李嘉誠對風(fēng)險極度謹慎 他的經(jīng)典言論是“用90%的時間考慮失敗”。同時 他也是跨越周期的投資高手 采取多元化的穩(wěn)健策略 低買高賣。隨著“長和系”近兩年來大手筆投資歐洲 近期又在內(nèi)地頻繁拋物業(yè)套現(xiàn) 無不體現(xiàn)了李嘉誠“不把雞蛋放在一個籃子里”的思路。在一些業(yè)內(nèi)人士看來 李嘉誠大手拋售物業(yè) 讓當前的樓市彌漫了一些危險氣息 或許暗示了國內(nèi)樓市已經(jīng)見頂。

拋內(nèi)地物業(yè)轉(zhuǎn)戰(zhàn)歐洲

“長和系”旗下的地產(chǎn)項目 最近“套現(xiàn)”動作不斷。據(jù)了解 長江實業(yè)即將在北京推出新一期別墅產(chǎn)品“譽天下·瑞景花苑” 較之前一期可能漲價30%至50%。長江實業(yè)董事郭子威表示 這也是該項目的最后一期。之前 長實已借助該項目的銷售套現(xiàn)約70億元。而和記黃埔在日前公布了其位于南京的首個項目案名為“漣城”。和黃方面稱 該項目是精裝高層加別墅 800萬元起。

值得注意的是 有報道稱 在捂盤十余年后 長江實業(yè)才在2008年推出“譽天下”第一批別墅。而在2010年底在拿到上述南京地塊后 和黃直到今年上半年才開始緩慢開工。李嘉誠在多個內(nèi)地城市的大手筆“套現(xiàn)”的同時推出上述項目 也被疑為“套現(xiàn)落跑”。

頻頻出售低回報資產(chǎn)

早在亞洲金融危機之前 投資型物業(yè)給長江實業(yè)帶來的貢獻并不明顯。資料顯示 1997年物業(yè)銷售占長江實業(yè)銷售收入的79.88% 占經(jīng)常性利潤的84.61%。而在1998年 長江實業(yè)加大了對投資型物業(yè)的開發(fā) 當年的固定資產(chǎn)較1997年猛增423%。

伴隨著近幾年來商業(yè)地產(chǎn)對于業(yè)績增長的貢獻越來越緩慢 李嘉誠敏銳地將低回報的資產(chǎn)出售套現(xiàn) 轉(zhuǎn)投高回報率的資產(chǎn)。記者梳理近幾年來長江實業(yè)的財報發(fā)現(xiàn) 物業(yè)租賃業(yè)務(wù)的營業(yè)額一直處于不斷擴大態(tài)勢。2011年、2012年長江實業(yè)自身的物業(yè)出租營業(yè)額分別為13.77億港元、18.67億港元。長江實業(yè)2013年中報表顯示 這一部分的營業(yè)額為10.02億港元。

不過 相比之下的收益增長則日漸緩慢。在長江實業(yè)財報“營業(yè)額及業(yè)務(wù)收益”一欄中 2012年長江實業(yè)集團及子公司、合營公司的“物業(yè)租務(wù)”總額達19.78億港元 相比2011年同比增長達16.48% 然而在2013年前6個月 這一比例下降至8.24%。

值得注意的是 從1991年到2011年的20年間 和記黃埔的平均凈資產(chǎn)收益率超過11%，長江實業(yè)的平均凈資產(chǎn)收益率更接近15%。但廣州西城都薈廣場的回報率只能達7%，陸家嘴寫字樓的租金回報僅約5%。

百佳超市雖然在2012年營業(yè)額高達200多億港元 但受制于租金成本高企等多種因素毛利也僅有2%～3%。這對于追求穩(wěn)健收益的李嘉誠來說 確實有點不能接受。中房商學(xué)院高級研究員韋華偉認為 從地產(chǎn)功能來看 目前商業(yè)地產(chǎn)的“遍地開花”正面臨著同質(zhì)化與過剩的巨大風(fēng)險。

此前 “長和系”曾有過多次將低回報的資產(chǎn)出售套現(xiàn)的情況。最典型的是2008年全球金融危機前后 在幾個月內(nèi)數(shù)次戰(zhàn)略性售出其上海物業(yè) 2008年5月 李嘉誠旗下香港上市公司和記港陸以44.38億元出售其位于上海長樂路的世紀商貿(mào)廣場寫字樓物業(yè) 年底和記黃埔又拋售了9棟御翠園商業(yè)別墅 同樣遠低于之前同類產(chǎn)品售價。

土地市場投入驟減

除了上述商業(yè)地產(chǎn)項目準備套現(xiàn)外“長和系”近些年來在土地市場上的變化也引發(fā)了業(yè)內(nèi)的關(guān)注?；仡櫋伴L和系”在內(nèi)地十余年的發(fā)展路徑 可以發(fā)現(xiàn)幾乎從未偏離其“低價拿地、長線操作”的策略。2011年以前每年都有一些土地儲備吸納 土地成本比較穩(wěn)定 但2012年至今 “長和系”在土地市場上卻鮮有動作。

長實與和黃2007年報顯示 長實在全球范圍內(nèi)共擁有可建樓面面積約2150萬平方米的土地 和黃則共擁有可建樓面面積約1090萬平方米的土地 絕大部分位于內(nèi)地。2008年全球金融危機的爆發(fā) 對房地產(chǎn)行業(yè)造成了沖擊 期間 “長和系”加速在內(nèi)地市場的擴張。長江實業(yè)2008年單獨操刀位于北京的純住宅大盤 “長和系”則“逢低買入”土地。

記者梳理財報發(fā)現(xiàn) 在2008年、2009年年報中 長江實業(yè)的董事會均明確表達了加強土儲的愿望。2010年初 李嘉誠更是公開表示 長江實業(yè)土地儲備足夠未來5至6年使用由于平均成本較低 加上負債低和備用資金充裕 可動用不少于500億港元進行投資。

“長和系”拿地成本如何 以2011年為例 長實及和記黃埔共在內(nèi)地成功競得5塊土地 面積約65.54萬平方米 平均拿地成本僅為1872元/平方米。和記黃埔2012年年報顯示 公司當前土地儲備約1022萬平方米 大部分通過與長江實業(yè)共同持有 在內(nèi)地的平均土地成本為1980元/平方米。

財報顯示 2012年在內(nèi)地 長江實業(yè)僅與和記黃埔的合營公司在當年5月份拿下上海青浦區(qū)一塊約14.5萬平方米的住宅用地 其他再無拿地動作。而梳理公開資料發(fā)現(xiàn) 和記黃埔也僅僅在2012年12月4日 以成交價為2320萬元拿下了武漢蔡甸區(qū)的一塊地 樓面地價1502元/平方米。

有媒體報道稱 李嘉誠2013年上半年未在內(nèi)地投資一分錢。長江實業(yè)2013年中報也顯示 今年上半年該公司在內(nèi)地市場上并沒有一塊土地入賬。在香港 長江實業(yè)最近一次拿地是在去年11月。2013年上半年 長江實業(yè)未在香港拍得任何地塊。

此外 “長和系”也不再像之前那樣對土地儲備頻頻表態(tài)。在2012年年報中 長江實業(yè)僅僅只是表示 “中央政府調(diào)控將主導(dǎo)房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展 集團將繼續(xù)推動內(nèi)地業(yè)務(wù)長期持續(xù)增長 如期推展各項發(fā)展項目 予以配合”。2013年中報則沒有提及土地市場的策略。

在近日地王頻頻再現(xiàn)的時候 “長和系”在土地市場上的“消失” 也不得不讓人們警惕 甚至引發(fā)了輿論對長和系市場“撤資”的疑慮。