文/閆彥明 上海社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員

經(jīng)濟(jì)觀察

房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅該如何落地

文/閆彥明 上海社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)研究所研究員

多年來，“屢調(diào)控屢上漲”的房地產(chǎn)市場愈來愈成為“綁架”我國國民經(jīng)濟(jì)的關(guān)鍵領(lǐng)域。雖然有鄂爾多斯等部分地區(qū)因投機(jī)泡沫破裂而產(chǎn)生房地產(chǎn)市場崩盤的先例，同時(shí)又有中央反復(fù)表達(dá)的堅(jiān)決調(diào)控的明確態(tài)度，但各省市房價(jià)依然在前段時(shí)間出現(xiàn)“量價(jià)齊升”的狀況。

在此背景下，3月1日，國務(wù)院發(fā)布了“新國五條”政策，調(diào)控力度較往次再次升級(jí)，其中征收“房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅”等措施引起了社會(huì)各界和學(xué)界的巨大反響。

爭趕“末班車”的心理預(yù)期分析

“新國五條”的發(fā)布，猶如一顆重磅炸彈拋向市場，在較短時(shí)間內(nèi)引發(fā)了房地產(chǎn)中心“爆棚”、地產(chǎn)股連續(xù)跳水等一系列市場恐慌現(xiàn)象。據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，春節(jié)后全國搜房電話較2012年平均水平大漲30%，于節(jié)后第2周已達(dá)到歷史最高點(diǎn)。但是3月1日“新國五條”細(xì)則出臺(tái)后，全國搜房電話在此高點(diǎn)基礎(chǔ)上再次上漲11.02%，購房者購房積極性不降反升。

從上海、廣州、北京及其他一、二線城市的情況看，新政發(fā)布后普遍出現(xiàn)了房地產(chǎn)交易中心“排長龍”現(xiàn)象，商品房買、賣家成交意愿都顯得非常急迫。根據(jù)有關(guān)媒體的調(diào)查，這些交易者絕大多數(shù)都是沖著即將開征的20%轉(zhuǎn)讓所得稅而來?！靶聡鍡l”政策要求，“稅務(wù)、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要密切配合，對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征?！彪m然此前部分地區(qū)也提出過類似政策，但執(zhí)行中可以按照就低原則選擇按照房屋總價(jià)1%征收轉(zhuǎn)讓所得稅，但新政的從嚴(yán)計(jì)征將改變這樣的狀況。

買、賣雙方出于不同的心理預(yù)期，不約而同地選擇要趕在新政細(xì)則推出之前搭上“末班車”。從賣方來看，與前兩年的房價(jià)相比，一些房產(chǎn)投資、投機(jī)者的收益非常豐厚，此時(shí)如果按照20%計(jì)征轉(zhuǎn)讓所得稅，其成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于前兩年。為免夜長夢(mèng)多，所以要趕緊到交易登記中心辦理過戶。從買方來看，心理預(yù)期也很復(fù)雜，其一是擔(dān)憂稅收提高可能會(huì)在短期內(nèi)推高房價(jià)，從而加大購房成本；其二是擔(dān)憂在中心城區(qū)賣方市場主導(dǎo)的格局下，房東面對(duì)高額稅收寧愿選擇不賣或者推遲出售，從而出現(xiàn)房源減少的局面，使得購房可選擇余地減??；其三是一些租房待購的年輕居民，擔(dān)憂稅收上漲會(huì)助推房屋租金的上漲，與其如此還不如盡早買房。

“20%轉(zhuǎn)讓所得稅”仍存爭議

政府部門多管齊下，動(dòng)用日趨嚴(yán)厲的行政、稅收、土地政策，彰顯了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心，這也是我國實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。但就此次政策組合中“20%轉(zhuǎn)讓所得稅”的問題卻引發(fā)了各界的廣泛熱議，甚至給房地產(chǎn)市場造成了短期的沖擊。引發(fā)爭議的焦點(diǎn)主要體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

可能會(huì)在短期內(nèi)推高房價(jià)。近來，國內(nèi)各大媒體都高度關(guān)注了相關(guān)問題，并展開了大量的民意調(diào)查。如國內(nèi)某網(wǎng)站的調(diào)查結(jié)果顯示，83.4%的網(wǎng)友認(rèn)為“新國五條”細(xì)則出臺(tái)后“房價(jià)繼續(xù)上漲”；對(duì)于出售住房所得20%繳個(gè)稅，38.7%的人認(rèn)為“賣家會(huì)將稅收轉(zhuǎn)嫁給買家，推高房價(jià)”；34.1%的人認(rèn)為“投資客囤房，轉(zhuǎn)售為租，房租上漲”。由此可見，居民對(duì)房價(jià)上漲的擔(dān)憂占有很高的比例。

“一刀切”是否合理？按照目前各省市的商品房及商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格，如果新政細(xì)則采取“一刀切”的方式，許多房產(chǎn)的個(gè)稅都會(huì)大幅度上漲。但實(shí)際上，部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓采取按照20%繳納轉(zhuǎn)讓所得稅的辦法存在明顯不合理的地方，例如市場上大量存在的“房改房”，購買時(shí)不少都是數(shù)萬元的低價(jià)取得，如果這部分房子也按差價(jià)20%進(jìn)行征稅，可能出現(xiàn)稅收大幅度高于初始房價(jià)的尷尬情況,而這些房產(chǎn)是特定歷史環(huán)境的產(chǎn)物。另外，很多居民在收入增加后有改善住房條件的需求，而對(duì)于唯一住房通過“小房換大房”的改善性交易也科以重稅有些不公平，有悖于房地產(chǎn)市場調(diào)控關(guān)于打擊市場投機(jī)行為的初衷。

操作過程中存在難度。例如，部分房地產(chǎn)交易在沒有正規(guī)購房發(fā)票的前提下，稅務(wù)機(jī)關(guān)能否準(zhǔn)確確定所交易房產(chǎn)的“原值”？特別是一些年代較為久遠(yuǎn)、交易背景比較復(fù)雜的房屋，稅務(wù)機(jī)關(guān)要充分掌握有關(guān)歷史信息是非常困難的，對(duì)于這些類型的房屋按照新政征稅比較難以操作。

居民綜合稅負(fù)過高。近日召開的全國政協(xié)會(huì)議上，部分委員提出，“國家財(cái)政收入增長每年都大幅超過GDP的增長，超過企業(yè)和居民收入的增長?！彪m然2011年我國個(gè)稅起征點(diǎn)上調(diào)到3500元，但與實(shí)際需求及國際情況相比，仍存在有待提高的空間。沿著這個(gè)思路，嚴(yán)格執(zhí)行20%轉(zhuǎn)讓所得稅，可能會(huì)進(jìn)一步增加居民稅負(fù)水平，不利于提高居民福利水平，也不利于擴(kuò)大內(nèi)需。

此外，針對(duì)此次“新國五條”，學(xué)界有評(píng)論認(rèn)為，史上最嚴(yán)新政的出臺(tái)，短期內(nèi)或許有抑制房價(jià)過快上漲的作用，從長期來看卻并未解決根本問題。

推動(dòng)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅合理落地

改革開放以來，我國逐漸推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域的市場化改革，并取得了階段性成效，居民住房水平逐步提高。在此過程中，由于各省市在福利住房向市場化改革方面采取的措施、改革的力度有很大區(qū)域差異，同時(shí)也出現(xiàn)了房改房、福利房、舊公房、商品房、保障房等不同背景房產(chǎn)類別，今后在推出“新國五條”實(shí)施細(xì)則的時(shí)候，也應(yīng)當(dāng)針對(duì)不同地區(qū)、不同房產(chǎn)項(xiàng)目類別，因地制宜，積極推動(dòng)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅合理落地，杜絕“一刀切”措施的出現(xiàn)，真正實(shí)現(xiàn)“有保有控、打擊投機(jī)”的調(diào)控目標(biāo)。

執(zhí)行“20%轉(zhuǎn)讓所得稅”過程中，關(guān)鍵問題是要在堅(jiān)決打擊投機(jī)行為的同時(shí)，積極為剛性需求、改善型需求的有序釋放創(chuàng)造政策環(huán)境，使這些需求成為支撐房地產(chǎn)市場的中堅(jiān)力量。

此外，地方政府也需加快完善政策操作細(xì)則，使政策具有更強(qiáng)的操作性、針對(duì)性。一是針對(duì)社會(huì)擔(dān)憂的部分缺乏歷史交易信息、難以準(zhǔn)確確定所交易房產(chǎn)的“原值”等類型的房地產(chǎn)，可以考慮仍按照總價(jià)1%的稅收政策執(zhí)行，但是對(duì)于造假瞞報(bào)房屋信息等現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)訴諸法律程序，給以嚴(yán)厲打擊。在此過程中，進(jìn)一步加強(qiáng)各類型房屋的歷史信息整理工作，完善相關(guān)數(shù)據(jù)庫，提高交易信息的可靠性；

二是需要明確，在交易過程中差額計(jì)算是否納入二手房的裝修、維修、物業(yè)、中介費(fèi)、貸款成本等相關(guān)費(fèi)用，在不同地區(qū)、不同省市則可以酌情區(qū)別制訂細(xì)則；

三是需要明確房改房、福利房、舊公房、政策性住房等一些特殊類型房屋，在交易過程中是否也征收20%的轉(zhuǎn)讓稅，也需要區(qū)別對(duì)待，對(duì)于屬于國家獎(jiǎng)勵(lì)范圍的政策性住房可以考慮免收20%的轉(zhuǎn)讓所得稅；四是應(yīng)當(dāng)建立政策調(diào)整機(jī)制，各省市在推出政策細(xì)則后，應(yīng)當(dāng)積極、動(dòng)態(tài)開展政策效應(yīng)的評(píng)估工作，針對(duì)房地產(chǎn)市場因調(diào)控而出現(xiàn)的各種新問題、新特點(diǎn)，給予一定的政策調(diào)整空間。

編輯：鄭賓 393758162@qq.com