尚春香

2013年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會議確定五項加強房地產(chǎn)調(diào)控的政策，3月1日公布。此次房地產(chǎn)調(diào)控政策，被稱為“新國五條”。其內(nèi)容大多是2011年1月政策的延續(xù)，但新增了征繳房屋買賣差價20%的稅收和進一步上調(diào)二套房貸款首付比重的措施，以及統(tǒng)一全國各地的限購標(biāo)準(zhǔn)等。那么，“新國五條”究竟向市場發(fā)出了哪些政策的信號？

重申“堅持調(diào)控不動搖”

我國差別化住房信貸政策的歷次調(diào)整均對市場產(chǎn)生較大影響：2010年1月的“國十一條”；2010年4月17日發(fā)布的“國十條”要求，二套房貸款首付款比例不低于50%，暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；2010年9月29日發(fā)布的房地產(chǎn)調(diào)控政策要求，暫停發(fā)放居民家庭購買第三套及以上住房貸款，首套房貸款比例調(diào)至30%以上；2011年1月26日發(fā)布的“新國八條”要求，強化差別化住房信貸政策，貸款購買第二套住房的家庭首付款比例不低于60%，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。而這次出臺的“國五條”及其細則已是第五次調(diào)控升級。

2013年3月1日“新國五條”的出臺，使得房地產(chǎn)市場調(diào)控毫無懸念的再次成為全國“兩會”熱門話題。原因既在于調(diào)控數(shù)年的房地產(chǎn)市場，依然是牽涉百姓切身利益的焦點所在，更在于“兩會”召開前夕，“新國五條”細則的公布，引發(fā)市場強烈反響。尤其是明確提出了“依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”等細化措施引起社會強烈關(guān)注，引得次日滬深股市大幅下挫，多只上市房地產(chǎn)股股價跌停。

連續(xù)七八個月，全國70個大中城市房價一直上漲，個別城市還很高。現(xiàn)在政府出臺了“新國五條”，政府工作報告也建議今年的政府工作要堅決抑制投機、投資性需求。這樣的舉措指向非常明確，即打擊炒房，讓住房回歸到居住的功能，而不是投資和金融工具。這是國家主動釋放信號，體現(xiàn)出其加強調(diào)控的決心。

對于樓市的調(diào)控，中央也一直強調(diào)，“堅持調(diào)控不動搖”。3月5日，國務(wù)院總理溫家寶在政府工作報告中再次明確指出，堅決抑制房地產(chǎn)市場投機、投資性需求，抓緊完善穩(wěn)定房價工作責(zé)任制和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系，健全房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展長效機制。

加快保障房建設(shè) 完善分配機制

保障房是“十二五”規(guī)劃中重要的惠民工程，根據(jù)規(guī)劃，我國將在2011年至2015年建設(shè)3600萬套保障房，到“十二五”期末，全國保障性住房覆蓋面達到20%左右。作為五年完成3600萬套保障房建設(shè)目標(biāo)的第三年，數(shù)量龐大的開工、在建保障房與同樣數(shù)量龐大的已建成保障房，將令2013年保障房建設(shè)工作同時面臨繼續(xù)加快建設(shè)和進一步完善分配機制的雙重壓力。

今年政府工作報告將2013年保障房建設(shè)目標(biāo)設(shè)定在“新開工630萬套，基本建成470萬套”與去年“新開工700萬套，基本建成470萬套”的任務(wù)相比，今年的目標(biāo)雖有所降低，但任務(wù)或?qū)⒏臃敝?。另?jù)公開資料顯示，2012年我國建成保障房601萬套，這一數(shù)字的出現(xiàn)，意味著2013年保障房建設(shè)規(guī)模將突破1800萬套。有消息稱，2011、2012年新開工累計至今的在建項目過多，因此“加快建設(shè)”既是保障房建設(shè)工作的一貫要求，也是客觀現(xiàn)實使然。

不過，我們也應(yīng)看到，資金保障是保障房建設(shè)順利進行的必要條件，而資金缺口尚存也是目前難以回避的現(xiàn)實問題。在2011、2012年保障房建設(shè)數(shù)量呈現(xiàn)高增長的背后，是資金投入的屢創(chuàng)新高，且預(yù)計今年保障房的資金需求將超過去年，而去年住建部公布的資金需求預(yù)測數(shù)據(jù)為2萬億元。由此可見，各級政府未來面臨巨大的籌措資金挑戰(zhàn)。

另外，保障房建設(shè)規(guī)模的不斷加大，也促使其相關(guān)制度的進一步完善。近年來，在各地保障性住房大量竣工入市之際，屢屢出現(xiàn)違規(guī)配售配租的現(xiàn)象。這在引發(fā)公眾不滿情緒的同時，也在提醒相關(guān)的監(jiān)管部門，應(yīng)在保障房分配問題上予以高度重視。監(jiān)管環(huán)節(jié)存在漏洞、分配機制存在缺陷，才會給部分群體留下可乘之機。所以應(yīng)進一步完善保障房的分配機制，堵住分配漏洞，保障其供應(yīng)的有效性。

同時我們也應(yīng)看到，保障房之所以成為部分人尋租的對象，還在于其存在尋租空間——違規(guī)取得者將其出售或出租獲利巨大，因此保障房退出機制也需要進一步完善。壓縮尋租空間，從根源上避免保障房成為部分群體的獲利工具，降低保障房對不符合申請資格群體的吸引力。相對于數(shù)量來說，群眾滿意才是保障房建設(shè)的最終目標(biāo)，滿意標(biāo)準(zhǔn)的強調(diào)將對承擔(dān)保障房建設(shè)工作的主要責(zé)任者政府提出更高要求。

擴大房產(chǎn)稅試點 完善樓市調(diào)控長效機制

“新國五條”提出，擴大個人住房房產(chǎn)稅改革試點范圍。未來可在試點城市適當(dāng)增加房產(chǎn)稅征收的范圍和力度，同時擴大試點地區(qū)的范圍，爭取盡快推出房產(chǎn)稅，有效遏制過度投機行為。

雖然這輪連續(xù)的調(diào)控時間持續(xù)了兩年半，已經(jīng)取得了成效，但從長遠來看，房價遠遠沒有調(diào)整到位，與剛性需求的支付能力還有很大差距。而且，從去年來看，不少城市房價重新出現(xiàn)了反彈，意味著調(diào)控依然任重而道遠。

房產(chǎn)稅改革試點不僅是樓市調(diào)控的重要內(nèi)容，而且也有望成為地方政府未來的有效財政來源，從而緩解不少地方的財政支出壓力，減緩對“土地財政”的依賴，進而為房地產(chǎn)市場調(diào)控創(chuàng)造出更加有利的條件。房產(chǎn)稅收入開始可能不明顯，但是成長性可以預(yù)期，長遠將為地方財政提供可以預(yù)期的、穩(wěn)定的收入來源。而作為市場化手段儲備，房產(chǎn)稅在調(diào)控覆蓋面以及效果持久力上，要優(yōu)于行政色彩濃厚的限購、限貸，同時能夠大大降低調(diào)控的行政成本。而且，平衡地方的財權(quán)與事權(quán)，是未來財稅體制改革的重要內(nèi)容。一方面房地產(chǎn)市場調(diào)整使得土地財政難以為繼，另一方面社保、“三農(nóng)”等大量的財政支出已成為地方政府的剛性支出。在許多發(fā)達國家，房產(chǎn)稅是構(gòu)成基層政府財力的主要稅種。要破解地方財權(quán)與事權(quán)不對等的矛盾，房產(chǎn)稅試點改革擴圍已是大勢所趨。

差別化房貸 堅決抑制投機投資性需求

“堅決抑制投機、投資性需求”、“抓緊完善穩(wěn)定房價工作機制和房地產(chǎn)市場調(diào)控政策體系，健全房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展長效機制”，國務(wù)院總理溫家寶日前在政府工作報告中著重這樣強調(diào)?！靶聡鍡l”進一步細化的內(nèi)容還包括：對房價上漲過快的城市人民銀行當(dāng)?shù)胤种C構(gòu)可進一步提高二套房貸款的首付款比例和貸款利率。差別化住房信貸政策對促進民生改善、抑制投資投機購房需求、優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)等方面將發(fā)揮重要作用。

在供給層面上，銀行的信貸對住房價格的影響不僅表現(xiàn)為借助于信貸投向和投量影響住房供給總量和供給結(jié)構(gòu)，更重要的是直接影響開發(fā)商的成本墊支能力，在現(xiàn)行市場格局下直接作用于房價；在需求層面上，信貸活動影響開發(fā)商對生產(chǎn)要素和建筑材料的需求量和需求結(jié)構(gòu)，從而影響要素價格和建材價格，進而影響住房的供給成本，并通過房價變化轉(zhuǎn)嫁給消費者。同時，信貸也影響居民的住房需求量和需求結(jié)構(gòu)，從而在供求關(guān)系影響下直接作用于房價。這是因為銀行信貸支持下的住房需求有兩類，一是以自住為目的的正常需求，二是以投資或投機為目的非正常需求。兩種需求共同作用于房價，但是非正常需求的旺盛將會破壞正常的市場和價格，因此要通過差別化的信貸政策來遏制非正常需求，以形成真實合理的住房需求總量和需求結(jié)構(gòu)，達到改善民生的目的。

差別化住房信貸政策的更加嚴(yán)格意味著信貸的進一步收緊，規(guī)范銀行信貸的投向和投量，使得信貸的投放更加健康，同時也降低了銀行的風(fēng)險性。同時， 差別化住房信貸政策有助于促進商業(yè)銀行信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化和風(fēng)險防范，提高貨幣信貸政策傳導(dǎo)效果。個人住房貸款業(yè)務(wù)量減少，促使商業(yè)銀行信貸投放向小企業(yè)貸款和個人經(jīng)營性貸款轉(zhuǎn)移。差別化信貸政策引導(dǎo)商業(yè)銀行信貸投放向民生領(lǐng)域傾斜，重點支持首次置業(yè)和適度改善的住房需求。再者，首付款比例的差別化是抑制投資、投機購房需求和防范風(fēng)險的重要手段，首付款比例提高幅度符合商業(yè)銀行對風(fēng)險的判斷。

限購政策“擴容” 調(diào)控措施更加有效

除稅收政策外，限購擴容也是“新國五條”中最受關(guān)注的內(nèi)容之一?！靶聡鍡l”細則提出：“已實施限購措施的直轄市、計劃單列市和省會城市，要進一步完善現(xiàn)行住房限購措施。限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房；購房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購房合同（認(rèn)購）前；對擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ獣和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房?！?/p>

從應(yīng)覆蓋“全部”到應(yīng)包括“所有”的表述不難看出，國家對限購范圍的界定更為明確，限購力度也得以進一步加強。國家通過對限購區(qū)域和限購住房類型的劃定，達到限購擴容的客觀結(jié)果，不過這并不意味著限購政策的再加碼，而只是限購政策的進一步完善。毫無疑問的是，得到完善的限購政策在發(fā)揮調(diào)控作用時將更加有效。

不過限購政策實施至今有兩年多時間，最先撐不住的卻是部分地方政府。佛山、蕪湖、成都、上?！絹碓蕉嗟某鞘谢蛎骰虬档刈鲋潘上拶彽摹靶幼鳌?。

而地方政府存在放松限購的動力，則來自于樓市對經(jīng)濟的拉動作用以及可觀的土地財政；地方政府能夠放松限購的突破口則來自于國家對限購細則要求的不明確。作為此輪房地產(chǎn)調(diào)控的有效手段，并被認(rèn)為是“微調(diào)底線”的限購政策的進一步完善，將有助于限制投機和投資性需求，有助于市場形成穩(wěn)定的預(yù)期，也有助于民眾理性消費，鞏固國家樓市調(diào)控成果。國家對限購政策的再次強調(diào)，體現(xiàn)了國家要把房地產(chǎn)調(diào)控堅持到底、毫不動搖的決心。從短期來看，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是抑制房價過快增長，長期目標(biāo)則是引導(dǎo)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，在調(diào)控尚未到位，調(diào)控目標(biāo)尚未實現(xiàn)的情況下，堅持限購政策，完善限購機制是十分必要的。

（作者單位：江蘇華榮建設(shè)有限公司）