游娜

摘要：我國(guó)目前國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)便是房地產(chǎn)市場(chǎng)，自從中國(guó)加入國(guó)際貿(mào)易組織以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力便越來(lái)越強(qiáng)，房地產(chǎn)的多級(jí)市場(chǎng)由最初的上海、北京、廣州等高經(jīng)濟(jì)發(fā)展地帶逐一蔓延到各大中小型城市。房地產(chǎn)價(jià)格的高價(jià)被提高，不僅僅提高了我國(guó)的國(guó)民GDP，同時(shí)也成為了當(dāng)今國(guó)內(nèi)最大的經(jīng)濟(jì)上的難題。房地產(chǎn)的多級(jí)市場(chǎng)的形成以及日后的防范措施，也成為了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)家爭(zhēng)議和商討的熱點(diǎn)。本文基于對(duì)房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)現(xiàn)狀的了解，繼而提出房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)所產(chǎn)生的原因，最后針對(duì)房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)的原因，分析出解決房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 多級(jí)市場(chǎng) 對(duì)策

隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷開發(fā)，各種問(wèn)題也伴隨而來(lái)，給商業(yè)地產(chǎn)投資者、運(yùn)營(yíng)者、管理者提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)?？梢哉f(shuō)，最近幾年是我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)高峰期，卻也是問(wèn)題凸顯期。目前我國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)、招商、管理等方面處在種種的誤區(qū)，正如中國(guó)城市化進(jìn)程不斷引發(fā)大量城市社會(huì)問(wèn)題一樣，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的認(rèn)知模式、定位模式、決策模式、開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營(yíng)模式、管理模式等存在一些誤區(qū)，而這些誤區(qū)也是導(dǎo)致我國(guó)房?jī)r(jià)被大量壟斷的一個(gè)重要原因，如何防止房?jī)r(jià)無(wú)上限的被抬高，如何從根本上解決我國(guó)民生的根本問(wèn)題，便在于需要從宏觀的角度上分析房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)的產(chǎn)生和相關(guān)的解決對(duì)策。這也是本文研究的根本目的所在。

一、房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場(chǎng)指的是通過(guò)房地產(chǎn)的出租，買賣，抵押等各種經(jīng)濟(jì)手段所產(chǎn)生的地產(chǎn)交易方式，它是雙方互利互惠的一種經(jīng)濟(jì)交易方式，也是這個(gè)社會(huì)所有與房地產(chǎn)為商品交際的總稱。通過(guò)開發(fā)商對(duì)地皮的開發(fā)和拓新，同時(shí)買家通過(guò)貨幣去交易的一種，買與賣的交易橋梁。它是由市場(chǎng)主體、客體和媒介體、價(jià)格、資金運(yùn)行機(jī)制等經(jīng)濟(jì)要素構(gòu)成的一個(gè)大系統(tǒng)。所以， 房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)商品交換的場(chǎng)所和領(lǐng)域，也是房地產(chǎn)商品一切交換或流通關(guān)系的總和。房地產(chǎn)市場(chǎng)的分級(jí)運(yùn)行主要是從房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的層次和權(quán)屬內(nèi)容角度來(lái)講的， 它可以分為一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)等。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)即土地使用權(quán)的出讓市場(chǎng)， 具有壟斷經(jīng)營(yíng)性質(zhì)， 即國(guó)家以土地所有者的身份把土地的使用權(quán)投入市場(chǎng)運(yùn)行， 土地所有者之間及土地所有者與土地使用者之間發(fā)生的權(quán)屬讓渡的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的綜合。

二、房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)形成的原因

1.房地產(chǎn)商的認(rèn)知過(guò)于商業(yè)化

更多的房地產(chǎn)商在開發(fā)房地產(chǎn)的過(guò)程中更多的是看中了房地產(chǎn)所可以帶來(lái)的商業(yè)利益，而一味的忽視了房地產(chǎn)的實(shí)際是利國(guó)利民的根本，不惜為了一己私欲的過(guò)多的去抬高房地產(chǎn)的價(jià)格。同時(shí)多級(jí)的住房多級(jí)市場(chǎng)也是房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)的主要原因，二手房屋的買賣也解決了很多外來(lái)城市移民對(duì)房屋供給上的需要，故而也有很多房地產(chǎn)商在二手房屋市場(chǎng)上大肆的牟取暴利，把本來(lái)僅僅的二手房屋價(jià)格，抬高到一手房屋的定位，同時(shí)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的需求解決了市場(chǎng)的發(fā)展，更多的二手住宅的業(yè)主也樂(lè)于采用一種以小換大，以舊換新的模式從中得到房屋上的利潤(rùn)，同時(shí)也推動(dòng)了我國(guó)房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)的步伐。

2.房地產(chǎn)的開發(fā)缺乏深遠(yuǎn)的系統(tǒng)思考

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個(gè)城市商業(yè)服務(wù)與空間調(diào)整的重要手段，當(dāng)前許多商業(yè)物業(yè)的開發(fā)卻有意無(wú)意地忽略了與城市功能之間的關(guān)系。只有具備輻射聚合能力和一定消費(fèi)規(guī)模的城市才能提高商業(yè)價(jià)值，并為商業(yè)現(xiàn)代化、多元化提供實(shí)際的載體和平臺(tái)。政府、銀行、開發(fā)商共同參與。商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重大影響，因而要受到政策、法律法規(guī)的嚴(yán)格約束。政府政策對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)域選擇和未來(lái)發(fā)展前景有很大的影響。同時(shí)由于商業(yè)地產(chǎn)的高投入特點(diǎn)，決定了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需要銀行參與，以解決其融資問(wèn)題，從而也注定了房地產(chǎn)與國(guó)家的經(jīng)濟(jì)主脈所割不開的關(guān)系。

三、房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)的對(duì)策

1.努力發(fā)展二手房產(chǎn)市場(chǎng)

房地產(chǎn)二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)具有經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)性質(zhì)， 即在經(jīng)營(yíng)與使用消費(fèi)之間平行轉(zhuǎn)移， 表現(xiàn)為經(jīng)營(yíng)者與經(jīng)營(yíng)者， 經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者， 乃至消費(fèi)者之間的交易行為。二手市場(chǎng)主要是房地產(chǎn)的增量市場(chǎng)， 三級(jí)市場(chǎng)主要是存量房地產(chǎn)的再轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)。企業(yè)和本地與外地的房地產(chǎn)需求與消費(fèi)有重大的意義。在我國(guó)， 房地產(chǎn)二手市場(chǎng)已形成了一個(gè)完整的、有機(jī)的市場(chǎng)體系， 發(fā)揮了巨大的整體功能， 促進(jìn)了城市的土地資源、房產(chǎn)資源的優(yōu)化配置和使用效率的不斷提高， 因此， 活躍二手房地產(chǎn)的增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)有著廣闊的前景，樹立讓利于民的思想， 并加強(qiáng)宣傳， 不斷提高居民的商品意識(shí)， 為活躍房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)打下良好的思想基礎(chǔ)。同時(shí)加大中介人員的培訓(xùn)力度， 不斷提高中介人員素質(zhì)， 提高服務(wù)和管理水平。

2.調(diào)整我國(guó)房地產(chǎn)的整體結(jié)構(gòu)

根據(jù)我國(guó)人多地少的特點(diǎn)，很多經(jīng)濟(jì)開發(fā)商，想根據(jù)開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目從而來(lái)提高國(guó)民生產(chǎn)總值，這就整體上而言存在的根本上的弊端。同時(shí)經(jīng)濟(jì)相關(guān)開發(fā)者與房地產(chǎn)商聯(lián)合，一味的將其看作是經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)也是不現(xiàn)實(shí)的。目前為止，我國(guó)的中低檔的房地產(chǎn)多是建在較為偏遠(yuǎn)，離市中心較遠(yuǎn)的地方，如此一來(lái)政府相關(guān)部分便需要在此投入較多人力物力財(cái)力去為住區(qū)添加相關(guān)的交通服務(wù)設(shè)施。所以， 調(diào)整住房的結(jié)構(gòu)， 主要不是壓制中高檔住房市場(chǎng)的發(fā)展， 也不是鼓勵(lì)低檔房建設(shè)， 而是要以產(chǎn)品創(chuàng)新為核心來(lái)調(diào)整現(xiàn)有低、中、高檔住房。而中、高檔住房理應(yīng)成為中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)及其市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的重點(diǎn)，從而拉動(dòng)房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。

總而言之，房地產(chǎn)多級(jí)市場(chǎng)由于其高投入、高產(chǎn)出和高回報(bào)以及建設(shè)周期長(zhǎng)、涉及單位多等特點(diǎn)，決定了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)耳開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的高風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目除了一般項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)具有不確定性、相對(duì)性和可管理性等特點(diǎn)以外還具有多樣性、階段性和不均衡性等自身的特征。根據(jù)前文的總結(jié)，筆者認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)的多級(jí)市場(chǎng)，對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開發(fā)商整體開發(fā)，以整體銷售、整體出租，或部分銷售、部分出租的方法作為基本模式；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項(xiàng)目的底商和各類商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售、零散經(jīng)營(yíng)的模式，特別是臨街商鋪大多采取獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的方式。

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