吳玲玲

摘要：近些年來，隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)的迅猛發(fā)展，個人住房抵押貸款成為了銀行信貸業(yè)務(wù)十分重要的一部分。這對于改善居民居住條件、拉動內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長等方面做出了巨大貢獻(xiàn)，但同時也暴露出不少金融風(fēng)險隱患。本文在對我國住房抵押貸款的風(fēng)險因素進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，提出相應(yīng)的防范對策。

關(guān)鍵詞：抵押 住房貸款 防范 風(fēng)險

一﹑住房抵押貸款存在的風(fēng)險

（一）違約風(fēng)險

違約風(fēng)險分為理性違約和被迫違約兩種。理性違約是指借款人經(jīng)過權(quán)衡主動要求撤銷貸款合同停止還貸；被迫違約是指借款人雖有還款的意愿，但無還款的能力。產(chǎn)生原因多是由于實際支付能力下降或突發(fā)事件造成的無法繼續(xù)向銀行償還本金和利息。這兩種違約行為都會給銀行帶來直接的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）流動性風(fēng)險

流動性風(fēng)險是指資金短存長貸難以變現(xiàn)的風(fēng)險。目前流動性風(fēng)險體現(xiàn)在兩方面，一是銀行持有的資產(chǎn)債權(quán)不易變現(xiàn)，使銀行可能喪失在金融市場更有利的投資機(jī)會，增加機(jī)會成本帶來的損失。二是我國的住房貸款主要來源于銀行吸收的居民儲蓄存款，期限一般都不超過五年，而住房抵押貸款期限長達(dá)二三十年。資金的來源和運(yùn)用在時間上明顯不匹配，存在“短存長貸”的問題，這會降低銀行資產(chǎn)的流動性，進(jìn)而影響銀行的兌付能力，產(chǎn)生流動性風(fēng)險。

（三）操作風(fēng)險

巴塞爾委員會認(rèn)為：“操作風(fēng)險是由于內(nèi)部程序、人員和系統(tǒng)不充足或者運(yùn)行失當(dāng)以及外部事件的沖擊等導(dǎo)致銀行貸款直接或者間接損失的可能性?！蔽覈淖》康盅嘿J款操作風(fēng)險主要有以下表現(xiàn)：貸前調(diào)查重形式輕內(nèi)容，貸中審批監(jiān)察力度不夠，從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高，貸后管理薄弱，以及風(fēng)險評級方法相對簡單等，這都會給銀行帶來風(fēng)險隱患。

（四）利率風(fēng)險

住房抵押貸款的利率風(fēng)險是由其業(yè)務(wù)短存長貸的資本結(jié)構(gòu)所決定的。只要利率發(fā)生波動，無論漲還是跌，商業(yè)銀行都會蒙受損失。當(dāng)利率上漲時，增加的月還款額會加大借款人的償貸壓力，從而使銀行的風(fēng)險加大。當(dāng)利率下降時，借款人又有可能從當(dāng)前資本市場融資或以低利率重新借款來提前償還貸款，從而使銀行預(yù)期的利息收入無法實現(xiàn)。

（五）抵押物風(fēng)險

抵押物風(fēng)險是指借款人違約后，貸款人無法處置抵押物或處置后導(dǎo)致利益受損的風(fēng)險。主要體現(xiàn)為以下幾個方面：因房地產(chǎn)市場價格波動或使用損耗導(dǎo)致的抵押物貶值風(fēng)險；因評估機(jī)構(gòu)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)不高或為了自身利益惡意高估抵押物價值而給銀行帶來的風(fēng)險；因地震，火災(zāi)等不可抗力造成的抵押物毀損，滅失等風(fēng)險。

二﹑住房抵押貸款風(fēng)險的防范

針對上述風(fēng)險，本文從以下幾個角度出發(fā)提出相應(yīng)的防范對策，確保住房抵押貸款的風(fēng)險盡可能最小化。

（一）控制違約風(fēng)險

可以提高提前還款的門檻，使其更加制度化，規(guī)范化。如提高最小還款額，首次提前還款的期限， 加大違約金的力度等等；.建立完善的個人信用制度體系，這不但可以為銀行決策提供準(zhǔn)確依據(jù)，而且個人信用體系的建立，使違約者及時曝光，得到相應(yīng)懲罰，讓人自覺守信，都可以降低住房抵押貸款風(fēng)險。

（二）控制流動性風(fēng)險

商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)完善各個層面的住房貸款流動性風(fēng)險管理體系。如建立完善的監(jiān)管機(jī)制，加大對流動性的監(jiān)管力度，將存量監(jiān)管轉(zhuǎn)變?yōu)榇媪颗c增量雙管齊下的模式；變事后監(jiān)管為事前監(jiān)管，提高對住房貸款流動性的監(jiān)管質(zhì)量，切實維護(hù)銀行資產(chǎn)的安全與穩(wěn)定；加強(qiáng)銀行間的合作，當(dāng)流動性風(fēng)險出現(xiàn)時，要通過銀行間的互助來為緩解流動性危機(jī)爭取時間，努力從金融市場上獲得必要的資金支持。

（三）控制操作風(fēng)險

應(yīng)當(dāng)依據(jù)“審貸分離，簡化手續(xù)，提高效率”的原則，放開一線，大力拓展住房貸款業(yè)務(wù)；管住二線，堅決堵住貸款風(fēng)險漏洞。不但要提高貸前審查效率，還要強(qiáng)化貸后管理責(zé)任。加強(qiáng)貸款審查與審批力度，對客戶提供申請資料的真實性進(jìn)行必要的核實，確保貸款合規(guī)，有效，無風(fēng)險隱患。同時明確各級貸款審批人的授信額度和權(quán)限，每筆貸款均應(yīng)按照流程逐級審批后方可發(fā)放。還要高度重視貸后管理，及時發(fā)現(xiàn)和消除貸款風(fēng)險隱患，促進(jìn)業(yè)務(wù)快速健康發(fā)展。

（四）控制利率風(fēng)險

針對利率變動帶來的風(fēng)險，銀行可以采取以下措施：一是開發(fā)固定利率抵押貸款。在這種模式下，銀行承擔(dān)了大部分的利率風(fēng)險，如果銀行能夠通過獲得固定利率資金來源與貸款相匹配（如發(fā)行固定利率債券等），可以避免相應(yīng)的利率錯配和流動性風(fēng)險；二是開發(fā)可調(diào)整利率抵押貸款，其利率根據(jù)市場利率不斷變化而做周期性調(diào)整。與我國現(xiàn)行的浮動利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調(diào)整將有助于改善銀行存貸款期限的匹配狀況，可將銀行承擔(dān)的利率上升風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給借款人，同時借款人承擔(dān)的利率下降風(fēng)險也可轉(zhuǎn)嫁給銀行。

（五）控制抵押物風(fēng)險

對抵押物價值下跌風(fēng)險，銀行應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對國家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的研究，設(shè)定若干警戒標(biāo)準(zhǔn)，對房價畸高地區(qū)適當(dāng)降低貸款比例，提高貸款條件、形成穩(wěn)健發(fā)展的態(tài)勢。抵押物原則上應(yīng)當(dāng)經(jīng)過資信度高的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，而且貸前調(diào)查人員必須對抵押物進(jìn)行實地核查，以防高估抵押物的價值。此外，還應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與保險機(jī)構(gòu)的合作。如開辦按揭住房財產(chǎn)險，當(dāng)按揭住房因意外事故而毀損滅失時，銀行可以從保險賠償金中直接受償，或者開辦借款人履約險。當(dāng)借款人因某種原因?qū)е侣募s還款能力下降時，由保險公司以賠償金形式代為還本付息等。

總之，控制住個人住房貸款的風(fēng)險不僅對于銀行業(yè)的發(fā)展，甚至對于整個國民經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行都起著重大作用。

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