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給商業(yè)地產(chǎn)把把脈

2013-04-29 00:44:03李驍
商業(yè)2.0·豫商 2013年5期
關(guān)鍵詞:商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)格局

李驍

最近一段時(shí)間,伴隨著住宅地產(chǎn)調(diào)控的趨緊,商業(yè)地產(chǎn)增量上升,其正在成為房企里競(jìng)相追逐的“香餑餑”,但令人擔(dān)憂的是,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展未來可能面臨十分尷尬的局面。

就目前來看,一線和二三線商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)差別已經(jīng)有了很大區(qū)別。兩者在服飾、餐飲、娛樂、休閑等方面的業(yè)態(tài)基本相近,但一線城市餐飲、娛樂從三成到五成有越做越大的趨勢(shì),二三線城市六成甚至七成還以百貨為主,單體店一線城市兩三百平方米很正常,二三線城市留空間也難招商;多數(shù)二三線城市商業(yè)集中度高,仍屬單核心,而一線城市已發(fā)展成多核的不同商業(yè)中心。

中國(guó)前三十年的城鎮(zhèn)化是大城市的城鎮(zhèn)化,貧富差距,城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu),每年漂流在外的1.8億農(nóng)民工都是新型城鎮(zhèn)化必須破題的,新型城鎮(zhèn)化如果做得好的確是中國(guó)經(jīng)濟(jì)未來10年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的抓手,攤大餅式的城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入尾聲,城市的縱向發(fā)展是趨勢(shì),研究結(jié)果表明,過去每70年城市將升高50米。新型城鎮(zhèn)化會(huì)使商業(yè)形式多元化。

在這其中,環(huán)保是必須注意的趨勢(shì)之一,多年前和環(huán)境專家討論環(huán)保,那時(shí)世界污染最嚴(yán)重城市中國(guó)八個(gè),現(xiàn)在減少為7個(gè),但中國(guó)500個(gè)城市空氣僅5%不到符合聯(lián)合國(guó)標(biāo)準(zhǔn),目前普遍爆發(fā)的霧霾天氣得數(shù)十年的努力才可能治愈,而這僅僅是一個(gè)假想。如果十多年前我們就努力,也許霧霾現(xiàn)在就不是問題,如果回到過去,我們?cè)敢庖园俜种畮椎慕?jīng)濟(jì)來?yè)Q無毒的空氣??梢钥隙ǖ氖牵h(huán)境問題必然會(huì)改變?nèi)藗兊纳罘绞竭M(jìn)而影響商業(yè)結(jié)構(gòu)。

政治變革也將會(huì)影響到商業(yè)格局,受目前如火如荼的反對(duì)三公支出風(fēng)暴影響,茅臺(tái)、五糧液高端白酒降價(jià)近三百,銷量仍然下降過半,西湖龍井也由過去萬元新茶降至千元,凸顯過往這些領(lǐng)域政府消費(fèi)的重要性,如果這項(xiàng)政策堅(jiān)持下去,將會(huì)嚴(yán)重影響餐飲、娛樂等商業(yè)業(yè)態(tài),進(jìn)而也會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)造成沖擊。

網(wǎng)商電子商務(wù)的發(fā)展將深度影響傳統(tǒng)商業(yè)的格局,空間、功能分區(qū)、業(yè)態(tài)組合等,環(huán)境營(yíng)造消費(fèi)體驗(yàn)將成為重中之重,天貓、淘寶去年的銷售額已經(jīng)達(dá)到1.1萬億,而且線上線下網(wǎng)商和實(shí)體商業(yè)的區(qū)隔和邊界正在逐漸模糊,品牌商家不再單獨(dú)依靠互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)推廣,各自的電子商務(wù)也開展得異常迅猛,這樣不但改變?nèi)藗兊南M(fèi)習(xí)慣,也將深刻地影響傳統(tǒng)商業(yè)格局,這勢(shì)必也會(huì)直接或間接地影響到未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的格局。

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