童第軼

包括“二手房交易按照增值額20%征收個稅”、增供給、強制限購限貸等內(nèi)容在內(nèi)的樓市調(diào)控重量級新政“國五條”實施細則于3月1日出臺，立即引起社會強烈關(guān)注，并引發(fā)滬深股市大幅下挫。

與2011年“新國八條”、2013年“國五條”相比，本次文件有以下幾點值得關(guān)注：1）制定調(diào)控目標(biāo)時間表，要求地方政府一季度向社會公布調(diào)控目標(biāo)；2）對限購政策制定統(tǒng)一規(guī)定，要求“限購區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房”；3）強調(diào)差異化個人房貸，規(guī)定“對房價上漲過快的城市，人民銀行當(dāng)?shù)胤种C構(gòu)可根據(jù)城市人民政府新建商品住房價格控制目標(biāo)和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。”；4）二手房轉(zhuǎn)讓征稅從此前房產(chǎn)交易盈利部分的20% 或者總房款的1%（房產(chǎn)證滿5年并且是唯一住房的可以免除）統(tǒng)一為按轉(zhuǎn)讓所得的20%計征。

分析來看，首先，此次國務(wù)院細則出臺力度超預(yù)期，細則基本延續(xù)“新國五條”精神，具體措施表述更為嚴(yán)厲。與2011 版調(diào)控不同的是，此次國務(wù)院細則并未全國一刀切，針對樓市結(jié)構(gòu)性問題，細則將限價城市、差別化信貸調(diào)控權(quán)力下放至省級地方政府，承認(rèn)供需矛盾的結(jié)構(gòu)差異。地方對于調(diào)控嚴(yán)厲程度的選擇將基于三個標(biāo)準(zhǔn)：區(qū)域內(nèi)房價是否全面上漲、上漲幅度是否超過年度限價目標(biāo)、價格絕對數(shù)是否超前期峰值。其次是限購區(qū)域及標(biāo)準(zhǔn)明確擴大，將對部分城市成交產(chǎn)生影響。此次細則明確限購包括全部行政區(qū)域，限購住房類型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房。細則明確對房價上漲過快的城市人民銀行當(dāng)?shù)胤种C構(gòu)，可根據(jù)城市新建商品住房價格控制目標(biāo)和政策要求，進一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。另外，個人所得稅嚴(yán)格征收，對二手房成交造成較大沖擊。對一手房市場而言，投資性需求將受一定影響。最后來看，地方細則出臺并開始實施，預(yù)計需要時間，短期內(nèi)市場成交慣性仍將維持。由于去年3 月份后市場成交量逐漸抬高，預(yù)計受調(diào)控指向更明確的一線城市今年成交量同比下滑概率較大。經(jīng)過兩年的調(diào)控，開發(fā)商儲備結(jié)構(gòu)較2011 年有明顯的改善，資金狀況經(jīng)過2012年的銷售也有顯著好轉(zhuǎn)，開發(fā)商對調(diào)控的應(yīng)對調(diào)整空間較2011 年更大。

就此次調(diào)控對經(jīng)濟層面的影響來看，經(jīng)歷前期信貸寬松，目前主要城市房價存在較大上行壓力，產(chǎn)業(yè)政策打壓可以視為中央為了平穩(wěn)房價而采取的對沖手段，打破平衡的關(guān)鍵點在于通脹。如果通脹上行慢，則產(chǎn)業(yè)政策壓制改變不了行業(yè)震蕩上行趨勢，隨著地方細則出臺，政策預(yù)期充分、成交量復(fù)蘇，市場樂觀可期；如果通脹超預(yù)期，迫使信貸同時回收，則產(chǎn)業(yè)政策嚴(yán)厲將帶來地產(chǎn)成交量持續(xù)萎縮，市場不可避免要出現(xiàn)較大程度調(diào)整。但總的來看，調(diào)比不調(diào)好，早調(diào)比晚調(diào)好。及時啟動的地產(chǎn)調(diào)控有助于避免過早到來的過熱，更有利于經(jīng)濟穩(wěn)定。如沒有更嚴(yán)厲調(diào)控政策出臺，今年經(jīng)濟總體復(fù)蘇仍穩(wěn)健。

但這里存在幾個不確定性，即投資需求、改善需求先前在新房銷售中的比例本身無法度量，在混亂的調(diào)控預(yù)期下，房子買賣雙方都將陷入觀望情緒，地產(chǎn)的銷量將發(fā)生短暫凍結(jié)，市場預(yù)期春節(jié)開工導(dǎo)致的周期行業(yè)回暖的預(yù)期將會落空，股票市場短期將承受由此宏觀風(fēng)險導(dǎo)致的巨大壓力。另外，就是房產(chǎn)稅的傳聞再度攪動市場，如果此次地產(chǎn)調(diào)控仍無效，未來不排除啟動全國范圍內(nèi)針對多套房的房產(chǎn)稅差別征收。