王奇

看到歲末年初房價的不斷上漲，在太原工作的張毅最近準(zhǔn)備再買一套住宅用來投資。但“國五條”實施細(xì)則關(guān)于二手房交易要繳納所得20%個人所得稅的規(guī)定，讓他打消了這個念頭。

在房產(chǎn)中介的介紹下，張毅把目光轉(zhuǎn)向了這些年租金一直上漲的寫字樓。有地產(chǎn)研究分析師認(rèn)為，在信貸收縮、房地產(chǎn)調(diào)控的背景下，整個房地產(chǎn)市場環(huán)境并不理想。對于商業(yè)地產(chǎn)，其購買者均為投資者，看中的也是其市場經(jīng)營能力以及升值潛力。自房產(chǎn)調(diào)控以來，限貸政策下，不少原先的住宅投資者繼而轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)。因為受政策影響較小，事實上每次一調(diào)控，商業(yè)地產(chǎn)都會迎來一個投資小高潮。

商業(yè)地產(chǎn)能否因禍得福

在“國五條”實施細(xì)則出臺之后，《投資與理財》記者在網(wǎng)上搜索有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)股消息，但能搜索到的最近的信息寥寥無幾。雖然商業(yè)地產(chǎn)因為其特殊性，以前受到社會普遍關(guān)注較少，但在政策影響之下，習(xí)慣投資地產(chǎn)的人們，是否會像張毅一樣把資金轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn) ？

業(yè)內(nèi)人士指出，在地產(chǎn)股如此慘烈的下跌過程中，是否存在被錯殺的股票？其中受政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)股是否屬于被錯殺的股票呢？

“‘國五條實施細(xì)則的出臺，對于商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展是有促進作用還是抑制作用，還要等待市場反應(yīng)。不過，一些商業(yè)地產(chǎn)項目還是看好市場的，好多項目籌備入市。近日，一些項目更是更改了規(guī)劃設(shè)計方案，將大比例增加商業(yè)份額?！庇械禺a(chǎn)評論人士告訴記者。

黑馬地產(chǎn)副總經(jīng)理楊期勇在接受媒體采訪時就表示：“‘國五條對于商業(yè)地產(chǎn)影響不大，一定程度上還會促進商業(yè)及辦公物業(yè)的購買力。畢竟樓市新政打擊的是投資性購房者，而其中的投資者也是商業(yè)地產(chǎn)的客戶群，會有部分投資者轉(zhuǎn)投商業(yè)地產(chǎn)。”

50只地產(chǎn)股跌停中的機會

投資不起動輒幾百萬的商業(yè)地產(chǎn)，看好商業(yè)地產(chǎn)的投資者們，可以把目光轉(zhuǎn)向股市，投資那些商業(yè)地產(chǎn)股怎樣？

3月1日股市收盤后，“國五條”實施細(xì)則出臺，隨后便引發(fā)廣泛的議論。原本意在打擊投資性購房，但結(jié)果卻是房價沒有狂跌，股市倒是先躺下了！

經(jīng)過周末兩天的休市，3月4日開盤，滬深股市遭遇“黑色星期一”。上證綜指全天暴跌86.11點，徹底洞穿2300點，逼近2250點關(guān)口，跌幅達(dá)3.65%，創(chuàng)出近19個月的單日最大跌幅；深成指則領(lǐng)跌大盤，重挫逾5%。個股哀鴻遍野，兩市近百股跌停，其中地產(chǎn)股跌勢最慘，滬市地產(chǎn)指數(shù)跌幅高達(dá)9.25%，深市地產(chǎn)指數(shù)暴跌9.11%，包括萬科A、保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、金地集團等在內(nèi)的約50只個股跌停。

從3月4日股市盤面可以看出，無論是住宅開發(fā)類地產(chǎn)股、商業(yè)地產(chǎn)股，還是綜合類地產(chǎn)股，在本輪殺跌過程中均無一幸免。有業(yè)內(nèi)人士指出，在地產(chǎn)股如此慘烈的下跌過程中，是否存在被錯殺的股票？其中受政策影響較小的商業(yè)地產(chǎn)股是否屬于被錯殺的股票呢？

縱觀A股市場，目前很少有純粹的商業(yè)地產(chǎn)股，更多的公司是住宅開發(fā)加商業(yè)地產(chǎn)租賃開發(fā)的模式，像金融街、世茂股份、小商品城、陸家嘴等。

商業(yè)地產(chǎn)股未來撲朔迷離

商業(yè)地產(chǎn)股真的存在錯殺嗎？從目前來看，各方觀點不一。

中原地產(chǎn)研究員認(rèn)為，鑒于密集出臺的調(diào)控政策對住宅市場的持續(xù)利空影響，使得自用型買家及投資資金提前結(jié)束觀望，正式投向發(fā)展較為穩(wěn)定的寫字樓市場。所以，寫字樓比住宅所受影響小，預(yù)計近期寫字樓買賣市場集中成交的現(xiàn)象仍將繼續(xù)出現(xiàn)。

有券商資深投資顧問表示：“考慮一線城市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模和租金情況，中國國貿(mào)、浦東金橋、外高橋、金融街、招商地產(chǎn)、陸家嘴、張江高科、新黃浦、陽光股份、世茂股份，這些深耕一線商業(yè)地產(chǎn)的公司受益更多?！?/p>

也有分析人士對商業(yè)地產(chǎn)股的未來不是很樂觀。“從2009年到2012年這輪調(diào)控以來，房地產(chǎn)大周期一直處于下行、筑底狀態(tài)，剛有上行跡象。更何況，如今凡開發(fā)商必言商業(yè)，凡企業(yè)戰(zhàn)略必言轉(zhuǎn)型，此時轉(zhuǎn)型面臨的將是未來異常激烈的競爭。尤其是遭遇‘新國五條，從住宅轉(zhuǎn)型商業(yè)的開發(fā)企業(yè)，很可能熬不過這個冬天，就死在轉(zhuǎn)型期。”

安信證券發(fā)布的研究報道也認(rèn)為，市場本身處于反彈末段，征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅的政策無論嚴(yán)格與否，對股票市場的影響都是負(fù)面的。在房地產(chǎn)需求下降的情況下，房地產(chǎn)投資也不容樂觀，周期性行業(yè)的反彈邏輯破滅。如果地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈股票短期跌幅較深，建議觀望；如果地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈股票調(diào)整不多，建議退出；題材類股票風(fēng)險正在積聚，建議投資人規(guī)避。

三大地產(chǎn)商加速進軍商業(yè)地產(chǎn)

在“新國五條”細(xì)則公布的前一天，龍湖地產(chǎn)剛剛宣布了其商業(yè)帝國的宏偉藍(lán)圖：“2013年是龍湖商業(yè)地產(chǎn)快速擴張的一年，集團預(yù)計用15年左右的時間，將商業(yè)利潤占比從不到5%提升至30%?！饼埡禺a(chǎn)透露，2012年租金收入超過5億元。

同時招商地產(chǎn)也在加碼商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)。根據(jù)計劃，2013年，招商地產(chǎn)位于蛇口的海上世界綜合體項目將全面開業(yè)運營，招商旗下在北京、漳州、南京等地開發(fā)的酒店、購物中心也將陸續(xù)亮相。招商地產(chǎn)副總經(jīng)理張林透露，目前商業(yè)地產(chǎn)比重占招商地產(chǎn)投資額的10%左右，持有型物業(yè)已建成面積約90萬平方米。預(yù)計未來5年商業(yè)地產(chǎn)投資比重將達(dá)到15%～20%。

萬科總裁郁亮在最近的業(yè)績會上表示，萬科社區(qū)商業(yè)是未來主要發(fā)展方向，公司去年年底成立了商業(yè)地產(chǎn)管理部，負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)整個集團這方面的資源安排。