毛益民

美國人怎么買房子？與中國相同的，是他們也要向金融機(jī)構(gòu)貸款；與中國不同的是，他們的住房貸款已經(jīng)證券化，從而實現(xiàn)了比中國更低的利率，降低了買房成本。

今天住房按揭證券化在美國的房貸市場占有80%的份額，在澳大利亞占有60%的市場份額。1998年香港成立了第一家按揭證券有限公司，四年間為一萬兩千戶家庭支持了自置居所，現(xiàn)已占據(jù)了香港20%的房貸市場。為什么在發(fā)達(dá)國家和地區(qū)住房按揭證券化會大行其道？正是因為它利率低、運營成本低。

我1997年在澳洲加入了Wizard mortgage（唯達(dá)信貸），專門設(shè)計銷售住房按揭證券化產(chǎn)品。我們在澳洲的門店就是7x12小時運營，門店大小只需要50至100平方米，運營者都是我們的加盟商，無需人工費用。比較銀行，我們的成本（租金、人工、工資等）低很多。成本的降低就直接反映在我們給客戶的利率也相應(yīng)便宜——低成本運作是非銀行金融機(jī)構(gòu)的特點。

唯達(dá)信貸的房貸利率平均比銀行房貸利率低0.5%到0.75%每年，替客人每年節(jié)省成千上萬的利息，多年來一直獲得澳大利亞最佳非銀行金融機(jī)構(gòu)獎。我當(dāng)時在澳洲負(fù)責(zé)華人市場，有70%的澳洲華人家庭曾經(jīng)在唯達(dá)信貸貸過款。2008年在悉尼市場還有30%的華人家庭繼續(xù)使用唯達(dá)信貸的服務(wù)，我們在澳洲和新西蘭為2萬多位華人家庭實現(xiàn)了在海外安居、投資、置業(yè)、經(jīng)商的夢想，總貸款額在7年時間里累計超過30億澳元。這都?xì)w功于唯達(dá)信貸的優(yōu)異住房按揭證券化產(chǎn)品。

那究竟什么是住房按揭證券化呢？金融機(jī)構(gòu)把自己所持有的流動性較差但未來具有穩(wěn)定現(xiàn)金收入的住房抵押貸款打包為資產(chǎn)池。由證券化機(jī)構(gòu)以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔(dān)?；蛐庞迷黾壓笠宰C券的形式出售給投資者的融資過程就是按揭證券化。這一過程將原先不易被出售給投資者，缺乏流動性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見性現(xiàn)金流的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換成可以在市場上流通的證券。簡單來說，住房的貸款資金來自于資本市場，投資人投資住房貸款債券的過程就是住房按揭證券化。

住房按揭證券化是老百姓的福音，它是住房按揭貸款市場和抵押貸款市場產(chǎn)品的一大補充，與銀行的房貸產(chǎn)品是一利，競爭的關(guān)系，有利于銀行房貸利率的下降，增加了同業(yè)競爭。住房按揭證券化豐富了按揭產(chǎn)品，可以有只還息不還本等銀行不能提供的產(chǎn)品，對老百姓的房貸需求提供了便利。

住房按揭證券化還是AAA級的房貸產(chǎn)品，這是對投資人的一種保護(hù)。在國外一般都是養(yǎng)老基金、社?；鸺笆袌鰝€人投資者購買住房按揭證券化產(chǎn)品，安全穩(wěn)定是最關(guān)鍵的賣點，這個產(chǎn)品的風(fēng)險控制來源于保險公司的介入，任何虧損都有保險公司負(fù)責(zé)，投資人沒有任何損失，使金融市場的穩(wěn)定得到了保護(hù)。

在今天的美國，很多銀行的房貸產(chǎn)品都來源于非銀行金融機(jī)構(gòu)的住房按揭證券化產(chǎn)品，銀行已開始變?yōu)榻鹑诋a(chǎn)品的渠道商：由于銀行的自身運營成本高企，他們的房貸產(chǎn)品無法與非銀行金融機(jī)構(gòu)的住房按揭證券化產(chǎn)品競爭，最終銀行就成為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品的渠道商，這個事實無法改變。在中國，國有銀行也看到了這個趨勢，但他們并不想將房產(chǎn)按揭這樣的優(yōu)良資產(chǎn)出賣。更何況國有大銀行在政策壟斷的支持下對資金的需求并不迫切，但銀行必須走這條路，金融資產(chǎn)證券化是國際趨勢，而住房按揭證券化正是該業(yè)務(wù)的一種開端。