吳銳汶

去年十月一個(gè)溫暖的下午，阿根廷房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商艾倫·法埃納（Alan Faena）望著布宜諾斯艾利斯的馬德羅港區(qū)，審視這片曾一度被忽視的區(qū)域中自己于過(guò)去十載所建造的社區(qū)。法埃納身材高挑、纖瘦，著一襲純白。這位曾是時(shí)尚設(shè)計(jì)師后成為本國(guó)波普文化的偶像的標(biāo)志性人物，正闡述著這個(gè)百年老區(qū)如何逐步演變成布宜諾斯艾利斯的杰出的居住、文化及經(jīng)濟(jì)中心。沿普拉塔河，緊貼玫瑰宮（Casa Rosada，阿根廷總統(tǒng)府。因整座建筑呈玫瑰色，故得此名），在當(dāng)年艾薇塔（Evita，阿根廷前總統(tǒng)貝隆之妻）拯救她的國(guó)民的故土上，挺過(guò)阿根廷經(jīng)濟(jì)萎縮的馬德羅港已成為其首都住宅價(jià)格最高的區(qū)域。

“我們想開(kāi)發(fā)一個(gè)融合文化、房地產(chǎn)和藝術(shù)的新社區(qū)”，法埃納在馬德羅港去年剛落戶(hù)的諾曼·福斯特（Norman Foster，英國(guó)皇家建筑師學(xué)會(huì)會(huì)員，國(guó)際上最杰出的建筑大師之一）設(shè)計(jì)的可容納50戶(hù)住宅的阿萊弗大樓頂端解釋道，“我們的目標(biāo)是創(chuàng)造一種‘策劃出來(lái)的環(huán)境和與之相符的價(jià)值和復(fù)雜性的貫穿——從房產(chǎn)到藝術(shù)到探戈表演，甚至我們的餡餅。”

高品質(zhì)藝術(shù)社區(qū)

法埃納建造的社區(qū)的出現(xiàn)的確為高品質(zhì)、以特定目的打造“生活方式”的居住模式提供了一種全球性的模板。社區(qū)的核心是由法國(guó)知名建筑師菲利普·斯塔克（Philippe Starck）設(shè)計(jì)的法埃納酒店（Faena Hotel），其與餐館、探戈酒廊和夜總會(huì)共同坐落在一棟建于1900年的老磨坊。酒店與相鄰一處含102個(gè)單位的住宅在2004年同時(shí)建成。這座酒店被視作法埃納和他的主要合作者、妻子席曼娜·卡米尼·斯（Ximena Camions）的開(kāi)發(fā)奠基石。而后，在此基礎(chǔ)上他們又增建四座住宅樓。這些公寓的售價(jià)高達(dá)每平方米8000美元——比布宜諾斯艾利斯傳統(tǒng)富人區(qū)瑞克萊達(dá)（Recoleta）的房?jī)r(jià)更甚。2011年底，投入2000萬(wàn)美元的法埃納藝術(shù)中心（Faena Arts Center）落戶(hù)法埃納區(qū)具有悠久歷史的磨坊機(jī)房空間。

隨著當(dāng)代藝術(shù)家如巴西當(dāng)代藝術(shù)界領(lǐng)軍人物恩斯托·內(nèi)多（Ernesto Neto）、古巴裝置藝術(shù)新銳羅斯·卡普林特羅（Los Carpinteros）和德國(guó)裝置繪畫(huà)藝術(shù)代表法蘭茲·艾克曼（Franz Ackermann）的作品展出及年度藝術(shù)頒獎(jiǎng)的舉行和公眾藝術(shù)展示，該中心已成為一股文化的中堅(jiān)力量。而且，這也是對(duì)法埃納理想的馬德羅港作為一個(gè)文化與精神同等重要的地區(qū)的充分證明。“當(dāng)他們做得恰到好處，藝術(shù)項(xiàng)目將帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中公寓價(jià)值的增長(zhǎng)，例如阿萊弗大廈?！狈ò＜{說(shuō)，“他們鼓勵(lì)買(mǎi)家真正地在一個(gè)區(qū)域投資，而不是以簡(jiǎn)單的買(mǎi)賣(mài)來(lái)賺錢(qián)?！苯衲?月，法埃納在邁阿密推出了一個(gè)與此并行的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，其中同樣包括建筑大師福斯特設(shè)計(jì)的住宅，及一座出自荷蘭建筑師雷姆·庫(kù)哈斯（Rem Koolhaas）之手的文化中心。

根據(jù)紐約的物業(yè)顧問(wèn)喬納森·米勒（Jonathan Miller）所說(shuō)，“豪華房地產(chǎn)是新的全球流行趨勢(shì)”，而開(kāi)發(fā)商正打算用文化來(lái)賦予他們的項(xiàng)目一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。從南佛羅里達(dá)州到南美再到南非，文化博覽會(huì)和藝術(shù)中心正成為城市住宅開(kāi)發(fā)的重要組成部分。無(wú)論是有機(jī)融合，如邁阿密設(shè)計(jì)區(qū)和帕拿馬的舊城區(qū)；或完全整合而成的總體規(guī)劃，如阿布扎比的薩迪亞特島和香港的西九龍區(qū)?！拔幕龓椭鷦?chuàng)造和建立一個(gè)地區(qū)的特性，同時(shí)穩(wěn)定并增加其長(zhǎng)期價(jià)值”，米勒補(bǔ)充道。

但高雅文化和高端物業(yè)之間的默契配合同時(shí)也令高端房地產(chǎn)市場(chǎng)為文化本身提供了資金和受眾。以巴拿馬340年歷史的舊城區(qū)為例。在那里，西班牙殖民時(shí)期的教堂毗鄰具古典裝飾風(fēng)格的豪宅，同時(shí)美國(guó)開(kāi)發(fā)商哈丁（KC Hardin）正在興建的專(zhuān)供國(guó)外買(mǎi)家的豪華公寓也緊挨著適合于當(dāng)?shù)厮囆g(shù)家生活和作品創(chuàng)作的低成本工作室。哈丁旗下開(kāi)發(fā)的高級(jí)物業(yè)價(jià)格范圍從30萬(wàn)美元到超過(guò)1000萬(wàn)美元?！拔覀兊哪康氖菫槊總€(gè)高端分套出售的公寓建造一處負(fù)擔(dān)得起的住房單元，”他說(shuō)，“讓藝術(shù)家留在這里，只有這樣才能保證一個(gè)地區(qū)的真實(shí)性，當(dāng)然也是吸引游客的關(guān)鍵?！?/p>

在南非，一些企業(yè)家正采取類(lèi)似的方法改建約翰內(nèi)斯堡長(zhǎng)期被忽視的市中心。在市區(qū)的東側(cè)，喬納森·利布曼（Jonathan Liebmann）已建成了一座功能完備的社區(qū)，區(qū)內(nèi)包括藝術(shù)家工作室、四星級(jí)酒店和500間價(jià)格在21.5萬(wàn)英鎊的高端公寓。針對(duì)仍在種族隔離的孤立和不平等中恢復(fù)的社區(qū)，利布曼視房產(chǎn)為文化創(chuàng)造的催化劑及最終的種族矛盾調(diào)停器，“文化需要房地產(chǎn)就像房地產(chǎn)需要文化，雙方相互補(bǔ)給?！蓖瑫r(shí)他還在約翰內(nèi)斯堡建造了備受推崇的Arts on Main空間?！笆紫葋?lái)說(shuō)可能我是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，但我賺取的利潤(rùn)允許我建造一些很酷的工作室和美術(shù)館，” 利布曼說(shuō)。

靠近歷史悠久的布拉姆方丹（Braamfontein），毗鄰約翰內(nèi)斯堡的中央商務(wù)區(qū)和威特沃斯蘭德大學(xué)（University of the Witwatersrand），亞當(dāng)·利維（Adam Levy）的公司Play Braamfontein在2004年以將一片辦公區(qū)域改造為七棟開(kāi)闊的蘇豪風(fēng)格的閣樓而聞名?，F(xiàn)在其初始投資已擴(kuò)大到近十幾幢相鄰的建筑物包括設(shè)計(jì)和藝術(shù)工作室，重新裝修后的亞歷山大劇院（Alexander Theatre）和約翰內(nèi)斯堡充滿(mǎn)生氣的食品市場(chǎng)。

藝術(shù)成為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

這些項(xiàng)目表明藝術(shù)與商業(yè)之間模糊的界線實(shí)際上比光靠藝術(shù)家和交易商更能豐富整個(gè)社區(qū)。“它可以為目標(biāo)創(chuàng)造自我實(shí)現(xiàn)的預(yù)言，”倫敦Knight Frank國(guó)際住宅發(fā)展的合伙人詹姆士·普林斯（James Price）說(shuō)，“隨著越來(lái)越多人被某個(gè)區(qū)域吸引，而它對(duì)買(mǎi)家的吸引力則被進(jìn)一步鞏固和加強(qiáng)?！?/p>

當(dāng)然，最引人注目的和最具文化豐富性的物業(yè)項(xiàng)目涉及許多比巴拿馬和南非更昂貴的地理位置。譬如溫莎，一個(gè)由加拿大韋斯頓家族（Weston Family）在佛羅里達(dá)州維羅海灘開(kāi)發(fā)的面積為416英畝的私人住宅社區(qū)。這座社區(qū)初建于1989年，里面的房產(chǎn)的面積范圍從2500到13000平方尺，125萬(wàn)美元起價(jià)。社區(qū)內(nèi)部不僅有馬球場(chǎng)還有小羅伯特·特倫特·瓊斯（Robert Trent Jones Jr）設(shè)計(jì)的高爾夫球場(chǎng)，并且最近剛確定了與倫敦白教堂畫(huà)廊（Whitechapel Gallery）為期三年的合作關(guān)系。12月巴塞爾邁阿密海灘藝博會(huì)（Art Basel Miami Beach），溫莎的畫(huà)廊在由白教堂畫(huà)廊策劃的展覽上首次亮相。

今年的展覽將展出羅馬尼亞孿生藝術(shù)家格特和烏韋·托比亞斯（Gert and Uwe Tobias）的作品。畫(huà)廊的規(guī)模和受眾類(lèi)型恰到好處，白教堂畫(huà)廊總監(jiān)以?shī)W娜·波拉茲維柯（Iwona Blazwick）表示這段合作關(guān)系為她畫(huà)廊的藝術(shù)家和溫莎社區(qū)的國(guó)際顧客提供了一個(gè)重要平臺(tái)。伴隨較高知名度的居民入住，如施華洛世奇家族，溫莎業(yè)主必定在欣賞和藝術(shù)收藏方面具備一定能力。

“盡管我們的客戶(hù)將藝術(shù)展或畫(huà)廊清楚的視為區(qū)分點(diǎn)，但它們并不是必需。”與丈夫格倫·韋斯頓（Galen Weston，高級(jí)百貨公司Selfridges & Co and Holt Renfrew & Co的主席）一起創(chuàng)建溫莎社區(qū)的希拉里（Hilary Weston）說(shuō)。畫(huà)廊對(duì)溫莎社區(qū)起到品牌建設(shè)的作用并最終刺激帶動(dòng)銷(xiāo)售?！拔覀儚牟粸闇厣驈V告”，希拉里補(bǔ)充道，“由于我們的業(yè)主非常熱衷于炫耀這里的畫(huà)廊，這為我們創(chuàng)造了極好的口碑?！?/p>

在邁阿密海灘，藝術(shù)伴隨當(dāng)代設(shè)計(jì)同樣在城市曾一度擱淺的設(shè)計(jì)區(qū)的品牌建設(shè)中扮演至關(guān)重要的角色。這里在過(guò)去十年中已從一個(gè)不起眼的落后居民區(qū)演變成了設(shè)置完備設(shè)想周到的文化美食社區(qū)，內(nèi)部有超過(guò)125家畫(huà)廊、展館、藝術(shù)家工作室和餐廳?！霸摰貐^(qū)在改建上成功是空前的，”城市理論學(xué)者理查德·佛羅里達(dá)（Richard Florida）表示，“這明確無(wú)誤地標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)和商業(yè)的中心正從郊區(qū)轉(zhuǎn)移回到城市核心區(qū)域?！?/p>

不像溫莎或馬德羅港，設(shè)計(jì)區(qū)并沒(méi)有經(jīng)過(guò)“總體規(guī)劃”而是自由地涌入周邊地區(qū)如舉辦一年一度藝術(shù)活動(dòng)的市中心及視覺(jué)藝術(shù)與畫(huà)廊聚集的重要區(qū)域威吾德（Wynwood）。但這些區(qū)域的建設(shè)有像克雷格·羅賓斯（Craig Robins）那樣的主要領(lǐng)導(dǎo)者。羅賓斯的公司Dacra從90年代晚期就開(kāi)始了對(duì)城區(qū)的檢修。 盡管大多數(shù)投資集中在零售、餐飲和畫(huà)廊業(yè)，羅賓斯還是以文化建設(shè)為主設(shè)置了與巴塞爾邁阿密海灘藝博會(huì)相對(duì)應(yīng)的邁阿密設(shè)計(jì)博覽會(huì)（Design Miami）。雖然設(shè)計(jì)區(qū)已遷至南海岸，但它仍持續(xù)吸引重要文化事件。其中最令人矚目的就是城中最大的藝術(shù)展示空間之一——德拉克魯茲收藏（De la Cruz Collection）。

該區(qū)域及周邊地區(qū)對(duì)期望利于步行的街道和欣欣向榮餐廳場(chǎng)景的人群有很大吸引力?！斑@是一個(gè)必定會(huì)出現(xiàn)的地方，”長(zhǎng)期居住在這里的南海灘美食飲酒節(jié)創(chuàng)辦人李·施拉格（Lee Schrager）說(shuō)，“這最終為邁阿密帶來(lái)了一個(gè)真正的城市中心；這是城中僅有的幾個(gè)禁車(chē)區(qū)?！笔├窆烙?jì)他的水景房在過(guò)去18年里上漲了至少100%。

藝術(shù)帶來(lái)金手指

今天，設(shè)計(jì)區(qū)及周邊的高端住宅的常規(guī)價(jià)格都超過(guò)100萬(wàn)美元。南海岸國(guó)際地產(chǎn)（South Beach International Realty）提供的位于Blue公寓樓盤(pán)兩居室的復(fù)式公寓的售價(jià)為79.9萬(wàn)美元，略微低于設(shè)計(jì)區(qū)的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)線。而僅一英里之內(nèi)財(cái)富國(guó)際置業(yè)（Fortune International Realty）的在派拉蒙灣的一間兩室新公寓則標(biāo)價(jià)102萬(wàn)美元。

羅賓斯現(xiàn)在正擴(kuò)張他最初的設(shè)想。他與巴黎奢侈品巨頭LVMH合作的L地產(chǎn)（L Real Estate）將把設(shè)計(jì)區(qū)另外的12個(gè)街區(qū)轉(zhuǎn)改為更為正式的整體規(guī)劃住宅、商業(yè)及文化開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。與20多家LVMH和Richemont精品店毗鄰，這個(gè)造價(jià)3.12億美元的項(xiàng)目將包括一棟由西班牙建筑設(shè)計(jì)公司Office of Architecture in Barcelona 設(shè)計(jì)的至少包含100戶(hù)的公寓大廈。羅賓斯表示這些住房建筑介于公寓和loft之間，他將把自己藝術(shù)和設(shè)計(jì)的收藏與整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目掛鉤。最引人注目的是中央廣場(chǎng)上美國(guó)哲學(xué)家、藝術(shù)家、建筑師和發(fā)明家巴克明斯特·富勒（Buckminster Fuller）開(kāi)創(chuàng)性的半圓形建筑作品“蠅眼”。

與法埃納相似，羅賓斯也收藏了馬克·紐森（Marc Newson）和扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）的作品。他認(rèn)為如果正確地進(jìn)行，文化將起到設(shè)施美學(xué)和價(jià)值制造的作用?！翱蛻?hù)不再只是想要‘昂貴”或‘花哨的東西，他們想要參與到有實(shí)際意義的居住規(guī)劃中，”紐森說(shuō)，“我們的目標(biāo)是將設(shè)計(jì)區(qū)保持在一個(gè)相對(duì)較低的密度，謹(jǐn)慎地保留它的歷史精神并予以發(fā)展?！?/p>

該區(qū)域的大小和規(guī)?？梢暈槿蚝甏蟮呢S富文化性開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的先導(dǎo)。阿布扎比的薩迪亞特島上，古根海姆博物館和盧浮宮分館正在波斯灣沿岸慢慢成型。島內(nèi)1150個(gè)住宅單位均以地中?；虬⒗L(fēng)格設(shè)計(jì)，售價(jià)從120萬(wàn)美元起，高至800萬(wàn)美元。雖然住宅并未被安置在薩迪亞特的文化區(qū)域內(nèi)，但它們卻為海灣地區(qū)藝術(shù)中心的建設(shè)引入了資金。“薩迪亞特的開(kāi)發(fā)商清楚地了解這些，他們因此制造高雅文化來(lái)吸引高端客戶(hù)，”佳士得國(guó)際地產(chǎn)的資深副董事長(zhǎng)阿希姆·弗朗·維登（Joachim Wrang-Widen）表示。

伊斯坦布爾的佐盧中心（Zorlu Centre）同樣雄心勃勃，這是土耳其有史以來(lái)規(guī)模最大的住宅、商用和文化混合型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，包括584間豪華公寓和投資3億美元的藝術(shù)表演中心。住宅部分計(jì)劃于8月竣工并且已有五成售出，住宅面積從117平方米到735平方米，價(jià)格由9500美元到1.8萬(wàn)美元每平方米不等。

這種影響效果將在世界最大的文化主導(dǎo)重建項(xiàng)目——香港西九龍文化區(qū)中體現(xiàn)出來(lái)。由Foster and Partner總體規(guī)劃的近100英畝開(kāi)發(fā)區(qū)，投入28億美元，包括17個(gè)文化場(chǎng)館、辦公區(qū)、零售店和住宅樓，與香港中環(huán)以高速鐵路相連接。由于西九龍區(qū)的首座大樓距建成至少還有兩年，所以樓價(jià)尚未被公布。根據(jù)第一太平戴維斯（Savills）的數(shù)據(jù)，西九龍周?chē)鷧^(qū)域的住房?jī)r(jià)格已達(dá)到香港市中心的價(jià)格，并可與倫敦金絲雀碼頭（Canary Wharf）的類(lèi)似住宅價(jià)格比肩。

無(wú)論最終的成本是多少，F(xiàn)oster的資深合伙人斯賓塞·德·格雷（Spencer de Grey）相信西九龍將被證明是明智的投資，“文化應(yīng)該是觸手可及而不是每月一次或在特殊場(chǎng)合發(fā)生的，”他說(shuō)，“文化應(yīng)該貼近人們的生活的工作。經(jīng)過(guò)時(shí)間沉淀，這將造就一個(gè)成功的社區(qū)?！?/p>