觀察本輪房地產(chǎn)調(diào)控，“限購(gòu)、限貸”政策直接管控需求，旨在遏制投資、投機(jī)性購(gòu)房需求。然而，需求調(diào)控為何無助于房?jī)r(jià)下跌？此前相關(guān)部門出現(xiàn)了多種解釋，最為常用的解釋是“剛需托市”，即本輪房產(chǎn)價(jià)格上升不是由于投機(jī)投資形成的，而是那些真正需要住房的人進(jìn)入市場(chǎng)導(dǎo)致的價(jià)格暫時(shí)性上升。細(xì)究容易發(fā)現(xiàn)，這種解釋蒼白無力。一方面，為何剛需在之前價(jià)格下跌時(shí)不發(fā)力，而在當(dāng)前價(jià)格上升的時(shí)候才出手，難道剛需者喜歡買漲？另一方面，什么是剛需？當(dāng)前主要將符合限購(gòu)政策的人群稱為剛需，這種做法的弊端顯而易見，類似通過婚姻狀況變更或者補(bǔ)交社保等手段變身為所謂的剛需人群的做法屢見不鮮，甚至滋生了幫助轉(zhuǎn)換為剛需人群的的中介專業(yè)組織，揭示了行政限購(gòu)短期內(nèi)難以規(guī)避投機(jī)投資的難題。

剛需既然無助于解釋房?jī)r(jià)波動(dòng)，那當(dāng)前房?jī)r(jià)為何上漲呢？從理論上上說，房?jī)r(jià)上漲必須有資金的支撐。然而，中國(guó)2012年人均收入才超過6000美元，收入偏低是中外差異的重要體現(xiàn)。在此背景下，高房?jī)r(jià)下對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行大幅投機(jī)投資缺乏必要的收入支撐。進(jìn)一步觀察發(fā)現(xiàn)，中國(guó)盡管收入不如外國(guó)，但中國(guó)市場(chǎng)流動(dòng)性資金總量卻不比外國(guó)少，當(dāng)前中國(guó)貨幣供應(yīng)量M2已經(jīng)超過100萬億人民幣，貨幣供應(yīng)量M2占GDP比重位居G20國(guó)家首位，如此寬松的貨幣供給顯然為市場(chǎng)購(gòu)買力形成了支持。同時(shí)，去年以來房地產(chǎn)貸款優(yōu)惠利率再次出現(xiàn)，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不樂觀的情形下，寬松貨幣進(jìn)入房地產(chǎn)尋求獲益成為必然，今年以來地王的再次出現(xiàn)表明投機(jī)投資資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的跡象。

貨幣寬松背景下投機(jī)投資的客觀存在會(huì)促使住房需求難以有效緩解，但今年以來出臺(tái)的20%住房交易個(gè)稅征收為何也沒能穩(wěn)住市場(chǎng)價(jià)格？目前來看，盡管北京等大城市出臺(tái)了相應(yīng)的較為嚴(yán)格的規(guī)定，但執(zhí)行過程中卻大打折扣，買主與賣主之間通過實(shí)行雙重價(jià)格規(guī)避稅收，向政府低報(bào)房產(chǎn)真正售賣價(jià)格以降低甚至規(guī)避個(gè)稅，由此讓房地產(chǎn)新政流于形式，而且導(dǎo)致統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的住房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)有偏低的可能。同時(shí)，本次新政臨時(shí)增加20%的個(gè)稅，將壓縮二手房賣方的利潤(rùn)空間，由此將導(dǎo)致市場(chǎng)上住房售賣數(shù)量的減少，結(jié)果將刺激新房需求，原來購(gòu)買二手房的客戶轉(zhuǎn)向新房的購(gòu)買，由此可能刺激新房?jī)r(jià)格上升，對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生推升的作用。另一方面，二手房市場(chǎng)營(yíng)業(yè)稅等賣方承擔(dān)的稅收極容易轉(zhuǎn)嫁給買方，即賣方在簽訂買賣協(xié)議時(shí)約定相關(guān)的稅收由買方承擔(dān)，否則房東將選擇惜售，20%個(gè)稅的征收無疑可能由于轉(zhuǎn)嫁的現(xiàn)象而隱性提高購(gòu)房者成本。綜合來看，20%個(gè)稅征收可能推升房?jī)r(jià)或者隱性提高購(gòu)房?jī)r(jià)格，并無助于降低房?jī)r(jià)。