郭宏

今年1—5月，我省房地產用地量價齊升，土地出讓均價較去年有明顯漲幅。但推出地塊多為優(yōu)質稀缺資源，并不能代表該城市和全省土地市場整體水平的提升，土地市場并未出現(xiàn)過暖現(xiàn)象。

2013年1-5月，全省土地出讓均價為1267.2元/平方米，招拍掛出讓均價為1337.7元/平方米，同比去年分別提高58.5%和63.4%?，F(xiàn)就其變化原因進行以下初步分析。

房地產用地量價齊升是主要推手

從供應量變化上來看，土地供應總量自去年以來同比首現(xiàn)增長，其中房地產用地供應量增長為主要原因。2013年1-5月，全省供應土地5555公頃，與去年同期相比增加13.4%。土地供應量變化扭轉了去年以來同比減少的狀況，在第2季度首現(xiàn)同比增長。在經營性土地供應中，商服用地、普通商品住房用地供應量分別達到575公頃和1189公頃，同比去年增長41.2%和52.9%，而工礦倉儲用地繼續(xù)延續(xù)去年以來同比減少的趨勢，1-5月同比仍舊減少12.9%。

從價格變化上來看，出讓成交價款和均價有較大提高主要來源于房地產用地出讓價格的上漲。2013年1-5月，全省出讓成交價款為372.42億元。同比去年增加86.3%，全省土地出讓均價同比均提高近六成。其中商品住房用地出讓均價為1785.3元/平方米，較去年同期上漲31.8%，商服用地出讓均價為2117.2元/平方米，較去年同期上漲53.6%。工礦倉儲用地出讓均價為287.4元/平方米，與去年同期基本持平。

14市州土地價格均較大幅度上漲

從市州來看，以往價格水平較高和較低的地區(qū)，出讓價款和出讓均價水平紛紛出現(xiàn)較大幅度上漲。一方面，房地產價格水平較高的地區(qū)土地供應持續(xù)活躍。以長沙市為例，商服用地出讓價款和住宅用地出讓價款分別達64.3億元、90.2億元，占全省的52.8%和42.5%，價款同比增加136.8%和73.4%；商服用地出讓均價和住宅用地出讓均價同比上漲113.6%和47.4%，分別達到4395.2元/平方米和2816.8元/平方米；另一方面，以往價格水平較低的地區(qū)上漲態(tài)勢顯現(xiàn)。以懷化市為例，商服用地和住宅用地的出讓價款分別達到13.8億元和15.1億元，同比增加518.3%和251.5%，占全省相應價款的11.4%和7.2%，商服用地出讓均價和住宅用地出讓均價同比上漲75.0%和94.6%，分別達到1727.9元/平方米和1248.4元/平方米。高地價地區(qū)價格比重的主導影響和低地價地區(qū)價格水平的提升共同推高了全省均價水平的上漲。

從城市內部來看，中心城區(qū)的存量優(yōu)質地塊入市成為商服用地出讓均價上揚的主要原因。城市的核心區(qū)域因城市改造出現(xiàn)優(yōu)質稀缺存量地塊入市，因其大部分商業(yè)位置優(yōu)越，用途上側重于商服用地類型，因此開發(fā)商對其投資回報預期都普遍高漲，直接推高了均價水平。如長沙市開福區(qū)芙蓉中路原火車北站地區(qū)因北站搬遷而出現(xiàn)位置優(yōu)越的存量土地，今年以來，有三塊面積分別為1.92公頃、2.31公頃和6.64公頃的土地相繼成交，價款為9.3億元、7.2億元和35.8億元，土地單價達到4.8萬元/平方米（規(guī)劃容積率為9.0）、3.1萬元/平方米（規(guī)劃容積率為9.0）和5.4萬元/平方米（規(guī)劃容積率為10.9），因此三宗地塊出讓價款占到長沙市商服用地成交總價款的81.4%，直接推高了全市商服用地均價水平；懷化市迎豐路與紅星路（屬于城市土地二級區(qū)域）一宗面積為2.3公頃的商服用地地塊以1.17億元成交，土地單價達到5087元/平方米（規(guī)劃容積率為6.0），對全市整體均價的提高產生了影響。

發(fā)展?jié)摿^大的城市新區(qū)住宅用地頻現(xiàn)高地價。部分地區(qū)作為城市未來發(fā)展的重點區(qū)域，因為具有交通區(qū)位優(yōu)勢和完善的基礎設施配套，開始成為住宅用地供應的主戰(zhàn)場，從而也出現(xiàn)單宗高價地現(xiàn)象。如長沙市岳麓區(qū)梅溪湖區(qū)片作為大河西先導區(qū)建設的重點區(qū)域，其土地市場運行一直受到較高關注。今年以來，該區(qū)域土地市場熱度持續(xù)，先后有兩宗10.05公頃和5.3公頃的住宅用地以14億元和10億元成交，土地單價達到1.4萬元/平方米（規(guī)劃平均容積率為5.0）和1.9萬元/平方米（規(guī)劃平均容積率為6.0），其成交價款占長沙市商品住宅用地成交總價款的26.6%，對住宅用地均價水平也造成了較大影響。

土地市場并未出現(xiàn)過暖現(xiàn)象

高價地宗地產生的負面影響有限。今年以來，經濟發(fā)達和經濟欠發(fā)達城市均出現(xiàn)了高價地現(xiàn)象，主要是因為在去年較高土地流拍率的影響下，土地管理部門在制訂出讓方案時偏重于地理位置較好的地塊，此類稀缺優(yōu)質地塊的開發(fā)價值直接刺激開發(fā)商等的拿地熱情，從而出現(xiàn)高價地現(xiàn)象。并因為出讓價款占比偏高而引起各地區(qū)和全省土地均價水平一定程度上的上漲。但綜合分析此種類型地塊，一是因為土地現(xiàn)有區(qū)位和規(guī)劃區(qū)位優(yōu)越、本身土地價值偏高而導致價格水平出現(xiàn)抬升，但并不能代表該城市和全省土地市場整體水平的提升，土地市場并未出現(xiàn)過暖現(xiàn)象；二是此類地塊規(guī)劃容積率設定較高，普遍達到了5.0及以上，樓面地價尚處于土地出讓價格的合理區(qū)間范圍內，未來經開發(fā)建設后投入市場，也不會出現(xiàn)偏離正常水平的市場價格，對市場造成不利影響。

建議多措施保地價平穩(wěn)

一是確保積極穩(wěn)妥均衡供地，在出讓地塊選擇方面，按照區(qū)域協(xié)調、遠近兼顧；好壞搭配、大小互補；用途兼有、品種齊全等原則，同時推出多宗地或安排同時出讓，把具備供應條件的土地集中推出從而降低高價地出現(xiàn)頻率；在價格確定方面，采取差別化的定價方式，嚴控出讓底價虛高現(xiàn)象；同時要進一步嚴格市場準入條件，嚴審競買人資格，建立構建良性競爭的市場環(huán)境，防止惡性競爭和不合理高價地產生。二是保持地價信號平穩(wěn)，減少對市場的誤導和干擾。各級國土管理部門在穩(wěn)定土地供應的同時，要采取多種手段努力保持地價信號平穩(wěn)，消除地價信號異常和波動。一方面嚴格實行異常交易高價地塊上報制度，各地溢價率超過50%的地塊必須在成交3個工作日內上報，督促“高價地”頻發(fā)地區(qū)研究制定控制地價預案；另一方面將已出現(xiàn)的總價或單價“地王”情況主動向媒體和社會群眾進行解釋分析，主動宣傳或引導媒體宣傳，積極應對負面炒作。三是加強房地產閑置土地處置力度。一方面嚴格執(zhí)行國土資源部新的《閑置土地處置辦法》，在供地環(huán)節(jié)、批后監(jiān)管環(huán)節(jié)雙管齊下，防止房地產開發(fā)商違規(guī)圈地囤地，對未按約定開工、竣工的項目及時清理通報，每季度跟進查處閑置土地和違約宗地，建立精細化的監(jiān)管機制；另一方面在土地市場監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)中設立“房地產大企業(yè)和大地塊監(jiān)管專欄”，督促大企業(yè)大地塊盡快開發(fā)建設，引領帶動市場供給。