MICRO TOPIC房價暴漲論

潘石屹

近日，中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院公布的報告指出，住房供求已經(jīng)失衡，房價面臨全面失控；房地產(chǎn)市場再次出現(xiàn)全面反彈，表明住宅市場重調(diào)控、輕改革的思路需要做出全面調(diào)整，如果不及時推進改革，那么市場還將出現(xiàn)大起大落。SOHO中國董事長潘石屹稱，只要政府不出臺離譜的調(diào)控政策，從現(xiàn)在中國樓市的情況看，房價不會暴漲。

微話題

葉檀：房地產(chǎn)再上漲 坐等房價翻番

未來城市的房價將以每年10%左右的速度增長，人均實際收入可以用各種辦法變相提高，而房價可以通過擴展城區(qū)的辦法變相超過人均收入的增速，城市核心區(qū)域13%甚至以上，是可以預(yù)計的增速，很多城市期望十年左右的時間可以使房價翻番，這還是在城區(qū)不斷拓展、房地產(chǎn)熱點不斷向城市外圍轉(zhuǎn)移的結(jié)果。大中城市房價連續(xù)上漲的勢頭，顯示房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了新一輪房地產(chǎn)上漲周期。“國五條”出臺之后，出現(xiàn)離婚購房等情況，說明民間蘊藏的資金量、購房熱情，遠遠超過想象?！皣鍡l”出臺后，即使離婚也要買房的市場現(xiàn)實，充分說明了中國的資金使用方向，與投資者的興趣所在。房價上升，這些熱切的購房者功莫大焉。宏觀經(jīng)濟被房地產(chǎn)市場裹挾著走向曖昧的前方，沒有人知道什么時候房地產(chǎn)市場崩潰，但可以肯定的是，泡沫一定會崩潰。

楊紅旭：房價全面失控是杞人憂天

近年來，社科院多次發(fā)布房地產(chǎn)類報告，關(guān)于房價走勢的預(yù)測，常被調(diào)侃為“反向指標(biāo)”。如今“房價面臨全面失控”一說，同樣站不住腳。因為2012年下半年以來，只有一線城市成交量增幅大于其他城市，住宅存貨去化速度快于其他城市，房價漲幅大于其他城市。而多數(shù)二線和幾乎全部的三、四線城市，由于市場保持供大于求的形態(tài)，房價只是溫和上漲，實在談不上什么“全面失控”。

劉忠良：2013年中國房價必將面臨大崩潰

關(guān)于中國房價各種言論漫天飛，地產(chǎn)大佬們怎么看待這個問題，確實說法不一。劉忠良認為，中國房價在今年將會大崩盤。第一，中小城市及城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展滯后導(dǎo)致年輕人口涌向少數(shù)大城市。第二，廉租房供給不足導(dǎo)致商品房需求剛性。第三，高房價的首要責(zé)任是政府調(diào)控房價不力。第四，小戶型拉高房價。第五，獨生子女政策拉高房價。第六，城市化發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展推高房價預(yù)期。

公司

泰禾11.25億元臺湖再拿地

5月20日下午，通州臺湖鎮(zhèn)兩宗土地在北京國土局公開競拍，曾在該區(qū)域有所斬獲的世紀鴻和泰禾如愿，分別將B-23地塊和B-03地塊收入囊中，折合樓面單價分別為1.31萬元和1.53萬元。經(jīng)過71輪激烈競拍后，4月份剛進駐臺湖的泰禾再次高價拿地，以11.25億元和配建7.3萬平方米公租房成功摘得，溢價率為48%，折合平均樓面價8519元/平方米。

總部基地10億英鎊進軍倫敦

據(jù)報道，中國房地產(chǎn)開發(fā)商越來越多的把目光投向海外，在萬科、碧桂園、綠地等房企相繼出海后，“總部基地”也成立了倫敦項目組，準備投資10億英鎊，約合94億元人民幣，在倫敦打造一個35英畝的辦公園區(qū)。與其他房企一樣，“總部基地”的目標(biāo)客戶群也是中國人，他們希望能夠吸引中國企業(yè)的歐洲總部入駐。

綠地借殼方案落定 30億港元購盛高60%股權(quán)

綠地集團將以30億港元認購盛高置地（00337.HK）增發(fā)股權(quán)，實現(xiàn)對后者控股。據(jù)悉，綠地集團與盛高置地已在5月8日簽署相關(guān)協(xié)議。根據(jù)協(xié)議，綠地集團將通過其在香港注冊的全資子公司，以總共約30億港元的代價認購盛高置地增發(fā)的普通股及無投票權(quán)可換股優(yōu)先股。交易完成后，綠地集團將持有擴大股本后60%的股份，盛高置地現(xiàn)有大股東將為第二大股東，盛高置地也將更名為“綠地香港控股有限公司”。

華僑城66億元購大股東南山土地

5月14日晚間，華僑城發(fā)布公告，其全資控股公司深圳華僑城房地產(chǎn)有限公司擬受讓控股股東華僑城集團位于深圳市南山區(qū)的4宗地塊及開發(fā)權(quán)，總交易價格約66.26億元。這4宗地塊均位于南山區(qū)華僑城城區(qū)中部，包括華僑城中心花園、華僑城大廈、西北片區(qū)和天鵝湖2號土地，土地用途為商業(yè)、商品房、商品配套。并且這4幅地塊均不涉及拆遷，已由華僑城集團于2003年向政府繳清出讓地價。根據(jù)公告，這4幅地塊規(guī)劃住宅建筑面積約52.92萬平方米，規(guī)劃商業(yè)及商業(yè)配套建筑面積約17.1萬平方米。同時這些地塊區(qū)位優(yōu)勢也非常明顯，均臨近深圳著名景區(qū)世界之窗。

雅戈爾庫存234億元仍添8億元拿地

雖然庫存高達234億元，但是雅戈爾集團股份有限公司（以下簡稱“雅戈爾”）依然難抑拿地沖動。5月18日，雅戈爾再下一城，出資2500萬元，雅戈爾成功受讓寧波陳婆渡置業(yè)有限公司25%的股權(quán)，后者擁有寧波市鄞州區(qū)一塊占地約2.78萬平方米的宅地，共同參與開發(fā)該地塊的還有榮安地產(chǎn)等。這是年內(nèi)雅戈爾第五次出手收儲。據(jù)粗略統(tǒng)計，截至5月中旬，雅戈爾今年已通過多種方式新增土儲約12萬平方米，耗資總計約8.4億元。

商業(yè)地產(chǎn)

紅星美凱龍進軍商業(yè)地產(chǎn)負債率高企

近日，國內(nèi)家居賣場大佬紅星美凱龍集團宣布要打造百個城市綜合體，以期打造新的增長點。然而，機構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，城市綜合體已呈現(xiàn)暴增的態(tài)勢，由于供大于求，租金也出現(xiàn)停滯不前甚至下跌的局面。因此，業(yè)內(nèi)認為家居賣場如此轉(zhuǎn)型存隱憂。雖然紅星美凱龍集團相關(guān)負責(zé)人一再強調(diào)此次并非戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，也不會有任何放棄和縮減家居板塊的規(guī)劃，但中國建材流通協(xié)會常務(wù)副會長秦占學(xué)指出，由于盲目擴張和行業(yè)的惡性競爭加劇，全國各大建材家居賣場已出現(xiàn)招商困難、租金難收等問題。而紅星美凱龍方面，去年以來部分門店因生意不佳相繼關(guān)門：8月上旬，紅星美凱龍廣州琶洲店提前結(jié)業(yè)；8月底，南京奧體紅星店正式撤店。

北京沃德蘭游樂園終被拆 改為購物中心

5月6日，廢墟上工人正在施工。早在上個月20日，位于昌平區(qū)南口鎮(zhèn)陳莊附近的沃德蘭游樂園開始拆除。沃德蘭游樂園本將成為一座亞洲最大的游樂園，其上世紀90年代中期開建，但1998年因故停工至今。由于擁有童話般的古堡，不少攝影愛好者熱衷此地，將其稱作“被埋葬在莊稼地里的童話”。據(jù)游樂園建設(shè)方華彬集團相關(guān)負責(zé)人介紹，除古堡暫不拆外，游樂園主體均將拆，預(yù)計5月10日左右可拆除完畢。未來可能將改建為一座大型國際名品購物中心。

萬達多地投數(shù)百億元建文化城

5月28日上午，萬達集團與合肥市政府簽署協(xié)議，在合肥投資建設(shè)萬達文化旅游城，項目總投資超300億元，其中文化旅游投資190億元，選址合肥市濱湖新區(qū)，占地100公頃，總建筑面積90萬平方米，計劃于2013年開工，2016年建成開業(yè)。這是繼哈爾濱、南昌、大連等地之后，又一個與萬達集團簽約文化旅游城項目的城市。上個月，哈爾濱文化旅游城項目已經(jīng)開工，而南昌、合肥項目也將于下月之后陸續(xù)開工。

遠洋、太古合作“成都遠洋太古里”

6月3日，遠洋地產(chǎn)與太古地產(chǎn)聯(lián)合宣布，雙方的成都合資購物中心項目正式命名為“成都遠洋太古里”。成都遠洋太古里坐落于成都市錦江區(qū)商業(yè)零售核心地段、并與春熙路購物商圈接壤，是一座總樓面面積逾10萬平方米（逾114萬平方英尺）的開放式、低密度的街區(qū)形態(tài)購物中心。項目毗鄰由太古酒店管理、擁有100間客房的都會風(fēng)尚酒店——博舍與42間客房的服務(wù)式公寓，以及47層高的國際甲級辦公樓睿東中心。整個商業(yè)綜合體樓面面積約25萬平方米（逾271萬平方英尺）。落成后，綜合體將與成都地鐵2號及3號線的春熙路交會站直接連通。

土地

房企拿地火熱 全國一周土地出讓超百億元

5月23日是廣州房地產(chǎn)市場5月最后一次土地出讓，15家房企到場競拍。據(jù)了解，近期全國主要的一、二線城市土地市場已經(jīng)有超過10宗高溢價地塊成交，總成交額已超過100億元。業(yè)內(nèi)人士分析稱，當(dāng)下樓市量價均居于高位，而開發(fā)商的資金情況明顯好于往年，在這種情況下調(diào)控樓市的難度明顯加大。

保利聯(lián)合首開 再造北京大興單價“地王”

繼5月20日通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)兩宗地塊遭到23家房企爭搶后，5月22日大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)一塊住宅用地再次引來諸多知名房企來到土地競拍現(xiàn)場，最終該地塊被央企保利地產(chǎn)聯(lián)手北京國資委旗下的首開股份成功拿下。掛牌資料顯示，舊宮鎮(zhèn)綠隔地區(qū)建設(shè)舊村改造二期A2-1地塊，建設(shè)用地面積2.715萬平方米，容積率2.5，最大建筑規(guī)模為67937平方米，掛牌出讓起始價為86000萬元，折合樓面地價為12658.8元/平方米。該地塊設(shè)定了土地上限價格，當(dāng)競買報價達到上限價格時，則不再接受更高報價，轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上競報公共租賃房面積方式確定競得人。

北京通州核心區(qū)兩地塊流標(biāo)

5月15日，通州出讓的兩宗地分別為通州區(qū)運河核心區(qū)IV-06地塊和IV-07地塊，均為多功能用地，前者的體量為4.2萬平方米，后者為4.37萬平方米。金輝集團、金地興業(yè)、廈門禹州集團地產(chǎn)投資有限公司和保利北京公司分別參與了兩宗地的競標(biāo)。根據(jù)政府公布的出讓底價，IV-06地塊為4.7464億元，IV-07地塊為4.9384億元，折合樓面價均約為1.13萬元/平方米，但企業(yè)報價均低于政府出讓底價，兩宗地雙雙流標(biāo)。

政策

北京將試行“限房價競地價”出讓方式

5月22日從消息人士處獲悉，北京市政府今年擬對300多公頃住宅用地試行“限房價、競地價”的出讓方式，下半年將開始落實，約占全年商品房用地供應(yīng)總量的45%。該人士表示，新出讓方式對市場影響如何，還要看北京市國土局落實的程度，如果這些土地能全部落實，將對樓市產(chǎn)生很大影響。

小產(chǎn)權(quán)房有望獲得合法地位

據(jù)報道，國土部正在醞釀推出一系列征地制度改革新政，今年內(nèi)有望推出的相關(guān)政策除了修訂后的《土地管理法》，還有《農(nóng)村集體土地征收補償條例》、《集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)指導(dǎo)意見》等。這些文件的一個亮點是，現(xiàn)行政策規(guī)定不能買賣的農(nóng)村宅基地將有望進入市場交易流轉(zhuǎn)，逐步形成城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。這項新政將為目前陷入僵局的小產(chǎn)權(quán)房打開一條活路，使其獲得國家認可的產(chǎn)權(quán)，并進而對理順我國的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要作用。

天津多部門聯(lián)手打擊違法用地行為

5月28日記者從天津市房管局獲悉，為及時有效查處土地違法違紀案件，維護土地管理秩序，該市監(jiān)察局與國土房管局聯(lián)合出臺了《關(guān)于監(jiān)察機關(guān)和國土部門在查處土地違法違紀案件中加強協(xié)作配合的通知》（以下簡稱《通知》）?！锻ㄖ芬螅O(jiān)察機關(guān)和國土部門應(yīng)分別按照各自職能，在查處土地違法違紀案件中加強協(xié)作配合，相互支持，建立溝通、協(xié)調(diào)機制。其中，國土部門在查處土地違法違紀案件中，發(fā)現(xiàn)有關(guān)部門和企事業(yè)單位出現(xiàn)對違法用地行為制止不及時或所轄行政區(qū)域內(nèi)違法用地行為較多等違反土地管理規(guī)定的情形時，可商請監(jiān)察機關(guān)啟動警示約談。同時，監(jiān)察機關(guān)和國土部門可共同選取重大土地違法違紀案件進行聯(lián)合掛牌督辦，督導(dǎo)案件查處工作；對督導(dǎo)意見不落實、查處不到位的，可由兩部門聯(lián)合立案，從嚴查處，確保對人對事處理到位。

金融

地方債超20萬億元 若崩盤將爆發(fā)債務(wù)危機

國家審計署2011年的審計結(jié)果顯示，截至2010年底，全國地方政府的相關(guān)債務(wù)達10.7萬億元。國家審計署副審計長董大勝今年表示，估計目前各級政府總債務(wù)規(guī)模在15萬億～18萬億元。財政部原部長項懷誠最近透露，地方政府負債估計超過20萬億元。各地融資平臺越來越多樣化、隱蔽化，很多資金的來源和數(shù)量無從知道，負債規(guī)模也就難以統(tǒng)計。正因為這部分藏在黑箱里的隱性債務(wù)是個未知數(shù)，更加劇了人們對地方債務(wù)風(fēng)險的擔(dān)憂。

一季度末房地產(chǎn)信托規(guī)模大增 逾7700億元

近幾年來持續(xù)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，使信托公司資金對房地產(chǎn)領(lǐng)域的配置比例一直呈現(xiàn)下降趨勢：2010年為14.95%，2011年為14.83%，2012年下降為9.85%，2013年一季度末為9.40%。今年一季度末信托資金對房地產(chǎn)的配置比例盡管繼續(xù)下降，但是規(guī)模有較大增長，達到7701.79億元，重新超過2011年底的規(guī)模。進入4月，房地產(chǎn)信托發(fā)行持續(xù)火熱，全月有50款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立，占比28.09%，平均募集規(guī)模達到2.40億元，較平均水平高出0.89億元。

綠城中國融資開閘 年內(nèi)四度舉債共88億元

去年未融資的綠城中國，今年初以來已先后四次舉債。5月7日，記者從綠城中國方面獲悉，該公司將發(fā)行于2016年到期的25億元人民幣優(yōu)先票據(jù)。早在今年2、3月，綠城中國就曾發(fā)行共計7億美元優(yōu)先票據(jù)（折合人民幣43.16億元），加上幾天前取得中國貸款融資及銀團貸款總額約 24.6億港元（折合人民幣19.55億元），至此綠城中國今年已舉債87.71億元。對于近來頻繁動用杠桿，綠城中國一位高層人士坦言，此舉實為拉長債務(wù)期限，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)。

復(fù)星聯(lián)手法國私募股權(quán)基金 要約購地中海俱樂部

從復(fù)星國際（00656.HK）獲悉，AXA Private Equity （下稱“安盛私募投資）與復(fù)星共同宣布有意向?qū)⒃谖磥韼滋靸?nèi)通過特殊目的公司（下稱“要約人”），提交一份面向地中海俱樂部全體股東收購公司股本及證券的要約。要約人將向地中海俱樂部證券持有人提出，以每股17歐元及每份OCEANEs（即可轉(zhuǎn)換為地中海俱樂部發(fā)行新股或現(xiàn)有股份之可轉(zhuǎn)債）19.23歐元（含息票）的價格向收購要約呈遞其證券。每股17歐元價格反映了過去一個月內(nèi)成交量加權(quán)平均價之28.4%溢價。

市場

北京5月二手房價止跌 20%個稅交易罕見

據(jù)了解，北京二手房價格5月下旬開始止跌企穩(wěn)，交易量有所回升。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，“國五條”細則要求最為嚴格的北京，5月1日～27日住宅共簽約11551套，環(huán)比4月同期的11911套有所減少，其中新建住宅簽約6001套，環(huán)比減少16.5%，二手房簽約5550套，環(huán)比增加17.5%。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，目前北京交易的二手房中約九成是滿五年唯一房，因此20%個稅交易案例相對罕見，個稅新政對京二手房市場影響也相對有限。

北京6月預(yù)計31個新盤上市

在經(jīng)歷了多個月供應(yīng)斷檔后，5月底京城樓市終于迎來了一波小小的爆發(fā)。一些新、老項目在被限價政策制約了一個月后，也似乎找到了“破綻”，開始開盤或加推。據(jù)了解，北京5月底開盤入市的項目共計6個，開發(fā)商的開盤節(jié)奏明顯提速，這一趨勢可能在6月份會體現(xiàn)得更加明顯。根據(jù)亞豪機構(gòu)的市場研究統(tǒng)計顯示，6月份北京預(yù)計將有31個項目開盤入市，其中首次入市的純新盤就有15個，占比約50%，還有包括金融街·融匯、金茂府、金地格林格林等蓄客許久的16個老項目后期。

北京新房庫存連續(xù)三個月供應(yīng)超4500套

5月27日，來自北京中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，雖然部分項目受制于預(yù)售證價格審批，但整體供應(yīng)量與2012年同期項目依然出現(xiàn)了微漲，其中3～5月期間，三個月供應(yīng)期房住宅數(shù)量分別為4514套、4547套和4410套，由于未來一周還將有新項目入市，所以5月供應(yīng)也超4500套。這也是近年來首次連續(xù)三個月期房住宅供應(yīng)超過4500套。而截止到5月26日，北京市住建委網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，北京共有可售期房住宅35282套、可售現(xiàn)房28062套，兩者加起來總計63344套。此前北京今年的住宅庫存曾降到60674套，創(chuàng)下近期低點。業(yè)內(nèi)人士驚嘆，按照這一去庫存速度，北京可能面臨無房可賣的境地。

海外投資

中國房企開辟美國老年地產(chǎn)新戰(zhàn)場

位于美國西南部德克薩斯州的休斯頓，是美國以人口排名的第四大城市，以及全球航空航天和電子技術(shù)的重要研發(fā)和生產(chǎn)中心。長期以來，當(dāng)?shù)卣凶⒁饬?，讓城市不僅是一個生活的好地方，而且是一個偉大而充滿活力的商業(yè)、旅游和國際化城市。與此同時，由于坐擁全球最大的醫(yī)療保健和研究機構(gòu)——休斯頓醫(yī)療中心，休斯頓也成為了中國房地產(chǎn)發(fā)展商跨國開發(fā)老年醫(yī)療保健地產(chǎn)項目的聚焦之地。曾經(jīng)在北京開發(fā)了“當(dāng)代MOMA”、“MOMA萬萬樹”等知名項目，并以富有科技含量的節(jié)能建筑而著稱的當(dāng)代節(jié)能置業(yè)股份有限公司，正是看中了這里相較于國內(nèi)來說更加優(yōu)越的生活環(huán)境和完善的醫(yī)療設(shè)施，決定跨海赴美，打造一個名為“美國當(dāng)代綠色常青藤MOMC廣場”的老年地產(chǎn)項目。

錢進美國 市長感謝中國開發(fā)商

北京澤信控股集團有限公司（下稱“澤信控股”），一家來自中國內(nèi)蒙古的地產(chǎn)商，上個月與奧克蘭市本地開發(fā)商Signature Development Group簽訂了一份價值15億美元的投資協(xié)議，雙方將合作開發(fā)奧克蘭一處地產(chǎn)項目，澤信控股為大股東。這一名為“Brooklyn Basin”的項目占地65英畝，建成后將包含3100套住宅、大約20萬平方英尺的零售和商業(yè)空間，以及一座可以?？?00艘游艇的碼頭。在一份新聞稿中，奧克蘭市華裔女市長關(guān)麗珍（Jean Quan）對外界表示，在美國加利福尼亞州奧克蘭市，中國開發(fā)商成了當(dāng)?shù)卣约伴_發(fā)商由衷感謝的對象。