聚合效應(yīng)的秘密

中國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)界中，無(wú)論是競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，還是合作伙伴；無(wú)論是探路先驅(qū)，還是后起之秀；在提及大連萬(wàn)達(dá)時(shí)都不得不由衷地豎起大拇指交口稱(chēng)贊。經(jīng)過(guò)十二年的探索實(shí)踐與努力創(chuàng)新，大連萬(wàn)達(dá)已然發(fā)展成了企業(yè)資產(chǎn)2800億元，年銷(xiāo)售額1450億元，年凈利潤(rùn)超100億元，年納稅230億元的“商業(yè)巨擎”。

在全國(guó)已經(jīng)開(kāi)業(yè)的66座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、38家五星級(jí)酒店、6000塊電影銀幕、57家連鎖百貨店、63家量販KTV基礎(chǔ)上，2013年大連萬(wàn)達(dá)還將在全國(guó)開(kāi)業(yè)20座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，17家高級(jí)酒店，20家連鎖百貨店。無(wú)須贅述，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已然牢牢占據(jù)了“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)第一品牌”的位置。

更值得稱(chēng)道的，當(dāng)屬萬(wàn)達(dá)人在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域孜孜不倦的探索與創(chuàng)新。萬(wàn)達(dá)集團(tuán)下屬的萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司擁有全國(guó)唯一的商業(yè)規(guī)劃研究院、全國(guó)性的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)團(tuán)隊(duì)、全國(guó)性的連鎖商業(yè)管理公司，形成商業(yè)地產(chǎn)的完整產(chǎn)業(yè)鏈和企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

隨著萬(wàn)達(dá)模式的日臻完善與萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在全國(guó)各地的遍地開(kāi)花，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)也在自持物業(yè)上取得了新的突破。據(jù)了解，萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)公司現(xiàn)自持收租物業(yè)面積1300萬(wàn)平方米，計(jì)劃到2013年開(kāi)業(yè)86座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，持有收租物業(yè)面積1700萬(wàn)平方米，規(guī)模排名世界第二。計(jì)劃2015年持有收租物業(yè)面積超過(guò)2500萬(wàn)平方米，成為全球最大的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)。

歷經(jīng)十余年的時(shí)間沉淀和經(jīng)驗(yàn)積累，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)已從第一代的單店、第二代的組合店，發(fā)展到現(xiàn)如今的第四代城市綜合體。城市綜合體是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)在世界獨(dú)創(chuàng)的商業(yè)地產(chǎn)模式，內(nèi)容包括大型商業(yè)中心、城市步行街、五星級(jí)酒店、商務(wù)酒店、寫(xiě)字樓、高級(jí)公寓等，集購(gòu)物、餐飲、文化、娛樂(lè)等多種功能于一體，快速形成城市商圈?！叭f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開(kāi)到哪里就旺到哪里，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是城市中心?！?/p>

萬(wàn)達(dá)為什么能在全國(guó)各地能擁有如此驚人的聚合力？“其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法企及的利潤(rùn)才是這股驚人聚合力的根源所在。”

“在前些年，部分城市的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商鋪業(yè)主中普遍存在一個(gè)較為明顯的思維誤區(qū)——惰性思維?！币晃徊辉竿嘎缎彰娜f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)招商部負(fù)責(zé)人告訴記者，由于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商鋪的物業(yè)價(jià)值年均漲幅超過(guò)15%，部分城市甚至出現(xiàn)了年均漲幅超20%的情況，僅需幾年的時(shí)間便可以實(shí)現(xiàn)投資總額翻番，因此在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在前些年尚未對(duì)商鋪進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃招商時(shí)，部分商鋪業(yè)主為圖便利，直接將商鋪空置，坐享物業(yè)升值的快感。“但這樣空置商鋪的行為無(wú)疑對(duì)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的品牌效應(yīng)有所影響，因而萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在第三代產(chǎn)品后便開(kāi)始了對(duì)閑置商鋪進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃招商。一來(lái)省去了業(yè)主的招商經(jīng)營(yíng)之苦，二來(lái)也保證了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)商鋪穩(wěn)定的租金收益漲幅及長(zhǎng)期持久的商業(yè)活力?！闭窃谶@樣的管理理念指引下，無(wú)論是成都的萬(wàn)達(dá)錦華城及萬(wàn)達(dá)金牛城市廣場(chǎng)，還是綿陽(yáng)的涪城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，均實(shí)現(xiàn)了短短幾年內(nèi)，租金收益翻番。也正是豐厚穩(wěn)定的租金漲幅與物業(yè)價(jià)值漲幅方才成就了萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)無(wú)可比擬的品牌聚合力。

選址的秘密

與萬(wàn)達(dá)第一、二代的純商業(yè)產(chǎn)品大多地處城市核心商圈的選址模式大相徑庭的是，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的4.0級(jí)城市綜合體更多的是布局在城市副中心或是發(fā)展新區(qū)的核心位置。

“相較于之前占據(jù)城市核心優(yōu)質(zhì)商圈，需要依靠地利之勢(shì)的選址模式，現(xiàn)如今的萬(wàn)達(dá)在選址方面顯然更具實(shí)用性和前瞻性。”四川大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授馮宗容在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示，以綿陽(yáng)CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目并非是選址于城市中心或是區(qū)域配套完善、人流密集的，傳統(tǒng)意義上的優(yōu)質(zhì)商圈，而是將項(xiàng)目地址定在了綿陽(yáng)未來(lái)發(fā)展的城市核心區(qū)域——經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)（下簡(jiǎn)稱(chēng)“經(jīng)開(kāi)區(qū)”）。

在馮宗容看來(lái)，這樣的選址模式優(yōu)勢(shì)明顯：

其一，傳統(tǒng)的優(yōu)質(zhì)商圈土地十分稀缺，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的同時(shí)還需要支付高昂的土地成本，而城市副中心及新區(qū)土地成本較低，這樣能明顯降低開(kāi)發(fā)成本。

其二，城市副中心及新區(qū)規(guī)劃起點(diǎn)高，區(qū)域交通路網(wǎng)便捷，適合打造高品質(zhì)的項(xiàng)目。以綿陽(yáng)CBD萬(wàn)達(dá)為例，項(xiàng)目所處的經(jīng)開(kāi)區(qū)是繼成都、德陽(yáng)、廣安、遂寧經(jīng)開(kāi)區(qū)之后全省第5個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。地利區(qū)位獨(dú)特，交通便利。地處綿陽(yáng)城市南郊，距市中心2公里，是融入成都一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈和寶（雞）成（都）鐵路復(fù)線(xiàn)上的工業(yè)園區(qū)。按4D級(jí)建設(shè)的綿陽(yáng)南郊機(jī)場(chǎng)座落在區(qū)內(nèi)，已開(kāi)通了至北京、上海、廣州、福州等全國(guó)主要城市的航線(xiàn)，距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng)116公里；中國(guó)西部重要鐵路運(yùn)輸干線(xiàn)寶成復(fù)線(xiàn)從市內(nèi)通過(guò)，開(kāi)發(fā)區(qū)距綿陽(yáng)火車(chē)客站5公里，離火車(chē)貨站6公里；綿陽(yáng)到重慶的一級(jí)公路穿境而過(guò)，外聯(lián)成（都）綿（陽(yáng)）、廣（元）高速公路，區(qū)內(nèi)南湖汽車(chē)站開(kāi)通了發(fā)往四川全省各地的班車(chē)，一小時(shí)即可到達(dá)四川省會(huì)成都，大大增強(qiáng)了綿陽(yáng)與周邊地區(qū)的聯(lián)系。

其三，中國(guó)城市的一個(gè)重要特征是中高收入群體向副中心或新區(qū)轉(zhuǎn)移，從而為商業(yè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)較好的消費(fèi)基礎(chǔ)。綿陽(yáng)經(jīng)開(kāi)區(qū)幅員面積近70平方公里，下轄塘汛鎮(zhèn)、松埡鎮(zhèn)和城南街道，常住人口近10萬(wàn)。據(jù)了解，如今綿陽(yáng)經(jīng)開(kāi)區(qū)規(guī)劃正在有條不紊的實(shí)施，它的整體規(guī)劃由全球一流的城市規(guī)劃公司ATKINS操刀，以國(guó)際一線(xiàn)城市配套標(biāo)準(zhǔn)，歷經(jīng)反復(fù)修改討論完成，加之極具區(qū)域輻射力的綿陽(yáng)CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)落成助力，經(jīng)開(kāi)區(qū)成為綿陽(yáng)未來(lái)的CBD中心的宏偉藍(lán)圖已是觸手可及。

其四，城市副中心及新區(qū)的土地一般規(guī)模較大，可以開(kāi)發(fā)多種產(chǎn)品，降低開(kāi)發(fā)險(xiǎn)。以綿陽(yáng)CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，項(xiàng)目總占地337畝，總建筑面積約127萬(wàn)平方米，項(xiàng)目擁有三倍于涪城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的超大體量，是由旗艦購(gòu)物中心、超五星級(jí)酒店、5A級(jí)寫(xiě)字樓、十字金街、風(fēng)情商業(yè)街、高端住宅、財(cái)智精裝SOHO等業(yè)態(tài)組成的旗艦級(jí)城市綜合體項(xiàng)目。自持大商業(yè)入駐主力店：萬(wàn)達(dá)百貨、萬(wàn)達(dá)院線(xiàn)、大歌星KTV、大玩家超級(jí)游樂(lè)場(chǎng)。是西南地區(qū)最新、規(guī)模最大、檔次最高的一站式商業(yè)新中心。

其五，在城市副中心及新區(qū)開(kāi)發(fā)大型綜合體，可以獲取更多的政策支持?！叭f(wàn)達(dá)選址的區(qū)域，往往是當(dāng)?shù)卣峁┑木邆滹@著規(guī)劃優(yōu)勢(shì)，未來(lái)發(fā)展前景一片大好的區(qū)域。因?yàn)樽鳛橹袊?guó)商業(yè)地產(chǎn)的龍頭企業(yè)，萬(wàn)達(dá)建在哪里，哪里就會(huì)是這座城市未來(lái)的CBD?！辈稍L(fǎng)過(guò)程中，一位銷(xiāo)售經(jīng)理不無(wú)自豪地告訴記者，之所以萬(wàn)達(dá)會(huì)再次落子綿陽(yáng)經(jīng)開(kāi)區(qū)，是受到綿陽(yáng)市政府的邀請(qǐng)，因此綿陽(yáng)市政府在對(duì)經(jīng)開(kāi)區(qū)的路網(wǎng)打造（地處綿州大道、三江大道交匯處）、未來(lái)區(qū)域規(guī)劃等方面幾乎就是在為CBD萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)量身定做。

經(jīng)營(yíng)的秘密

一直被模仿，從未被超越?！狈婚g流傳著眾多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)相模仿萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式的案例，卻罕有人能全盤(pán)照搬“萬(wàn)達(dá)模式”。盡管萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)之道幾乎是人盡皆知，但其三大秘訣卻始終難以復(fù)制。

秘訣一：品牌聚合力帶動(dòng)商圈形成

對(duì)于商鋪而言，影響其經(jīng)營(yíng)最為直觀(guān)的因素莫過(guò)于人流量。建在哪里，就在哪里形成城市中心氛圍的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，全國(guó)僅有萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的品牌效應(yīng)能達(dá)到這樣的高度。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建成后的商圈輻射范圍及人氣聚斂度在全國(guó)無(wú)出其右。無(wú)論商鋪?zhàn)龊畏N業(yè)態(tài)，人流集聚之地總是商業(yè)發(fā)展的首要因素。以綿陽(yáng)涪城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)為例，2012年12月，涪城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)總銷(xiāo)售額6342萬(wàn)元，總客流105萬(wàn)人次；時(shí)至2013年4月，不過(guò)短短5個(gè)月的時(shí)間，涪城萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的總銷(xiāo)售額就已突破1.1億元，總客流上升至143萬(wàn)，相當(dāng)于綿陽(yáng)市總?cè)丝诘乃姆种弧?/p>

秘訣二：投資跟莊

大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)董事長(zhǎng)王健林曾在《商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的八點(diǎn)心得》中明確表示，只有自持物業(yè)，才能保證商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的整體性和有效性。有鑒于此，無(wú)論是全國(guó)各地的任意一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，大連萬(wàn)達(dá)自持物業(yè)的比重都在十?dāng)?shù)個(gè)億以上，為確保這部分自持物業(yè)的盈利，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)無(wú)論是在前期的招商，還是后期的經(jīng)營(yíng)管理上都將不遺余力，殫精竭慮。這樣大量自持物業(yè)帶動(dòng)散鋪共同盈利的“大手牽小手”模式也受到了全國(guó)投資者的廣泛認(rèn)同和爭(zhēng)相追捧。

秘訣三：速見(jiàn)成效

快速開(kāi)發(fā)，快速招商，快速開(kāi)業(yè)，王健林雷厲風(fēng)行的軍人作風(fēng)在萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)過(guò)程中展露無(wú)遺。每一處萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)從拿地建設(shè)到開(kāi)業(yè)迎賓，時(shí)間間隔總是雷打不動(dòng)的18個(gè)月。穩(wěn)定規(guī)律的開(kāi)發(fā)節(jié)奏也為投資者們對(duì)于快速見(jiàn)效的投資周期和穩(wěn)定的投資收益服下了一顆“定心丸”。

創(chuàng)新的秘密

創(chuàng)新，是一個(gè)企業(yè)生存和發(fā)展的靈魂。正是由于深諳創(chuàng)新之于企業(yè)的個(gè)中真諦，萬(wàn)達(dá)才會(huì)在招商模式、經(jīng)營(yíng)模式等多方面不斷探尋創(chuàng)新突破之路。

城市綜合體業(yè)態(tài)，毋庸置疑地成為了萬(wàn)達(dá)在創(chuàng)新之路不斷前行最為生動(dòng)的證明。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)世界首創(chuàng)的城市綜合體業(yè)態(tài)造就了商業(yè)地產(chǎn)的第一品牌，內(nèi)容包括大型商業(yè)中心、超五星級(jí)酒店、精裝SOHO公寓、甲級(jí)寫(xiě)字樓、精品底商和高端住宅。滿(mǎn)足各類(lèi)人群的購(gòu)物需求和購(gòu)物檔次。購(gòu)物時(shí)間長(zhǎng)、購(gòu)物頻率多、針對(duì)人群大三大優(yōu)勢(shì)是萬(wàn)達(dá)對(duì)比其它商業(yè)中心的優(yōu)勢(shì)所在。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)就是城市中心，“中心”的定義就是匯聚人流的地方，萬(wàn)達(dá)創(chuàng)造的一站式消費(fèi)服務(wù)模式帶動(dòng)的巨大人流量，使得萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成為了全國(guó)各地當(dāng)仁不讓的城市中心。

商業(yè)模式的創(chuàng)新業(yè)使得萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的存在與消費(fèi)人群形成了互利互惠的良性循環(huán)。萬(wàn)達(dá)的商業(yè)模式滿(mǎn)足了人民日益增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求，讓消費(fèi)者從“目的性”消費(fèi)轉(zhuǎn)變成為了“休閑性”消費(fèi)，這同樣也是從“購(gòu)”到“逛”，從量變到質(zhì)變的一個(gè)過(guò)程。首先“目的性”消費(fèi)的時(shí)間相對(duì)短暫，試想，購(gòu)買(mǎi)一件襯衣也許花費(fèi)的就是一、二十分鐘，但是“休閑性”消費(fèi)就在于“逛”和享受的過(guò)程，像萬(wàn)達(dá)這樣業(yè)態(tài)齊全的城市綜合體花費(fèi)的將是客戶(hù)一個(gè)小時(shí)、兩個(gè)小時(shí)甚至一天的時(shí)間。長(zhǎng)時(shí)間的停駐萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，帶來(lái)的就是爆棚的人氣和持續(xù)增長(zhǎng)的營(yíng)業(yè)額。