劉楊

由于一直是農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)的定位，在通州主城區(qū)樓市極速發(fā)展，房價一路躥升的前些年，臺湖始終未能搭上房地產(chǎn)行業(yè)的順風(fēng)車?？墒亲?012年9月以來，臺湖一躍成為了業(yè)內(nèi)關(guān)注的焦點，這個曾經(jīng)偏安京城東南一隅的小鎮(zhèn)，也躋身為各大房企競相爭奪的熱土。

地價三輪跳漲

臺湖地塊到底有多火熱？記者做了一個粗略的統(tǒng)計：在去年9月至今年5月的5次集中的土地出讓中，通州臺湖鎮(zhèn)出讓了大小10多宗地塊，面積合計近90萬平米，土地出讓金超過70億元。實際上，伴隨著土地的輪番出讓，臺湖區(qū)域地價也實現(xiàn)了“三連跳”。

2012年秋天，臺湖地價并不算高。去年9月，通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)109地塊和104地塊開拍，雖然當(dāng)時兩塊土地的溢價率仍分別達到了88.3%和122%，但樓面價僅為4508元/平米和4219元/平米，北京光谷科技園開發(fā)建設(shè)有限公司也只為這兩塊多功能用地支付了3.3億元和4.43億元。

然而在這豐收的季節(jié)過后，臺湖地塊就像安裝了馬達一樣，價格一路躥升。

2012年12月25日，十余家房企悉數(shù)抵達北京市土地交易中心。經(jīng)過數(shù)十輪激烈的競價，萬科首開聯(lián)合體以14.2億競得通州臺湖兩地塊，折合樓面價分別為8541元/平米和5359元/平米。北京世紀鴻則以9億元加配建公租房10余萬平米的條件，獲得了一綜合地塊，折合樓面價為5145元/平米。

其實早此前1年，東亞新華就曾在臺湖拿下一塊土地，當(dāng)時東亞地塊上的預(yù)售項目東亞·印象臺湖，售價已達15000元/平米左右。周邊的另一項目潤楓領(lǐng)尚，銷售價格也已達到20000元/平米左右。

按照業(yè)內(nèi)通常規(guī)律，一個區(qū)域內(nèi)的土地價格只會越來越高，更何況有在售樓盤的價格作為參照。后來的事實也證明了這一點，臺湖地區(qū)的樓面價最高點絕非8541元/平米。

在今年4月的兩次土地出讓中，泰禾和萬科首開聯(lián)合體分別以19.3億元和12億元各拿下一臺湖地塊，折合樓面價分別為11802元/平米和9722元/平米。在這地價的第二次跳躍中，臺湖地塊的樓面價已逼近12000元/平米。

進入5月，“臺湖熱”仍在繼續(xù)。5月20日，通州臺湖鎮(zhèn)又推出兩地塊，包括萬科首開聯(lián)合體、龍湖、金隅等21家企業(yè)參與到這一次的競爭中。最終，兩地塊分別以8.25億元和11.25億元、配建3.8萬平米公租房的條件被世紀鴻和泰禾奪得，溢價率分別為230%和48%，樓面價分別為13137元/平米和16581元/平米，均創(chuàng)區(qū)域新高。

押寶區(qū)域未來

據(jù)記者了解，臺湖已售樓盤中，東亞·印象臺湖一期最高價也只賣到了16000元/平米，而泰禾的拿地樓面價已然超過了這一數(shù)字。同時，自去年底在臺湖拿下首塊土地之后，截至目前，萬科首開聯(lián)合體已在臺湖有近30萬平米建筑面積的土地儲備。

此外，中小房企也想在臺湖接下來的土地出讓中分到一杯羹。東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬就對記者表示，“東亞新華參與了近一年來臺湖的每次拍地，但都競爭不過。希望下半年臺湖能再推出幾個地塊?！?/p>

開發(fā)商對臺湖區(qū)域的追捧似乎已經(jīng)到了癡迷的地步，其中最重要的原因還在于，業(yè)界普遍看好臺湖的發(fā)展前景。

對比近年來興起的天宮院、長陽板塊，臺湖在地理位置上與之極為相似。同樣處于五、六環(huán)之間的臺湖，北面緊靠通州新城，鎮(zhèn)政府距離通州最近的梨園地鐵站不到10公里；南面毗鄰北京亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，地鐵亦莊線次渠站就在臺湖鎮(zhèn)內(nèi)，而即將開通的亦莊火車站已延伸到了多塊已拍土地的旁邊。

據(jù)臺湖鎮(zhèn)政府網(wǎng)站顯示，全鎮(zhèn)已有多個產(chǎn)業(yè)平臺，涵蓋近2000家企業(yè)，其中稅收過百萬的達216家。如此大規(guī)模的在業(yè)人群，本身就為臺湖樓市的成型提供了巨大的支撐。賈玉鵬也表示，“臺湖地塊靠近亦莊產(chǎn)業(yè)園區(qū)，開發(fā)商同樣看好亦莊的客戶群?！?/p>

而在逐步推進的通州“一核四區(qū)”規(guī)劃中，占地17平方公里的環(huán)渤海高端總部集聚區(qū)就位于臺湖地區(qū)。據(jù)了解，今后臺湖不僅將成為服務(wù)京津、面向環(huán)渤海的綜合創(chuàng)新區(qū)和環(huán)渤海區(qū)域高端企業(yè)總部集聚區(qū)，同樣也將是連接北京市區(qū)到天津港口的重要物流集散中轉(zhuǎn)、人員分流地區(qū)。

借助于政府規(guī)劃的班車，臺湖已經(jīng)從一個不被關(guān)注的區(qū)域蛻變?yōu)橐黄瑩屖值臒嵬?。而在既有?guī)劃逐漸實現(xiàn)的背景下，誰也無法準(zhǔn)確預(yù)測在下一次的土地出讓中，臺湖地塊成交價還會有怎樣的跳躍。