齊順

摘要：取消福利分房之后，我國的房地產(chǎn)業(yè)步入了快速發(fā)展的時期?？焖侔l(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，其房價不斷攀升，在一些地區(qū)房地產(chǎn)“泡沫”出現(xiàn)了。通過各因素對需求的影響機理，對影響房地產(chǎn)市場的需求因素進行分析，選取了5個因素作為指標(biāo)。對青島市房地產(chǎn)市場進行綜合分析，運用灰色關(guān)聯(lián)度法分析影響房地產(chǎn)市場需求的因素，對因素進行排序，找出其中的主要因素。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；需求因素；研究

1 前言

1.1 需求理論

需求是指在某一特定的時期內(nèi)，居民在每一價格水平時能夠且愿意購買的某種商品量，是購買欲望與購買能力的統(tǒng)一。需求量是消費者在某一既定的價格下，能夠且愿意購買的某種商品數(shù)量[1]。從宏觀經(jīng)濟來看，房地產(chǎn)需求是指全社會對房地產(chǎn)市場總的需求，包括價值總量和實物總量。從微觀經(jīng)濟的角度來看，房地產(chǎn)需求是指房地產(chǎn)的消費者，在特定時期內(nèi)、一定的價格水平之上，能夠且愿意購買的房地產(chǎn)商品量。這里所說的需求是有支付能力的需求。

1.2 青島市房地產(chǎn)市場的基本現(xiàn)狀

2012年，國家出臺政策控制房價。但住房的剛性需求旺盛：各國經(jīng)驗表明，當(dāng)人均GDP達到$2500，而人均住宅面積未到達30～35平方米，會維持較旺盛的住房需求。另外據(jù)專家分析，當(dāng)恩格爾系數(shù)為40%時，各國的住房消費將會占消費結(jié)構(gòu)的15%～20%。目前青島市的恩格爾系數(shù)已不足40%，而住房消費的比重卻不足10%，比國際水平低5%～10%。由此可知，住房消費存在較大的消費空間。

另外，青島市的城市化進程正在展開，膠州灣高速、跨海大橋的建設(shè)施工大大加快了“大青島”戰(zhàn)略的實施進度。新增人口、新涌入的移民創(chuàng)造了更多的住房需求。據(jù)此，青島市未來住房的剛性需求依然很大。

2 選取并分析影響房地產(chǎn)市場需求的因素

考慮到指標(biāo)量化難易程度，通過歸納、綜合和演繹方法，選取城市人口總數(shù)、城鎮(zhèn)人均居住面積、城市GDP、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、房地產(chǎn)價格指數(shù)5個代表性因素進行分析。居民對商品房的實際需求用商品房銷售面積來代表。

青島作為一個副省級城市，人口基數(shù)較大，新增人口對住房的銷售有重大影響。截止到2010年，青島市城鎮(zhèn)人均居住面積僅有27.42m2，與發(fā)達國家的60～70m2相差甚遠。經(jīng)濟水平高，各個產(chǎn)業(yè)對房地產(chǎn)的需求和房地產(chǎn)業(yè)自身的發(fā)展均增強。城鎮(zhèn)居民人均收入反映了居民的實際購買力，與可支配收入成正比。商品房價格指數(shù)反映了商品房價格變動程度和趨勢的相對數(shù)，其對房地產(chǎn)需求有一定的影響。

3 房地產(chǎn)需求影響因素的綜合分析

3.1 方法介紹

本文采用灰色關(guān)聯(lián)度對房地產(chǎn)市場的需求因素進行綜合分析。

灰色關(guān)聯(lián)度分析法的基本思想是依據(jù)曲線形狀的相似程度判斷聯(lián)系：如果曲線越相似，則序列間的關(guān)聯(lián)度越大；反之則越小。依據(jù)關(guān)聯(lián)度對系統(tǒng)因素進行排序