馬紫薇

摘 要：改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，己經(jīng)成為市場經(jīng)濟的重要組成部分，成為國民經(jīng)濟的一個新的增長點。它在創(chuàng)造財富、增加稅收、繁榮城鄉(xiāng)經(jīng)濟、方便群眾生活等方面發(fā)揮著日益重要的作用，為社會的穩(wěn)定和經(jīng)濟的發(fā)展做出了積極的貢獻。進入21世紀，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更是勢不可擋。但是，相對于房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟發(fā)展和增加就業(yè)機會等方面的貢獻來講，政府和社會給與房地產(chǎn)業(yè)的支持，特別是在融資方面的支持卻非常有限，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)融資困難。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè)；融資；融資風險

一、我國房地產(chǎn)業(yè)融資特征

雖然我國房地產(chǎn)項目融資隨著房地產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展取得了一定的進步，但也存在著許多問題。其中最為關(guān)鍵、最為核心的就是房地產(chǎn)項目融資結(jié)構(gòu)失衡，對銀行信貸過分依賴，一元化特征顯著。

首先，我國的房地產(chǎn)金融市場尚未構(gòu)成多元的支持體系和風險分擔體系。目前的房地產(chǎn)金融市場以一級市場為主，二級市場尚未真正建立起來。一級市場體系中雖已包括商業(yè)銀行、住房儲蓄銀行、非銀行金融機構(gòu)、住房公積金中心等機構(gòu)，但仍以商業(yè)銀行為主，其它機構(gòu)發(fā)展并不充分或僅處于起步階段，房地產(chǎn)信托規(guī)模小，功能單一，股權(quán)融資和債券融資缺乏，住房抵押貸款證券化剛剛起步，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金等金融產(chǎn)品還在探索，房地產(chǎn)金融市場尚未構(gòu)成多元的支持體系和風險分擔體系。

其次，房地產(chǎn)金融市場上。專業(yè)化的房地產(chǎn)抵押貸款機構(gòu)、投資機構(gòu)、擔保機構(gòu)和保障機構(gòu)缺位問題嚴重，資產(chǎn)評估、信用評估、金融擔保、法律咨詢等專業(yè)化中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)展薄弱，缺乏獨立有效的房地產(chǎn)金融市場中介服務(wù)體系。因此，與發(fā)達國家相比，我國房地產(chǎn)項目融資結(jié)構(gòu)嚴重失衡，一元化特征十分突出。

二、我國房地產(chǎn)業(yè)的融資風險因素分析

1.房地產(chǎn)融資機構(gòu)同業(yè)競爭激烈導(dǎo)致風險意識淡薄

由于商業(yè)銀行之間的競爭加劇，各家銀行的管理者的經(jīng)營壓力增加。在目前銀行業(yè)的主要收入來源依然為存貸利差的現(xiàn)狀下，為了爭奪信貸市場份額，商業(yè)銀行和其他房地產(chǎn)融資機構(gòu)極易形成市場沖動，采用比較激進的房地產(chǎn)信貸策略，同時也會產(chǎn)生內(nèi)部人控制和道德風險等不良行為，增加了操作風險。

2.開發(fā)商的主觀判斷出現(xiàn)誤差

國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商面對之前房地產(chǎn)行情的火爆，盲目開展新的開發(fā)項目，前期調(diào)研不細，或所依據(jù)的信息不夠準確，都會導(dǎo)致對購買力及項目的銷售前景預(yù)期過于樂觀，出現(xiàn)在運用中與當初的估計有較大偏差。宏觀形勢出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風險，這在去年的房地產(chǎn)市場已經(jīng)得到了充分的體現(xiàn)：一是近幾年發(fā)生的通貨膨脹、物價上漲，誘發(fā)土地價格、建材價格、工程造價上漲；二是房地產(chǎn)市場供求形勢的變化。

三、防范房地產(chǎn)業(yè)融資風險的對策

1.完善房地產(chǎn)融資相關(guān)法律法規(guī)

我國近些年來積極拓展房地產(chǎn)融資渠道，特別是房地產(chǎn)信托。在信托方面，我國目前有一法兩規(guī)，它們是：《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業(yè)務(wù)管理暫行辦法》。然而這僅有的法律對于房地產(chǎn)信托發(fā)展所需要的法律環(huán)境來說是不夠的，在房地產(chǎn)信托的實際操作當中，并不是所有的步驟都有明確具體的法律依據(jù)，有一些甚至是和法律相沖突的。例如在房地產(chǎn)信托中使用財政支持來保證“預(yù)期收益率”，然而財政支持與《擔保法》相沖突，結(jié)果使得投資者和信托投資公司都承擔了法律風險。法律法規(guī)的完善是多元化房地產(chǎn)融資渠道的保障，同時更加有利于相關(guān)部門的監(jiān)管執(zhí)行。

因此針對以上現(xiàn)象，一方面，國家要修改完善現(xiàn)有法律，如《證券法》、《擔保法》，以避免和現(xiàn)今房地產(chǎn)的發(fā)展及創(chuàng)新相沖突；另一方面，國家要制定并出臺一些新的法律以適應(yīng)市場的需要，填補房地產(chǎn)融資法律方面的空缺，例如《產(chǎn)業(yè)基金法》和《評估法》等，防止無法可依的尷尬局面出現(xiàn)。

2.完善金融監(jiān)管和風險預(yù)警機制

我國的金融監(jiān)管信息體系，主要側(cè)重于描述市場總體狀況和分類統(tǒng)計市場運行情況，對于金融監(jiān)管和風險預(yù)警方面的作用十分有限。若想提高金融監(jiān)管的效率，就必須建立合理有效地風險檢測和預(yù)警機制。具體來說，由于房地產(chǎn)融資的主要來源是銀行貸款，因而對于銀行信貸風險的監(jiān)管成為了重中之重。國際上通行的是衡量銀行資產(chǎn)的好壞以銀行貸款質(zhì)量的好壞為標準。而金融監(jiān)管當局也是以貸款質(zhì)量為衡量主標準。在貸款過程中，風險隱患發(fā)現(xiàn)的越早，最終造成的損失比率也越低。

3.完善房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托包括資金信托和項目信托兩種模式。前者是指委托人購買受托人發(fā)行的信托計劃，而受托人替委托人用資金進行房地產(chǎn)投資，最終收益分配給受益人；后者則是指委托人將房產(chǎn)項目交給受托人，由其代為進行專業(yè)化經(jīng)營管理，最終收益分配給受益人。通過房地產(chǎn)信托方式融資的優(yōu)勢十分明顯：第一，有的放矢?？梢葬槍Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)的具體要求來設(shè)計出相應(yīng)的個性化信托產(chǎn)品，增加供需雙方選擇空間；第二，創(chuàng)新性和靈活性高。可以使用股權(quán)投資、直接貸款和資產(chǎn)證券化等方式進行投資；第三，融資成本較低。相對于銀行貸款而言，房地產(chǎn)信托可以節(jié)約企業(yè)的財務(wù)費用。

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