張豐收

始建于1992年北京石龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，2000年正式成為市級(jí)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃總面積為1.5平方公里，是北京市面積最小的市級(jí)開發(fā)區(qū)。2012年，石龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)編制了新的詳細(xì)規(guī)劃，總用地面積拓展為約2平方公里，北起長(zhǎng)安街西延線，南至108國(guó)道，東起西苑路，西至三石路，并初步描繪了“工業(yè)區(qū)+經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新園區(qū)”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局。

經(jīng)過20年的滾動(dòng)開發(fā)，石龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)完成征地1.17平方公里，其中1.08平方公里土地在二級(jí)市場(chǎng)上以協(xié)議方式出讓，引進(jìn)了60余家駐區(qū)企業(yè)。到2005年，僅剩153畝尚待開發(fā)。

沒有土地資源，開發(fā)區(qū)就失去了發(fā)展基礎(chǔ)及生存空間，若依據(jù)原有模式建設(shè)廠房?jī)H能吸納一到兩家工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)，難以滿足大量中小企業(yè)的需求，更無法發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的聚集效益，也難以實(shí)現(xiàn)土地資源的集約高效利用，開發(fā)區(qū)也將失去可持續(xù)發(fā)展的空間，如何破解由此引發(fā)的發(fā)展瓶頸是石龍開發(fā)區(qū)必須解決的難題。

轉(zhuǎn)型新契機(jī)

處于轉(zhuǎn)型發(fā)展十字路口的石龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，區(qū)域發(fā)展環(huán)境的整體優(yōu)化為其創(chuàng)造了極為有利的外部發(fā)展條件。

首先，首都西部發(fā)展規(guī)劃為開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展提供了政策導(dǎo)向。北京建設(shè)世界城市的戰(zhàn)略目標(biāo)和首都西部發(fā)展新的規(guī)劃，為石龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)參與北京西部產(chǎn)業(yè)分工與調(diào)整，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和布局指明了方向。門頭溝區(qū)現(xiàn)代生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)和西部綜合服務(wù)區(qū)的功能定位極大地拓展了石龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的發(fā)展空間。環(huán)境更加優(yōu)美、服務(wù)功能更加完善、產(chǎn)業(yè)更加高端，盡快成為城區(qū)的組成部份的要求，使得石龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的開發(fā)領(lǐng)域更加寬泛，社會(huì)資本參與石龍開發(fā)區(qū)建設(shè)的強(qiáng)度提高，引進(jìn)大項(xiàng)目、大資本、大集團(tuán)總部與研發(fā)中心進(jìn)入石龍的幾率大大增加。

其次，系列重大交通和環(huán)境改造、建設(shè)項(xiàng)目使開發(fā)區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)凸顯。西六環(huán)路的全線貫通，阜石路高架的通車，S1線磁懸浮列車的開通建設(shè)。長(zhǎng)安街西延，北京市鍋爐廠南路西延等新型路網(wǎng)建設(shè)以及北京市永定河綠色生態(tài)濕地公園建設(shè)，門頭溝區(qū)的棚戶改造大拆遷、一湖十園，五水聯(lián)動(dòng)景觀體系、永定濱水商務(wù)區(qū)大建設(shè)、大改造等一系列大動(dòng)作，使得石龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的環(huán)境優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益突出。石龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)成為了系列重大交通和環(huán)境改造項(xiàng)目建設(shè)的最直接的受益者。

再者，首鋼整體搬遷為石龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)帶來了難得的發(fā)展契機(jī)。首鋼涉鋼重工產(chǎn)業(yè)的總體遷出，置換騰退區(qū)域新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)的興起，給與其隔河相望的石龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)調(diào)整帶來了新契機(jī)。與首鋼新興產(chǎn)業(yè)的融合對(duì)接、配套服務(wù)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、產(chǎn)業(yè)鏈條的延伸等都將對(duì)石龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型發(fā)展創(chuàng)造機(jī)遇。

2012年，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)的擴(kuò)區(qū)方案，石龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)正式成為“一區(qū)十六園”的“中關(guān)村門頭溝園”，園區(qū)面積擴(kuò)大至2平方公里。這意味著石龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將從規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)、項(xiàng)目、融資、人才引進(jìn)、企業(yè)扶持等方面與中關(guān)村實(shí)現(xiàn)政策和機(jī)制對(duì)接，并實(shí)現(xiàn)各種資源共享，石龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)也因此迎來了轉(zhuǎn)型發(fā)展的重大契機(jī)。

此外，伴隨門頭溝大量市政基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，特別是固定資產(chǎn)投資管理模式的創(chuàng)新，也為開發(fā)區(qū)的轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了重要保障。

開發(fā)區(qū)的轉(zhuǎn)型發(fā)展，離不開公共設(shè)施建設(shè)和公共產(chǎn)品供給模式的創(chuàng)新。伴隨石龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地資源的開發(fā)所形成的供電、供熱、供水、供氣、排水、通訊、網(wǎng)絡(luò)、道路、交通等各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施是開發(fā)區(qū)可持續(xù)發(fā)展的重要基礎(chǔ)條件。原有的開發(fā)區(qū)通過出讓土地獲得資金，以提供公共設(shè)施和公共產(chǎn)品供給的方式只具備滿足入?yún)^(qū)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的低水平需要。并且，通過土地出讓獲得溢價(jià)款及享受稅收優(yōu)惠政策籌資進(jìn)行市政建設(shè)和維護(hù)方式，由于新增土地開發(fā)成本大幅增加和返稅、退稅、減稅、免稅、財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)等各項(xiàng)招商引資優(yōu)惠政策的取消或弱化，待開發(fā)土地上的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入力度出現(xiàn)明顯不足，市政設(shè)施維護(hù)管理資金嚴(yán)重短缺，原有公共設(shè)施和公共產(chǎn)品供給模式已經(jīng)難以適應(yīng)開發(fā)區(qū)快速發(fā)展的需求，市政設(shè)施建設(shè)和管理問題成了開發(fā)區(qū)面臨“轉(zhuǎn)型、升級(jí)、創(chuàng)新”的關(guān)鍵難題。

門頭溝區(qū)政府適時(shí)對(duì)此進(jìn)行了政策調(diào)整，2010年將石龍開發(fā)區(qū)市政建設(shè)和管理歸入全區(qū)大市政管理，全部由政府職能機(jī)構(gòu)承擔(dān)供熱系統(tǒng)重建、污水處理廠新建、公路管網(wǎng)改造等市政基礎(chǔ)設(shè)施全面升級(jí)和改造。在供電、供熱、供水、供氣、排水、通訊、網(wǎng)絡(luò)、綠化等方面的全方位的改造工程跟進(jìn)，從根本上解決工業(yè)和生活污水、廢料、垃圾的排放和處理等環(huán)境建設(shè)的老大難問題，夯實(shí)了開發(fā)區(qū)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)。隨著高規(guī)格、高品質(zhì)的公共設(shè)施建成和完善，各項(xiàng)公共配套服務(wù)的逐步到位，全面改造升級(jí)后的市政基礎(chǔ)設(shè)施，為開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供“硬件“設(shè)施的保障，開發(fā)區(qū)投資環(huán)境得到了根本性改變，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理水平明顯提升。

探索新模式

伴隨外部環(huán)境的日益優(yōu)化，石龍開發(fā)區(qū)如何高效、集約利用有限的土地資源，在有限空間中實(shí)現(xiàn)低投入、高產(chǎn)出？如何在較短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，科學(xué)有效的配置土地、資本、技術(shù)、人才等要素資源？石龍開發(fā)區(qū)開始在存量土地上做“試驗(yàn)田”，試圖探索一條求生求變的新路。經(jīng)過幾年來的探索實(shí)踐，開發(fā)區(qū)根據(jù)自身特點(diǎn)，總結(jié)探索的轉(zhuǎn)型發(fā)展的四種新模式：

其一是統(tǒng)建模式。2008年，石龍開發(fā)區(qū)策劃推出石龍產(chǎn)業(yè)孵化中心一期工程，并將其作為轉(zhuǎn)型發(fā)展的試點(diǎn)。2010年底，該項(xiàng)工程近6萬平米的科研辦公樓竣工，開發(fā)區(qū)轉(zhuǎn)變?cè)泄I(yè)地產(chǎn)為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展思路，定位為面向中小企業(yè)的樓宇經(jīng)濟(jì)，以轉(zhuǎn)讓可分割產(chǎn)權(quán)為主，重點(diǎn)引入公共管理機(jī)構(gòu)、科技研發(fā)、科貿(mào)公司、現(xiàn)代物流、文化創(chuàng)意等中小企業(yè)，吸引了近200家中小創(chuàng)新企業(yè)入駐，樓宇銷售額達(dá)2億元以上，為開發(fā)區(qū)培育了新優(yōu)勢(shì)，涵養(yǎng)了新稅源，并為啟動(dòng)產(chǎn)業(yè)孵化中心二期開發(fā)積累了新經(jīng)驗(yàn)。

作為轉(zhuǎn)型試點(diǎn)，孵化中心一期在具體的建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式上力求突破，根據(jù)市場(chǎng)需要及企業(yè)的個(gè)性需求探索了統(tǒng)建和企業(yè)定制兩種發(fā)展模式，為北京近郊的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展探索了一條全新路徑。

統(tǒng)建模式專門為初創(chuàng)型小企業(yè)量身定作。石龍產(chǎn)業(yè)孵化中心以租賃和出售的形式為大批創(chuàng)業(yè)者提供了必備的辦公場(chǎng)所，帶動(dòng)了一大批初期創(chuàng)業(yè)型小企業(yè)的集聚發(fā)展，有利于實(shí)現(xiàn)小企業(yè)之間資源互補(bǔ)或共享，和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的企業(yè)橫向協(xié)作，以及產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)的協(xié)同效應(yīng)發(fā)揮等等。

其二是企業(yè)定制模式。這一模式專門針對(duì)較大型成熟企業(yè)及特殊辦公要求的創(chuàng)新企業(yè)設(shè)計(jì)的合作模式，該模式根據(jù)企業(yè)辦公特點(diǎn)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的特性，最大限度發(fā)揮公司辦公的最大效益。采取“量身定制”的方式，克服以往“我建什么你用什么”的以供給為中心的單調(diào)經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)了“市場(chǎng)需要什么我建什么”的以客戶為中心的市場(chǎng)模式轉(zhuǎn)變。當(dāng)前，該模式在水利部大型國(guó)企新華水電的科研及總部大樓項(xiàng)目上得到了重要實(shí)踐。

其三是專業(yè)科技園中園模式。石龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)突破了工業(yè)園區(qū)的傳統(tǒng)發(fā)展路徑，形成了用政策、環(huán)境吸引高新技術(shù)企業(yè)并最大限度利用土地資源，用企業(yè)的資本力量建科技開發(fā)園。如中國(guó)航天四院在開發(fā)區(qū)建成的航天科技園，以專業(yè)科技園中園為特點(diǎn)，開創(chuàng)了石龍開發(fā)區(qū)的新開發(fā)建設(shè)模式。

其四是合作開發(fā)模式。這種模式主要針對(duì)在產(chǎn)業(yè)升級(jí)、轉(zhuǎn)型發(fā)展中遇到諸如周邊環(huán)境影響或資金壓力等各種實(shí)際困難而量身定制的一種新模式，根據(jù)企業(yè)遇到的具體問題不同，分別采取不同形式、內(nèi)容的合作。目前石龍投資開發(fā)有限公司與思源集團(tuán)總部建設(shè)項(xiàng)目，北京宏華和迪普首泰總部建設(shè)項(xiàng)目就屬于這種模式。

石龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)探索形成的轉(zhuǎn)型發(fā)展新模式對(duì)北京的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)創(chuàng)新發(fā)展具有借鑒意義，一方面，在經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)新增土地面積上，不再進(jìn)行裸地出讓，而是由開發(fā)區(qū)管委會(huì)依據(jù)規(guī)劃要求統(tǒng)一組織開發(fā)建設(shè)，企業(yè)有計(jì)劃地進(jìn)行土地綜合開發(fā)，進(jìn)行科研辦公樓建設(shè)、綜合服務(wù)設(shè)施配套，并有序開展招商引資活動(dòng)及后期物業(yè)管理與運(yùn)營(yíng)，有利于實(shí)現(xiàn)開發(fā)區(qū)最佳的整體經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益。

另一方面，當(dāng)大量企業(yè)入駐開發(fā)區(qū)以后，物業(yè)管理公司通過標(biāo)準(zhǔn)化的有償服務(wù)提升開發(fā)區(qū)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性服務(wù)的品質(zhì)，管委會(huì)通過政策咨詢、行政協(xié)調(diào)、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向咨詢服務(wù)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)行全過程監(jiān)管。有效發(fā)揮統(tǒng)建、企業(yè)定制和企業(yè)自建科技園模式的各自優(yōu)勢(shì)，更有利于土地資源、企業(yè)資源和人才資源的最佳組合。形成一整套產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)、運(yùn)營(yíng)、后期服務(wù)的發(fā)展模式。

破解新難題

由“工業(yè)地產(chǎn)”轉(zhuǎn)型為“產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)”，不僅僅是“一賣了之”、“一租了之”的簡(jiǎn)單轉(zhuǎn)變，需要開發(fā)區(qū)實(shí)現(xiàn)政府、土地、人才、客戶等資源的合理配置，打開經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展的全新局面，而在這一探索實(shí)踐的過程中，還有諸多問題亟待破解與完善。

其一是詳細(xì)規(guī)劃的進(jìn)一步落實(shí)。石龍開發(fā)區(qū)是體現(xiàn)門頭溝新城城市產(chǎn)業(yè)聚集與繁榮風(fēng)貌的重要地區(qū)，這要求園區(qū)整體風(fēng)貌設(shè)計(jì)詳細(xì)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)要提升，規(guī)劃區(qū)域內(nèi)建筑形式、體量、色彩與建筑使用功能要體現(xiàn)時(shí)代感、現(xiàn)代化、特色性，同時(shí)展現(xiàn)園區(qū)自身的產(chǎn)業(yè)特色。

石龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的新控規(guī)既要重視建筑形體風(fēng)貌控制，詳細(xì)描述開發(fā)區(qū)未來整體的“硬件”建設(shè)框架宏圖，建筑形體和風(fēng)格還要突顯石龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)特色，又要融入北京建筑風(fēng)格和文化元素，未來的開發(fā)區(qū)與新南城和西長(zhǎng)安街延長(zhǎng)線及周邊建筑協(xié)調(diào)一致，形成整體靚麗的城市風(fēng)貌景觀，以此體現(xiàn)開發(fā)區(qū)建設(shè)的科學(xué)性、整體性、系統(tǒng)性、社會(huì)性和可操作性。

其二是發(fā)展模式的進(jìn)一步完善。實(shí)現(xiàn)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)振興，還須做好轉(zhuǎn)型發(fā)展微觀運(yùn)行的“硬件”管理。目前，在石龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)招商引資與資本運(yùn)作、產(chǎn)業(yè)與地產(chǎn)運(yùn)作實(shí)踐中，開發(fā)區(qū)還有諸多需要完善的問題，重點(diǎn)體現(xiàn)在招商、企業(yè)置業(yè)、資金配套等多角度的政府配套政策支持；土地一級(jí)開發(fā)與后續(xù)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式的政策及投融資支持；產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向與土地集約開發(fā)、專業(yè)開發(fā)及低成本開發(fā)的鼓勵(lì)政策體系制訂；企業(yè)網(wǎng)格化文體、娛樂、教育等社會(huì)服務(wù)及公共服務(wù)體系的構(gòu)建；為中小企業(yè)量身定制“孵化”扶持政策的創(chuàng)新；服務(wù)中小企業(yè)信息溝通的平臺(tái)構(gòu)建；開發(fā)區(qū)管理系統(tǒng)與入?yún)^(qū)企業(yè)的升級(jí)對(duì)接；市政基礎(chǔ)設(shè)施的升級(jí)改造和投融資管理模式的持續(xù)創(chuàng)新等等。

其三是運(yùn)營(yíng)管理的進(jìn)一步研究。隨著眾多中小企業(yè)的入駐，要求開發(fā)區(qū)原有針對(duì)工業(yè)企業(yè)的管理和服務(wù)方式作出相應(yīng)調(diào)整。數(shù)百家中小企業(yè)集聚在一起，彼此產(chǎn)權(quán)明晰，自主經(jīng)營(yíng)，既相互關(guān)聯(lián)又相互獨(dú)立，既有日常物業(yè)管理，又有對(duì)公共服務(wù)的需求，滿足不同企業(yè)的多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的多種需求，開發(fā)區(qū)原有的單一管理服務(wù)將轉(zhuǎn)為對(duì)進(jìn)駐企業(yè)辦公區(qū)的物業(yè)維護(hù)與管理；對(duì)入住企業(yè)的社會(huì)管理與服務(wù)；對(duì)企業(yè)扶持與跟蹤服務(wù)等多重服務(wù)。

其四是運(yùn)營(yíng)方式的進(jìn)一步創(chuàng)新。產(chǎn)業(yè)孵化中心一期建成后，上百家企業(yè)以全新的形式入駐，在企業(yè)進(jìn)駐過程中，及時(shí)處理部分企業(yè)遇到的一些實(shí)際困難，完善處理危機(jī)事件的應(yīng)急措施，為入駐企業(yè)的自我創(chuàng)新沖動(dòng)留足管理和服務(wù)空間，進(jìn)一步培育創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新的氛圍。對(duì)一些小企業(yè)在購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)存在資金不足，需要開發(fā)區(qū)通過協(xié)調(diào)機(jī)制幫助企業(yè)疏通融資渠道，解決資金難的問題。未來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過程中，銀企合作平臺(tái)，政企聯(lián)誼平臺(tái)，網(wǎng)絡(luò)信息平臺(tái)等大量服務(wù)體系的構(gòu)建，仍有待石龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)探索完善。

其五是招商對(duì)象的進(jìn)一步細(xì)化。一個(gè)成功的開發(fā)區(qū)，不僅要有大量充滿活力的中小企業(yè)，還應(yīng)有具備產(chǎn)業(yè)引領(lǐng)作用的行業(yè)巨頭，這就要求開發(fā)區(qū)在引進(jìn)企業(yè)時(shí)必須大中小并舉，一方面引進(jìn)大型企業(yè)，如近期引進(jìn)的新華水電、中鐵資源等為其量身定制科研及經(jīng)營(yíng)總部，一方面要注重小企業(yè)引進(jìn)、扶持和培育，將今天的螞蟻培育成明天的大象。

經(jīng)過多年努力，石龍開發(fā)區(qū)已經(jīng)成為門頭溝區(qū)財(cái)政收入的重要來源地和勞動(dòng)者就業(yè)的重要基地，在可見的未來，石龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)將通過轉(zhuǎn)型發(fā)展，創(chuàng)造最具活力的中小企業(yè)孵化中心和總部基地，成為首都西部綜合服務(wù)區(qū)的財(cái)富基地和就業(yè)創(chuàng)業(yè)中心。

（作者：石龍經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)主任）