陳斌

本周房地產(chǎn)板塊遭遇蛇年第一次沖擊。春節(jié)后的4個(gè)交易日，地產(chǎn)板塊累計(jì)跌幅達(dá)4.83%。在房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍擴(kuò)大政策出臺(tái)的前一日，即2月19日，曾有相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策將出臺(tái)的傳言，該傳言導(dǎo)致地產(chǎn)板塊重挫3.65%。傳言旋即得到證實(shí)，2月20日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，研究部署繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作并提出新國五條。其中最主要的是：堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。距離3月份召開的全國“兩會(huì)”只剩一周多的時(shí)間，本屆政府任期也將滿，這種承前啟后的時(shí)刻通常不會(huì)出臺(tái)重大的政策。而此時(shí)本屆政府最后一次國務(wù)院會(huì)議專門研究討論地產(chǎn)市場(chǎng)并推出一系列的政策舉措頗為耐人尋味。新年伊始，部分城市住房公積金貸款政策頻頻收緊，自1月份以來，昆山、東莞、金華等城市先后出臺(tái)了下調(diào)住房公積金貸款額度的通知，這與去年下半年30多個(gè)地市紛紛松綁公積金政策形成反差。全國兩會(huì)前后是否將成為樓市政策的分水嶺？限購和房產(chǎn)稅試點(diǎn)雙擴(kuò)容下，房地產(chǎn)究竟何去何從呢？

房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大

新政明確提出要擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍、推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)。但又并未明確具體的時(shí)間和對(duì)象，充分說明了房產(chǎn)稅出臺(tái)依然遙遠(yuǎn)。從現(xiàn)階段來看，房?jī)r(jià)上漲過快的一線城市和江浙區(qū)域部分熱點(diǎn)省會(huì)城市更容易被納入擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。

此前，2011年1月27日，個(gè)人住房房產(chǎn)稅開始在上海、重慶先行先試。從滬、渝兩地的試點(diǎn)實(shí)踐來看，實(shí)際征收的范圍和金額都有限，對(duì)房?jī)r(jià)的影響甚微；特別是一線城市樓價(jià)上漲的趨勢(shì)依舊不改。上海主要針對(duì)新購房超過人均60平方米的部分，稅率為0.4%、0.6%兩檔。重慶則偏重對(duì)存量、增量獨(dú)棟別墅以及新購高檔商品房征收，稅率為0.5%～1.2%。2012年，上海市稅務(wù)部門對(duì)20.8萬套住房完成了房產(chǎn)稅征免認(rèn)定，其中應(yīng)稅住房約3.7萬套。重慶方面，試點(diǎn)啟動(dòng)后10個(gè)月內(nèi)主城區(qū)確定應(yīng)稅住房8563套，征收金額超過9000萬元。這和土地出讓金動(dòng)輒過千億的規(guī)模相比完全不在一個(gè)檔次。

對(duì)于房產(chǎn)稅的改革，中信建投認(rèn)為，房產(chǎn)稅的明確并不一定成為地產(chǎn)股中期走勢(shì)的關(guān)鍵，針對(duì)行業(yè)的頂層設(shè)計(jì)才是市場(chǎng)估值提升的核心問題。房產(chǎn)稅是完善住房差別化政策重要的一環(huán)。房產(chǎn)稅的真正意義在于稅制改革，完善住房差別化政策。中長(zhǎng)期看，房產(chǎn)稅對(duì)遏制炒房投機(jī)、引導(dǎo)理性消費(fèi)起到了一定作用，利于行業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。

因此，房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍的擴(kuò)大，會(huì)降低房?jī)r(jià)漲幅，但改變不了房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期趨勢(shì)。對(duì)房地產(chǎn)股也僅僅產(chǎn)生短期的沖擊。

限購緊箍咒重提

相比房產(chǎn)稅，限購才是真正的“殺手锏”。限購二字在此次國務(wù)院常務(wù)會(huì)議中被重申。具體來說，就是要嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會(huì)城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房?jī)r(jià)上漲過快的，省級(jí)政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購等措施。這意味著原實(shí)施“限小不限大”，“限內(nèi)不限外”等限購政策的城市，比如長(zhǎng)沙、貴陽、沈陽、珠海、石家莊及重慶等，將面臨限購收緊風(fēng)險(xiǎn)，或?qū)碓摬糠殖鞘谐山涣考s5%～10%的縮減。

但就實(shí)質(zhì)內(nèi)容而言，新政調(diào)控房地產(chǎn)的邏輯與以往并無不同，依然是打擊需求為主，增加供給為輔，強(qiáng)化限購和限貸的執(zhí)行，但歷史充分證明靠打擊需求調(diào)控房?jī)r(jià)收效甚微；

樓市限購始自2010年，當(dāng)時(shí)北京、深圳、廈門、上海等城市陸續(xù)實(shí)施，到2011年1月出爐的“新國八條”，限購擴(kuò)展到全國所有省會(huì)城市、計(jì)劃單列市和部分房?jī)r(jià)上漲過快的城市；當(dāng)年7月初，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確二三線城市也要限購。限購最直接的效果是擠出了投機(jī)和投資性的需求，對(duì)壓制房?jī)r(jià)上漲起到了實(shí)際效果。但去年上半年，伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)走弱，地方財(cái)政出現(xiàn)困難，加上政策執(zhí)行出現(xiàn)疲勞期，嚴(yán)格性出現(xiàn)減弱，一些地方開始對(duì)限購有所放松。房?jī)r(jià)上漲勢(shì)頭又現(xiàn)，中央此次再度強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格限購屬于給地方緊螺絲。

經(jīng)歷了11、12兩年的限購，市場(chǎng)對(duì)限購的影響的擔(dān)憂較以往已有所弱化。限購范圍會(huì)擴(kuò)大到哪些城市，也還是未知數(shù)。一、二線城市早已入列，未限購的城市對(duì)整體地產(chǎn)市場(chǎng)的影響效果自然不會(huì)明顯，也就無需過度擔(dān)心。

休息片刻再出發(fā)

此次國五條政策表明了房?jī)r(jià)反彈已經(jīng)受到中央的高度關(guān)注，在現(xiàn)有調(diào)控框架下微調(diào)，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展是政府最終要義。但新政無新意、政策面未超預(yù)期。普遍預(yù)計(jì)此次國五條出臺(tái)的影響力將遠(yuǎn)不如2011 年1 月底出臺(tái)的國八條。從政策調(diào)控與地產(chǎn)指數(shù)走勢(shì)的表現(xiàn)來看（圖一），被稱為史上最嚴(yán)調(diào)控措施的國八條和隨后的擴(kuò)大限購范圍僅僅讓地產(chǎn)徘徊了兩年。最終，剛性需求推動(dòng)行業(yè)再度復(fù)蘇。在即將開幕的今年兩會(huì)中，加快推進(jìn)全國城鎮(zhèn)化建設(shè)將會(huì)是重點(diǎn)，這也或多或少對(duì)沖了本次政策的負(fù)面預(yù)期。

總的來說，隨著兩會(huì)窗口期的釋放，假如不出現(xiàn)重大的政策和制度變化，預(yù)計(jì)市場(chǎng)的反應(yīng)會(huì)較為有限，房地產(chǎn)板塊的調(diào)整力度會(huì)小于去年6 月中。但是新國五條并未明確具體的操作標(biāo)準(zhǔn)，因而其真實(shí)的影響力還有待相關(guān)部委或地方政府出臺(tái)相關(guān)的配套細(xì)則后才能確定。

在目前靴子尚未落地的情況下，地產(chǎn)股將由估值修復(fù)行情轉(zhuǎn)化為博弈為主導(dǎo)的行情。因而在在投資策略方面，要分清短、長(zhǎng)期投資的側(cè)重點(diǎn)；短期博政策未落實(shí)或者落實(shí)不嚴(yán)帶來的個(gè)股反彈。長(zhǎng)期則關(guān)注公司基本面區(qū)別對(duì)待。

房?jī)r(jià)上漲帶來的政策風(fēng)險(xiǎn)會(huì)始終伴隨行業(yè)曲折前進(jìn)，主流企業(yè)在過往兩年中已經(jīng)練就抗壓的能力，業(yè)績(jī)的增速不會(huì)因?yàn)楸敬涡抡某雠_(tái)而受動(dòng)搖，12年新增3家銷售過千億的房企就是明證。全國性的以快銷模式為主導(dǎo)的龍頭地產(chǎn)公司如保利地產(chǎn)、萬科A以及區(qū)域中積極成長(zhǎng)的企業(yè)，如陽光城、中南建設(shè)、榮盛發(fā)展等可長(zhǎng)期關(guān)注。同時(shí)，不次新政也不涉及商業(yè)地產(chǎn)，受調(diào)控影響小的公司，比如國貿(mào)、金融街等也可以重點(diǎn)關(guān)注。