陳坤

【摘 要】 改革開放30年來，我國國民經(jīng)濟持續(xù)增長，房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展，成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)之一。由于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展極不均衡，我國房地產(chǎn)市場在各個地區(qū)和城市的發(fā)展程度不盡相同，沿海和一線城市房地產(chǎn)市場相對發(fā)達，內(nèi)陸地區(qū)的房地產(chǎn)市場比較落后。在不同條件下房地產(chǎn)投資環(huán)境評估成為投資者獲利的先決和關(guān)鍵因素。

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn) 投資環(huán)境 投資分析

一、研究意義

1、有助于降低房地產(chǎn)投資風險

根據(jù)完全性、非兼容性、簡潔性、客觀性等原則，可以將房地產(chǎn)投資風險歸納為系統(tǒng)風險和非系統(tǒng)風險兩大類型。其中系統(tǒng)風險包括政策風險、經(jīng)濟風險、社會風險和自然風險，非系統(tǒng)性風險包括經(jīng)營風險和技術(shù)風險等。投資者選擇某城市房產(chǎn)進行投資，一般首先要對該城市的房地產(chǎn)市場作出判斷。

投資環(huán)境對房地產(chǎn)投資成敗起著決定性作用。決定投資效果的關(guān)鍵是投資區(qū)位選擇，投資于不同地區(qū)會產(chǎn)生完全不同的投資效益，加強投資環(huán)境研究是避免投資空間區(qū)位決策失誤的重要途徑與方法。對房地產(chǎn)投資環(huán)境進行評價和研究，可以為投資者判斷投資地投資環(huán)境、了解投資地的經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場供需狀況提供依據(jù)，從而幫助投資者作出正確的投資判斷有效規(guī)避投資風險。

2、有助于政府優(yōu)化投資環(huán)境

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對于改善居住條件、拉動經(jīng)濟增長、擴大就業(yè)、加快城市建設(shè)、改善城市投資環(huán)境、提升城市形象有重要作用。良好的投資環(huán)境能吸引國內(nèi)外資金，使改善本地經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、消滅貧困、發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟形成良性循環(huán)。對房地產(chǎn)投資環(huán)境進行評價和研究，從中發(fā)現(xiàn)影響房地產(chǎn)投資的利弊因素，能夠為政府優(yōu)化投資環(huán)境指出努力方向。

對不同區(qū)域的房地產(chǎn)投資環(huán)境進行調(diào)查分析，可以了解國內(nèi)不同地區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展情況，有助于地區(qū)政府制定房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策，、優(yōu)化投資環(huán)境、評價并改善房地產(chǎn)所需的投資環(huán)境、改善城市利用空間結(jié)構(gòu)將有明顯的促進作用。

3、有助于建設(shè)節(jié)約型社會

近年來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡，局部薄膜現(xiàn)象日漸嚴重，實際上是社會資源的浪費。而這些情況的出現(xiàn)，在一定程度上與房地產(chǎn)業(yè)投資環(huán)境選擇失誤有關(guān)。房地產(chǎn)建設(shè)資源消耗大，尤其是鋼筋、混凝土的消耗。在投資前對投資環(huán)境進行評價，是投資項目盡可能完善，提高房地產(chǎn)售出率，降低房屋空置率，減少資源的浪費，有利于國家長遠發(fā)展。

二、房地產(chǎn)投資環(huán)境的特征

1、不確定性風險多

房地產(chǎn)投資額度大、周期長，隨著時間的推移和環(huán)境的變化，各類風險出現(xiàn)的幾率和影響將會倍增，放低產(chǎn)投資除了存在個別風險外，還面臨系統(tǒng)風險。房地產(chǎn)投資者深入分析評價投資地的經(jīng)濟環(huán)境、、社會需求、市場容量和財政法規(guī)是有效規(guī)避風險的重要前提。

2、區(qū)位條件影響大

位置固定是房地產(chǎn)資產(chǎn)的最重要特征之一，區(qū)位條件對房地產(chǎn)投資影響巨大。任何房地產(chǎn)項目都需要落實到具體的區(qū)域，區(qū)位價值充分體現(xiàn)在對開發(fā)商、置業(yè)投資者和租客吸引力。良好的區(qū)位條件，能使開發(fā)商通過開發(fā)投資或取高額開發(fā)利潤，使置業(yè)投資者獲取穩(wěn)定的經(jīng)常性收益，使租客方便開展其經(jīng)營等活動。

3、與經(jīng)濟環(huán)境密切相關(guān)

我國區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展極不平衡，這樣的經(jīng)濟格局反映到房地產(chǎn)投資上表現(xiàn)為東部發(fā)達城市房地產(chǎn)投資超前，而西部落后地區(qū)房地產(chǎn)投資嚴重滯后。此外，個人經(jīng)濟實力是影響房地產(chǎn)投資環(huán)境的重要因素，成為房地產(chǎn)商品購買力量最主要的制約力量。

4、受城市規(guī)劃之約

房地產(chǎn)價值與其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施、市政公用設(shè)施和環(huán)境變化緊密相關(guān)。這種影響包括兩個方面：一方面受到城市規(guī)劃的制約，例如城市土地的轉(zhuǎn)讓、利用就必須符合城市土地利用規(guī)劃，并非完全市場調(diào)節(jié)；另一方面，隨著城市發(fā)展戰(zhàn)略的實施，政府在道路、公園、博物館等公共設(shè)施等方面的投資，就能顯著提高附近房地產(chǎn)的價值。

三、房地產(chǎn)投資環(huán)境評價

1、房地產(chǎn)市場參與者的素質(zhì)分析

房地產(chǎn)市場的參與者主要包括土地所有者或者當前的使用者、開發(fā)商、建筑承包商、專業(yè)顧問、金融機構(gòu)以及消費者等。知識、智慧、經(jīng)驗和決策能力是開發(fā)商成功的根本。由一個著名的建筑師設(shè)計的，由一個著名的建筑承包商建造的房地產(chǎn)，往往可以提升其本身的價值。我國政府部門對房地產(chǎn)市場參與者實行資質(zhì)管理，資質(zhì)的評定既是對房地產(chǎn)市場參與者素質(zhì)的評價，有時為房地產(chǎn)投資者尋找合適的房地產(chǎn)開發(fā)合作對象等提供方便。

2、房地產(chǎn)建設(shè)的場地條件分析

（1） 分析房地產(chǎn)項目擬建地段的自然地理特征，避免將房地產(chǎn)建筑建造在斷裂、流沙層、巖溶層和黃土失陷性顯著等不利的地基基礎(chǔ)上，并盡量使建筑物獲得良好的光照、通風條件，盡量減少房地產(chǎn)項目建設(shè)施工的工作量。

（2） 對房地產(chǎn)項目擬建地段土地利用和城市規(guī)劃條件進行研究，使其在符合規(guī)劃要求的同時，最大限度的提高土地利用的集約化水平。

（3） 了解當前土地使用者對擬建設(shè)項目的態(tài)度。

（4）了解房地產(chǎn)項目擬建地段的地價形態(tài)。

3、 房地產(chǎn)項目實施建設(shè)的原材料、輔助材料和燃料供應(yīng)條件分析

（1） 分析房地產(chǎn)投資項目建設(shè)需要的原材料的品名、數(shù)量和質(zhì)量要求，原材料供應(yīng)能否滿足房地產(chǎn)項目建設(shè)的需要。

（2） 按照工程施工進度而適時提供原材料的供應(yīng)。

（3） 對房地產(chǎn)項目建設(shè)需要原材料的價格合理性進行分析。

（4） 對于原材料供應(yīng)的采購組織情況分析。

4、房地產(chǎn)投資項目擬建地段的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施配套條件分析

（1） 調(diào)查房地產(chǎn)投資項目擬建地段的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套情況。弄清其對房地產(chǎn)項目建設(shè)和區(qū)域城市功能發(fā)揮的作用和影響，重點分析目前水、電、煤氣、交通、排污等基礎(chǔ)設(shè)施的網(wǎng)絡(luò)是否合理，教育、科技、文化、商業(yè)和其他服務(wù)業(yè)等公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)模和布局是否能夠滿足區(qū)域城市經(jīng)濟發(fā)展和居民生活需要。

（2） 了解房地產(chǎn)投資項目擬建地段的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)的規(guī)劃標準。房地產(chǎn)投資者應(yīng)當繳納的基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費、公共設(shè)施配套建設(shè)費的收費標準，區(qū)域有關(guān)公共管理機構(gòu)收費后，應(yīng)當為房地產(chǎn)項目提供的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套條件。

（3） 認清新增基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)進度。一般來說，基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的配套建設(shè)，要有一定的超前性，但是也要避免配套設(shè)施長期不用、土地閑置等問題。

四、優(yōu)化房地產(chǎn)投資環(huán)境的對策建議

（1） 加快城市經(jīng)濟建設(shè)，促進區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展。城市經(jīng)濟的發(fā)展，預(yù)示著城市投資、生產(chǎn)活動活躍，對住房、各種公共基礎(chǔ)設(shè)施和服務(wù)業(yè)設(shè)施等的需求隨之增加。地區(qū)經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展是優(yōu)化區(qū)內(nèi)資源配置、提高房地產(chǎn)市場競爭力的基礎(chǔ)。

（2） 加強基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，完善城市綜合功能、基礎(chǔ)設(shè)施的好壞直接反映了城市經(jīng)濟發(fā)展水平和房地產(chǎn)投資環(huán)境的優(yōu)劣?；A(chǔ)設(shè)施環(huán)境落后的城市應(yīng)加大道路建設(shè)投資，大力發(fā)展公共交通，改善公共交通條件，加強高速公路和鐵路等的建設(shè)。

（3） 改善城市居住環(huán)境，提升城市整體形象。有經(jīng)驗的房地產(chǎn)投資者往往會選擇居住環(huán)境良好的城市進行房地產(chǎn)項目開發(fā)。

五、小結(jié)

房地產(chǎn)投資者要想在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中取得較好收益，出考慮經(jīng)濟成本等因素外，在投資前對房地產(chǎn)投資環(huán)境進行科學合理的綜合評價，選定良好的投資環(huán)境至關(guān)重要。

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