徐美

【摘 要】 房產(chǎn)測繪是房地產(chǎn)登記的基礎(chǔ)工作，其與房屋建筑面積計算管理是房地產(chǎn)管理的一個重要職能，是政府對房屋權(quán)屬和面積進行管理和計量監(jiān)督的基本手段。結(jié)合房產(chǎn)測繪的重要性，分析目前房產(chǎn)測繪中存在的問題，并就如何解決這些問題提出對策。

隨著城市化進程的加大和住房制度改革的進一步深入，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展，為房產(chǎn)測繪帶來了很好的發(fā)展機遇和新的挑戰(zhàn)，對房產(chǎn)測繪提出了新的要求。

一、房產(chǎn)測繪的重要意義

房產(chǎn)測繪作為對房屋面積進行測算的測繪技術(shù)手段之一，在當前有著重要的意義。其重要性和作用表現(xiàn)在如下幾個方面：

（1）為房地產(chǎn)管理提供依據(jù)。房地產(chǎn)行政管理包括對房產(chǎn)、地產(chǎn)和所有權(quán)人及使用權(quán)人的管理。在房地產(chǎn)經(jīng)濟運作中包括對生產(chǎn)、流通和消費者之間的宏觀調(diào)控。房地產(chǎn)行政管理是一種政府行為，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理、房地產(chǎn)開發(fā)管理、房地產(chǎn)市場管理、房地產(chǎn)行業(yè)管理和住房管理等。這些管理工作千頭萬緒，但歸結(jié)為一點，即它們都離不開房產(chǎn)圖和房地產(chǎn)測量作基礎(chǔ)。例如產(chǎn)籍管理就是通過房地產(chǎn)測繪、調(diào)查及其資料，方能進行產(chǎn)權(quán)登記，并健全產(chǎn)籍資料的。從這個意義上說，沒有房產(chǎn)測繪就沒有房產(chǎn)產(chǎn)籍管理。

（2）為城市建設(shè)等籌集資金服務(wù)。作為城市第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，是城市建設(shè)資金的重要來源，有人稱為“聚寶盆”可以說，城市開征與土地和房產(chǎn)有關(guān)的稅種，都離不開房地產(chǎn)勘測這項基礎(chǔ)性工作，此外，城市基準地價評估的工作底圖等都依賴于測繪資料，房產(chǎn)圖和地籍檔案給這些活動的策劃人提供了必備的房地產(chǎn)信息。

（3）為城市規(guī)劃和發(fā)展服務(wù)。城市規(guī)劃的重要性除城市建成區(qū)的合理布局外，非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的控制和農(nóng)田菜地的保護是非常重要的，它關(guān)系到城市發(fā)展遠景、生態(tài)平衡和生存環(huán)境的改善。這些規(guī)劃的落實，除軟科學保證外，房地產(chǎn)圖件和土地利用圖是主要資料保證。此外，房產(chǎn)測繪為城鎮(zhèn)住房制度改革服務(wù)，它能提供住房變化信息，為房地產(chǎn)管理信息系統(tǒng)的建立和運行提供資料。

二、房產(chǎn)測繪中存在的問題

（1）房產(chǎn)測繪市場發(fā)育不完善，行業(yè)監(jiān)管不到位。盡管房產(chǎn)測繪作為一項專業(yè)技術(shù)服務(wù)走向市場，實行政企分開、納入競爭和監(jiān)督機制，但由于房產(chǎn)測繪市場發(fā)育不完善，存在一些不公平競爭甚至違法亂紀行為，擾亂了市場秩序。比如個別測繪公司賄賂地方房產(chǎn)管理機構(gòu)人員，達到以行政手段強制指定業(yè)主委托該公司進行房產(chǎn)測繪，在社會上造成了惡劣的影響。此外，壓低價格承接業(yè)務(wù)也是一個很嚴重的問題。一些房產(chǎn)測繪公司在競爭中大打價格戰(zhàn)，以折半價甚至更低的價格承接業(yè)務(wù)，導(dǎo)致市場收費一度混亂，其利潤空間相當小，甚至會虧本。這種現(xiàn)象持續(xù)下去，將形成惡性循環(huán)，不利于測繪機構(gòu)的生存發(fā)展。目前，有關(guān)房產(chǎn)測繪成果的質(zhì)量保證體系和監(jiān)督管理體制以及相關(guān)法律法規(guī)還不完善，測繪行政管理部門對房產(chǎn)測繪產(chǎn)品質(zhì)量的監(jiān)管力度不夠，缺少對測繪企業(yè)的資質(zhì)審查和技術(shù)指導(dǎo)，對測繪成果質(zhì)量監(jiān)管和檢驗不到位，不利于保護產(chǎn)權(quán)人的合法權(quán)益。

（2）成果質(zhì)量監(jiān)督不力。房產(chǎn)測量機構(gòu)和政府管理部門脫鉤改制后，缺少房產(chǎn)測繪成果的鑒定監(jiān)督機構(gòu)是當前各地普遍存在的問題。有些房產(chǎn)測量規(guī)范中比較含混不清的地方也成了分攤有誤、推卸責任的借口。許多對自己房產(chǎn)面積持有懷疑態(tài)度的百姓，面對尤如天文數(shù)字的測繪報告，看不懂，心里又沒底，無可奈何地往返于開發(fā)商和測量公司之間，最終使矛盾激化。

（3）測繪行業(yè)管理不統(tǒng)一。目前，縣（市）一級的測繪，特別是城市規(guī)劃部門的規(guī)劃設(shè)計測繪，土地管理中的地籍測繪，基本上是各行其是，各取所需。城市規(guī)劃部門按規(guī)劃設(shè)計要求進行了測繪，土地管理部門為了自己的需要，也進行了地籍測繪。而事實上，城市規(guī)劃測繪與地籍測繪有很多共同之處，很多屬于重復(fù)測繪生產(chǎn)。而部門因資金、技術(shù)等所限，很難進行產(chǎn)品深加工，進行必要的產(chǎn)品成果深入分析研究。這樣，既造成了生產(chǎn)資金的浪費，又造成了資金短缺，不利于測繪事業(yè)的發(fā)展。

（4）從業(yè)人員素質(zhì)有待提高。房產(chǎn)測量人員應(yīng)為熟練掌握法律、建筑、測繪技術(shù)等多方面知識的高素質(zhì)專業(yè)測量人才。但目前從業(yè)人員基本素質(zhì)普遍偏低，專業(yè)技術(shù)人員非常缺乏，房產(chǎn)測繪工作水平較低。

三、應(yīng)對房產(chǎn)測繪問題的對策

（1）加快房產(chǎn)測繪市場化步伐，規(guī)范并形成競爭有序的房產(chǎn)測繪市場。首先，實行測管分離和測繪市場準入制。加強行業(yè)監(jiān)管力度，防止和制止亂掛靠亂收費現(xiàn)象，規(guī)范市場行為；加強測繪機構(gòu)和資質(zhì)管理，控制市場準入，推進開放房產(chǎn)測繪市場步入市場化、專業(yè)化、法制化的軌道。其次，加強行業(yè)自律，加快建立房產(chǎn)測繪誠信體系。嚴格按照市場機制運作，防止惡性競爭，杜絕暗箱操作等破壞行業(yè)規(guī)矩的行為；房產(chǎn)測繪單位應(yīng)對其測繪成果承擔法律責任，對個別在測繪中不執(zhí)行國家標準規(guī)范或故意弄虛作假的行為要給予嚴肅查處，追究相關(guān)責任。

（2）建立房產(chǎn)測繪信息系統(tǒng)平臺，統(tǒng)一管理，加強交流與合作。測繪部門和房產(chǎn)管理部門應(yīng)通力合作，制定規(guī)范的房產(chǎn)測繪操作規(guī)程和統(tǒng)一的技術(shù)標準細則，建立房產(chǎn)測繪技術(shù)信息系統(tǒng)平臺，形成統(tǒng)一的運作模式、操作流程和成果質(zhì)量監(jiān)督機制，達到收派件、勘測、繪圖、檢核、收費、發(fā)證、歸檔全過程的自動化處理。既方便信息技術(shù)統(tǒng)一管理、指導(dǎo)、交流與資源共享，又能推動行業(yè)技術(shù)進步；既規(guī)范房產(chǎn)測繪行為，又能確立房產(chǎn)測繪成果的權(quán)威性，維護房地產(chǎn)市場的正常秩序。另外，利用測繪行業(yè)協(xié)會和大專院校的測繪專家進行技術(shù)指導(dǎo)，促進地區(qū)間交流與合作，互通有無，以達到房產(chǎn)測繪工作平衡發(fā)展。

（3）加強業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高房產(chǎn)測繪上崗人員的專業(yè)素質(zhì)。一名合格的房產(chǎn)測繪從業(yè)人員不但應(yīng)具備測量的專業(yè)知識和相關(guān)的房地產(chǎn)知識，還要具備高度的責任心，嚴格按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》和有關(guān)法規(guī)開展房產(chǎn)測量工作。對于西部測繪人才欠缺的地區(qū)更需加大扶持力度，做好房產(chǎn)測量各項業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，提高上崗人員專業(yè)素質(zhì)；加強數(shù)字技術(shù)、計算機技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的應(yīng)用，提高房產(chǎn)測繪的科技含量。建議做好兩個“建立”，即建立房產(chǎn)測繪人員上崗考核制度及定期培訓(xùn)制度，盡快實施“注冊測量師”制度；建立測繪人才專家?guī)欤眯袠I(yè)專家力量，探索房產(chǎn)測量中的“高精尖技術(shù)”，為測繪企業(yè)和測繪行業(yè)技術(shù)革新、推廣提供必要的人才和技術(shù)保障。

四、結(jié)語

總之，房地產(chǎn)測繪單位要充分認識到測繪業(yè)發(fā)展的廣闊前景，同時要根據(jù)市場發(fā)展狀況，制訂相應(yīng)的發(fā)展策略，促進企業(yè)的發(fā)展，有效地推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

參考文獻

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