金姬

2010年12月，原告余更與被告劉紅登記結(jié)婚。2011年8月，因夫妻間的矛盾不斷加深，感情破裂，原告余更向xx省xx縣人民法院起訴，請(qǐng)求與被告劉紅離婚。被告劉紅在答辯狀中對(duì)原告余更提出的離婚請(qǐng)求表示同意，同時(shí)主張夫妻存續(xù)期間，原告余更在其住所地興建的一棟價(jià)值十余萬元的三層樓房系夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法予以分割。原告余更針對(duì)被告劉紅的上述主張，以房屋是其兄余加建造為抗辯理由進(jìn)行反駁。雙方爭議的房屋沒有頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證，只有宅基地使用證，登記的宅基地使用權(quán)人是余更，但該宅基地是余加因已建房，不能再申請(qǐng)宅基地，所以借用余更的名義申請(qǐng)并登記為余更的；且申請(qǐng)建房用地、購買建房材料、雇請(qǐng)民工施工、支付工匠工資均系原告余更之兄余加出面所為。因此，原告主張系爭的樓房不是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，不應(yīng)予以分割。

宅基地權(quán)屬應(yīng)以土地管理部門登記的權(quán)屬為準(zhǔn)。由于系爭房屋下的宅基地使用權(quán)人登記為原告，爭議房屋的宅基地權(quán)屬應(yīng)為原告余更。房屋的所有權(quán)人應(yīng)系原告余更，但該房是原告與被告婚姻關(guān)系存續(xù)期間建造的，依《婚姻法》相關(guān)規(guī)定，該房系原被告雙方共有的夫妻財(cái)產(chǎn)，離婚時(shí)應(yīng)予以分割。

案外人余加非系爭房屋下的宅基地權(quán)利人

第一，一戶擁有兩處宅基地違反法律禁止性規(guī)定。按照《中華人民共和國土地管理法》第六十二條第一款“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”，第四款“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”，余加本已有自己的宅基地，若意圖以本案原告余更的名義再次申請(qǐng)獲得另一處宅基地違反了法律的規(guī)定，依法不能取得該處宅基地的使用權(quán)。 第二，宅基地使用權(quán)人的認(rèn)定。宅基地使用權(quán)屬物權(quán)法上的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)?！段餀?quán)法》第九條：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！薄吨腥A人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第三條第一款：“國家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受到法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯；” 第四條第二款：“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由土地使用者向土地所在地的縣級(jí)人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)集體土地使用權(quán)證書，確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)?！北景钢校M管實(shí)際申請(qǐng)登記的所有事宜都由余加操辦，且事后在該宅基地上實(shí)際建房的人是余加，但宅基地使用權(quán)證登記的權(quán)利人是本案原告余更。故此，宅基地的使用權(quán)人應(yīng)為原告余更。

房屋所有權(quán)的認(rèn)定問題

依照《物權(quán)法》規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)應(yīng)屬登記的權(quán)利人享有，但是本案中，系爭房屋并沒有房屋產(chǎn)權(quán)證。事實(shí)上，在我國農(nóng)村一般只有宅基地使用權(quán)證而無房屋所有權(quán)證。那么如何認(rèn)定該房的所有權(quán)人是否是夫妻雙方的共同財(cái)產(chǎn)呢？土地與附著的房屋是天然的連在一起的，一般法理認(rèn)為，為確保“物盡其用”的物權(quán)法理念，一般采取“房地一體主義”，即房屋的所有權(quán)人就是土地的權(quán)利人，而土地的權(quán)利人即房屋所有權(quán)人。這種精神體現(xiàn)在《物權(quán)法》第一百四十六條：“建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分?！钡谝话偎氖邨l：“建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分?！钡前础锻恋毓芾矸ā返诹龡l“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的規(guī)定，宅基地使用權(quán)不存在建設(shè)用地使用權(quán)那樣的房與地人為分離的情況。所以基于宅基地使用權(quán)與地上建筑物所有權(quán)具有不可分離性的原理，在“房隨地走，地隨房走”的“房地一體主義”下，宅基地使用權(quán)人余更即房屋所有權(quán)人。另一方面，該房的建造是在原被告婚姻關(guān)系存續(xù)期間，且又不屬于《婚姻法》第十八條所規(guī)定的應(yīng)歸于夫妻一方的財(cái)產(chǎn)。因而房屋應(yīng)歸原被告共同所有。

綜上，法院作出該三層樓房屬于原、被告的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)平等分割的判決有其法律依據(jù)。但是，本案在法理上卻存在如下爭議：

爭議一，本案訟爭房屋是否屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)？

筆者認(rèn)為，本案的事實(shí)是爭議房屋的宅基地是余加以余更的名義申請(qǐng)登記的，雖然余加的行為違法，但其承擔(dān)的只是《中華人民共和國土地管理法》第七十七條第一款“農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地建住宅的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋”的法律責(zé)任，并不能否認(rèn)該宅基地是由余加申請(qǐng)用于建房的事實(shí)，而且爭議房屋從申請(qǐng)建房用地、繳納地皮費(fèi)，到購買建房材料、施工、支付工資，均為余加完成，可見該房屋屬于余加出資興建。另外，即使該房屋不屬于案外人余加所有，也不屬于《婚姻法》第十八條規(guī)定的歸屬于原告余更一方的財(cái)產(chǎn)。雖然建房發(fā)生在原被告夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間，但是房屋修建所需的建材以及相關(guān)的工人工資費(fèi)用等都屬于余加所出，原被告夫妻二人沒有付出他們的人力、財(cái)力和物力來建造該房，也不屬于《婚姻法》第十七條所規(guī)定的屬于夫妻共同的財(cái)產(chǎn)。

爭議二，土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)的關(guān)系究竟該如何處理？

從自然屬性上來看，房屋是不可脫離土地而存在的。但在法律上，對(duì)土地和建筑物的權(quán)利是否可以分開，即土地和建筑物是否可以作為相互獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，歷來存在兩種不同的立法體例。一是以德國、瑞士民法為代表，認(rèn)為建筑物應(yīng)為土地的一部分，不能構(gòu)成獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)；另一種觀點(diǎn)以日本民法為代表，認(rèn)為土地和建筑物都為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)，建筑物可獨(dú)立于土地而存在，并不是附著于土地的財(cái)產(chǎn)。就以上分析可以看出，我國現(xiàn)行立法采納了土地和建筑互不分離的觀點(diǎn)。同時(shí)，物權(quán)的變動(dòng)原則在世界各國的立法例上，一般都采用“動(dòng)產(chǎn)以交付，不動(dòng)產(chǎn)以登記”為公示公信原則。我國物權(quán)法也采用此原則。因而，即使宅基地使用權(quán)的申請(qǐng)人是余加，其他也不是宅基地的使用權(quán)人。本案的宅基地使用權(quán)人是余更，而且目前我國農(nóng)村并未實(shí)行房產(chǎn)登記制度，故認(rèn)定房屋歸宅基地使用權(quán)人所有，符合我國現(xiàn)行法律的規(guī)定。

雖然傳統(tǒng)物權(quán)法理論認(rèn)為，實(shí)際建造也是民事法律行為以為取得物權(quán)的原因之一，但是本案余加的建造是不合法的，并且房屋的建造不僅僅涉及到房屋本身的物權(quán)歸屬，也關(guān)系到房屋下土地。由于我國實(shí)行的是社會(huì)主義國家，在土地的所有權(quán)的規(guī)定上，只存在國有土地和集體所有土地兩種類型，不存在私有土地。然而，對(duì)于土地之上的附著物，包括房屋，我國法律認(rèn)同私人所有。這就可能出現(xiàn)“集體的土地，私有的房屋”這一矛盾現(xiàn)象。為解決這個(gè)問題，我國法律巧妙地設(shè)定了具有中國特色的國有土地的建設(shè)使用權(quán)和農(nóng)村集體土地的宅基地使用權(quán)等用益物權(quán)?！段餀?quán)法》第一百五十二條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施?！边@樣就以“私人的土地使用權(quán)”解決了與之相對(duì)應(yīng)的私人的房屋所有權(quán)問題。

爭議三，如何處理案外人余加投資損失呢？

按照上述分析，余加既不是宅基地使用權(quán)人，亦不是房屋的所有權(quán)人。盡管從《婚姻法》第十七條來看，也無法直接得出系爭房屋是原被告的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，但是在排除十八條規(guī)定的夫妻一方財(cái)產(chǎn)的可能性下，適用十七條的兜底條款，亦能得出夫妻共同財(cái)產(chǎn)的結(jié)論。實(shí)際上，這里主要解決的是余加對(duì)于建造房屋投資損失的問題。因?yàn)橛嗉油顿Y了大量錢財(cái)建房，但卻不能得到房屋的所有權(quán)，這有違公平。余加可以基于《民法通則》第九十二條 “沒有合法根據(jù)，取得不當(dāng)利益，造成他人損失的，應(yīng)當(dāng)將取得的不當(dāng)利益返還受損失的人”不當(dāng)?shù)美?guī)定，向原被告主張相應(yīng)的返還責(zé)任。

案例啟示

本案出現(xiàn)在中國城鄉(xiāng)二元化現(xiàn)實(shí)之下，城市工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，而農(nóng)村勞動(dòng)力大量富余。很多農(nóng)民外出至沿?；虼蟪鞘袆?wù)工，但是受戶籍限制以及養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等公共福利二元化差異限制，很多打工者在賺錢后，一般把錢寄錢回家，把建房任務(wù)交給父母兄弟姐妹等親戚負(fù)責(zé)幫忙建造。由于不了解其間的法律風(fēng)險(xiǎn)，在申請(qǐng)宅基地時(shí)，有的人把宅基地使用權(quán)人登記為負(fù)責(zé)幫忙的親戚。還有的人，本來有一個(gè)“老房子”，在建新房時(shí)，不想放棄對(duì)舊房屋的使用就借用在外務(wù)工親戚或他人的名義申請(qǐng)宅基地，以供自己建造房屋。事實(shí)上，這違反了“一戶只能擁有一處宅基地”的規(guī)定。在當(dāng)下法律框架內(nèi)，這些情形都致使當(dāng)事人的初衷落空，并導(dǎo)致糾紛的發(fā)生。所以，建房者一定要把握住“宅基地歸登記在冊(cè)的權(quán)利人享有“、“宅基地權(quán)利人又是宅基地之上建筑物的所有權(quán)人”這兩點(diǎn)，切切實(shí)實(shí)保證房屋的權(quán)屬適法。

（作者單位：中南大學(xué)法學(xué)院）