“萬科的最新定位是城市配套服務(wù)商。”我認為這是萬科最嶄新的定位。

美國每年的住宅地產(chǎn)銷量不過40萬套，而中國則達到了1000萬套，這么大的銷量不可能持續(xù)，而且地產(chǎn)開發(fā)商也不是城鎮(zhèn)化的主角，因此萬科在第四個十年一定會遇到房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的天花板。

萬科在投資方面，也將投資區(qū)域擴展到四大區(qū)域，進駐約60個城市，現(xiàn)在又拓展了海外投資區(qū)域。這樣的布局，站在均衡投資的角度上會把風(fēng)險降至最低。

萬科全國布局已經(jīng)落定，剩下的便是如何在這些城市中挖掘潛力。除了繼續(xù)提升住宅市場占有率，萬科正在考慮向城市配套服務(wù)商轉(zhuǎn)型。

城鎮(zhèn)配套說起來是比較容易的事情，但做起來很難，只有實際操作起來才會發(fā)現(xiàn)其中的問題。萬科雖然一直對業(yè)主比較熟悉，物業(yè)也做得不錯，但是突然往服務(wù)方面轉(zhuǎn)型，也會困難重重，因為畢竟二者之間存在些許差異。所以我們面臨的最大挑戰(zhàn)即是執(zhí)行團隊能否通過這種變化的考驗。

萬科的目標(biāo)是跟這個城市同步發(fā)展，因為城市里最重要的始終是人。城市發(fā)展到今天，每個城市都處于不同的發(fā)展階段。有些城市處于開始存在住宅的發(fā)展階段；有些城市只處在需要發(fā)展產(chǎn)業(yè)化的階段，需要拉動投資，需要大量地開拓產(chǎn)業(yè)園區(qū)；而有些城市則更高級一點，已經(jīng)發(fā)展到以金融為主，甚至已經(jīng)在文化與娛樂方面有強烈的需求。

隨著人口老齡化的加劇，人們變老以后，對于養(yǎng)老也會有需求。那么我們則開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，為老人做配套。

而未來，我覺得萬科可能會經(jīng)營垃圾廠。為什么經(jīng)營？因為它是城市化必需的配套。在國外有很多垃圾廠，像公園一樣，如果萬科能給城市做像公園的垃圾廠，我們也會獲得發(fā)展的機會，幫政府解決問題的同時也是為城市發(fā)展做貢獻。而且萬科這么多年研究的綠色環(huán)保技術(shù)，在垃圾廠方面也會有更多的應(yīng)用，所以說把萬科定位成城市配套服務(wù)商很容易理解。城市發(fā)展變化里這么多不同的階段其實可以做很多事情，不是說房地產(chǎn)開發(fā)除了住宅就是商業(yè)，我們可以把思路打開。

目前萬科涉足商業(yè)地產(chǎn)，也是被迫無奈，雖然如今佛山萬科商業(yè)、東莞萬科商業(yè)經(jīng)營都還算成功。其實在網(wǎng)購時代，商業(yè)購物中心是越來越受打擊的，所以萬科對此非常非常慎重，不是說我有興趣，我是沒辦法才做一點。我們更有興趣研究如何成為一個城市配套服務(wù)商。

包括萬科在海外的合作項目也是如此，萬科在美國舊金山與鐵獅門合作的項目已經(jīng)開工，該項目為舊金山近年來最大的地產(chǎn)項目。按萬科的設(shè)想，未來海外項目投資比重將提升至20%。但我認為，萬科在海外不會建唐人街，我們所建的海外住宅同樣以自住為主。萬科所建項目并不是只針對中國人的，我們想要建設(shè)一個能容納不同人群的社區(qū)，而不是以投資客為主。

對于銀行去杠桿化如何影響房地產(chǎn)行業(yè)，我認為，中國經(jīng)濟也需要擠泡沫，銀行緊縮有利于政府控制房價。作為房企，萬科對銀行一直不太放心，所以萬科非常注重手中持有足夠的現(xiàn)金；另外，萬科在今年下半年也不會特別考慮加大拿地的力度。

如今，萬科已經(jīng)發(fā)展成世界級的優(yōu)勢企業(yè)，它對社會存在的責(zé)任也應(yīng)該是世界級的，它在管理機制上、在變幻無常的市場環(huán)境下都能保持競爭力，這才是衡量萬科是否為世界級企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，而非發(fā)展規(guī)模。萬科跟世界級優(yōu)秀公司比起來，在公司治理結(jié)構(gòu)、對社會的貢獻等方面，都存在差距。因此我們還需付出更多努力，樹立良好的口碑與社會影響力。（本文摘選自郁亮西安全國媒體發(fā)布會實錄）