“8·31大限”撬動模式之變

2004年3月國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)的71號令被業(yè)內(nèi)稱為“8·31大限”，它正式叫停了此前盛行的協(xié)議出讓，促使沿襲了數(shù)十年的土地出讓制度被徹底顛覆，房地產(chǎn)市場因此規(guī)則重建。

毋庸置疑，“8·31大限”的最大收益者無疑是萬科，其從當(dāng)初“無米下鍋”舉步維艱的生存狀況一路走來，最終被一紙政策——“8·31大限”而徹底顛覆。

作為在中國改革開放前沿城市深圳成長起來的首批上市公司之一，萬科在1984年正式呱呱墜地。然而這家以“現(xiàn)代科教儀器展銷中心”為名稱注冊的公司之一，當(dāng)時還屬國營性質(zhì)，經(jīng)營辦公設(shè)備、視頻器材的進(jìn)口銷售業(yè)務(wù)。

1988年，可以說這是萬科以及王石最重要的時間節(jié)點(diǎn)之一，因?yàn)樵谶@一年萬科打響了房地產(chǎn)開發(fā)的“第一炮”。據(jù)樓市傳媒董事長蔡鴻巖《批評萬科》一書中的描述，1988年11月深圳會堂內(nèi)正在舉辦深圳市的第二次土地拍賣。被拍賣的土地位于深圳紅嶺中路東，宗地號H201-3，是一塊用地面積為4141平方米、建筑面積僅10600平方米的住宅用地。

下午3點(diǎn)，拍賣正常進(jìn)行中，在1000萬元應(yīng)價(jià)之前，競買人應(yīng)價(jià)都較為踴躍，但是突破1000萬元以后，會場的應(yīng)價(jià)節(jié)奏明顯緩慢下來。就在會場應(yīng)價(jià)者舉牌猶豫、小心測算的過程中，拍賣價(jià)已被叫高至1200萬元，然而就在拍賣師要落錘的一剎那，來自萬科的代表以2000萬元的高價(jià)拍下了這塊土地，并引起一片嘩然。按照萬科2000萬元的出價(jià)，這一地塊每平方米樓面地價(jià)就高達(dá)2600元，房子至少要賣到4000元/平方米才不會虧損。

然而就是這樣華麗的出場，讓萬科迅速走紅，第二天萬科便成為了內(nèi)地和香港等主要媒體報(bào)道的焦點(diǎn)，成了明星。

這就是萬科的處女作威登別墅，雖然當(dāng)時，政府、房地產(chǎn)界包括萬科在內(nèi)都認(rèn)為這個項(xiàng)目會虧損，但是這個項(xiàng)目發(fā)售時，正趕上房地產(chǎn)迅速發(fā)展、房價(jià)迅速上漲時期。項(xiàng)目最終賣到了4500元/平方米。

此后，經(jīng)過多年的發(fā)展，萬科開始做減法，將公司所橫跨的多項(xiàng)業(yè)務(wù)進(jìn)行精簡，開始主營房地產(chǎn)業(yè)，甚至將房地產(chǎn)開發(fā)也鎖定在只開發(fā)住宅項(xiàng)目上。

然而擺在萬科面前的一大問題就是拿地太難。直到1996年，萬科在深圳開發(fā)的項(xiàng)目也只有天景花園、威登別墅、萬景花園、荔景大廈等四個項(xiàng)目，總建筑面積不超過9萬平方米。有人說萬科喜歡在城市新區(qū)拿地，但事實(shí)上，最早在城市新區(qū)和城鄉(xiāng)結(jié)合部拿地是萬科的不得已之舉，由于當(dāng)時的土地市場不規(guī)范，萬科很難拿到市中心的地塊。

而“8·31”土地政策的實(shí)施，讓這一現(xiàn)象徹底扭轉(zhuǎn)?！?·31”政策讓曾經(jīng)靠與政府關(guān)系好而獲得土地出讓協(xié)議的開發(fā)商完全施展不開拳腳，新的土地政策實(shí)行“招、拍、掛”則是“價(jià)高者得”，這讓進(jìn)行全國規(guī)模擴(kuò)張的萬科如魚得水。

“我們拿地情況越來越好，找我們談的項(xiàng)目越來越多。原來萬科拿不到好地，我認(rèn)為這個說法可以改了。因?yàn)橛袑?shí)力就可以拿到想要的地，而不是通過關(guān)系，這是萬科進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)這么多年來最希望看到的局面。我們一直在賭中國市場的規(guī)范化。”“8·31土地大限”出臺以后，萬科總裁郁亮在接受采訪時表示發(fā)展萬科的強(qiáng)烈信心。

與此同時，長期受制于土地壟斷限制，但是野心勃勃意欲進(jìn)行全國規(guī)模擴(kuò)張的地產(chǎn)企業(yè)們也開始蠢蠢欲動。2004年前后，成為很多房地產(chǎn)企業(yè)扭轉(zhuǎn)命運(yùn)的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，其中包括上海綠地、中海地產(chǎn)、首創(chuàng)置業(yè)、合生創(chuàng)展、世茂地產(chǎn)等，而這些企業(yè)的擴(kuò)張行為也折射出了房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境巨變下，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營手段以及開發(fā)模式上發(fā)生的重大變化，從而也形成了“圈地——融資——再圈地”的擴(kuò)張模式。

蘭德咨詢（中國）有限公司總裁宋延慶認(rèn)為，“8·31土地政策”帶來的變化就是由于土地的升值來帶動私下土地的轉(zhuǎn)讓，并形成地下土地市場，還出現(xiàn)了大量的公司收購行為，這是以土地儲備為基礎(chǔ)的價(jià)值來收購的，比如萬科收購南通等。在資本市場中企業(yè)之間的收購是淘汰劣勢的資源利用和資本利用的過程，而發(fā)揮資本的優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為先進(jìn)的生產(chǎn)力。但地產(chǎn)則是在一次分配中轉(zhuǎn)移一部分，在二次分配中再轉(zhuǎn)移一部分，把土地交易中的利潤一切兩段。

一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在1998年房改的時候，土地是排在第一位的，就是房企獲得土地便能因此獲得資金，銀行就能給房企貸款，所以銀行排在第二位。而當(dāng)時房地產(chǎn)的市場并不重要，一個垃圾產(chǎn)品也能賣出去。但是2000年以后，所有的產(chǎn)品都要根據(jù)市場來重新定位。這意味著，不是什么產(chǎn)品都能賣出去，更多的房企開始從市場的角度去研究產(chǎn)品?！?·31土地政策”出臺以后，房地產(chǎn)市場發(fā)生了更加顯著的變化，這時資金是排到第一位的，土地排到第二位。當(dāng)房企沒有資金的時候，就沒有辦法獲得土地。反過來說，現(xiàn)在土地制度已經(jīng)從“找地、挖坑、賣房子”，變成了先要找錢，資本的作用要大大的提高。住宅的開發(fā)大概平均增長了20%到40%的價(jià)格，但是辦公樓和商業(yè)只增長了10%。這就是市場已經(jīng)隨著拍賣制度發(fā)生了變化。因此更多的是要先解決資金的問題，然后才去考慮生產(chǎn)模式。對發(fā)展商而言，資本制勝才能實(shí)現(xiàn)強(qiáng)者愈強(qiáng)。

“不拿地王”的悖論

經(jīng)歷了“8·31土地大限”之后，一線城市與部分熱點(diǎn)城市的商品住宅價(jià)格如脫韁的野馬般漲到了令人瞠目的水平。究其原因，其實(shí)不能歸咎于某一兩個單獨(dú)的因素。但其中有一些明顯的誘發(fā)因素是不容忽視的，比如土地財(cái)政以及與其配套的土地招拍掛制度、土地的一級開發(fā)與二級開發(fā)制度等，在規(guī)范的同時無形中增大了房地產(chǎn)開發(fā)的成本與周期，形成了一個新的利益鏈條和分配模式。房價(jià)上漲問題、地王問題則是其必然衍生的產(chǎn)品。

“8·31大限”之后，開發(fā)商天價(jià)拿“地王”的場景在土地“招、拍、掛”后并不鮮見。樓市大眾甚至已習(xí)慣了熱地掛牌必然帶來的爭奪戰(zhàn)。留意這些拍賣事件，人們會發(fā)現(xiàn)一個問題，這些地塊樓面價(jià)已達(dá)到甚至超過當(dāng)時區(qū)域的商品住房售價(jià)。

“房價(jià)怎能不漲？”鮮活的數(shù)字讓人們開始相信，房價(jià)高企，禍根在地價(jià)。質(zhì)疑的聲音越來越多，有人呼吁叫停大地塊拍賣，有人建議政府拿出溢價(jià)去建中低價(jià)房。學(xué)者也在疾呼：“政府應(yīng)反思自己的行為對房地產(chǎn)價(jià)格的刺激，一手抑制房價(jià)，一手賺取高額地價(jià)，會使市場對今后調(diào)控產(chǎn)生極大的負(fù)面預(yù)期。這種效應(yīng)足以抵消調(diào)控的效果?！庇浀糜泄賳T曾這樣反駁：“現(xiàn)在賣得最貴的房子，有幾個是“招、拍、掛”的地？開發(fā)商抱怨地價(jià)高，實(shí)際是因?yàn)椤罢?、拍、掛”擠壓了他們的利益?！蓖恋夭块T負(fù)責(zé)人也多次以數(shù)字說明：“地價(jià)占房價(jià)比重極小，絕不是造成房價(jià)高的因素。”

此后一切恢復(fù)平靜，天價(jià)拍地仍有發(fā)生，房價(jià)還在漲。之后，限價(jià)房消息落地。一位官員才發(fā)出這樣的感慨：“如果拍賣，可能又是天價(jià)，這與宏觀調(diào)控的初衷背道而馳。

直至十年后的今天，“地王”仍然遍地開花。

7月10日，有媒體報(bào)道稱，萬科半個月內(nèi)在全國催生三個“地王”，并引來包括華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強(qiáng)等人對“萬科不拿地王”的質(zhì)疑。對此，郁亮表示：“我們‘面粉、‘面包都做。2008年我們也拿過三個地王，那也是很痛苦的，所以地王我們還是不會參加的。但是目前地王的說法已經(jīng)發(fā)生了變化，現(xiàn)在媒體將拿地大的都叫地王，這是有問題的。而本月的幾個地王，還是比較不好做的?！?/p>

除了萬科之外，全國多個城市土地市場表現(xiàn)也是異?；馃?，開發(fā)商在土地市場你搶我奪爭相拿地，其中大型房企的舉動格外引人注目。據(jù)不完全數(shù)據(jù)顯示，北京5月22日三地塊合計(jì)出讓金額為35.22億元。疊加之前的78宗地塊，土地出讓金達(dá)582.6682億元。2013年以來，北京土地出讓金合計(jì)達(dá)到了617.8882億元。相比2012年上半年的135.6547億元，上漲了3.5倍。上海土地出讓金截至5月底也達(dá)到432.34億元，占2012年全年的49%。而在去年同期，這一金額僅為85億元，甚至不足2013年單月數(shù)據(jù)。廣州方面，與其2012年全市土地出讓總額為402億元相比，2013年僅前4個月的土地出讓金已達(dá)300億元左右。隨著接連三個“地王”的出現(xiàn)，預(yù)計(jì)廣州上半年就有可能接近甚至超過去年全年的土地出讓總額。

著名地產(chǎn)評論人袁一泓認(rèn)為，土地“招、拍、掛”制度客觀上喚醒了土地商品屬性，而之前協(xié)議出讓的弊端顯而易見，最為人詬病的，是它為利益相關(guān)方的土地尋租提供了方便之門。但在開發(fā)商任志強(qiáng)看來，土地協(xié)議出讓，是個別或少數(shù)官員拿零頭，購房者拿大頭；“招、拍、掛”出讓，是地方政府全部拿走，成本由購房者支付。

“8·31大限”也使得房地產(chǎn)在2003至2004年的急速增長中，原先大量潛在的問題隨著樓市的火爆而集中暴露出來，這些問題主要集中在各級政府主導(dǎo)的“圈地?zé)帷焙腿諠u增大的金融信貸風(fēng)險(xiǎn)。由此使得2004年的政策不得不集中到調(diào)控“地根”和“銀根”兩方面來。但這波調(diào)控并未給市場帶來明顯觸動，反而帶來新的問題——飛漲的地價(jià)令房價(jià)無法遏止。

跨越千億大關(guān)

“8·31大限”對于房企的影響，遠(yuǎn)不只造就了房價(jià)飛漲、地王之戰(zhàn)，也成就了房企從“無名作坊”向“行業(yè)大鱷”的轉(zhuǎn)變。

早在2004年，就有企業(yè)開始跨進(jìn)“百億軍團(tuán)”，如合生創(chuàng)展、順馳置地、綠地集團(tuán)等，但是萬科卻不在其中，這似乎威脅到了萬科作為行業(yè)龍頭的“江湖地位”。也就是在這一年，萬科高調(diào)宣布未來十年要向千億元銷售目標(biāo)進(jìn)擊。

地產(chǎn)“百億軍團(tuán)”的概念最先由順馳置地的孫宏斌提出，但是這一口號隨即成為開發(fā)商們奮斗的目標(biāo)。一向低調(diào)的富力地產(chǎn)董事長李思廉在接受采訪時坦言，那時的富力不但進(jìn)軍北京市場，還攜巨資涉足商業(yè)地產(chǎn)，擴(kuò)張速度之快、跨度之大也在業(yè)內(nèi)首屈一指。也是在2004年底，當(dāng)時在上海擁有市場占有率4%的綠地集團(tuán)也搭上了地產(chǎn)百億房企的快車，這一年綠地迅速開疆?dāng)U土，實(shí)施全國化策略。

就在眾多企業(yè)為踏入“百億軍團(tuán)”而歡呼雀躍時，萬科在其二十周年慶典上提出了銷售額達(dá)到1000億元的目標(biāo)，這在當(dāng)時著實(shí)讓人目瞪口呆。而萬科這個千億目標(biāo)是按照其30%的復(fù)合增長率，十年之后增長的結(jié)果。

然而截止到2010年12月1日，萬科2010年度銷售總額就已突破1000億元。這一數(shù)字，相當(dāng)于美國四大住宅公司銷售高峰時的總和。“千億房企”，這個萬科在2004年提出的希冀在2014年實(shí)現(xiàn)的遠(yuǎn)景目標(biāo)，整整提前了49個月完成。

“房價(jià)和地價(jià)存在聯(lián)動關(guān)系，各地市場存在差異性。萬科的快速開發(fā)策略和戰(zhàn)略縱深布局非常有利于過濾行業(yè)波動。”郁亮曾在公開場合表示，萬科的戰(zhàn)略縱深優(yōu)勢使公司有了更大的騰挪空間。

萬科能取得較好的銷售業(yè)績，主要由于萬科的經(jīng)營模式符合市場需求和政策導(dǎo)向。具體包括兩點(diǎn)，一是萬科在產(chǎn)品上堅(jiān)持主流定位，二是堅(jiān)持快速周轉(zhuǎn)的開發(fā)策略。

相關(guān)人士進(jìn)一步解釋說，這意味著即使部分城市的土地市場出現(xiàn)了過熱的情況，萬科也總能在其他城市找到土地價(jià)格合理的發(fā)展機(jī)會。

如今，在調(diào)控持續(xù)的背景下，認(rèn)清形勢的房企巨頭業(yè)績飆升勢頭不減。“千億俱樂部”不再是萬科一家獨(dú)大，保利、綠地在2012年也加入了“千億陣營”，從而最終完成了企業(yè)從百億到千億的蛻變。

目前，萬科2013年前5個月的銷售額突破了700億元。業(yè)內(nèi)猜測，按照這個速度，萬科今年會達(dá)到1700億元的整體銷售規(guī)模，這樣再過十年，萬科會不會突破1萬億元？

而郁亮坦言：“我估計(jì)不太可能，因?yàn)槠髽I(yè)發(fā)展這么大還要保持這么快的增長率，如果銷售額到2000億元，那么他的20%就是400億元，400億元拿出增量也是很大的公司?，F(xiàn)在我們這么大規(guī)模只能說隨波逐流。衡量企業(yè)成長的標(biāo)準(zhǔn)不能用規(guī)模說，還有股東的回報(bào)、員工的發(fā)展。綜合起來，對股東來說不能不增長，對員工來說不能不增長，這些都是靠回報(bào)來說。但它的空間是一定有的，不用十年就會有傳統(tǒng)意義的天花板。中國房地產(chǎn)市場到10萬億元就差不多了，一年1000萬套住宅，能建多少年大家可以算一算?？赡芪磥硎曛袊≌枨罅繒€(wěn)定下來，甚至?xí)s。為什么萬科要轉(zhuǎn)為城市配套服務(wù)商，就是為了解決我們傳統(tǒng)業(yè)務(wù)在未來一段時間的發(fā)展問題，所以拜托大家以后不要用規(guī)模來衡量我們?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科千億元銷售目標(biāo)的完成，代表著宏觀調(diào)控下的市場話語權(quán)，正在從單純依靠銀行貸款支撐下高負(fù)債經(jīng)營的經(jīng)營模式，逐漸向資本市場融資的上市公司靠攏。而土地的“招、拍、掛”制度，讓資金與土地的博弈成為房企可持續(xù)發(fā)展的杠桿。萬科作為最早一批上市的房企之一，先發(fā)制人，最先把握了資金優(yōu)勢，進(jìn)而把握了土地市場的話語權(quán)，因此也成為這一輪宏觀調(diào)控的最大受益者。