劉 和 義

(衡水學院 數(shù)學與計算機科學學院，河北 衡水 053000)

0 引言

調控房價，既要打擊房價爆炒，又不能遏制需求.最根本的一點就是既要控制大眾在房產業(yè)逐利，又要鼓勵房產商的開發(fā)熱情，因此，簡單有效的辦法就是調控二手房市場，確定以后的某一時間點開始：賣房價格不能超過買房價格.

近幾年，房地產市場變?yōu)橐粋€被扭曲的市場，住房價格居高不下，剛需購房者怨聲載道.雖經國家多方調控，然而效果短暫，略有風吹草動，房價便蠢蠢欲動.購房者怨恨開發(fā)商，認為開發(fā)商為富不仁，涸澤而漁，大肆掠奪財富；另外一些人則將矛頭指向地方政府，埋怨地方政府在搞土地財政，而置老百姓的利益于不顧；還有人甚至懷疑政府的執(zhí)政能力和調控房價的決心.房價問題已經不僅僅是關乎國計民生的大事，已經成為關乎社會穩(wěn)定的大事.高房價成為一種財富轉移與財富掠奪的機制.如果大部分剛需者買不起房，就不能說我們代表最廣大人民的根本利益，特別是房產泡沫一旦破滅，中國經濟將會步入嚴重危機.解決高房價問題刻不容緩.

房價居高的原因可能比較復雜，但最主要的原因是改革開放 30多年來，廣大人民收入不斷增加，但由于通脹，銀行存款大幅縮水，所以，需要尋求財富保值增值，在房產開發(fā)商的誘導下，逐漸流入房地產，在羊群效應的作用下，使房價暴漲，并發(fā)展到不可控的程度，歸根到底，是大眾自己筑起了樓市的債臺.

昂貴的房價，它就是枷鎖，勒緊了 80后青年人的脖頸，使他們窒息；它就是吸血鬼，吸干了幾代人的財富；對建立美麗中國筑起了一道高墻，給我國經濟均衡快速發(fā)展及社會和諧造成了極壞的影響.我國正步入老齡化時代，財富的創(chuàng)造，科技的創(chuàng)新，經濟的轉型，攻堅的主要力量應為 80后的一代.由于房價所累，很多優(yōu)秀青年不能進入大中城市，不能發(fā)揮自己的聰明才智，即便留下工作的也變成了房奴，怎么還能心情舒暢，社會還如何安定和諧.

2008年后，政府針對房地產業(yè)出臺了一系列調控：對兩套房交易提高了交易稅；對公積金貸款提高了利息稅；兩套住房繳納房產稅；無戶籍的不能購房；建廉租房、經濟適用房及緊縮貨幣等等.對調控房價起到了一定作用，但效果并不理想.顯然，增加稅收最終還是增加房價，建廉租房和經濟適用房只是極少數(shù)人受益，而容易產生腐敗.無戶籍不能購房又限制了人才的流動和人們的需求，并激發(fā)有條件者盡量多地購房，產生空置房.緊縮貨幣，使中小企業(yè)、民營企業(yè)倒閉，使中國股市連續(xù) 4年熊市.所以，政府采取的大部分調控政策，只是治標不治本，或是硬堵不疏，從源頭得不到控制，就不可能收到理想效果.

經過上述分析，筆者認為要改變房地產市場的現(xiàn)狀，房地產應實行以疏為主的調控政策，即剛需調控.亦即就是對居住二手房在以后的某一確定時刻，賣房價格不能超過買房價格.剛需調控，勢在必行，百利無害.

1 剛需調控可以滿足各層次人員的購房需求

衣食住行是國計民生的基本要素，充分體現(xiàn)一個社會的優(yōu)越和幸福指數(shù)，改革開放帶來了衣食無憂、出行便利，人們要求居住條件越來越高，富豪們要求住別墅，小康者要求小房換大房，在異地工作的年輕人愿把父母接到身邊生活，不愿在一起居住的需買 2套以上住房(雙方父母)，特別是購房進行租賃為業(yè)等等.這些都是對社會有利的.他們用自己創(chuàng)造的財富進行消費不應加以限制，更不應增加稅種.剛需調控僅限制了那些房產謀利者，而對購房剛性需求的人群不再加以限制，充分體現(xiàn)按需所取的原則，促進了社會的和諧發(fā)展.

2 剛需調控利于房地產市場的穩(wěn)定

衡量房地產泡沫的大小，決定著房地產的穩(wěn)定程度，甚至決定社會的穩(wěn)定程度，房地產的泡沫大小體現(xiàn)在價值中樞和住房空置率.價值中樞是多少？房價應與居民的收入相適應，專業(yè)術語稱之為房價收入比，按照世界銀行的研究，一個城市的房價收入比在3～6倍是比較合理的水平.按照最通俗的理解來認識房價收入比，3～6倍的房價收入比意味著一個家庭在不消費的情況下，需要用3～6年的時間買一套住房，這在國際上被認為是比較合理的水平[1].以北京市為例做一個初略估算.2011年北京城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 3.3萬元，新建商品住宅市場成交均價為2.2萬元/m2，按照北京市公布的數(shù)據(jù)，北京去年的人均住房建筑面積為21 m2，那么一個三口之家的住房面積為63 m2，對應著138.6萬元的房價和6.6萬元的家庭可支配收入，房價收入比大約為 21倍[2].由于北京市大部分人的實際購房面積應該遠遠高于 63 m2，所以實際房價收入比應該比 21倍更大，如果按照3～6倍的國際標準，北京房價的泡沫之大不言而喻，正如溫總理所說：“現(xiàn)在我可以明確地告訴大家，一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位.”

中國房產的空置率為多少？政府沒有明確的數(shù)字統(tǒng)計(言之無法統(tǒng)計)，今年 6月，北京市公安局人口管理總隊核對出北京的空置房屋 381.2萬戶；《華夏時報》記者在芍藥居北里采訪時發(fā)現(xiàn)“小區(qū)幾棟樓 2008年的時候就蓋好了，已經放了4年，一直都空著”；在其他城市，每戶3套房以上的比比皆是，媒體曝光的深圳龍崗區(qū)村官就擁有 80多套房產.從以上不完整的信息看，房產泡沫很大.如何將這些空置房用于需求者，只有采用剛需調控.

3 剛需調控利于經濟穩(wěn)定發(fā)展.

經濟可持續(xù)發(fā)展，必需有一個寬松的貨幣政策.為調控房地產泡沫，政府不惜倒閉部分中小企業(yè)、民營企業(yè)，降低經濟發(fā)展速度[3].不惜股市連續(xù)近 5年的熊市，扼殺融資功能.中央銀行緊縮銀根，收攏貨幣，而對樓市的調控，收效甚微，美國的一個QE3，使中國的房價瞬間上漲.黨的十八大確定加快農村城鎮(zhèn)化建設，使70多個大城市房價持續(xù)增高.總而言之，房產業(yè)就是一片烈火，一有風吹草動就會洶洶燃起，吞噬更多財富，說開發(fā)商綁架了政府絕不為過.如何破解這一難題，只有實行剛需調控.只有當大眾不再在房產趨利，房產泡沫才能逐漸消失，綁架政府的繩索才能解開，寬松的貨幣政策才能實現(xiàn)，經濟才能穩(wěn)定發(fā)展.

4 剛需調控利于消除所有矛盾

自 2008年以來，每次房產調控都會帶來不同矛盾.首先，限購力度越大，民眾購買囤積意愿就越強，開發(fā)商提價欲望就越大；其次，無論提高貸款利率還是增加房產稅，最后導致的結果無疑是提高房價；第三，保障房與經濟適用房的分配不公；第四，剛性需求與被限購(為父母購房)；第五，加速農村居住城鎮(zhèn)化建設與新的房地產業(yè)形成更大的泡沫；第六，調控政策與市場規(guī)律相悖等等.這些矛盾的主要原因是將住房作為商品，而剛需調控是引導大眾統(tǒng)一認識，要把住房作為消費品，買房相當買車，只消費不保值.剛需調控只針對調控實施日以后的居住房.不限以前的舊房；不限新房買，只限舊房賣；不限土地買賣和新房開發(fā)，只限炒作和趨利；所以，政府、開發(fā)商、購房者之間的所有矛盾都會迎刃而解.

5 關于住房調控政策的建議

5.1 社會背景

住房價格過高，空置房較多，大眾囤積住房的欲望越來越強.現(xiàn)行調控政策效果不佳，在我國加快城鎮(zhèn)化建設的進程中，極易出現(xiàn)更大泡沫.只要貨幣寬松，房價隨時暴漲，改革開放幾十年積累的財富基本被吞噬，房市已到不可控階段.

5.2 住房調控政策提案

剛需調控：確定以后的某一天開始，新購住房再賣時不能超過買時價格.(如：2015年 1月 1日開始執(zhí)行，所購買住房再賣時不能超過買時價格.)

5.3 剛需調控實施的可行性

1) 將住房定義為民生必需品，根據(jù)《中華人民共和國價格法》第十八、三十、三十一條之規(guī)定，由政府部門制定法規(guī)執(zhí)行，不與市場法規(guī)相悖.

2) 方法簡單.僅在房產證上注明價格即可，容易執(zhí)行.

3) 本政策僅對以后購買住房實行調控，對原有住房不加限制，對房地產開發(fā)商不加限制，不會產生新矛盾.

4) 本政策可在部分區(qū)域施行，也可在全國施行.

5.4 剛需調控的效果分析

1) 完全消除大眾囤積住房的牟利行為.

2) 在5年內，逐漸消除空置房，住房價格逐漸下降.

3) 在城鎮(zhèn)化建設進程中，不產生新的泡沫.

4) 執(zhí)行 5～10年，住房將會轉變?yōu)橐环N福利，從高消費人群向低消費人群轉移，讓人民過上更幸福的生活；充分體現(xiàn)中國特色社會主義的優(yōu)越性，成為美麗中國的重要因素.

5) 10年后，房地產市場泡沫完全消失，大眾根據(jù)自己的需求購買住房，開發(fā)商只能建造高質量住房供選擇.一個穩(wěn)定的具有福利性質的房地產市場形成.