◎ 袁國(guó)玲

一、問(wèn)題的提出

人的生命周期有限，必然面臨“養(yǎng)老”問(wèn)題。當(dāng)前我國(guó)養(yǎng)老城鄉(xiāng)有別，“養(yǎng)兒防老”在農(nóng)村依然盛行；城市居民享有“養(yǎng)老保險(xiǎn)”，除了子女贍養(yǎng)之外，自身儲(chǔ)蓄、投資等財(cái)產(chǎn)性收入亦是養(yǎng)老資金來(lái)源渠道。城鄉(xiāng)老人期待子女贍養(yǎng)是共同點(diǎn)，這與我國(guó)流傳久遠(yuǎn)的文化觀念相一致。計(jì)劃生育政策不僅改變著未來(lái)的人口年齡結(jié)構(gòu)，城市“421”式家庭結(jié)構(gòu)亦成為必然，子女贍養(yǎng)老人的壓力驟增。同時(shí)，農(nóng)村青壯年勞動(dòng)力大量外流，城鎮(zhèn)化將加速這一趨勢(shì)，農(nóng)村“空心化”，老人“空巢化”，老幼婦成為農(nóng)村勞動(dòng)力主體，依賴子女贍養(yǎng)的可靠性大大下降。政府托底養(yǎng)老政策雖未改變，但目前未富先老的社會(huì)特征不容樂(lè)觀。老齡化社會(huì)中，養(yǎng)老問(wèn)題如何妥善解決關(guān)系到每個(gè)人切身利益。

探索“創(chuàng)新養(yǎng)老方式，實(shí)施多元化養(yǎng)老”，對(duì)于保障老有所養(yǎng)十分必要，以房養(yǎng)老是其中之一，幾年前部分城市已開展試點(diǎn)工作。住房具有多種功能，除了住宿消費(fèi)，還有一定的儲(chǔ)蓄、投資功能。據(jù)調(diào)查，我國(guó)九成以上的家庭全部或部分擁有房屋產(chǎn)權(quán)[1]，在產(chǎn)權(quán)明晰的前提下老人通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易，就能夠獲得一筆財(cái)產(chǎn)性收入，增厚了養(yǎng)老資金來(lái)源，那么以房養(yǎng)老就有可能成為一種重要的養(yǎng)老方式。關(guān)鍵實(shí)施問(wèn)題在于，一是“祖產(chǎn)繼承”的傳統(tǒng)觀念具有一定的阻力；二是房產(chǎn)換來(lái)的養(yǎng)老金能否足夠養(yǎng)老所需？三是失去了房產(chǎn)的老人能否找到合適的養(yǎng)老住所？從目前已有的以房養(yǎng)老試點(diǎn)狀況來(lái)看，均缺乏實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。國(guó)內(nèi)最早提出以房養(yǎng)老的孟曉蘇認(rèn)為，以房養(yǎng)老屬于一種小范圍的養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，更適合無(wú)直系繼承人的老人，比如失獨(dú)者和丁克家庭[2]。這樣就大大縮小了以房養(yǎng)老的適用人群，對(duì)于解決或者改善老齡化社會(huì)養(yǎng)老問(wèn)題意義不大。筆者認(rèn)為推行“以房養(yǎng)老”具有多方面的現(xiàn)實(shí)意義，應(yīng)積極引導(dǎo)實(shí)施。本文試從產(chǎn)權(quán)理論視角加以解釋。

二、以房養(yǎng)老的產(chǎn)權(quán)交易實(shí)質(zhì)

住房商品化改革以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)伴隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)不斷成長(zhǎng)。國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃中沒(méi)有確認(rèn)房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)性質(zhì)，但事實(shí)上對(duì)GDP增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)突出，主要表現(xiàn)在對(duì)多個(gè)行業(yè)拉動(dòng)，由此推動(dòng)了城市地價(jià)升值和財(cái)政收入增長(zhǎng)，城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)供給增加，改善了城市居民的生產(chǎn)生活條件。從根本上說(shuō)，房?jī)r(jià)的波動(dòng)源于市場(chǎng)供需變化的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。人口流向城市，“安居”才能樂(lè)業(yè)，為城市房地產(chǎn)注入新的購(gòu)買需求。我國(guó)城市房產(chǎn)需求增量與住房供給增量之間的張力決定著房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。尤其是自2008年以來(lái)股市與房市的蹺蹺板效應(yīng)，刺激著居民偏好投資房地產(chǎn)的預(yù)期，并且年均600萬(wàn)的大學(xué)生將在城市就業(yè)、農(nóng)村勞動(dòng)力繼續(xù)向城市轉(zhuǎn)移，必然強(qiáng)化房地產(chǎn)價(jià)格維持上漲的預(yù)期。難怪有學(xué)者預(yù)見(jiàn)：30年中什么東西能夠保值增值？房子是一個(gè)可以考慮的因素。即使在美國(guó)這樣的發(fā)達(dá)國(guó)家，房子亦是一生當(dāng)中養(yǎng)老的一個(gè)很重要的儲(chǔ)蓄方式[3]。相對(duì)于美國(guó)，我國(guó)城鎮(zhèn)化率還有很大的提升空間，受制于人多地少約束，城市面積不可能大范圍擴(kuò)張，隨著公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施配套不斷改善，房地產(chǎn)價(jià)格的長(zhǎng)遠(yuǎn)走勢(shì)可見(jiàn)一斑。

按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，我國(guó)已進(jìn)入老齡化社會(huì)，據(jù)統(tǒng)計(jì)2010年65歲以上老人占我國(guó)總?cè)丝诘?.9%，近1.2億人，屬于典型的未富先老[4]。大多數(shù)城市居民家庭最重要的財(cái)產(chǎn)是什么呢？九成以上的回答也許就是房產(chǎn)。一般來(lái)說(shuō)，房產(chǎn)增值保值幅度與地段、配套的基礎(chǔ)設(shè)施等具有正相關(guān)性。房屋越久，其周邊配套越成熟，人口相對(duì)集中，雖然其居住消費(fèi)功能有所下降，但其所處地段的商業(yè)價(jià)值增強(qiáng)，帶動(dòng)土地增值，支撐著老房屋的增值和保值的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)性質(zhì)。而資產(chǎn)價(jià)格與貨幣供應(yīng)量正相關(guān)。GDP增長(zhǎng)，帶動(dòng)貨幣供應(yīng)量增加，進(jìn)而促進(jìn)資產(chǎn)價(jià)格上升。老年人坐擁單位高價(jià)值的房屋資產(chǎn)，如果僅用來(lái)居住消費(fèi)，其實(shí)是一種財(cái)產(chǎn)的配置扭曲。比如地段的商業(yè)價(jià)值對(duì)于老人養(yǎng)老來(lái)說(shuō)并不是必需因素，醫(yī)療、服務(wù)才是養(yǎng)老必要條件。假設(shè)有這樣兩種養(yǎng)老方式可以選擇：一種是居住在城市中心地段，但老年人收入有限；另一種是居住在城市郊區(qū)，空氣清新、醫(yī)療方便、養(yǎng)老服務(wù)更為專業(yè)，而且還能獲得額外的財(cái)產(chǎn)性收入，可用于改善生活質(zhì)量。對(duì)于老年人來(lái)說(shuō)，第二種選擇顯然更優(yōu)。怎么實(shí)現(xiàn)呢？以房養(yǎng)老就可以做到，其間的實(shí)質(zhì)就是產(chǎn)權(quán)交易：以擁有的城市中心區(qū)域房屋置換為更適合養(yǎng)老的城郊房。

但現(xiàn)實(shí)中，城郊住宅往往醫(yī)療設(shè)施配套不足，“養(yǎng)老地產(chǎn)”開發(fā)十分短缺，限制著以房養(yǎng)老的進(jìn)展。目前以房養(yǎng)老試點(diǎn)主要形式是“養(yǎng)老房屋倒按揭”，老人不再完全擁有房屋產(chǎn)權(quán)，將房屋抵押給金融機(jī)構(gòu)，分期獲得產(chǎn)權(quán)收入，在過(guò)世之后根據(jù)剩余產(chǎn)權(quán)價(jià)值再做差價(jià)處理。①這就難免產(chǎn)生額外的交易糾紛和交易費(fèi)用。值得提倡的做法，比如香港的“長(zhǎng)者安居樂(lè)計(jì)劃”。該計(jì)劃已實(shí)施15年之久，基本能夠解決部分中等收入空巢老人的安置問(wèn)題，不僅為政府減輕了行政壓力，而且有利于培育這一新興的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。廣州就擬仿效這一做法，通過(guò)引入社會(huì)資本，專為廣州空巢老人建設(shè)社區(qū)頤養(yǎng)公寓，采用交租金或者物業(yè)置換等支配方式，讓老人在社區(qū)里享受優(yōu)質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)[5]。其可行性在于，一是政府扮演著免地價(jià)出讓建設(shè)用地角色，是另外一種形式的社會(huì)福利支出；二是引入市場(chǎng)機(jī)制，由開發(fā)商競(jìng)投，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)專業(yè)細(xì)分，有利于培育養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)，進(jìn)而帶動(dòng)養(yǎng)老配套設(shè)施建設(shè)、養(yǎng)老產(chǎn)品開發(fā)。不僅發(fā)揮社會(huì)資本在解決養(yǎng)老壓力中的積極作用，而且養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)因其未來(lái)的市場(chǎng)前景能夠貢獻(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和社會(huì)進(jìn)步；三是最主要的老人住房消費(fèi)成本下降，可用于生活、醫(yī)療支出的資金增加，安度余生具有更多的個(gè)性化選擇；四是城市中心區(qū)域商業(yè)用地供給增加，城市土地資源得到優(yōu)化配置，城市規(guī)劃為養(yǎng)老住宅區(qū)、教育住宅區(qū)、商業(yè)貿(mào)易區(qū)、高新工業(yè)園區(qū)等等，功能上更加專業(yè)化，有利于產(chǎn)業(yè)集聚，基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套更有效率。

三、以房養(yǎng)老的現(xiàn)實(shí)考量

綜上所述，從產(chǎn)權(quán)理論視角來(lái)說(shuō)，以房養(yǎng)老具有老人財(cái)產(chǎn)優(yōu)化配置的效用。但是，目前開展的以房養(yǎng)老試點(diǎn)存在多種問(wèn)題而難以取得成效，有研究指出了傳統(tǒng)觀念障礙、推行機(jī)構(gòu)公信力、房屋評(píng)估欠科學(xué)、養(yǎng)老設(shè)施不完善、參與條件苛刻等問(wèn)題[6][7]。這些問(wèn)題有待今后的制度完善，畢竟以房養(yǎng)老在我國(guó)是新生事物，居民需要時(shí)間適應(yīng)，運(yùn)作機(jī)構(gòu)有待政策引導(dǎo)和規(guī)范，養(yǎng)老服務(wù)市場(chǎng)有待培育和開發(fā)。筆者認(rèn)為當(dāng)前影響或者制約以房養(yǎng)老推進(jìn)的重要因素有以下幾個(gè)：

（一）房地產(chǎn)價(jià)格的穩(wěn)定預(yù)期

歷經(jīng)十多年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中地位突出，衍生出“土地財(cái)政”的政府。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看房產(chǎn)的第一功能仍然是居住消費(fèi)，一旦成為居民主要的投資品，則偏離了它的本質(zhì)功能。即使我國(guó)城鎮(zhèn)化率還有很大提升空間，城市發(fā)展的不平衡、城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)等國(guó)情成就了城市房地產(chǎn)偏高的價(jià)格，但如果真的需要“不吃不喝40年”才能買上房，顯然偏離了大多數(shù)人的購(gòu)買力，怎樣說(shuō)也已有泡沫。我們寄望于在居民收入不斷增長(zhǎng)的同時(shí)，房產(chǎn)價(jià)格增速減緩，供需的價(jià)格差距逐步縮小，使房地產(chǎn)逐漸回歸它的本質(zhì)功能，投資品讓位于保值品。不可否認(rèn)，這是符合大多數(shù)城市居民的根本利益。當(dāng)前股市與房市是兩種主要的投資渠道，隨著實(shí)體經(jīng)濟(jì)的好轉(zhuǎn)，股市就有可能走強(qiáng)，吸引房市資金流入股市，那么房市是否存在暴跌的可能呢？作為居民家庭集一生收入購(gòu)買的最重要的資產(chǎn)，在步入老年時(shí)代之后，沒(méi)有了工資性收入，以房養(yǎng)老還能夠換回養(yǎng)老所需的資金嗎？

當(dāng)前房地產(chǎn)泡沫破滅論與城市房地產(chǎn)價(jià)格整體性持續(xù)快速上漲的狀況都不利于以房養(yǎng)老的推進(jìn)，因?yàn)閮r(jià)格不穩(wěn)定的大宗商品持有人不愿意賣、購(gòu)買人不愿意買，以房養(yǎng)老物業(yè)或者承辦養(yǎng)老抵押業(yè)務(wù)的金融機(jī)構(gòu)都難以回避各自的財(cái)產(chǎn)損失風(fēng)險(xiǎn)。因此，以房養(yǎng)老的產(chǎn)權(quán)交易面臨著很大的不確定性，決定了交易成本很高。以往政府“越調(diào)越高”的房產(chǎn)價(jià)格行政調(diào)節(jié)政策不具有可持續(xù)性，因此還期待更有效的、長(zhǎng)久性的穩(wěn)定房?jī)r(jià)機(jī)制出現(xiàn)，避免價(jià)格的過(guò)度波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量如何改善

居民收入差距拉大將加速居民分層，高收入階層的養(yǎng)老成本不是問(wèn)題，但中低收入者階層不僅是最主要的社會(huì)群體，也是改善養(yǎng)老服務(wù)需求最大的群體。受限于養(yǎng)老成本，其最希望購(gòu)買到物美價(jià)廉的養(yǎng)老服務(wù)，如同市場(chǎng)上購(gòu)買物美價(jià)廉的普通商品。以房養(yǎng)老的重要吸引力之一便是養(yǎng)老條件獲得改善、服務(wù)質(zhì)量得到提升。但目前民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)價(jià)格昂貴，中低收入階層住不起；公辦養(yǎng)老院護(hù)理不規(guī)范、缺乏醫(yī)療條件等，一些老年人不愿意去住，于是干脆選擇居家養(yǎng)老，這將加重家庭兒女的沉重負(fù)擔(dān)，對(duì)于“421”型家庭居家養(yǎng)老壓力更大。隨著第一代獨(dú)生子女的父母進(jìn)入老年，空巢老人養(yǎng)老難日益顯現(xiàn)，對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的需求在增大，缺乏合適的養(yǎng)老產(chǎn)品將成為推行以房養(yǎng)老的最大障礙。以美國(guó)為例，以房養(yǎng)老是老人為了尋求高品質(zhì)的養(yǎng)老服務(wù)，往往賣掉自有產(chǎn)權(quán)房住進(jìn)擁有完善的養(yǎng)老設(shè)施和服務(wù)的養(yǎng)老社區(qū)。而我國(guó)現(xiàn)實(shí)中分層次養(yǎng)老服務(wù)是必然的需求，公辦養(yǎng)老單一的模式難以滿足多層次需求，應(yīng)轉(zhuǎn)變政府職能，釋放養(yǎng)老制度改革的紅利，激發(fā)多元化服務(wù)主體活力，這既是發(fā)展一項(xiàng)社會(huì)事業(yè)，也是培育養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)之舉。

（三）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)化需要制度創(chuàng)新

1.房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)期限問(wèn)題

與國(guó)外房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)不同，我國(guó)城鎮(zhèn)住宅用地使用權(quán)是70年期限，雖然《物權(quán)法》規(guī)定住宅用地期滿后可自動(dòng)續(xù)期，但目前并沒(méi)有實(shí)際操作的相關(guān)細(xì)則，比如到期后是否需要補(bǔ)交土地出讓金？具體金額多少？假設(shè)房產(chǎn)持有人到期不補(bǔ)交土地出讓金，其產(chǎn)權(quán)剩余索取權(quán)能否有法律保障？這些操作性細(xì)則至今仍然是未知數(shù)，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)持有人都是無(wú)所適從的影響因素，政府應(yīng)盡早明確。

2.參與運(yùn)作機(jī)構(gòu)的信用問(wèn)題

以房養(yǎng)老實(shí)質(zhì)上是老人財(cái)產(chǎn)的優(yōu)化配置，根據(jù)生命周期選擇能夠滿足不同年齡階段需求特征的住所或者服務(wù)。居家養(yǎng)老之所以十分普遍，在于可替代性養(yǎng)老方式的局限性，除了所需的人情關(guān)懷不足之外，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的高成本是最主要的因素。政府鼓勵(lì)非營(yíng)利性組織、金融機(jī)構(gòu)等社會(huì)資本參與興辦養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，基于其具有部分社會(huì)事業(yè)的性質(zhì)，政府將從土地使用、財(cái)政稅收、金融支持等方面給予優(yōu)惠。但這些參與機(jī)構(gòu)是否真正“以人為本”提供物美價(jià)廉的養(yǎng)老服務(wù)還有待檢驗(yàn)。已有試點(diǎn)難以有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，重要原因是參與機(jī)構(gòu)與客戶之間難以建立良好的信任關(guān)系令老人望而卻步，寧可居家養(yǎng)老。近期有保險(xiǎn)公司熱衷于養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，其行為被質(zhì)疑為“借公益之名牟利之實(shí)”就是例證[8]。除了低價(jià)拿地之外，還可以獲得地方財(cái)政專項(xiàng)資金支持、配套出讓商業(yè)用地等利益，與政府提供給中低收入階層老年人的初衷不同，地產(chǎn)公司和險(xiǎn)資是變了形的高端式房地產(chǎn)開發(fā)。

3.養(yǎng)老金運(yùn)營(yíng)效率問(wèn)題

“養(yǎng)老金缺口”被社會(huì)質(zhì)疑為政府推出“以房養(yǎng)老”的背景原因之一。據(jù)中國(guó)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征分析，2013年我國(guó)養(yǎng)老金缺口達(dá)18萬(wàn)億元，假設(shè)目前養(yǎng)老制度不改變，往后的年份缺口將逐年擴(kuò)大[9]。目前我國(guó)采取的是現(xiàn)收現(xiàn)支養(yǎng)老金制度，用在職職工繳費(fèi)來(lái)支付退休者養(yǎng)老金，不足時(shí)再由財(cái)政補(bǔ)貼。過(guò)分強(qiáng)調(diào)以房養(yǎng)老，社會(huì)難免擔(dān)心政府不再承擔(dān)基本養(yǎng)老保障的責(zé)任，如何提高養(yǎng)老金的運(yùn)營(yíng)效率是政府能否托底基本養(yǎng)老、財(cái)政支持社會(huì)養(yǎng)老的重要影響因素。

這方面可借鑒南美的智利養(yǎng)老金管理改革。智利自1981年實(shí)施養(yǎng)老金私營(yíng)化改革，不僅擺脫了虧空，而且還為基金管理公司帶來(lái)豐厚的投資回報(bào)；既幫政府甩掉了養(yǎng)老金的財(cái)政壓力，還提高了個(gè)人養(yǎng)老保險(xiǎn)回報(bào)[10]。智利成功運(yùn)營(yíng)養(yǎng)老金經(jīng)驗(yàn)給我們很好的啟示：以房養(yǎng)老旨在改善養(yǎng)老條件，改革目前養(yǎng)老金管理方式，提高養(yǎng)老金運(yùn)營(yíng)效率能夠?qū)崿F(xiàn)一舉多贏之效。

四、推進(jìn)以房養(yǎng)老的政策建議

以房養(yǎng)老既是解決我國(guó)當(dāng)前未富先老的老齡化社會(huì)養(yǎng)老壓力的制度創(chuàng)新手段，也是滿足多層次的養(yǎng)老服務(wù)需求的重要方式。鑒于當(dāng)前九成以上的家庭擁有全部或部分房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的國(guó)情，房產(chǎn)已是大多數(shù)城鎮(zhèn)家庭最主要的財(cái)產(chǎn)形式。通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易實(shí)現(xiàn)老年人財(cái)產(chǎn)的優(yōu)化配置是以房養(yǎng)老可行的基礎(chǔ)，從而能夠?qū)崿F(xiàn)“老有所養(yǎng)”的社會(huì)和諧。同時(shí)在我國(guó)以房養(yǎng)老是一新生事物，與我國(guó)傳統(tǒng)的價(jià)值觀念具有不一致的因素，并且前期試點(diǎn)難言成功，表明還需通過(guò)正式制度創(chuàng)新來(lái)推進(jìn)。

（一）漸進(jìn)式推進(jìn)養(yǎng)老改革

以產(chǎn)業(yè)培育的思路漸進(jìn)式推進(jìn)，總結(jié)先期試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)或教訓(xùn)，逐漸完善制度規(guī)則，規(guī)范參與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)行為，建立社會(huì)信用檔案，在市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)中優(yōu)先扶持規(guī)范的運(yùn)作組織發(fā)展壯大；培育專業(yè)化的養(yǎng)老服務(wù)人才團(tuán)隊(duì)，支持開發(fā)養(yǎng)老產(chǎn)品，改善服務(wù)質(zhì)量；逐步完善產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需的多方面的配套制度，降低參與的養(yǎng)老組織或社區(qū)對(duì)未來(lái)的收益預(yù)期不確定性，從而減少產(chǎn)權(quán)交易成本，使以房養(yǎng)老真正成為一個(gè)改善養(yǎng)老服務(wù)的重要途徑，從而拓展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間。

（二）合理界定政府、市場(chǎng)與社會(huì)組織的職責(zé)

激發(fā)多方力量，合力共贏改善社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)。養(yǎng)老所需的基本醫(yī)療和基本生活保障應(yīng)由政府承擔(dān)，支持社會(huì)公益組織提供專業(yè)性和有針對(duì)性的改善型養(yǎng)老服務(wù)，高收入群體的個(gè)性化養(yǎng)老需求主要由營(yíng)利性的商業(yè)養(yǎng)老組織來(lái)滿足；同時(shí)建立評(píng)估養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的公益性機(jī)構(gòu)，促進(jìn)形成公辦民營(yíng)或者政府購(gòu)買服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，優(yōu)勝劣汰，有選擇性地激勵(lì)社會(huì)資本投入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)；支持家庭養(yǎng)老與社會(huì)養(yǎng)老、商業(yè)養(yǎng)老等多種形式，強(qiáng)化政府監(jiān)管責(zé)任，建立家庭與養(yǎng)老組織之間的信任關(guān)系，充分尊重個(gè)人的自愿選擇、自主選擇，逐步使社會(huì)力量成為提供養(yǎng)老服務(wù)的主體。

注釋：

①需要說(shuō)明的是，有的地方采用“養(yǎng)老房屋銀行”方式，老人獲得租金后住養(yǎng)老院，但養(yǎng)老院床位緊張、養(yǎng)老條件較差，對(duì)于改善養(yǎng)老服務(wù)的需求吸引力不足；有的地方采用“養(yǎng)老院養(yǎng)老”或者“住宿返租”形式，實(shí)質(zhì)上都是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓，均存在著老年人交易成本高、產(chǎn)權(quán)收益損失等問(wèn)題。

[1]《中國(guó)民生發(fā)展報(bào)告2013》在京發(fā)布.中國(guó)社會(huì)科學(xué)在線,http://www.csstoday.net/xueshuzixun/jishizixun/82680.html.

[2]孟曉蘇.以房養(yǎng)老不是大眾產(chǎn)品, 北京晨報(bào),2013,9,24 .

[3]王珺.應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的理財(cái)藝術(shù).南方網(wǎng), 2009,6,15，http://theory.southcn.com/c/2009-06/15/content_5253963.htm.

[4]中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2011.中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社.國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,2011,9.

[5]李海強(qiáng),徐小童.廣州或仿香港“以房養(yǎng)老” 置換物業(yè)可入住老人公寓,http://www.nbd.com.cn .

[6]翟思達(dá),以房養(yǎng)老:中國(guó)老齡化社會(huì)養(yǎng)老模式探討[J].中國(guó)人力資源開發(fā),2012(9).

[7]袁璟.“以房養(yǎng)老”模式推行障礙及對(duì)策[J].人民論壇,2011,7.

[8]沈秋.養(yǎng)老地產(chǎn)怪圈:納稅人補(bǔ)貼富人養(yǎng)老.第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào),2013,9,18.

[9]李唐寧.中國(guó)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家曹遠(yuǎn)征：我國(guó)養(yǎng)老金缺口18.3萬(wàn)億，經(jīng)濟(jì)參考網(wǎng)：http://jjckb.xinhuanet.com/2012-07/23/content_390626.htm.

[10]楊老金,鄒照洪.智利養(yǎng)老金私營(yíng)化改革.中國(guó)養(yǎng)老金網(wǎng),http://finance.sina.com.cn.