林超峰，文少斌，黃金良，丁建勛

(1.中山市測(cè)繪工程有限公司，廣東中山 528403； 2.珠海市測(cè)繪院，廣東珠海 519015)

關(guān)于商品房房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)算的方法探討

林超峰1?，文少斌1，黃金良1，丁建勛2

(1.中山市測(cè)繪工程有限公司，廣東中山 528403； 2.珠海市測(cè)繪院，廣東珠海 519015)

早期房屋預(yù)售面積的計(jì)算方式多樣不規(guī)范，導(dǎo)致測(cè)量面積差異大而引發(fā)矛盾?，F(xiàn)以現(xiàn)行的商品房預(yù)售制度為例，結(jié)合測(cè)繪質(zhì)量管理制度和ISO9001質(zhì)量管理體系，詳細(xì)論述商品房房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)算的基本過(guò)程和成果資料的檢查與驗(yàn)收，總結(jié)商品房房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)算的意義，提出在商品房房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)算中的工作方法和經(jīng)驗(yàn)。

房產(chǎn)測(cè)量；房產(chǎn)預(yù)售面積；二級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收

1 引 言

1995年國(guó)家頒布并施行的《城市房地產(chǎn)管理法》，首次提出了商品房預(yù)售制度。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)企業(yè))將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。在早期，房屋的預(yù)售面積往往是由開(kāi)發(fā)商自己計(jì)算的，銷(xiāo)售合同的面積也是由開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，但在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，所采用的面積必須由房產(chǎn)測(cè)繪部門(mén)測(cè)量計(jì)算提供，這兩者由于專(zhuān)業(yè)的關(guān)系，往往出現(xiàn)計(jì)算方式不同、或者是對(duì)有關(guān)技術(shù)規(guī)定條款的理解不同，而導(dǎo)致測(cè)量面積相差很大，使得商品房購(gòu)買(mǎi)者難以理解，時(shí)常覺(jué)得受了開(kāi)發(fā)商的欺詐。這種糾紛在一定程度上激化了購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商、甚至是與房屋登記機(jī)構(gòu)的矛盾，影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體形象。為了解決這一矛盾，中山市國(guó)土資源局于2006年12月頒布了《中山市商品房銷(xiāo)售合同網(wǎng)上登記備案管理規(guī)定》，文件規(guī)定“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按信息系統(tǒng)中樓盤(pán)明細(xì)表所列內(nèi)容填寫(xiě)房屋預(yù)測(cè)算或?qū)崪y(cè)面積，房屋測(cè)算面積應(yīng)由擁有省以上測(cè)繪行政管理部門(mén)頒發(fā)且含房產(chǎn)測(cè)繪項(xiàng)目的測(cè)繪資格證的測(cè)繪公司計(jì)算”。建立商品房面積備案管理制度，基本上能保證銷(xiāo)售合同面積與辦理產(chǎn)權(quán)證時(shí)的面積一致，從而避免了很多矛盾。為此測(cè)繪公司要肩負(fù)起更大的社會(huì)責(zé)任，秉承“公正、公平、公開(kāi)”原則，擔(dān)當(dāng)好購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商之間的天平作用。筆者結(jié)合測(cè)繪質(zhì)量管理制度和ISO9001質(zhì)量管理體系，提出了在商品房房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)算中的工作方法和經(jīng)驗(yàn)。

2 商品房房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)算的基本過(guò)程

2.1 資料準(zhǔn)備工作

由于商品房房產(chǎn)預(yù)測(cè)算面積是簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同和網(wǎng)上備案的重要依據(jù)，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供給測(cè)繪公司的資料必須是合法有效的。當(dāng)中的資料應(yīng)包括有經(jīng)規(guī)劃核準(zhǔn)的全套建筑設(shè)計(jì)圖紙及電子版，建設(shè)工程規(guī)劃許可證及報(bào)建批復(fù)書(shū)，土地使用證及用地界線等相關(guān)資料，當(dāng)?shù)毓簿謶艏芾聿块T(mén)批準(zhǔn)的門(mén)牌和房號(hào)證明文件及其他必要的證明材料。

2.2 技術(shù)交底及初審

測(cè)繪公司接到相關(guān)資料后，依據(jù)GB/T17986.1-2000《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》和當(dāng)?shù)爻鞘械摹斗慨a(chǎn)測(cè)量實(shí)施細(xì)則》等規(guī)范文件，結(jié)合本次工作任務(wù)的實(shí)際情況，編寫(xiě)好技術(shù)設(shè)計(jì)書(shū)和技術(shù)交底說(shuō)明，然后派工給各個(gè)作業(yè)人員進(jìn)行初審。初審是遵循從整體到局部，由粗到細(xì)的原則進(jìn)行。首先打印出項(xiàng)目的平面總圖，地下室及各單體的分層平面圖，分析好各單體之間的關(guān)系，用不同顏色的彩筆勾畫(huà)出不同功能區(qū)，不同套房屋之間的權(quán)屬線，標(biāo)識(shí)好每個(gè)部位名稱，如果對(duì)設(shè)計(jì)圖某個(gè)部位有疑惑或不清晰，要通過(guò)咨詢?cè)O(shè)計(jì)人員來(lái)確定其功能，初審后應(yīng)該初步確定好房屋的自有面積和共有面積范圍，哪些是全算，半算及不算建筑面積的部位，哪些共有面積是要參與分?jǐn)傔€是不參與分?jǐn)?。然后部門(mén)集中各個(gè)作業(yè)人員進(jìn)行會(huì)議討論，把各人初審的情況和問(wèn)題分析匯總，如果遇到現(xiàn)有規(guī)范中沒(méi)有明確的面積計(jì)算內(nèi)容，要報(bào)送公司技術(shù)負(fù)責(zé)部門(mén)審定，并在以后的預(yù)測(cè)算報(bào)告中要備注該情況。最后制定出一套完整詳細(xì)的面積預(yù)測(cè)算方案。

2.3 預(yù)售查丈

經(jīng)過(guò)初審后，方案已經(jīng)明確好各個(gè)功能區(qū)和套房屋的劃分，幢共有面積、復(fù)合功能區(qū)共有面積、單功能區(qū)共有面積、層共有面積及套房屋共有面積的分?jǐn)偡椒ǎ鳂I(yè)人員就可以依據(jù)方案進(jìn)行預(yù)售查丈。以前商品房房產(chǎn)預(yù)測(cè)算面積是在圖紙上通過(guò)尺寸圖解和人工計(jì)算得來(lái)的，這種方法通常效率低、精度差、容易出錯(cuò)，非常不科學(xué)。現(xiàn)在是采用AutoCAD軟件和Microsoft Office Excel軟件相結(jié)合的電腦自動(dòng)化工作平臺(tái)來(lái)完成，工作流程如下:

(1)制定圖形標(biāo)準(zhǔn)

用AutoCAD打開(kāi)設(shè)計(jì)圖紙，根據(jù)各個(gè)功能區(qū)和套房屋的不同功能名稱建立相對(duì)應(yīng)的圖層(例如:0-住宅主間、0-住宅陽(yáng)臺(tái)、0-公用梯間等等)，圖層的定義應(yīng)該越詳細(xì)越好，各個(gè)圖層有自己的顏色和線寬，與設(shè)計(jì)圖的原有圖層區(qū)別開(kāi)來(lái)，這樣有利于以后的圖形框線，面積匯總和檢查判讀。

(2)繪制權(quán)屬界線

制定好圖形標(biāo)準(zhǔn)后，隱藏非必須圖層和無(wú)關(guān)信息，參照初審草圖先框畫(huà)出整體外圍計(jì)算建筑面積的外墻線，然后根據(jù)套房屋之間，套房屋與共有面積之間的關(guān)系框畫(huà)出權(quán)屬墻中線，最后對(duì)各個(gè)面積計(jì)算部分的線段合成一條閉合多段線，并歸納入到相應(yīng)功能圖層里。除此之外，單體每層還應(yīng)框畫(huà)出一條計(jì)算層總建筑面積的外圍多義線，層總建筑面積應(yīng)該等于層里面各功能面積之和，以防止因框線錯(cuò)誤出現(xiàn)功能面積重復(fù)計(jì)算問(wèn)題。

(3)進(jìn)行文字屬性標(biāo)注和面積標(biāo)注

根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙及相關(guān)證件文件對(duì)作業(yè)圖紙進(jìn)行屬性文字標(biāo)注，包括尺寸，層數(shù)，房號(hào)，各功能區(qū)等，如果有特別情況說(shuō)明還要在相應(yīng)部位備注。通過(guò)AutoCAD二次開(kāi)發(fā)的程序點(diǎn)取套房屋的權(quán)屬界線，對(duì)套房屋的套內(nèi)面積進(jìn)行快速標(biāo)注，方便以后和分戶明細(xì)表相核對(duì)。

(4)成果表計(jì)算和整理

CAD圖框算好后，將各個(gè)功能面積填入到相應(yīng)的Excel屬性表格中，然后根據(jù)數(shù)據(jù)模型利用Excel強(qiáng)大的編輯和計(jì)算功能，整理出所需要的成果表格。每幢房屋成果報(bào)表一般有5個(gè)表格，分別是分?jǐn)偯娣e計(jì)算表，建筑面積功能區(qū)匯總表，建筑面積分層匯總表，共有共用建筑面積分層匯總表，分戶面積明細(xì)表，各表格的數(shù)據(jù)要相互關(guān)聯(lián)和一致。其中，建筑面積功能區(qū)匯總表里的建筑總面積=建筑面積分層匯總表里的建筑總面積=分戶面積明細(xì)表里的預(yù)售產(chǎn)權(quán)總面積，共有共用建筑面積分層匯總表里的建筑總面積=分戶面積明細(xì)表里的總分?jǐn)偨ㄖ娣e。

3 成果資料的檢查與驗(yàn)收

由于房屋預(yù)測(cè)算和房屋竣工實(shí)測(cè)不同，它主要依據(jù)施工圖紙、實(shí)地考察和國(guó)家測(cè)量規(guī)范對(duì)尚未施工的房屋面積進(jìn)行一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，是一個(gè)虛體，一旦疏忽預(yù)測(cè)算錯(cuò)誤，造成的影響和損失將是巨大的。以下是在預(yù)售查丈和檢查時(shí)要注意的一些問(wèn)題:

(1)在進(jìn)行預(yù)售查丈之前要對(duì)電子版圖形文件的尺寸標(biāo)注進(jìn)行檢查，這是由于現(xiàn)在都是電腦自動(dòng)化操作，電子版圖形文件在拷貝和粘貼的過(guò)程中很容易被放大或縮小，又或者各個(gè)工作軟件的平臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)不一樣，造成CAD軟件量算的實(shí)際尺寸和圖上標(biāo)示尺寸不一致，那計(jì)算出來(lái)的面積也是錯(cuò)誤的。有時(shí)候由于CAD軟件原因弧線會(huì)在屏幕顯示為折線段引起框線錯(cuò)誤，解決的方法就是在框線前用CAD命令(REGEN)重新刷畫(huà)一次，或與紙質(zhì)版圖紙對(duì)比一下。

(2)預(yù)售查丈時(shí)要把因?yàn)閴w“抹灰”增加外墻厚度的情況考慮進(jìn)去，符合以后“實(shí)測(cè)”的實(shí)際情況，由于墻體“抹灰”有多種情況，如外立面是涂料粉刷，貼瓷磚，掛石面等等引起的外墻厚度變化都不一樣，還應(yīng)考慮墻體內(nèi)側(cè)的石粉“抹灰”的厚度，因此要與設(shè)計(jì)人員溝通商定好墻體“抹灰”的厚度，才能減少以后竣工測(cè)量時(shí)實(shí)際外墻厚度問(wèn)題引起的面積誤差。

(3)由于預(yù)售查丈是一個(gè)預(yù)先測(cè)量計(jì)算的行為，作業(yè)人員只能通過(guò)審圖在大腦虛擬出一個(gè)假設(shè)的立體模型，往往很容易出現(xiàn)判讀錯(cuò)誤。因此除了審閱平面圖外，還要充分利用外立面圖，剖面圖和大樣圖。通過(guò)這些圖紙往往比較容易確定某些功能面積的計(jì)算規(guī)則。例如:通過(guò)樓層剖面圖判定層高是否足2.2米高；通過(guò)陽(yáng)臺(tái)大樣圖判定陽(yáng)臺(tái)的外圍投影線。

(4)關(guān)于判斷功能面積是陽(yáng)臺(tái)還是露臺(tái)時(shí)，除了看它是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)外，另外一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)就是是否有上蓋，這需要看清設(shè)計(jì)圖各層上下之間的結(jié)構(gòu)關(guān)系，除了參考外立面圖，剖面圖和大樣圖外，還應(yīng)要求上下兩層圖形平面進(jìn)行覆蓋對(duì)比，要嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)軸線一致性框疊，才能確定陽(yáng)臺(tái)的外圍投影面積范圍，不能主觀判斷。

(5)成果資料應(yīng)該包含數(shù)據(jù)表格和圖形附圖，保證圖表之間的屬性和數(shù)據(jù)一致，防止以后可能因門(mén)牌號(hào)和房號(hào)的調(diào)換而引起的房屋面積銷(xiāo)售錯(cuò)誤。成果資料應(yīng)該有必要的備注寫(xiě)明，例如:執(zhí)行的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)圖紙的版本號(hào)和設(shè)計(jì)日期，某些特殊的分?jǐn)傉f(shuō)明等等。

成果資料審查實(shí)行二級(jí)檢查一級(jí)驗(yàn)收制度，首先作業(yè)人員在初審的時(shí)候就要填寫(xiě)《房產(chǎn)測(cè)量工程檢查記錄表》，把預(yù)測(cè)算過(guò)程中的問(wèn)題情況及時(shí)反映。一級(jí)檢查為過(guò)程檢查，作業(yè)人員在工作過(guò)程中全面自檢、然后工作組內(nèi)互查，最后進(jìn)行外業(yè)部門(mén)審查。二級(jí)檢查由公司的質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)和專(zhuān)職檢查人員在一級(jí)檢查的基礎(chǔ)上進(jìn)行會(huì)審。所有作業(yè)過(guò)程都要在《房產(chǎn)測(cè)量工程檢查記錄表》登記。

成果報(bào)告提交給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)組織有關(guān)工程技術(shù)人員對(duì)成果報(bào)告進(jìn)行檢查和驗(yàn)收。

4 結(jié) 語(yǔ)

商品房房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)算為商品房預(yù)售提供了科學(xué)準(zhǔn)確的面積數(shù)據(jù)，因此它不僅僅是一項(xiàng)單純的測(cè)量工作，同時(shí)也提高了商品房網(wǎng)簽的透明度和公信力，保障了購(gòu)房者的合法權(quán)益。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，樣式多規(guī)模不等的房產(chǎn)項(xiàng)目不斷涌現(xiàn)，因此測(cè)繪公司應(yīng)在工作中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)、開(kāi)拓創(chuàng)新才能適應(yīng)新形勢(shì)下對(duì)房產(chǎn)測(cè)繪工作的要求。近年來(lái)，我公司在對(duì)萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋城、雅居樂(lè)等多個(gè)樓盤(pán)進(jìn)行商品房房產(chǎn)面積預(yù)測(cè)算中，根據(jù)以上方法，預(yù)售查丈后準(zhǔn)確率達(dá)到了80%以上，通過(guò)二級(jí)檢查之后，準(zhǔn)確率可達(dá)到99%以上，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。

[1] 全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì).中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法[S].

[2] GB/T17986.1-2000.房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范[S].

[3] GB/T19001-2008.ISO9001質(zhì)量管理體系[S].

[4] 劉權(quán).房地產(chǎn)測(cè)量[M].武漢：武漢大學(xué)出版社，2009.

[5] 呂永江.房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范與房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)[M].北京：中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)出版社，2001.

重慶市勘測(cè)院完成三維激光掃描儀檢校場(chǎng)建設(shè)工作

(本刊訊)近日，重慶市勘測(cè)院完成三維激光掃描儀檢校場(chǎng)的建設(shè)工作。該檢校場(chǎng)位于重慶市渝北區(qū)童家院子，場(chǎng)地長(zhǎng)約600 m，檢校場(chǎng)建成后，除了用于三維激光掃描儀的檢校外，其測(cè)定的相關(guān)參數(shù)還可用作全站儀等測(cè)繪儀器的測(cè)距精度檢校。

據(jù)悉，三維激光掃描技術(shù)作為獲取空間數(shù)據(jù)的有效手段，有著快速、精確、無(wú)接觸測(cè)量等優(yōu)勢(shì)，然而其儀器本身及測(cè)量成果等精度的評(píng)定還沒(méi)有現(xiàn)成的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范可以參考。為突破這一難點(diǎn)，重慶市勘測(cè)院于2012年引進(jìn)了RIEGL VZ-1000三維激光掃描儀，并通過(guò)多次踏勘和比選，在渝北區(qū)童家院子選址，埋設(shè)7個(gè)強(qiáng)制歸心墩標(biāo)，使用高精度測(cè)距儀器獲得每個(gè)墩標(biāo)之間的準(zhǔn)確距離值，同時(shí)，以此為標(biāo)準(zhǔn)評(píng)定掃描儀的測(cè)距精度。

(重慶市勘測(cè)院 歐斌、劉克供稿)

Discussion on the M ethod of Commercial Housing Property Area Forecast M easurement

Lin Chaofeng1，Wen Shaobin1，Huang Jinliang1，Ding Jianxun2
(1.Zhongshan Engineering of Surveying and Mapping Co.，Ltd.Zhongshan 528403，China；2.Zhuhai Surveying and Mapping Institute，Zhuhai519015，China)

The diversity and irregularity of the early house pre-sale area calculationmethods led to large differences in themeasurement area，then caused conflicts.Now take the current commercial housing pre-sale system for example，combine with surveying andmapping qualitymanagement system and ISO9001 qualitymanagement system，detailedly discuss on the basic process of commercial housing property size prediction and on the inspection and acceptance of the outcome data，summarize the significance of commercial housing property size prediction，propose the workingmethods and experiences in commercial housing property size prediction，hope to provide a reference for the similar housing property measurementworks.

propertymeasurement；property forecastmeasurement area；two levels inspection and one level validation

1672-8262(2013)03-140-03

P258

B

2013—03—15

林超峰(1974—)，男，工程師，主要從事測(cè)繪技術(shù)管理工作。