姜智鵬

在2011年以前，海外置業(yè)的主力是高凈值人群和子女有留學意向的普通家庭，而2012年下半年之后，大量普通家庭加入這個行列，他們的家庭資產大多在幾百萬到一千萬元之間，對移民和留學的愿望不是很迫切，但對投資回報率更加看重

“很多人以為，只有買不起房子的年輕人才會反對來自中國的買家，大部分有房子的本地人會抱著無所謂的態(tài)度，因為他們的資產也在增值。所以當地報紙和政客的抱怨不會有什么意義?！弊哌^全球很多城市，并且擁有了諸多海外資產的盛明昌告訴《瞭望東方周刊》，這樣的想法是不了解真實情況所致。

中國人海外置業(yè)在2012年迎來了一波新的高潮，但也遭遇到了普通民眾少有的“抵制”。

“連出租車司機聽到你來自中國，也會變得敏感而警惕，哪怕你根本沒有開口問當地的房價?！笔⒚鞑f。

中國人海外置業(yè)的第一波高潮發(fā)端于2008年國際金融危機之后。當時，歐美多國房價在危機中出現大跌，一些中國人在“海外抄底”的美好前景鼓動下出海。2012年，一系列統計數據、報告的出臺，鼓勵了國內投資者掀起新一輪的海外置業(yè)浪潮。

新高潮

房地產咨詢公司高力國際2012年初公布的報告顯示：多倫多、倫敦和新加坡等中國投資者海外置業(yè)熱門地區(qū)里，境外買家的20%- 40%來自中國；中國買家在加拿大溫哥華購房者中的比例，從2011年的29%上升到2012年的超過40%，在這里，華人移民已經占城市總人口的約30%；而在英國倫敦著名的金融區(qū)金絲雀碼頭，約1/ 3的新售房屋賣給了中國人，受熱賣的影響，2012年倫敦市中心核心地段及傳統高端居住區(qū)域的房價增長5%到10%。

全美房地產經紀人協會調查了2011年國際購房者的活動，發(fā)現中國買家在美國的購房投資額超過70億美元，所占比例已經在海外購房者中排名第一位，而且偏愛數百萬美元的高端豪宅，多傾向現金支付。

根據新加坡市區(qū)重建局的統計數據，2011年上半年，中國內地購房者首次超過印度尼西亞，成為新加坡私人住宅第一大外籍買家。

“2012年下半年以來，中國人的海外置業(yè)步伐又一次加快。不少大眾人群加入了這個隊伍?！痹诤Ｍ庾粤艘患颐腊募宇檰柟?，專門為浙江投資者提供美國、澳洲、加拿大置業(yè)咨詢服務的李春濤告訴《瞭望東方周刊》。

李春濤分析說，在2011年以前，海外置業(yè)的主力是高凈值人群和子女有留學意向的普通家庭，而2012年下半年之后，大量普通家庭加入這個行列，他們的家庭資產大多在幾百萬到1000萬元之間，對移民和留學的愿望不是很迫切，但對投資回報率更加看重。

“高回報”吸引力

“高回報”是支撐著國內一波又一波海外置業(yè)高潮的最核心要素。

在諸多海外置業(yè)中介的介紹中，海外置業(yè)帶來的增值收益非?？捎^。

例如，2009年到2011年，倫敦市中心房價增幅達到14. 7%；加拿大溫哥華的普通住宅價格十年來已經上漲了3到4倍，多倫多的住宅價格在過去6年中平均年漲幅為7%；在澳大利亞，租金回報率約為6%到8%，而房價大約每7年翻一番。

中國買家在其中起到了較大的作用。一些國家的房地產項目也把銷售對象寄望于中國買家。

“細心觀察就能發(fā)現，只要是中國買家偏愛的區(qū)域，房價走勢就與其他地區(qū)不同甚至是相反的?！崩畲簼嬖V本刊記者。

紐約的唐人街、皇后區(qū)的法拉盛；舊金山和洛杉磯的唐人街；加拿大溫哥華、多倫多；澳大利亞的悉尼、墨爾本，都是典型的例子。

但大部分首次出國置業(yè)的人并不太在意房價是不是高了，他們更在乎房子增值了多少。

除了物業(yè)升值的收益外，置業(yè)顧問還會格外突出金融杠桿的作用。

“外國人在澳洲購房，可以貸款的比例是公寓7成、別墅8成。在美國可以申請5到6成的貸款，貸款利率約為4%。在加拿大則可以獲得最高65%的貸款，貸款利率在2. 2%到2. 5%之間?？紤]到金融杠桿、高額租金回報和物業(yè)升值的要素，海外買房的收益肯定會很高?！边@是李春濤慣用的一套說辭。

但李春濤也不得不承認，這樣的算法“忽略了”很多影響投資收益的要素，例如買入和賣出時高昂的稅費；持有環(huán)節(jié)不菲的支出；每趟來回的交通、住宿成本；通過地下錢莊將錢轉出國外的傭金和風險。

剛開始，李春濤也會把真實的成本算給一些普通家庭的投資者，并告知他們，在國內買一些信托產品也能有10%左右的年收益。但大部分投資者并沒有因此退縮，而是覺得海外樓市說不定也會迎來像北京、上海那樣猛漲的黃金十年。而且對投資者來說，購置了房產之后，今后移民或者子女留學也更方便。

2012年下半年這一輪海外置業(yè)潮，與國內相關政策的出臺也不無關系。

2012年3月，國務院常務會議批準實施《浙江省溫州市金融綜合改革試驗區(qū)總體方案》，其中提及“開展個人境外直接投資試點”。

2012年4月14日，央行發(fā)布公告，自4月16日起，銀行間即期外匯市場人民幣兌美元交易價浮動幅度由千分之五擴大至百分之一，外匯指定銀行為客戶提供當日美元最高現匯賣出價與最低現匯買入價之差不得超過當日匯率中間價的幅度由1%擴大至2%。

澳諾不動產投資有限公司總經理霍剛告訴本刊記者，這一政策出臺之后，許多國內的投資者都覺得隨著人民幣對外幣的匯率浮動變大，人民幣對外升值、對內貶值的情況長遠來看仍會加劇。雖然這對海外置業(yè)來說利弊參半，即海外購房門檻降低的同時，海外資產轉化為人民幣時也會縮水，但還是有更多投資者的熱情被激發(fā)了。歐美國家經濟低迷導致的資產價值洼地、國外投資市場政策穩(wěn)定性及歐美市場資產的長期保值效果，觸動了眾多中國買家的神經。

“以前很多人還堅持，中國人海外置業(yè)就是奔著移民去的。但美國的數據證明，40%的在美中國買家就是單純的投資，他們出現在房屋止贖情況比較嚴重的州，一次就買下好幾套。這顯然超出了投資移民的要求?！被魟傉f，進入2013年，這波熱潮還在繼續(xù)。

一個例證是：2009年應景出爐的“上海海外置業(yè)投資移民展”，到2012年已吸引了17個國家128家房地產領航企業(yè)帶來超過200個置業(yè)項目，參觀者達到了4. 2萬人次，意向成交金額7000萬元左右。據主辦單位公布的消息，將于3月15日舉行的2013年海外置業(yè)投資移民展，預計展會面積要同比增長43%，參展項目更多，吸引的觀眾可能突破13萬人次。

從事海外置業(yè)咨詢的李春濤的感受也很直觀，“2012年下半年開始，公司的咨詢量一路走高，比2011年增加了約一半，其中普通民眾的比例大約占到了6成以上，在2011年他們還不是海外置業(yè)的主流?！?/p>

誰在“抵制”？

這邊，是海外房產項目頻頻“拋繡球”誘使中國投資者躍躍欲試；那邊，卻是一些熱門地區(qū)的民眾越來越多的懼怕與抵制。

自2012年以來，中國買家越來越多地登上了國外媒體的頭版。但讓買家之一的徐輝不安的是，他感受到越來越激烈的“抵制”。徐輝2010年在朋友的鼓勵下出國買房，迄今在國外已經有了好幾套別墅。

“前幾年也有抵制中國買家的聲音，不過大多是一些政客拉選票時討好選民的說辭，但2012年以來，媒體上不滿的聲音開始來自于普通民眾?！毙燧x印象最深的是，在一些國家，如今的中國買家總是被拿來與30多年前的日本人相提并論。

上世紀80年代，特別是1985年“廣場協議”之后，日元兌美元持續(xù)升值，日本人大肆購買海外資產。最鼎盛的時候，日本人把全美國10%的不動產收入囊中，其中包括洛杉磯鬧市幾乎一半的房地產。在澳大利亞，當地人驚恐地發(fā)現日本人似乎要買下澳大利亞整個的黃金海岸。

日本人的投資最終引起了當地人的不滿。美國人在《新聞周刊》上稱日本人“買走了美國人的靈魂”；法國人在《新觀察家》上把日本人稱作“殺手”、“屠夫”，因為他們“耐心地無情地圍困法國和歐洲經濟”。

而在一些人眼中，如今的中國買家似乎扮演了類似的角色。2011年，溫哥華市議員及市長候選人Peter Ladner公開表示，鑒于溫哥華房地產價格飆升，政府應限制外國人，特別是中國人購買房子。“由于房價飆升，本地人已經大量遷出，同時阻止了新移民的進入。最后你得到的，已經不是我們曾為之自豪的城市?！?/p>

2012年4月，在加拿大溫哥華的一次房地產論壇上，中國買家是否影響溫哥華房市價格再次成了論壇的熱點話題，中國買家也獲得了“異常活躍”、“對房價的推動起著十分重要的作用”的評語。

英國媒體把當地中低收入人群難以承受房價上漲壓力的抱怨搬上了頭版頭條，并引用英國房屋協會的警告：“許多年輕的倫敦人將不得不等到他們50歲時才能夠買得起房子?！?/p>

其實，在國外一些媒體的頭版上，都曾有過類似的新聞，如《中國買家推高倫敦房價5%到10%》、《新加坡30%私宅買家為中國內地購房者》、《中國買家抬高了澳大利亞房價》等等。

《華爾街日報》說，從加拿大邊防局得到的數據顯示，2011年4月到2012年6月，加拿大海關從中國人身上繳獲了未申報的近1300萬美元現金，在繳納了一些罰款后，中國人拿著這些現金中的一部分投入加拿大的房地產市場。而加拿大的房地產分析人士將這種情況與加拿大人買不起房建立起了聯系。

不只媒體在渲染這種情緒。對加拿大樓市“非常熟悉”的置業(yè)者朱偉軍告訴《瞭望東方周刊》，即使沒有媒體的推波助瀾，溫哥華當地人也把“中國人”和“高房價”緊緊地結合在一起。

1997年前后，來自香港的買家被認為“操縱”了溫哥華的房價。在1997年之前，不少香港人在溫哥華買房并移民，溫哥華的房價因此多年一路走高。但1997年之后，很多香港人又開始回流，于是，2000年前后好幾年，溫哥華的房價一直在谷底徘徊。后來，隨著中國內地的移民熱，溫哥華房價有所回暖。到2009年中國人海外置業(yè)熱之后，溫哥華的房價就開始強勁上漲。

朱偉軍說，中國買家給當地民眾帶來了不少“震撼性”的事件。

溫哥華一個出租車司機曾告訴朱偉軍，他有生以來看到過的最瘋狂的事情，就是一些人從周四開始就冒著雨排著長長的隊伍等待買房，而這個樓盤要周六才開盤。這幅景象讓這名司機非常震撼，所以他專門去打聽了這些長著亞洲面孔的人究竟從哪里來，要干什么。而排隊的年輕人告訴他，他們是中國來的留學生，幫助本國來的購房者排隊來賺外快。

讓司機難以理解的是，隊伍里還有很多人連英語也不會說，但司機很確定他們也來自中國，因為這些人可以和中國留學生直接交談。

關于中國買家的另一條新聞是：加拿大威斯敏斯特市一幢擁有150多套公寓的物業(yè)，有超過400人排隊搶購，公寓在開盤2個半小時后就全部賣光，4成買家來自中國。

“這些所見所聞讓許多加拿大本地人對中國人多了很多負面情緒，覺得中國人擾亂了他們的生活?！敝靷ボ娬f。

盛明昌則告訴本刊記者，在他這幾年走過的國家里，當地人極少有人有投資房產的心思，房產增值并沒有帶給他們中國人瘋狂追求的那種喜悅感。另外，高房價影響到了大眾的生活，因為西方很多國家都是按照房價來征收房產稅的。

“當地人會覺得莫名其妙，因為外國人來買了房子，所以他們本地人得交更多的房產稅，只好去削減旅行的預算，減少去電影院的次數?！碑數厝嗽趫蠹埡驼偷囊龑?，很容易就找到了影響他們生活質量的“罪魁禍首”。

“有一個餐館的招待告訴我，如果明年房價再漲，他就要去游行抗議了。因為外國人的到來，他還得再辛苦工作5年才買得起房?！崩畲簼嬖V本刊記者。

這讓李春濤覺得不安又不甘。因為在他看來，中國的買家其實并沒有獲得多么驚人的收益，真有點得不償失。