田媛媛

（天津工業(yè)大學(xué) 管理學(xué)院，天津300387）

隨著環(huán)渤海商業(yè)圈開發(fā)的進(jìn)程，天津作為環(huán)渤海的重要發(fā)展城市，城市化進(jìn)程在不斷推進(jìn)，城市規(guī)模也隨之發(fā)生重大變化，由此產(chǎn)生的住房問題也越來越突出的擺在人們眼前，加之人民生活品質(zhì)需求的日益提高，越來越多的人選擇住房時更加關(guān)注環(huán)境舒適度和住房周邊綠化設(shè)施條件，這就給公園周邊的房地產(chǎn)帶來較大的增值空間，一些圍繞在公園等環(huán)境景觀工程周圍的新樓盤以其優(yōu)雅舒適健康的生活環(huán)境吸引著大批的購房者［1］。從而，旺盛的需求帶動了綠地周邊房地產(chǎn)項目的大量開發(fā)，房地產(chǎn)商紛紛竭力開發(fā)新樓盤，也使得其周邊房地產(chǎn)價值急劇提升。無論從天津的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略角度、城市建設(shè)規(guī)劃還是房地產(chǎn)項目的開發(fā)、消費者的投資選擇來看，研究城市公共綠地對周邊居住房地產(chǎn)價格的影響都具有非常深刻現(xiàn)實意義。因此，公園綠地的建設(shè)對房價增長的貢獻(xiàn)如何來定性定量衡量，隨著與公園綠地距離的變化，其影響幅度又呈現(xiàn)怎樣的變化趨勢，以及天津公園綠地改擴建應(yīng)當(dāng)朝著什么方向發(fā)展，都是需要深入研究的問題。國內(nèi)外的相關(guān)研究主要從兩個方面展開，一是評估不利環(huán)境因素對鄰近房地產(chǎn)價值的負(fù)面影響，包括機場噪音、水質(zhì)與空氣污染、棕色地塊、垃圾填埋場等因素對周邊地區(qū)房地產(chǎn)價值所造成的損失［2］；二是測算有利環(huán)境因素對鄰近房地產(chǎn)價值的正面影響，包括軌道交通、綠地、公園、公共開放空間等對周邊地區(qū)房地產(chǎn)價值所帶來的外部收益或升值效應(yīng)［3］。

本文在分析總結(jié)國內(nèi)外特征因素對于周邊房地產(chǎn)價格影響的已有研究的基礎(chǔ)上，選取水上公園、長虹公園、北寧公園三個天津市典型公園為例，分別通過統(tǒng)計分析方法和特征價格分析方法進(jìn)行量化分析，從空間層面分析識別公園綠地影響周邊住宅價格的空間效應(yīng)，旨在為政府制定政策、開發(fā)商制定開發(fā)策略以及消費者購房提供更為準(zhǔn)確的參考依據(jù)；為房地產(chǎn)與綠化基礎(chǔ)設(shè)施聯(lián)合開發(fā)機制提供基礎(chǔ)信息；為住宅經(jīng)濟(jì)學(xué)、城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究提供定量分析的工具和模型。

一、天津市三大公園現(xiàn)狀

1.研究區(qū)概況

本文選取天津市三所免費開放公園，水上公園、長虹公園、北寧公園，以公園的服務(wù)區(qū)（公園的服務(wù)區(qū)域為以公園為中心的4倍公園面積內(nèi)的區(qū)域）為范圍，對其中的普通住宅（普通住宅是指單套建筑面積在144平米以下（包括144平米）的商品住宅）市場的房地產(chǎn)價格進(jìn)行研究。這三所公園處于天津市城市發(fā)展及房地產(chǎn)發(fā)展的典型區(qū)域，對城市發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展有一定的推動作用，生態(tài)環(huán)保效應(yīng)良好，對維持生態(tài)平衡，調(diào)節(jié)整個城市的生態(tài)環(huán)境，凈化周邊空氣、水體和土壤，改善城市小氣候，降低城市污染度有巨大貢獻(xiàn)。

表1 公園狀況

2.數(shù)據(jù)來源與預(yù)處理

統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)來源從文獻(xiàn)統(tǒng)計資料、網(wǎng)絡(luò)資料、調(diào)研資料三部分獲得：

一是文獻(xiàn)統(tǒng)計資料，包括對國內(nèi)外相關(guān)法律法規(guī)、政策、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)行梳理；對國內(nèi)外相關(guān)文獻(xiàn)資料進(jìn)行研究，重點分析國內(nèi)外公園或綠地對房地產(chǎn)價格影響的典型案例。

二是網(wǎng)絡(luò)資料，選取2012年百度地圖的新浪二手房網(wǎng)上的在三所公園服務(wù)范圍內(nèi)的960多個二手房掛牌數(shù)據(jù)，然后從這些二手房中選取樣本。

三是調(diào)研資料，實地調(diào)研三所公園周邊房地產(chǎn)的價格及統(tǒng)計數(shù)據(jù)。從各房地產(chǎn)中介部門、天津房地產(chǎn)交易中心獲得的資料和數(shù)據(jù)。

特征價格模型建立中選擇樣本時，選取2012年三所公園服務(wù)范圍內(nèi)的960多個二手房掛牌數(shù)據(jù)，然后從這些二手房中選取樣本。為了滿足“統(tǒng)一的市場”假設(shè)［4］，只選取對天津市三所公園周邊的具備完整數(shù)據(jù)的600個有效樣本。掛牌數(shù)據(jù)有效排除外部政策、經(jīng)濟(jì)等因素對于分析對房價影響時的干擾從而更好地突顯和分析城市公園對房地產(chǎn)價格的影響效應(yīng)［5］。

本文選取的住宅樣本最高價20000元／m2，最低價為7890元／m2，樣本均價為12165元／m2，距離市中心即至大銅錢的最短駕車距離的樣本為5700m，最遠(yuǎn)為6900m，平均距離為6000m，最新的住宅是2009年建成的，最老的住宅是1985年建成的，樣本平均建筑年齡為13年，住宅樣本總樓層最高是8層，最低是6層，因為本文選取的樣本是普通二手房住宅，容積率最大為3.8，最小為3，平均容積率為3.3。小區(qū)1000米范圍內(nèi)有超市、醫(yī)院、菜場和銀行商業(yè)設(shè)施其中三項商業(yè)設(shè)施的占67%，其中兩項商業(yè)設(shè)施的占33%。小區(qū)1000米內(nèi)有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)和大學(xué)教育設(shè)施的樣本占40%，只有其中三項教育設(shè)施的占35%，只有其中兩項的樣本占25%。住宅小區(qū)1000米范圍內(nèi)的公交線路最少為6條，最多達(dá)15條。

二、研究方法及步驟

本文運用特征價格分析法研究公園綠地對周邊房地產(chǎn)價格的影響效應(yīng)，針對天津市的具體情況，結(jié)合文獻(xiàn)和調(diào)查數(shù)據(jù)，確定研究變量和模型，定量分析公園綠地對城市住宅的影響作用。

1.特征價格分析法及其模型

本文參考特征價格模型的建立采用特征價格分析方法［6］，特征價格模型以消費者理論和市場均衡模型為理論基礎(chǔ)，認(rèn)為商品由眾多不同特征組成，對于某種特定的商品（如房地產(chǎn)）可以描述為該商品的數(shù)量以及商品中所包含特征的一定的組合方式，商品的差異實際上是商品中所包含的特征的組合方式的不同，不同的特征數(shù)量以及不同的特征組合方式，形成商品不同的價格，不同特征組合對應(yīng)的價格指導(dǎo)了市場中的消費者和生產(chǎn)者的行為，當(dāng)商品的某一個特征發(fā)生改變時，其價格也會隨之發(fā)生改變，對商品價格函數(shù)的各個特征變量分別求偏導(dǎo)數(shù)，就可以計算每個特征變動對商品價格的影響程度。

模型：zi＝（z1，z2，……，zn）zi表示隱含在商品z中的第i種特征

pi（z）＝p（z1，z2，……，zn）

pi表示第i種特征的特征價格

2.變量選擇

（1）區(qū)位特征

區(qū)位特征反映的是住宅在這個城市中所處的位置，通常選取住宅到城市中心的距離作為衡量區(qū)位特征的變量。城市中心一般稱為城市CBD，城市CBD通常高度集中了城市的經(jīng)濟(jì)、文化與科技力量，是城市的核心，具備金融、商業(yè)、服務(wù)、展覽等多種功能，并具備完善的交通與通訊條件。設(shè)定天津市城市CBD是天津市和平區(qū)濱江道商業(yè)圈，其中濱江道與和平路的路口是濱江道商圈的中心點，以大銅錢為中心作為測量住宅至城市中心距離的點，采用駕車最短距離［7］。

（2）建筑結(jié)構(gòu)特征

建筑結(jié)構(gòu)特征反映的是住宅本身在設(shè)計、結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、外觀等方面的特點。本文采用建筑年齡、總樓層兩個變量體現(xiàn)住宅的建筑結(jié)構(gòu)特點［8］。

建筑年齡是住宅的建成后的使用年份，即調(diào)查年份與建成年份之差，住宅建成年份不同，戶型設(shè)計、新舊程度、建造材料質(zhì)量、破損程度都會有所差別，從而會對住宅價格產(chǎn)生一定程度的影響。一般來講，在其他條件相同的情況下，建筑年齡越大的住宅，單價越低。一般總樓層為4-6層的是多層住宅，6層以上是高層住宅，城市普通住宅以多層住宅和高層住宅為主，高層住宅較多層住宅公攤面積大，且一般需要安裝電梯，相關(guān)物業(yè)費用高，同時住宅的采光、通風(fēng)條件也會因總樓層的不同而發(fā)生變化。

（3）小區(qū)環(huán)境與配套

小區(qū)環(huán)境與配套特征描述的是住宅小區(qū)的整體情況、周邊的自然環(huán)境和配套設(shè)施等。本文采用容積率、環(huán)境設(shè)施、商業(yè)設(shè)施、教育設(shè)施4個變量描述小區(qū)環(huán)境與 配 套 情 況［9］。

容積率是指一個住宅小區(qū)總建筑面積與占地面積的比率，反映小區(qū)建筑的密集程度，影響居住的舒適性，小區(qū)內(nèi)健身器材、電梯等公共設(shè)施的使用壓力，本文直接采用開發(fā)商公布的容積率作為量化指標(biāo)。

環(huán)境設(shè)施是指住宅小區(qū)與公園綠地的距離。

商業(yè)設(shè)施是指在小區(qū)1000米范圍內(nèi)是否有超市、醫(yī)院、菜場和銀行商業(yè)設(shè)施，若全無，則用0表示，若超市、醫(yī)院、菜場和銀行中有其一，則用1表示，若超市、醫(yī)院、菜場和銀行中有其二，則用2表示，若超市、醫(yī)院、菜場和銀行中有其三，則用3表示，若超市、醫(yī)院、菜場和銀行中全有，則用4表示。這些商業(yè)設(shè)施是居民日常生活中必不可少的，在小區(qū)周邊存在這些商業(yè)設(shè)施可以大大地提高居民居住的便捷性，提高生活效率和質(zhì)量［9］。

教育設(shè)施是指在小區(qū)1000米范圍內(nèi)是否有幼兒園、小學(xué)、中學(xué)和大學(xué)，子女教育問題是父母最為關(guān)心的問題之一，這一變量也會影響住宅價格的變化。若全無，則用0表示，若幼兒園、小學(xué)、中學(xué)和大學(xué)中有其一，則用1表示，若幼兒園、小學(xué)、中學(xué)和大學(xué)中有其二，則用2表示，若幼兒園、小學(xué)、中學(xué)和大學(xué)中有其三，則用3表示，若幼兒園、小學(xué)、中學(xué)和大學(xué)全有，則用4表示。

（4）小區(qū)交通條件

城市居民每天需要憑借交通工具開展各種社會活動，住宅小區(qū)所在區(qū)域的交通便利情況對住宅價格有重要影響，一般而言，交通條件越便捷，時間成本和經(jīng)濟(jì)費用越低，住宅價格越高，可以通過公共交通情況對交通的便利程度予以量度［10］。

本文采用公交線路這個變量描述住宅小區(qū)的公共交通條件情況。

公共汽車是目前天津居民出行的主要公共交通方式，公交線路是指在住宅小區(qū)1000米范圍內(nèi)的公共汽車交通線路數(shù)量，一般而言，公交線路越多，居民出行就越方便，出行的時間成本和經(jīng)濟(jì)成本也越少，因此對住宅價格有正面的影響。本文還采用交通流量這個變量來衡量交通條件的好壞。交通流量是指住宅小區(qū)1000米內(nèi)的車流量。

表2 天津市住宅特征變量及其含義

表3 特征變量因素統(tǒng)計值

表4 至公園綠地的距離統(tǒng)計值

表5 影響因素變量統(tǒng)計值

三、結(jié)果與分析

1.天津公園綠地對房地產(chǎn)價格的影響分析研究

（1）全局效應(yīng)分析［11］。城市公園綠地對住宅價格的影響因素分為正面因素和負(fù)面因素兩個方面，正面因素就是住宅環(huán)境的改善，負(fù)面因素主要就是公園帶動的城市交通擁堵。從全局估算結(jié)果可以看出，三大公園對周邊住宅單價的影響是積極正面的，影響規(guī)律是隨著住宅至公園的距離的減少，住宅價格會基本升高，具體來說，根據(jù)區(qū)域不同，住宅價格的增加幅度不同，至水上公園的距離每減少300m，住宅價格平均上升1797元／m2，至長虹公園的距離每減少200m，住宅價格平均上升1132.5元／m2，至北寧公園的距離每減少200m，住宅價格平均上升890元／m2。城市三大公園對住宅單價的影響以正面效應(yīng)為主導(dǎo)，據(jù)預(yù)期，隨著公園的建成與投入，周邊房地產(chǎn)價格將進(jìn)一步提高，同時提高天津居民的居住質(zhì)量和生活水平。

（2）局部效應(yīng)分析［12］。通過影響結(jié)果可以看出，除到公園距離因素以外，距離市中心的距離和交通條件以及建筑年齡對公園周邊的住宅價格也起到?jīng)Q定性作用，通過對三個公園的對比分析來看，水上公園周邊的交通條件最好，距離市中心近，周邊住宅小區(qū)建筑年齡基本在2009年左右，所以其周邊住宅普遍偏高；長虹公園周邊的住宅小區(qū)車流量相比水上公園而言屬于比較小的，關(guān)鍵是其建筑年齡基本在1999年左右，老房子比較多，所以其周邊住宅的價格相比水上公園的周邊住宅價格而言平均降了1560元／m2；北寧公園周邊住宅相對于前兩個公園的周邊住宅的價格差異在于它距市中心的距離和交通條件，因為它離市中心CBD最遠(yuǎn)，車流量最小，交通條件相對不發(fā)達(dá)，所以北寧公園周邊的住宅價格在同距離的情況下比長虹公園周邊住宅小區(qū)的價格低，也是三所公園周邊住宅小區(qū)均價最低的。

由水上公園和長虹公園周邊住宅價格對比可以看出，至公園綠地距離和建筑年齡對住宅價格產(chǎn)生了直接影響，公園周邊住宅的價格除了受之前結(jié)論里的到公園距離的遠(yuǎn)近的影響之外，住宅的建筑年齡也是一個關(guān)鍵的決定因素，水上公園周邊新房比較多，價格普遍比長虹公園周邊偏高。

由北寧公園和長虹公園周邊住宅價格對比可以看出，至公園綠地距離和距離市中心距離對住宅價格產(chǎn)生了直接影響，公園周邊住宅的價格除了受之前結(jié)論里的到公園距離的遠(yuǎn)近的影響之外，到市中心的距離也是一個關(guān)鍵的決定因素，從數(shù)據(jù)中可得，距離市中心每減少200米，住宅單價平均上升329元／m2，可見，城市公園對住宅價格的正面影響效應(yīng)隨公園至市中心距離增加而減少。

2.空間統(tǒng)計方法分析

結(jié)論：1.至水上公園的距離每減少300m，住宅均價平均上升1797元／m2。

2.住宅隨著到公園的距離增加，降價幅度依次遞減，最后一個幅度區(qū)間數(shù)值最小，降幅最大，原因是在公園服務(wù)半徑大，區(qū)間處于公園的服務(wù)面積的最邊緣，邊緣地區(qū)距離市中心的距離增加了1200m，公園對住宅的影響效應(yīng)最小。

3.公園與周邊住宅的相互影響作用，離公園最近的300米，住宅價格最高，隨著距離的增加，降價幅度大幅度降低，這表示，公園對300米內(nèi)的住宅起到了增值效果，反之，住宅價格的高度也促進(jìn)了公園的發(fā)展，帶動了周邊交通和房地產(chǎn)的發(fā)展。

表7 長虹公園周邊住宅小區(qū)價格

結(jié)論：1.至長虹公園的距離每減少200m，住宅單價平均上升1132.5元／m2。

2.公園服務(wù)半徑小，區(qū)間降幅不明顯。公園對周邊住宅的影響效應(yīng)和它的服務(wù)半徑有關(guān)，服務(wù)半徑越小，影響效應(yīng)相對也小。

表8 北寧公園周邊住宅小區(qū)價格

結(jié)論：1.至北寧公園的距離每減少200m，住宅單價平均上升890元／m2。

2.北寧公園距離市中心較遠(yuǎn)，交通相對不便利，整體區(qū)位條件不好，加之服務(wù)半徑相對大，公園的影響效應(yīng)達(dá)不到服務(wù)面積最邊緣，所以最后降幅明顯，降幅值大。

四、結(jié)論與討論

本文基于特征價格分析方法和空間統(tǒng)計分析方法，以天津市三所公園綠地周邊住宅為例，評估城市公園綠地對周邊住宅的影響效應(yīng)，主要結(jié)論可歸納為以下幾點：

（1）房地產(chǎn)價格受多種因素影響。根據(jù)特征價格統(tǒng)計方法分析，距離市中心的距離、交通條件、至公園的距離、建筑年齡這4個變量對公園綠地周邊的住宅價格產(chǎn)生顯著影響，至公園綠地距離與其他因素結(jié)合直接影響公園周邊住宅價格，其他5個變量，總樓層、容積率、商業(yè)設(shè)施、教育設(shè)施等間接影響住宅價格。

（2）城市公園綠地對房地產(chǎn)的價格產(chǎn)生了重要的影響。至公園的距離對住宅價格產(chǎn)生了積極正面的影響，影響程度僅次于距離市中心和交通的影響，具體來說，根據(jù)區(qū)域不同，住宅均價的增加幅度不同，至水上公園的距離每減少300m，住宅價格平均上升1797元／m2，至長虹公園的距離每減少200m，住宅價格平均上升1132.5元／m2，至北寧公園的距離每減少200m，住宅價格平均上升890元／m2，而住宅價格的提升又帶動了公園的投資和再建設(shè)，更加吸引周邊居民的游覽和周邊住宅的入住，反饋作用致使住宅價格的進(jìn)一步提高。

（3）城市公園綠地對房地產(chǎn)價格的影響存在空間的差異性，空間的差異性不僅僅體現(xiàn)在距離公園的距離上，也體現(xiàn)在公園所處的區(qū)位以及公園的服務(wù)半徑上，具體來說，公園的服務(wù)半徑越大，其對服務(wù)面積邊緣的房地產(chǎn)價格的影響最微弱，影響效應(yīng)最小。

本文數(shù)據(jù)樣本選取的是三所公園服務(wù)范圍內(nèi)的960多個二手房掛牌數(shù)據(jù)，然后從這些二手房中選取樣本。這數(shù)據(jù)其中不包括商品房和一些新建樓盤的在售房屋價格，對這部分?jǐn)?shù)據(jù)的研究欠缺，公園對新建商品房的影響規(guī)律不在此研究范圍之內(nèi)。

對于這些二手房數(shù)據(jù)的統(tǒng)計，樣本量還比較小，統(tǒng)計資料和數(shù)據(jù)還不算齊全，對于個別案例的突出分析還比較欠缺，對于個別案例的影響規(guī)律分析不完整，此為本文存在的不足和問題，需要進(jìn)一步進(jìn)行分析研究。

樣本數(shù)據(jù)的分布不均，到公園不同距離的住宅樣本個數(shù)分布不均，無法采集相同區(qū)間的相同樣本數(shù)據(jù)個數(shù)，數(shù)據(jù)收集欠缺。

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