作為商業(yè)地產(chǎn)中最為活躍的板塊，中國(guó)的零售地產(chǎn)近年來(lái)可謂表現(xiàn)搶眼。7月12日，全球最大的私人房地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)公司高緯環(huán)球發(fā)布《解讀中國(guó)零售地產(chǎn)投資潛力》報(bào)告預(yù)測(cè)，中國(guó)的零售市場(chǎng)將進(jìn)入高速擴(kuò)張期，國(guó)際零售商將紛紛加緊其在中國(guó)的擴(kuò)張步伐。

國(guó)際品牌加快布局

對(duì)于以購(gòu)物中心和百貨店為主要業(yè)態(tài)的零售地產(chǎn)而言，品牌結(jié)構(gòu)通常是最常關(guān)注的問(wèn)題之一?！督庾x中國(guó)零售地產(chǎn)投資潛力》報(bào)告稱(chēng)，截至今年4月，全國(guó)45個(gè)城市的快時(shí)尚品牌門(mén)店數(shù)量季度環(huán)比增幅達(dá)9.5%。目前尚未進(jìn)入中國(guó)大陸的時(shí)尚品牌也加緊其擴(kuò)張速度，AF計(jì)劃年內(nèi)在大陸開(kāi)設(shè)第一家店。

而在已經(jīng)布局中國(guó)的國(guó)際品牌中，奢侈品品牌普拉達(dá)2011年度在中國(guó)區(qū)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)創(chuàng)下了40%的同比增速。在該品牌亞太區(qū)新開(kāi)的18家直營(yíng)店中，有8家落地中國(guó)。另一品牌古奇在大陸的門(mén)店數(shù)量由2004年的4家增至2011年的46家，2011年中國(guó)區(qū)銷(xiāo)售額占到了其全球市場(chǎng)份額的22.6%。

“按照這樣的發(fā)展規(guī)模，到2015年會(huì)新增1300家購(gòu)物中心，中國(guó)在2015年會(huì)變成全球零售房地產(chǎn)的第四位?！?中國(guó)購(gòu)物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利指出。

據(jù)高緯環(huán)球統(tǒng)計(jì)，去年中國(guó)零售地產(chǎn)整售（整棟）投資交易總額達(dá)469億元，是2010年的兩倍。而且，境外投資者在中國(guó)零售地產(chǎn)投資市場(chǎng)的份額正逐漸提升。而2009年，境外投資只占中國(guó)零售地產(chǎn)投資額的35%，隨著對(duì)于中國(guó)市場(chǎng)的長(zhǎng)期看好，2011年，境外投資額已達(dá)到整售投資總額的51%，到2012年第一季度，這一數(shù)字升至62%。

“投資中國(guó)的零售地產(chǎn)市場(chǎng)盡管不可避免地存在一定風(fēng)險(xiǎn)，但與其他發(fā)展中國(guó)家相比，則充滿了更多的機(jī)會(huì)?！?高緯環(huán)球中國(guó)區(qū)研究部董事張平表示，宏觀經(jīng)濟(jì)基本面持續(xù)強(qiáng)勁、大眾購(gòu)買(mǎi)力逐漸提升、消費(fèi)者品牌意識(shí)及體驗(yàn)式需求不斷升級(jí)，均是零售地產(chǎn)發(fā)展的推動(dòng)力量。

中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平更進(jìn)一步指出，這一方面是來(lái)源于需求量的增加，目前中國(guó)的城市化率還比較低，不到50%，每年有大概1350萬(wàn)的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)換為城鎮(zhèn)人口。這就意味著還有很多的潛在零售需求。另一方面，城市的人均GDP現(xiàn)已達(dá)到5000多美元，GDP收入的增長(zhǎng)，消費(fèi)者也隨之升級(jí)，從宏觀上來(lái)說(shuō)，發(fā)展前景看好。

二三線城市成熱點(diǎn)

在中國(guó)內(nèi)地零售地產(chǎn)投資交易額頻創(chuàng)歷史新高的同時(shí)，投資者的關(guān)注也開(kāi)始轉(zhuǎn)向發(fā)展較快的二三線城市，由此帶來(lái)零售行業(yè)相應(yīng)的結(jié)構(gòu)調(diào)整。據(jù)高緯環(huán)球所列的最近發(fā)生的40個(gè)零售地產(chǎn)整售（整棟）交易項(xiàng)目中，半數(shù)即分布在二三線城市。

“一線城市的零售地產(chǎn)由于對(duì)地段要求比較苛刻，而核心區(qū)可拆遷的空地又比較少，拆遷成本高，因此市場(chǎng)飽和度較高的情況下，更多地往二三線城市發(fā)展?！蓖跤榔秸J(rèn)為，二三線商業(yè)的零售地產(chǎn)很多處于傳統(tǒng)業(yè)態(tài)，所以更需要升級(jí)改造。

從物業(yè)體量上看，二線城市新增購(gòu)物中心的平均規(guī)模通常大于一線城市。一方面在于，二線城市的購(gòu)物中心規(guī)模，受城市空間局限性影響相對(duì)較小；另一方面，投資者對(duì)非一線城市零售市場(chǎng)具有很強(qiáng)的信心，傾向投資規(guī)模較大的購(gòu)物中心能為當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)帶來(lái)新的購(gòu)物體驗(yàn)。此外，相對(duì)低廉的土地成本和當(dāng)?shù)卣闹С?，也進(jìn)一步促使投資者在二三線城市成熟度較低的市場(chǎng)中追求規(guī)模更大。

對(duì)于二三線城市的地方政府來(lái)說(shuō)，一個(gè)好的零售地產(chǎn)項(xiàng)目可以直接提高當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)活躍度，同時(shí)，在城市競(jìng)爭(zhēng)力和影響力上亦獲益良多?！叭绻_(kāi)發(fā)商去建一個(gè)辦公樓或者酒店，政府并不一定會(huì)給特別好的條件，但是如果能夠引入零售地產(chǎn)，其中含有購(gòu)物中心、有配備好的零售商業(yè)，往往就有很好的議價(jià)能力?！蓖跤榔椒治觥?/p>

不過(guò)，上述趨勢(shì)并非意味著投資者正在撤離一線城市。數(shù)據(jù)顯示，北京目前中高端購(gòu)物中心的空置率已降到8.81%，達(dá)2006年以來(lái)的歷史最低點(diǎn)，大部分購(gòu)物中心的預(yù)租率依舊高企。

粗放發(fā)展存隱憂

樂(lè)觀的宏觀發(fā)展?jié)摿ο?，零售地產(chǎn)現(xiàn)狀卻面臨“無(wú)序化”的隱憂?！澳壳傲闶鄣禺a(chǎn)的開(kāi)發(fā)有點(diǎn)過(guò)熱了，尤其像成都、沈陽(yáng)、鄂爾多斯、天津等城市，供應(yīng)量本來(lái)就比較大，現(xiàn)狀供應(yīng)又集中爆發(fā)，有點(diǎn)像三國(guó)混戰(zhàn)?！蓖跤榔椒治?，數(shù)量的急劇增加下，高品質(zhì)的項(xiàng)目卻不多，低端的重復(fù)建設(shè)突出，因此很多項(xiàng)目在實(shí)際中會(huì)遇到頗多風(fēng)險(xiǎn)。

零售地產(chǎn)有商圈概念，其背后的商業(yè)布局需要考慮出讓地塊的容量、體量，以及跟周邊的人口、商業(yè)區(qū)的建設(shè)相結(jié)合，這樣才能發(fā)展。而很多地方政府卻不太了解和遵循商業(yè)規(guī)律，在布局時(shí)過(guò)于分散和碎片化，這對(duì)于人氣的聚集非常不利。

事實(shí)上，脫離整個(gè)城市規(guī)劃的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)普遍存在。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的無(wú)序和隨意性，也制約了規(guī)范開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入。郭增利強(qiáng)調(diào)，“購(gòu)物中心的健康發(fā)展需要一個(gè)綜合性的部門(mén)來(lái)進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)?！?/p>

“跟政府在交談項(xiàng)目的時(shí)候，如果單純從專(zhuān)業(yè)的眼光和市場(chǎng)的眼光出發(fā)，難免都會(huì)產(chǎn)生一些沖突，一定要跟政府找到一個(gè)平衡點(diǎn)?！蓖跤榔街赋觯蕉嘣胶?，越貴越好，越快越好這些都是誤區(qū)。地方政府為了招商引資而急功近利引進(jìn)項(xiàng)目，沒(méi)有把商業(yè)的后期運(yùn)營(yíng)放在重要位置，也不考慮零售地產(chǎn)的供應(yīng)量，因此會(huì)出現(xiàn)與人口增長(zhǎng)和購(gòu)買(mǎi)力增長(zhǎng)不協(xié)調(diào)的情況。

值得關(guān)注的是，自2003年國(guó)外開(kāi)發(fā)商進(jìn)入中國(guó)零售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)后，外資的購(gòu)物中心在中國(guó)成功的概率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本土開(kāi)發(fā)商。“原因很簡(jiǎn)單，就是導(dǎo)向問(wèn)題。”業(yè)內(nèi)人士分析，中國(guó)購(gòu)物中心在開(kāi)發(fā)的時(shí)候往往是“我想做一個(gè)什么樣的購(gòu)物中心”，國(guó)外的開(kāi)發(fā)商很簡(jiǎn)單，“市場(chǎng)需要什么樣的購(gòu)物中心”。