李開周

在宋朝買賣房屋,與元、明、清三朝一樣,都是先立契,即簽合同；再輸錢,即繳契稅；最后印契,就是請(qǐng)有關(guān)部門在合同上蓋章。事實(shí)上,在買賣雙方簽合同之前,還有一道手續(xù),叫做“遍問親鄰”。

賣房先問親鄰

宋朝是個(gè)宗法社會(huì),在宗法社會(huì)里,個(gè)人的財(cái)產(chǎn)總有一部分屬于家庭,家庭的財(cái)產(chǎn)總有一部分屬于宗族,如果他們不同意，房屋就不能買賣。

這種首肯不能只是口頭允許,正規(guī)的做法是“以賬取問”,就是拿一小本子列個(gè)“問賬”(元代叫“問帖”),把親戚鄰居的名字都列在上面,并寫明賣房的理由,以及想賣多少錢,然后先交給三叔二伯九弟八哥,再去找隔壁王大爺和對(duì)門張大媽,問問他們是否愿意。等到問賬上密密麻麻列滿大家的簽名,才有權(quán)把房子賣給別人,否則就是違法,族人、四鄰就有可能去舉報(bào)。

過了“遍問親鄰”這一關(guān),買賣雙方就可以簽合同了?！罢酢币皇剿姆?一份買方持有,一份賣方持有,一份交縣衙審批,一份留商稅院備案?！吧潭愒骸笔撬纬亩愘M(fèi)征收機(jī)構(gòu),類似現(xiàn)在的國(guó)稅局。商稅院一般不設(shè)在縣城,契稅常常由縣衙代收,更多的時(shí)候是由房牙代勞。房牙既是中介,又是擔(dān)保,既是估價(jià)師,又是登記代理人,同時(shí)還兼任稅務(wù)稽察。房牙也不能白忙活,他們得吃傭金,如果沒有特殊約定,傭金都是賣方來出。

像其他帝制時(shí)代一樣,宋朝也沒有房產(chǎn)證,等四份合同都蓋了章,其中一份就是買方對(duì)房產(chǎn)擁有所有權(quán)的合法憑據(jù)。蓋章與否,對(duì)買方來講很關(guān)鍵,同樣一份合同,不蓋章叫“白契”,蓋了章叫“赤契”(明清兩代改叫“紅契”)。白契在民間或許有用,拿到公堂上就等于廢紙一張了。

出典與活賣

現(xiàn)代人想把房變成錢,不外三條路:出售,出租,銀行抵押貸款。以前還有第四條路,叫做“出典”。

宋朝初年,有位官員叫薛居正,居官清廉,掙錢不多,辛辛苦苦置下一片房產(chǎn)。后來他死了,老婆孩子沒錢用,就把房子讓給別人住,還約好期限,只能住五年,五年期滿,房子再還給他們。當(dāng)然,這五年可不是白住,對(duì)方必須先付一筆錢,夠薛家老小應(yīng)急。

這跟租房不一樣，因?yàn)榻唤o薛家的這筆錢只是墊支,五年期限一到，把房退了,錢一文不少的要奉還。這筆交易中,在房子和錢的所有權(quán)都沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移的前提下,一方暫時(shí)有房居住了,另一方暫時(shí)有錢應(yīng)急了,房不起租,錢也不生息,雙方各得其所,互惠互利,這就是出典。

除了出典,還有第五條路,叫作“活賣”。

元朝末年,有個(gè)叫施還的人有房沒錢,母親死了都無(wú)力安葬。為了盡快籌錢買副棺材,他把祖房賣給了一位牛公子。按照時(shí)價(jià),他們家祖房該值幾千兩銀子,牛公子卻只給他140兩。但交易并沒結(jié)束, 有朝一日施還若是發(fā)了財(cái),他還能按140兩的原價(jià)再?gòu)呐９邮掷锇炎娣抠I回來。

在這筆交易中,施還實(shí)際付出的只是一段不定期的房產(chǎn)使用權(quán),得到的卻是一筆不定期的無(wú)息貸款;牛公子實(shí)際付出的只是一筆活期存款的利息,得到的卻是一段不定期的房產(chǎn)使用權(quán)。

有出典的,自然就有典房的?！督鹌棵贰返谝换?原籍陽(yáng)谷縣的武大郎來到清河縣,作為流動(dòng)人口,自然沒房,而賣炊餅本小利薄,又沒錢買房,所以就在紫石街“賃房居住”。后來他與潘金蓮結(jié)婚,被原房東張大戶的老婆趕出來,“遂尋了紫石街西王皇親房子,賃內(nèi)外兩間居住”。

武大郎租房,每月都要向房主交租金,如果換成典房,只需要把一筆典房款付給房主,就能按約定期限,住上十二三年,到期后,典房款一文不少還是自己的。

這種房產(chǎn)交易形式現(xiàn)在很少見,而在明代,甚至到民國(guó),典房一直與租房同時(shí)存在。唯一的缺陷,是需要押上一大筆典房款。

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