高丹桂

（重慶教育學院經(jīng)濟貿(mào)易系，重慶，400067）

一、農(nóng)家樂房地產(chǎn)業(yè)的定義

當今世界，信息的爆炸性增長、知識的高速累積和擴散、技術的指數(shù)化進一步升級，生產(chǎn)邊界不斷拓寬，人們的消費方式也更趨個性化、多樣化、復合化。食、住、行、信、游、娛、購等基本消費依據(jù)個人偏好的復雜變化也呈現(xiàn)復合、多樣的變化趨勢。人們在住房消費時，相對往常更多地考慮了“住”與“食、行、信、游、娛、購”的契合。消費方式的變化導致了市場交易內(nèi)容的變化?；谧》肯M的復合、多樣變化趨勢，房地產(chǎn)的類型也開始朝向多樣化、復合化方向發(fā)展，在住宅房地產(chǎn)的基礎之上的商業(yè)房地產(chǎn)，集家居、購物、休閑于一體的綜合性房地產(chǎn)等新興形態(tài)層出不窮。

農(nóng)家樂是新興的旅游休閑形式，是農(nóng)民向城市現(xiàn)代人提供的一種回歸自然從而獲得放松身心、愉悅精神的休閑旅游方式。當前，農(nóng)家樂產(chǎn)業(yè)已成為旅游業(yè)一個重要的分支，主要是憑借鄉(xiāng)村自然風光、民俗風情等旅游資源，利用農(nóng)舍、各種類型的農(nóng)、林、牧、漁生產(chǎn)設施為消費者提供以住、游、娛等服務為主的旅游休閑服務業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)是以房地產(chǎn)為經(jīng)營對象，對房地產(chǎn)進行開發(fā)建設、經(jīng)營、維修、管理的行業(yè)［1］。房地產(chǎn)業(yè)的一個十分重要功能就是為消費者提供居住服務。農(nóng)家樂產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)都要依托土地及其地上建筑，都需要通過對景觀文化資源的開發(fā)利用以滿足人類需要。在人們食、住、行、信、游、娛、購等基本消費復合化、多樣化基礎上，農(nóng)家樂產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)在同一環(huán)境要素功能上出現(xiàn)了重疊、交叉，最終兩者分化并融合成了一個新興產(chǎn)業(yè)——農(nóng)家樂房地產(chǎn)業(yè)。

二、農(nóng)家樂房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況

農(nóng)家樂房地產(chǎn)的雛形可追溯到兩大源頭：一是農(nóng)場旅館。在歐美鄉(xiāng)村旅游中，農(nóng)場旅館為旅游者提供的旅館及床位是當?shù)氐娘L格，為旅游者提供的飲食是當?shù)仫L味，使當?shù)剜l(xiāng)村旅游的特色得到了充分展示。歐美農(nóng)場旅館在“城市病”日益嚴重的背景下，發(fā)展較為迅速。據(jù)統(tǒng)計，當前巴西有5000家農(nóng)場旅館，意大利有6500家，法國則有16000家。經(jīng)濟發(fā)展水平越高，鄉(xiāng)村旅館（客棧）的數(shù)量就越多，經(jīng)營情況也就越好。頭號經(jīng)濟強國——美國，1997年，僅在東部便有1500個觀光農(nóng)場，在西部還有為數(shù)眾多的專門用于旅游的牧場。二是“逆城市化”現(xiàn)象。1970年后，發(fā)達國家的城市化經(jīng)歷快速發(fā)展之后進入城市化進程的第三個階段，其主要特征是大城市人口停止增長甚至減少，人口和其他資源流向大城市周圍的郊區(qū)小城鎮(zhèn)或鄉(xiāng)村。這種現(xiàn)象20世紀70年代首先在美國出現(xiàn)并被命名為逆城市化，然后在歐洲發(fā)達國家出現(xiàn)。2000年，美國郊區(qū)人口已達到49.8%；65.5%的人擁有了一套郊區(qū)住宅，基本實現(xiàn)了數(shù)代美國人的“美國夢”。這些宅院聚集在一起，形成了亦城亦鄉(xiāng)的“田園城市”風貌。

當前，農(nóng)家樂房地產(chǎn)在我國主要有兩種形式：一是以農(nóng)家樂經(jīng)營為主的經(jīng)營性農(nóng)家樂房地產(chǎn)；二是以自有、自住為主，兼具享受田園生活的自住性農(nóng)家樂房地產(chǎn)。經(jīng)營性農(nóng)家樂房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程相對較長，市場較成熟、較規(guī)范。我國農(nóng)家樂最初發(fā)源于四川成都，成都市三圣鄉(xiāng)的“農(nóng)家樂”是我國目前公認發(fā)展最早的地方。1987年，在休閑之都——成都郊區(qū)龍泉驛書房村舉辦的桃花節(jié)，是國內(nèi)首次用“農(nóng)家樂”命名的鄉(xiāng)村旅游。此后“農(nóng)家樂”產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展迅速，從誕生到現(xiàn)在短短20年時間，已形成很大的規(guī)模。據(jù)全國不完全統(tǒng)計，目前已超過百萬家經(jīng)營性農(nóng)家樂地產(chǎn)業(yè)主，發(fā)展規(guī)模較大的省份有四川、浙江、北京、河南、廣西、湖南等。據(jù)資料顯示，浙江12892戶，北京7923戶，湖南1581戶，河南5500戶，四川成都5596戶［2］。經(jīng)營性農(nóng)家樂房地產(chǎn)是以農(nóng)村房地產(chǎn)作為運營設施，以提供旅游服務為主。如果把它看作是旅游與房地產(chǎn)的“混血兒”，顯然其旅游業(yè)的色彩更重。與經(jīng)營性農(nóng)家樂房地產(chǎn)相對的就是自住性農(nóng)家樂房地產(chǎn)。它的產(chǎn)生主要是因為城市相對富足人群以享受田園休閑生活為追求，出資購買、租用農(nóng)村房地產(chǎn)。因此，如果把農(nóng)家樂房地產(chǎn)看作是旅游與房地產(chǎn)的“混血兒”，顯然其房地產(chǎn)業(yè)的色彩更重。自住性農(nóng)家樂房地產(chǎn)受限于政策法規(guī)和房地產(chǎn)商業(yè)習慣，目前還處在自發(fā)階段，主要表現(xiàn)為兩種基本形式：一些城市相對富足人群購買一些農(nóng)家田舍后，進行“宜居”改造（如通水、電、氣、信，改廁、改廚等），然后用于自住；一些開發(fā)商，非法圈占農(nóng)村集體土地，開發(fā)別墅、花園洋房等物業(yè)出售給城市投資者。

三、發(fā)展農(nóng)家樂房地產(chǎn)的意義

（一）優(yōu)化城鄉(xiāng)要素配置

由于缺乏城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地要素市場，農(nóng)村土地一般只能在農(nóng)村內(nèi)部配置（如流轉，土地仍在農(nóng)民之間配置，仍然用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)），沒有機會被配置到更有價值的用途上。農(nóng)家樂房地產(chǎn)業(yè)架起了城鄉(xiāng)之橋，農(nóng)村土地要素有機會配置給城市居民作為享受鄉(xiāng)村休閑生活的物質載體。與此同時，城市居民付給農(nóng)民土地使用權出讓金，資本要素因此由城市流向急需資金的“三農(nóng)”。

（二）提升土地財產(chǎn)價值

流動的土地要素是有價值的不動產(chǎn)，沉寂的土地是沒有價值的自然物。農(nóng)家樂房地產(chǎn)業(yè)可以讓土地脫胎換骨：不再是千百年不變的水田旱地，人畜混居的農(nóng)房，一躍變成了城市居民感受自然，享受“休閑式勞動”的鄉(xiāng)村莊園。由市場之外跨入市場，由此產(chǎn)生的級差地租使得其財產(chǎn)價值成倍增長。農(nóng)業(yè)是弱質產(chǎn)業(yè)，是小農(nóng)靠天吃鈑的高風險產(chǎn)業(yè)。而農(nóng)家樂房地產(chǎn)業(yè)開辟了一條使農(nóng)民穩(wěn)定增收的渠道：其一，農(nóng)民能因此獲取若干年的土地使用權出讓金；其二，農(nóng)民可以從事“微型莊園”的農(nóng)業(yè)用工、家政、物管等新型職業(yè)，獲取較穩(wěn)定的工資收入。

（三）開辟城鄉(xiāng)新生活

農(nóng)家樂房地產(chǎn)業(yè)并沒有改變農(nóng)村集體擁有的土地所有權。它出售的只是一定期限的土地使用權。期滿，農(nóng)民仍可收回土地，并沒失去所有權，不會一無所有。城市居民下鄉(xiāng)體驗的是一種高品質的莊園生活。農(nóng)民可以進城生活，也可以留在農(nóng)村成為“休閑農(nóng)業(yè)”的雇工，不再是“一畝三分地，老婆孩子熱炕頭”的傳統(tǒng)小農(nóng)。

（四）重塑城鄉(xiāng)新風貌

我國京滬等地已逐漸步入了逆城市化階段，隨著特大型城市發(fā)展加速，城市郊區(qū)化也漸行漸近。農(nóng)家樂房地產(chǎn)業(yè)將會在農(nóng)村形成若干功能完備、環(huán)境優(yōu)美、整潔美觀的鄉(xiāng)村莊園群、帶。因此，其深度發(fā)展本身就是城鎮(zhèn)化健康、快速發(fā)展的過程，將繪出一個城鄉(xiāng)一體化的優(yōu)美畫卷。同時，農(nóng)家樂房地產(chǎn)業(yè)還可助推統(tǒng)籌城鄉(xiāng)重點領域和關鍵環(huán)節(jié)的改革。比如，農(nóng)家樂房地產(chǎn)業(yè)讓農(nóng)民在保留產(chǎn)權的情況下穩(wěn)定增收，繞開戶籍改革中農(nóng)民脫“三件要素衣服”（耕地、林地、宅基地）的問題。

四、發(fā)展自住性農(nóng)家樂房地產(chǎn)業(yè)的舉措

發(fā)展農(nóng)家樂房地產(chǎn)業(yè)已初步具備了市場條件。僅以重慶為例，發(fā)展農(nóng)家樂房地產(chǎn)業(yè)特別是自住性農(nóng)家樂房地產(chǎn)業(yè)基本具備了市場可行性。首先，市場購買意愿較強。近年來，全市農(nóng)家樂產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛。2007年，大足縣580家農(nóng)家樂就接待了游客50萬人次。2008年，僅端午小長假七天，北碚區(qū)、南岸區(qū)、渝北區(qū)、江北區(qū)、巴南區(qū)、九龍坡區(qū)鄉(xiāng)村旅游共接待游客19萬人次。其次，市場購買能力不斷增強。目前，全市大約有300萬個家庭的年可支配收入近7萬，住房消費近5000元。這些家庭共擁有近20萬輛私人轎車，并按年均30%的速度增長。粗略估算，目前至少有近20萬個家庭有能力購買貼現(xiàn)值為40萬的農(nóng)家樂房地產(chǎn)。按增長態(tài)勢估算，未來10年可能會有近300萬家庭有能力購買農(nóng)家樂房地產(chǎn)。然而，發(fā)展自住性農(nóng)家樂房地產(chǎn)業(yè)還必須要有法律、政策、技術、市場環(huán)境，下面僅以重慶市為例，提出幾個支持舉措。

（一）物業(yè)形態(tài)規(guī)劃引導

農(nóng)家樂房地產(chǎn)的單元物業(yè)形態(tài)是由“宅”、“院”兩部分組成的小莊園，其中宅地的面積一般為150－200平方米，院地面積為1－2畝。在產(chǎn)業(yè)空間布局上有三個重點區(qū)域：一是在主城九區(qū)農(nóng)業(yè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)布局。二是在沿“八射”高速擁有出口的集鎮(zhèn)周圍集中布局。布局發(fā)展這兩類農(nóng)家樂房地產(chǎn)都可以結合土地綜合整治，整村推進。三是沿兩江布局。主城“兩江四岸”非城市建成區(qū)，如蔡家至北碚城區(qū)嘉陵江兩岸、廣陽壩至寸灘長江兩岸。這類布局主要是充分利用山、水自然景觀，建高品質、高價位的農(nóng)家樂房地產(chǎn)。農(nóng)家樂房地產(chǎn)應盡量集聚成物業(yè)小區(qū)。一般主城鄉(xiāng)鎮(zhèn)或沿“八射”的農(nóng)家樂房地產(chǎn)應盡量形成農(nóng)家樂“小莊園”群、帶，并配有相應的物業(yè)服務。

（二）培育開發(fā)主體

一是可以考慮政府招標，引入開發(fā)商參與開發(fā)。在政府監(jiān)督和法律援助下，依據(jù)“初次分配按產(chǎn)權”的原則，農(nóng)民從開發(fā)商手中獲取土地使用權出讓金。二是可以考慮在政府支持下，由農(nóng)村集體直接參與開發(fā)，農(nóng)民直接憑借土地承包經(jīng)營權和宅基地使用權獲取土地使用權出讓金。需要說明的是，不管誰開發(fā)，農(nóng)村集體始終保留土地所有權。三是在集體土地確權登記過程中，細分若干農(nóng)業(yè)用地類型，確立觀光休閑類農(nóng)業(yè)用地，完成經(jīng)營性集體建設用地的確權登記。

（三）建立健全金融體系

一是設立政策性擔保公司，為銀行向農(nóng)家樂房地產(chǎn)授信，即為觀光休閑類農(nóng)業(yè)用地抵押貸款和經(jīng)營性集體建設用地抵押貸款提供信用擔保。二是組建農(nóng)家樂房地產(chǎn)銀行，或由重慶農(nóng)村商業(yè)銀行開辦相應業(yè)務。三是創(chuàng)新地票制度，使農(nóng)家樂房地產(chǎn)證券化，發(fā)行相應的房地票，使之可以進入農(nóng)村土地交易所交易。四是整合支農(nóng)資金，組建市級投融資平臺，負責農(nóng)家樂房地產(chǎn)及其配套基礎設施開發(fā)、建設。同時，可以考慮賦予其代理農(nóng)民的開發(fā)經(jīng)營權，保障其可持續(xù)發(fā)展的資金來源。

（四）設施、服務配套跟進

政府滾動投資建設水、電、氣、路等配套硬件，擴容升級農(nóng)村原有的教育、醫(yī)療等基本公共服務，引導購物、休閑等商業(yè)配套服務跟進。

統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展關鍵是要在市場化背景下用資本激活農(nóng)村資源要素。資源要素市場一元化是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展牢不可破的經(jīng)濟基礎。農(nóng)家樂房地產(chǎn)業(yè)是旅游房地產(chǎn)業(yè)的“農(nóng)村普及版”。作為一種全新業(yè)態(tài)，它不單是城鄉(xiāng)資源要素雙向對流的一個有效渠道，更是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的“開山利斧”、“攻堅利劍”。

［1］鐘櫟娜.旅游業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)結構模式的研究［J］.金融經(jīng)濟，2006，（2）.

［2］我國農(nóng)家樂發(fā)展現(xiàn)狀及存在的問題［EB／OL］.http：／／www.nongjiayuan.org／njljy／njlxzwt.htm l 2010－7－29.

［3］周德力.我國旅游房地產(chǎn)的發(fā)展研究［D］.上海大學碩士論文，2007.