葉長安 張曉芬

(樂山職業(yè)技術(shù)學(xué)院 科研處 四川 樂山 614000;成都市國土儲備中心 四川 成都 610071)

樂山位于四川盆地的西南部，北連成都平原，距成都162公里，是四川重要的工業(yè)城市、重要的農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地和旅游城市。近年來，隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，樂山市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的發(fā)展勢頭，有力地推動了樂山城鄉(xiāng)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)社會的快速發(fā)展。2007年，樂山市委提出把樂山建設(shè)成為成都平原城市群南部中心城市的戰(zhàn)略規(guī)劃，這對于樂山房地產(chǎn)發(fā)展具有重要意義并產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。為此，本文從成都平原南部中心城市境域的視角對樂山房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、特點(diǎn)以及對策進(jìn)行探討。

一、樂山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀

(一)目前樂山房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況

樂山房地產(chǎn)市場經(jīng)過了汶川大地震和金融危機(jī)的雙重“洗禮”后，自2009年起市場持續(xù)升溫，房價繼續(xù)上漲。雖然受到宏觀調(diào)控的影響，但并沒有出現(xiàn)價格“大跳水”的現(xiàn)象。

2011年，樂山成交土地45宗。其中，工業(yè)用地26宗，商服、餐飲用地15宗，商住用地4宗。2011年中心城區(qū)商品房銷售備案面積89.53萬平方米，交易金額45.7億元，其中住宅8402套，面積80萬平方米，同比增長－20.91%、－24.71%。進(jìn)入2011年，樂山樓市新增供應(yīng)同比2010年有所下降，相對應(yīng)的成交數(shù)量也隨之減少。

(二)目前樂山房地產(chǎn)市場的主要特征

1.多元化格局逐漸形成。目前，樂山除了本地知名房地產(chǎn)企業(yè)立事達(dá)、領(lǐng)地、恒邦、仁和、金杯繼續(xù)發(fā)揮領(lǐng)頭羊作用外，川內(nèi)品牌藍(lán)光集團(tuán)也領(lǐng)先進(jìn)駐樂山。截止目前，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到220家，其中一級資質(zhì)企業(yè)4家，二級資質(zhì)企業(yè)35家，一批規(guī)模大、競爭力強(qiáng)、品牌知名度高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)脫穎而出。樂山房地產(chǎn)開發(fā)模式呈現(xiàn)多樣化格局，SOHO、產(chǎn)權(quán)酒店、旅游商業(yè)街等產(chǎn)品類型出現(xiàn)，滿足剛性需求和投資改善型客戶的多方面需求，呈現(xiàn)出住宅、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、高端物業(yè)等多樣化發(fā)展的趨勢。

2.新區(qū)域地產(chǎn)價值板塊凸顯。隨著城市化進(jìn)程加速和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快發(fā)展，如輕軌、城南高新區(qū)以及綠心道路建設(shè)的日趨完善，樂山市房地產(chǎn)區(qū)域板塊已經(jīng)發(fā)生了改變，傳統(tǒng)的區(qū)域板塊被打破，新熱點(diǎn)區(qū)域和新需求增長點(diǎn)不斷產(chǎn)生和增長，新產(chǎn)生的熱點(diǎn)區(qū)域?qū)⑦M(jìn)一步刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

3.旅游地產(chǎn)品牌日益加強(qiáng)。樂山具備發(fā)展旅游地產(chǎn)的基礎(chǔ)條件。近幾年，以自然旅游資源、人文旅游資源和人造旅游景觀為依托，旅游、休閑、度假、居住有機(jī)結(jié)合的房地產(chǎn)新形式—— 旅游地產(chǎn)也得到了發(fā)展，依青衣江而建的金水灣別墅、靠近城市森林的居雅苑等，強(qiáng)力推動打造樂山區(qū)位優(yōu)勢、城市品質(zhì)、城市價值、高品位性價比的城市名片活動、以“游佛國仙境，居山水嘉州”為主題的樂山城市宜居宜游宣傳和房地產(chǎn)營銷活動，吸引了更多人到樂山居家置業(yè)，促進(jìn)了市場發(fā)展和需求能量的釋放。

4.住房保障體系逐漸完善。隨著住房保障工作的不斷深入，樂山市相關(guān)政策體系逐漸完善，出臺了《樂山市人民政府關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實(shí)施意見》，全面實(shí)施保障性住房工程建設(shè)、擴(kuò)大廉租住房保障范圍，在更大范圍內(nèi)推進(jìn)城市棚戶區(qū)改造和城鄉(xiāng)公房改造，提供有效居住房源，切實(shí)解決城鄉(xiāng)居民居住需求。2012年，樂山市累計開工建設(shè)保障性住房9320套，基本竣工2114套，極大地改善了弱勢群體的住房環(huán)境。

(三)目前樂山房地產(chǎn)發(fā)展存在的主要問題

樂山房地產(chǎn)業(yè)已成為本市支柱產(chǎn)業(yè)之一，對改善居民住房條件起到了積極作用。然而，從房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析，與其他城市、地區(qū)比較，同樣也存在住房供需矛盾突出、市場運(yùn)作不規(guī)范等問題。主要體現(xiàn)在:樂山房地產(chǎn)業(yè)的市場化程度還不高，市場還不規(guī)范;樂山房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模小，產(chǎn)品特色不突出;企業(yè)融資渠道單一;房地產(chǎn)產(chǎn)品及服務(wù)層次不能和區(qū)位優(yōu)勢、資源條件相匹配;樂山市區(qū)的旅游休閑地產(chǎn)還未形成功能完善、布局合理的結(jié)構(gòu)，尤其是涵蓋樂山市中心城區(qū)，其房地產(chǎn)產(chǎn)品及服務(wù)層次尚不能與資源魅力相匹配等等。在一定程度上說，樂山房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)滯后于城市建設(shè)的需要。

二、成都平原南部城市境域下的樂山房地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇

(一)有利的政治經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，凸顯樂山房地產(chǎn)發(fā)展政策機(jī)遇

中共樂山市委七屆五次全會明確提出，把樂山建設(shè)成為“成都平原城市群的南部中心”。這就意味著需要以“大樂山”的視角來規(guī)劃和建設(shè)新樂山。因此，在這一戰(zhàn)略目標(biāo)的指導(dǎo)下，樂山也要建立城市群，即樂山的規(guī)劃和城市化建設(shè)都要站在“大樂山”的高度。這一戰(zhàn)略目標(biāo)的確定對樂山提出了更高的目標(biāo)和要求，城市的發(fā)展要有正確的區(qū)域定位、城市定位和產(chǎn)業(yè)定位等，結(jié)合本地的資源優(yōu)勢，積極融入大的成都平原南部區(qū)域的發(fā)展。

(二)得天獨(dú)厚的地理、人文、歷史環(huán)境，凸顯樂山房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)條件優(yōu)勢

樂山具有人口、物資、資本和文化的密集性，具有技術(shù)、信息、人才、商品的流動性，具有管理、投資、生產(chǎn)、交通的高效性，具有文化、教育、就業(yè)、生活的系統(tǒng)性，這些都是樂山打造成都平原城市群南部中心的有力基礎(chǔ)條件，未來可以成為成都平原南部區(qū)域人口聚居的主要載體、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主體、孵化新城鎮(zhèn)的母體，以推動樂山及南部區(qū)域城市群工業(yè)化、服務(wù)業(yè)及經(jīng)濟(jì)社會的進(jìn)一步發(fā)展。

三、“大樂山”視野下房地產(chǎn)進(jìn)一步發(fā)展的對策建議

目前，國家樓市調(diào)控政策對樂山的房地產(chǎn)銷售有一定的影響，但總體影響不是很大。一是從房屋價格來看，樂山市還有一定的發(fā)展空間。商品房價格低于周邊城市，與相鄰的成都相比差距更大。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市功能配套、人口集聚，商品房價格潛藏著較大的升值空間。二是從消費(fèi)需求看，蘊(yùn)藏著較大的發(fā)展?jié)摿?。城市化進(jìn)程加快、人口數(shù)量增加，是刺激住房需求剛性增長的主要因素。目前樂山市正處于新一輪社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善，城市化水平正在逐步提高，發(fā)展空間較為廣闊。三是從發(fā)展后勁來看，具備強(qiáng)大的發(fā)展動力。樂山作為成都平原城市群的南部中心，伴隨著“樂山－成都－綿陽”城際鐵路的開通，以及不斷壯大的區(qū)域產(chǎn)業(yè)支撐優(yōu)勢等，這些因素和優(yōu)勢都將會給房地產(chǎn)快速發(fā)展帶來動力。

(一)加強(qiáng)政府調(diào)控，穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)市場

合理調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)，逐步增大90平方米以下中小戶型的比例，面向大多數(shù)中低收入家庭開發(fā)建設(shè)普通商品房。加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場的監(jiān)測分析，建立健全市場信息系統(tǒng)和統(tǒng)計制度，及時發(fā)現(xiàn)市場運(yùn)行中的新情況、新問題，提高調(diào)控措施的預(yù)見性、針對性和有效性。實(shí)際上，樂山只有在成都經(jīng)濟(jì)圈中努力尋找差異化、個性化的定位，重點(diǎn)發(fā)展局部城市功能，以局部帶整體，才有可能在城市經(jīng)營中起到示范作用。

(二)盤活存量土地，增加土地有效供給

隨著城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)用地的需求與可供給量之間的矛盾日益尖銳。因此，要適度拓展區(qū)域發(fā)展空間，利用好閑置土地，促使城鄉(xiāng)內(nèi)部大量的存量和低度利用土地進(jìn)入市場，提高土地供應(yīng)能力。土地管理部門要根據(jù)計劃出讓時間，按時交地，確保用地計劃順利完成，盡可能滿足不同層次的住宅需求，緩解供需矛盾，相對集中布局，避免分散性城市化帶來的土地浪費(fèi)。

(三)開發(fā)特色產(chǎn)品，大力發(fā)展旅游房地產(chǎn)

要以市場需求為導(dǎo)向，配合樂山城市建設(shè)的需要;結(jié)合樂山的地理特點(diǎn)及城市發(fā)展特點(diǎn)，增強(qiáng)創(chuàng)新意識，開發(fā)出有特色的房地產(chǎn)產(chǎn)品，滿足居民的住房需求。樂山市擁有世界級的旅游、歷史和文化資源，距離大都市很近，接受輻射能力強(qiáng);同時它又是一座中小型城市，自成一體，其城市特征具有一定的代表意義。旅游房地產(chǎn)發(fā)展有助于推動以特色功能帶動城市功能的發(fā)展，有助于以大都市的功能分流帶動中小城鎮(zhèn)的功能完善。再比如，四川美食在全國很有名氣，而樂山的特色美食在四川餐飲中又有突出的特點(diǎn)。通過商業(yè)地產(chǎn)營造集中的樂山美食餐飲區(qū)，為休閑消費(fèi)者，尤其是外地游客提供一個既節(jié)約成本，又能全面感受樂山風(fēng)味的理想場所。

(四)構(gòu)建合理格局，增強(qiáng)住房民生功能

住房市場發(fā)展的根本目的是要讓“住有所居”，不斷滿足和改善人們的居住消費(fèi)需求。因此，構(gòu)筑科學(xué)合理的房地產(chǎn)市場體系—— 廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品房非常重要。在市場供求關(guān)系或價格預(yù)期作用下，商品房價格超過部分家庭的購買力，導(dǎo)致部分中低收入家庭住房困難。為此，在目前房價偏高的環(huán)境下，應(yīng)進(jìn)一步完善住房保障制度，加快保障性住房建設(shè)，使中低收入人群安居樂業(yè)，增強(qiáng)住房的民生功能，同時緩解房價過快上漲產(chǎn)生的社會壓力。認(rèn)真落實(shí)中央和四川省關(guān)于加大信貸支持力度的各項(xiàng)政策措施，加大對自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸支持力度，幫助企業(yè)拓寬融資渠道，加快保障性住房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。

(五)加強(qiáng)市場管理，創(chuàng)建品牌住宅產(chǎn)品

各職能部門切實(shí)擔(dān)負(fù)起職責(zé)，管理和監(jiān)督房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)全過程，嚴(yán)把工程質(zhì)量、竣工驗(yàn)收、預(yù)售銷售的關(guān)口;加強(qiáng)保障性住房供給管理，嚴(yán)查不符合條件的擠占保障性住房供給指標(biāo)，嚴(yán)懲損害保障性住房供給利益等行為。加強(qiáng)市場監(jiān)管，引導(dǎo)企業(yè)提高住宅整體質(zhì)量和企業(yè)整體素質(zhì)。大力提倡和引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)建品牌住宅產(chǎn)品，提高住宅建設(shè)品位，不斷優(yōu)化居住小區(qū)環(huán)境，優(yōu)化套型設(shè)計，充分合理利用空間，注重資源的充分節(jié)約和綜合利用，建造生態(tài)住宅，使住宅建設(shè)朝著產(chǎn)業(yè)化方向發(fā)展。采取扶優(yōu)限劣的措施，嚴(yán)格入市門檻，制定一些優(yōu)惠政策向房地產(chǎn)行業(yè)中相對實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)好的企業(yè)傾斜。嚴(yán)格查處那些無資金實(shí)力、經(jīng)營行為不規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)，同時，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)投資投機(jī)性需求。