姜 麗

敦化市國土資源局，吉林敦化 133700

1 科學修編土地利用總體規(guī)劃

目前國家已布置開展新一輪土地利用總體規(guī)劃修編，全市一定要抓住這次難得的機遇，遵循布局集中，產(chǎn)業(yè)集聚、用地集約的原則，科學修編好市縣兩級土地利用總體規(guī)劃。通過編制和實施新一輪土地利用總體規(guī)劃，引導工業(yè)向開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)集中、人口向城鎮(zhèn)集中，進一步優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)和布局。首先要結(jié)合城市總體規(guī)劃，解決好城鎮(zhèn)發(fā)展空間和工為園區(qū)布局問題；其次要調(diào)整好基本農(nóng)田保護區(qū)布局，將規(guī)劃期內(nèi)確定的建設用地區(qū)內(nèi)的基本農(nóng)田調(diào)整為一般耕地；第三要協(xié)調(diào)好相關(guān)規(guī)劃的關(guān)系。摸清項目底數(shù)，如在規(guī)劃期內(nèi)要發(fā)展什么產(chǎn)業(yè)，上哪些項目，改善哪些基礎設施，都要計劃周全，不然將來再調(diào)整規(guī)劃的難度相當大?？傊?，科學修編好新一輪土地利用總體規(guī)劃，將為下一步的建設用地審批創(chuàng)造良好條件。

2 大力實施土地置換

在符合土地利用總體規(guī)劃的前提下，遵循農(nóng)用地總量不減少，建設用地總量不增加的原則，通過“易主”、“易位”、“易權(quán)”、“易用”，利用已批未用建設用地或者已批建設用地進行復墾后與擬占用的農(nóng)用地進行置換，可有效緩解建設用地指標緊張的狀況。建議各市、縣政府進一步加大力度，加強原有廢棄建設用地的復墾整理工作，爭取獲得更多的建設用地置換指標，減輕新增建設用地計劃指標的壓力。

3 積極開展城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤工作

從全國來講，開展城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤工作是今后解決建設用地指標不足最有效的措施，也是消除城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，縮小城鄉(xiāng)差別的有效途徑。具體講，就是在耕地總最不減少，建設用地規(guī)模不擴大的原則下，通過農(nóng)村村莊土地整理，減少農(nóng)村居民點建設用地，用于增加城鎮(zhèn)建設用地，解決城鎮(zhèn)建設用地指標不足的問題。建議各地結(jié)合新農(nóng)村建設，合理布局規(guī)劃，大力復墾整理原有農(nóng)村居民點建設用地，復墾整理出的耕地，可直接用于增加城鎮(zhèn)建設用地指標。這樣做，既可爭取一定額度的城鎮(zhèn)建設用地批標，又可大力推進新農(nóng)村建設，可謂“一舉兩得”。

4 積極爭取國家和省重點建設項目

按現(xiàn)行土地利用計劃管理體制，國家重點建設項目用地使用國家土地利用計劃指標，省級重點建設項目用地使用省級預留土地利用計劃指標，其余指標才根據(jù)各地情況切塊下達給各市（地）、縣。在這種情況下，爭取國家和省重點建設項目是爭取建設用地指標的有效途徑。根據(jù)以往情況，各地上報需求建設用地的項目雖然很多，但能達到報批建設用地條件的項目卻很少，尤其達到申報國家和省重點建設項目的更少。建議各地和有關(guān)部門進一步加大重點項目的謀劃力度，做好相關(guān)工作（如項目立項、環(huán)評、規(guī)劃等手續(xù)），爭取本地更多的項目納入國家和省重點建設項目，使用國家和省預留指標，減少擠占省級下達各市（地）、縣級指標的額度。

5 挖掘存量建設用地潛力

建設用地包括新增建設用地和存量建設用地，新增建設用地指從農(nóng)民集體新征收的土地轉(zhuǎn)為建設用地，存量建設用地指原來已經(jīng)變?yōu)榻ㄔO用地的土地（包括集體建設用地和國有建設用地），各地不要把上項目占用新增建設用地作為唯一途徑，而應眼睛向內(nèi)，充分挖掘存量建設用地，如破產(chǎn)企業(yè)原使用的劃撥土地，淘汰落后產(chǎn)能騰出的原有建設用地、學區(qū)布局調(diào)整騰出的原有學校用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)機構(gòu)合并改革騰出的原有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和駐鄉(xiāng)鎮(zhèn)其他單位使用的土地，部隊精簡整編后騰出的原有營房建設用地、供地后兩年未利用的閑置土地等。對這些土地各地要加大盤活力度，充分利用。對這些土地有很多政策可以利用，如可以不占用農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標，可以不繳新增建設用地有償使用費、耕地占用稅、耕地開墾費等。而且如果是國有閑置土地處置權(quán)在市縣人民政府，不用報省級以上人民政府審批。即使是集體建設用地，也不用農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標并減少有關(guān)稅費，僅需報省以上人民政府辦理征收手續(xù)。充分利用好存量土地既可節(jié)省土地取得成本又合法合規(guī)地減少辦事環(huán)節(jié)。

6 積極推進節(jié)約集約用地

嚴格執(zhí)行國土資源部頒布的《工業(yè)項目建設用地控制指標（試行）》。工業(yè)項目投資強度和容積率不得低于國家規(guī)定的分行業(yè)控制指標，工業(yè)項目的建筑系數(shù)不得低于30%，工業(yè)項目所需行政辦公及生活服務設施用地面積不得超過工業(yè)項目總面積的7%，對適合多層標準廠房生產(chǎn)的工業(yè)項目，應進入多層標準廠房。鼓勵企業(yè)利用存量土地就地增資擴能，實行“零”地招商。凡工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，企業(yè)在現(xiàn)有廠區(qū)內(nèi)翻建、擴建廠房的可免收城市基礎設施配套費，提高土地利用率和容積率的不再增收土地價款。其他建設項目也要嚴格執(zhí)行國家建設用地定額標準，嚴禁建設項目在用地上寬打?qū)捰茫速M有限的建設用地指標。努力拓展城市發(fā)展空間。按照節(jié)約集約用地的要求，科學規(guī)劃城市空間布局，合理開發(fā)利用城市地上和地下空間。在符合城市規(guī)劃的前提下，鼓勵城市向空中發(fā)展，提高建筑高度和容積率，建設高層商業(yè)、辦公及住宅樓。新建、改建大型商場和住宅小區(qū)，在滿足車輛集散要求的前提下，最大限度地開發(fā)利用地下空間。

7 積極引導建設項目充分使用未利用地

要大力鼓勵建設項目使用未利用土地。通過以往國家下達的新增建設用地計劃指標情況看，新增建設占用未利用地的指標所占比例很大，充分利用好這部分指標可有效解決建設用地指標不足的問題。同時建設項目使用未利用地可大大減少土地取得成本，如土地補償費用低，沒有耕地占用稅、耕地開墾費等。以承德市雙橋區(qū)為例，征用未利用地與征用耕地相比，每畝地僅耕地占用稅和耕地開墾費兩項就可節(jié)約3萬元左右。建議各地積極開展未利用地適宜性評價，做好未利用地開發(fā)規(guī)劃，在保護生態(tài)環(huán)境的前提下，將適宜開發(fā)建設的未利用地，優(yōu)先開發(fā)為建設用地，積極引導建設項目在符合選址要求的情況下能占用未利用地的盡量占用未利用地。在符合規(guī)劃的前提下，加強城鎮(zhèn)村周邊低丘緩坡土地的開發(fā)利用，拓展城鄉(xiāng)建設用地空間。

8 加大政府土地儲備力度

加強土地收購儲備工作是增強政府宏觀調(diào)控能力，為建設項目提供用地保障的有效手段，同時可以有效解決新上項目辦理征地手續(xù)時間環(huán)節(jié)過長的問題。建議市縣政府高度重視土地儲備工作，在力支持土地儲備機構(gòu)依照國家《土地儲備管理辦法》規(guī)定的范圍及程序，采取多種途徑、多種方式收回、收購需盤活的國有土地及依法轉(zhuǎn)征的集體土地納入政府儲備，并通過前期開發(fā)，實行“凈地”出讓，實現(xiàn)政府對土地一級市場的高度壟斷和盤活存量土地資產(chǎn)，進一步增強政府的土地調(diào)控能力。

[1]馬永坤.城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤機制的經(jīng)濟學分析.西南財經(jīng)大學，2011.

[2]鄭財貴.城鄉(xiāng)建設用地協(xié)調(diào)互動研究.西南大學，2007.