| 文· 本刊實(shí)習(xí)記者 寧晶

目前，市場上關(guān)于“中國樓市拐點(diǎn)已顯現(xiàn)”的報(bào)道愈炒愈烈。仿佛終于在2011年臨末的冬天，中國堅(jiān)挺的房價(jià)曲線響應(yīng)了“春風(fēng)”的召喚，陡然滑坡，拐點(diǎn)降臨。

“單純講樓市拐點(diǎn)顯現(xiàn)是個(gè)很籠統(tǒng)的概念?！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌向《中國新時(shí)代》講道，“單就房價(jià)而言，拐點(diǎn)有大小之分，小拐點(diǎn)是房價(jià)增幅下降，現(xiàn)在從全國看來，房價(jià)連續(xù)3、4個(gè)月增幅下滑，小拐點(diǎn)已開始。大拐點(diǎn)則體現(xiàn)在整體房價(jià)從漲到跌，這涉及到全國性的房價(jià)問題，不能以某些地方房價(jià)的下跌來說明整個(gè)樓市拐點(diǎn)來臨?！?/p>

聯(lián)達(dá)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事長楊少鋒則認(rèn)為，樓市拐點(diǎn)的標(biāo)志，一是樓市成交是否由供不應(yīng)求轉(zhuǎn)向供過于求；二是房價(jià)是否開始持續(xù)大規(guī)模、較大幅度的下跌；三是房企資金鏈?zhǔn)欠褡兊幂^為緊張。這三個(gè)方面任何一個(gè)因素不足，都不能說是樓市拐點(diǎn)已到?，F(xiàn)在，這三種情況都已經(jīng)出現(xiàn)，所以說樓市拐點(diǎn)毫無疑問已經(jīng)到來。

顧云昌解釋道，若從市場供應(yīng)來說，樓市原來供不應(yīng)求，現(xiàn)在供大于求，這也是個(gè)拐點(diǎn)。但不可能永遠(yuǎn)供不應(yīng)求或供大于求。房價(jià)永遠(yuǎn)處于調(diào)控當(dāng)中，冷的加熱，熱的調(diào)冷。人們期待房價(jià)從此以后一直下滑，真沒這樣的好事。

對消費(fèi)者來說，無論是房價(jià)增幅下降，還是持續(xù)大規(guī)模、較大幅度地下跌，都無疑是“春風(fēng)”送喜，房價(jià)過快上漲勢頭已經(jīng)消失，房價(jià)基本控制住且穩(wěn)定下來。可對房產(chǎn)相關(guān)企業(yè)來說，這股風(fēng)則是“烈風(fēng)”。楊少鋒向《中國新時(shí)代》介紹，目前房地產(chǎn)市場整體比較低迷，一方面是成交量和成交價(jià)格的持續(xù)下跌，另一方面則是房企的資金鏈陷入空前緊張狀況。滬深133家上市房企平均負(fù)債率63%，73家負(fù)債超70%；其中80家現(xiàn)金不足10億，20家不足1億；截至十月底，上市房企存貨已達(dá)1.45萬億，平均每家存貨110億元，負(fù)債達(dá)70%，表明房企已無可抵壓資產(chǎn)，喪失融資能力?！艾F(xiàn)金不足1億，如何熬過年關(guān)還款高峰？存貨近1.5萬億，競爭呈現(xiàn)白熱化，房企十年最大危機(jī)已到來。”楊少鋒說道。

無論是“春風(fēng)”還是“烈風(fēng)”，這股風(fēng)都是政府刮起的。政府連續(xù)發(fā)文表示，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖。2011年政府對房地產(chǎn)調(diào)控連續(xù)加碼，分別實(shí)施了限購令、信貸控制、征收房產(chǎn)稅等措施。

而據(jù)中國人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所2011年11月底發(fā)布的《中國宏觀經(jīng)濟(jì)分析與預(yù)測報(bào)告》預(yù)測，明年3季度中央政府可能逐步放松“限貸”，然后放松“限購”。

“我認(rèn)為，限購作為一個(gè)臨時(shí)性給房地產(chǎn)降溫的行政手段，其歷史使命已經(jīng)完成?！睏钌黉h立場鮮明。他強(qiáng)調(diào)，限購令作為一個(gè)階段性的政策，已經(jīng)取得了良好的效果。宏觀調(diào)控的目標(biāo)應(yīng)當(dāng)是房價(jià)較大幅度下跌而成交量不受影響，也就是購房者能夠以合適的價(jià)格買到房子，而房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的拉動作用不會受到影響。但是在現(xiàn)有限購政策下，成交量大幅的萎縮使得整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)陷入極度缺血的狀況，同時(shí)也對關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)造成了巨大的影響。

顧云昌則說，目前來看，從中央到地方?jīng)]有哪一級政府說是要放松“限購令”，樓市調(diào)控也沒有取消跡象，什么時(shí)候取消則要看整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢以及樓市的狀況，如果現(xiàn)在取消，樓價(jià)會出現(xiàn)強(qiáng)烈反彈。

中共中央政治局12月9日召開會議指出，要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

何為房價(jià)的合理回歸，或者說回歸到怎樣的合理價(jià)格？“因收入差距過大，不可能達(dá)到所謂的合理價(jià)格”。顧云昌認(rèn)為，應(yīng)該通過建立合理的價(jià)格體系達(dá)到合理的價(jià)格。針對不同人群，供應(yīng)房應(yīng)有不同的價(jià)格，商品房、保障房、廉租房、公租房分別形成高、中、低檔的獨(dú)立價(jià)格。我國目前的1,000萬套大規(guī)模保障房計(jì)劃任務(wù)，規(guī)模之大、速度之快是世界之最，也是歷史之最。這樣一來，中等收入以上家庭房價(jià)靠市場決定，而中等收入以下家庭因永遠(yuǎn)買不起房，就要靠政府定價(jià)，政府的優(yōu)惠價(jià)、保障價(jià)及補(bǔ)貼價(jià)等。

楊少峰也認(rèn)為，不同城市、區(qū)域定價(jià)因素不同，沒有一個(gè)絕對合理的房價(jià)。房地產(chǎn)的最終解決方案應(yīng)該是“有限市場化”，也就是保障性住宅退出流通領(lǐng)域，完全覆蓋中低端群體，而商品房則完全放開由市場來解決。

“房價(jià)最低點(diǎn)我認(rèn)為會是在明年一季度?！睏钌黉h談到，11、12月份，開發(fā)商為了償還一年一度的到期貸款，資金鏈將變得異常緊張。1月份，新的貸款額度雖然下來了，但是有很多開發(fā)商一開始貸不到款；2月份，貸款陸續(xù)到賬，但開發(fā)商多半用來償還高利貸；3月份，開始逐步清理拖欠的工程款；直到二季度，開發(fā)商資金鏈才會有一個(gè)好轉(zhuǎn)。

顧云昌也稱：“未來房價(jià)不可能出現(xiàn)大幅度、快速地上行或下滑。但樓價(jià)下行的態(tài)勢還是明顯的，至明年上半年，房地產(chǎn)應(yīng)該還是下行的趨勢?！?/p>