李克誠

今年7月1日起，凡是在江蘇揚(yáng)州購買成品住房（即精裝修房）的個人，均可獲得購房總價款4%～6%不等的補(bǔ)貼，不論所購房是否系首套房。這筆錢將由當(dāng)?shù)刎斦駟巍?/p>

5月初，當(dāng)上述消息傳來時，各界都在猜測：揚(yáng)州“樓市新政”何時會被叫停？此前，廣東佛山、安徽蕪湖均出臺過放寬樓市的政策，但旋即被叫停。直到5月下旬住建部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副主任梁小青對媒體稱，揚(yáng)州此舉符合住宅產(chǎn)業(yè)化方向，“應(yīng)給予支持和肯定”。至此，猜測才趨平息。這也被外界解讀為揚(yáng)州“樓市新政”或已得到更高層面的首肯。

此時，放眼國內(nèi)，實(shí)施了一年有余的樓市調(diào)控政策再次面臨十字路口：在經(jīng)濟(jì)下行壓力驟增的背景下，中央高層再次喊出了“穩(wěn)增長”的口號。揚(yáng)州樓市新政“有驚無險、悄然過關(guān)”，再度引發(fā)各界揣測：盡管相關(guān)部門一再重申房地產(chǎn)調(diào)控絕不放松，但從嚴(yán)監(jiān)管的樓市調(diào)控會不會實(shí)際上有所松動？

這再次顯示了房地產(chǎn)業(yè)深度介入中國經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的事實(shí)。在目前“土地財政”難以發(fā)生實(shí)質(zhì)性變革之前，房地產(chǎn)業(yè)已成為“綁架”地方政府甚至影響中央政府決策的“痛癢困局”。

隱秘而“高明”的“救市”

當(dāng)揚(yáng)州市財政局和房管局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于對個人購買成品住房進(jìn)行獎勵的通知》后，揚(yáng)州就卷入了“政府救市”的爭議漩渦中。不少人留意到這樣的細(xì)節(jié)：該文件在政府網(wǎng)站公布當(dāng)天，即引來媒體大量報道，當(dāng)天下午文件被刪除，但到了晚上，文件又被重新掛上。“這似乎顯示出揚(yáng)州相關(guān)部門既憂心被輿論攻擊，又不愿收回成命的矛盾心態(tài)?！庇忻襟w解讀道。

隨后，揚(yáng)州市房管局負(fù)責(zé)人對媒體稱，揚(yáng)州上述政策并非“救市”，而是為了貫徹上級政府部門加快推進(jìn)成品住房開發(fā)建設(shè)而采取的行動。因?yàn)椋?011年江蘇省政府辦公廳曾轉(zhuǎn)發(fā)省住建廳等部門的通知，要求揚(yáng)州等地在2015年要實(shí)現(xiàn)中心城區(qū)新建住房中成品住房比例達(dá)到40%的目標(biāo)，但是，“目前揚(yáng)州市成品住房占比明顯偏低”。

“揚(yáng)州的高明之處是它找出了一條符合產(chǎn)業(yè)政策的切入口子，但其實(shí)質(zhì)仍是‘救市?！鄙虾Ｍ叻慨a(chǎn)咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉對《南風(fēng)窗》記者表示，判斷一項(xiàng)政策是不是“救市”，主要是看它有沒有鼓勵那些投資性需求。而“揚(yáng)州新政”顯然已超出了鼓勵自主剛需的范圍。

有別于此前其他城市赤裸裸的“救市”政策，揚(yáng)州的手法更為隱蔽：首先，它把上級部門的紅頭文件作為“護(hù)身符”，表明它的確是在執(zhí)行省里下達(dá)的“加快推進(jìn)成品住房開發(fā)建設(shè)”的指示，這也符合住建部力倡的“綠色建筑”的產(chǎn)業(yè)方向。其次，它也一定程度上“篡改”了上級部門的文件精神，譬如，江蘇省政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的《關(guān)于加快推進(jìn)成品住房開發(fā)建設(shè)實(shí)施意見的通知》中明確規(guī)定，對購買新建成品住房“且屬于第一套房的家庭”，由當(dāng)?shù)卣o予相應(yīng)的優(yōu)惠政策支持；而揚(yáng)州“獎勵買房”的對象范圍則擴(kuò)大為所有置業(yè)的家庭，而不管是第幾套房。

在張宏偉看來，揚(yáng)州的“高明”之處還在于，新政并非公布后立即實(shí)施，而是留了兩個月左右的緩沖時間（5月初公布、7月份實(shí)施）。好處是：揚(yáng)州料到了“新政”會招致社會的質(zhì)疑，但它也清楚，輿論的反彈期很快就會過去，等“新政”實(shí)施時，公眾的焦點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移。此外，“新政”是個試探球，若遇高層強(qiáng)烈不滿，可以隨時收回，既給自己留了個臺階下，也不會因?yàn)樵斐蓢?yán)重后果而被問責(zé)。

不過，在業(yè)界看來，揚(yáng)州“獎勵買房”政策最根本動因，則是當(dāng)?shù)卣睦锴宄哼@是一筆以小博大的“成本收益賬”—政府只需相對較小的一筆財政支出，便可撬動、換回巨大的財政收益。

“救市”背后的財政算盤

在江蘇13個省轄市中，幾乎所有城市的成品房比例都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于省里下達(dá)的目標(biāo)，為何唯獨(dú)揚(yáng)州在此時站出來、出臺執(zhí)行文件呢？

這或許與揚(yáng)州目前房地產(chǎn)市場以及嚴(yán)峻的財政形勢息息相關(guān)。自去年國家對樓市實(shí)施嚴(yán)格宏觀調(diào)控以來，揚(yáng)州商品房成交持續(xù)低迷，存量房源大幅攀增。據(jù)揚(yáng)州市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2011年年底，市區(qū)商品住宅可售面積為158.6萬平方米，同比增長88.1%。據(jù)測算，即使在今年沒有新增房源，若以2011年的銷售量，到2012年年底仍有1/3（約3700套）的商品住宅不能實(shí)現(xiàn)成交。今年4月份以來，揚(yáng)州樓市的慢銷狀態(tài)更是日益嚴(yán)重，許多新開盤項(xiàng)目一天都賣不出一套房。

房地產(chǎn)交易的持續(xù)低迷，直接傳導(dǎo)到土地交易市場上。今年1～4月，揚(yáng)州市土地出讓收入僅17.9億元，相當(dāng)于去年同期的三成。這對于緊密依賴“土地財政”的揚(yáng)州而言，絕非利好。2011年，揚(yáng)州的“賣地收入”躋身江蘇“六強(qiáng)”，僅次于南京、蘇州等蘇南板塊城市。

眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)對地方政府收入的主要貢獻(xiàn)在兩大塊：一部分是土地出讓金收入；二是涉及房地產(chǎn)的名目繁多的稅收和收費(fèi)。以2010年為例，揚(yáng)州的土地增值稅增長了98%，是當(dāng)年增速最快的稅種；房地產(chǎn)業(yè)稅收占地方稅收收入的三成多（32.48%），若加上與其關(guān)聯(lián)度較大的建筑業(yè)，稅收占比高達(dá)50.29%，兩者已占地方稅收的“半壁江山”。最近3年，在“土地財政”的助力下，揚(yáng)州的財政收入連續(xù)3年每年攀升一個大臺階：2009年邁過了300億大關(guān)，2010年突破了400億，2011年更躍升為500.95億元。

今年以來，揚(yáng)州的土地收入明顯下滑，這已給地方財政套上了“緊箍咒”；而其稅收收入也大幅縮水，這對揚(yáng)州的財政收入而言，無異于雪上加霜。據(jù)江蘇省統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，今年1～3月，揚(yáng)州的一般預(yù)算收入52.93億元，增幅僅為1.4%，在江蘇13個地級市中倒數(shù)第一，遠(yuǎn)低于全省12.8%的平均水平，也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于與其經(jīng)濟(jì)水平相當(dāng)?shù)南噜彸鞘?。今年年初，揚(yáng)州為2012年財政收入增幅設(shè)定了18%的目標(biāo)，總收入緊盯600億元。但從今年第一季度的情況來看，實(shí)現(xiàn)上述目標(biāo)可謂困難重重。這也許是揚(yáng)州近10年來從未遇到過的尷尬局面。

顯然，在地方政府看來，若能重啟房地產(chǎn)交易的“熱度”，則可化解上述僵局。

也許有人會提出質(zhì)疑，獎勵個人購買精裝修住房對房地產(chǎn)復(fù)蘇能起到多大實(shí)質(zhì)作用呢？有多少人會為了區(qū)區(qū)幾千元補(bǔ)貼而貿(mào)然入市呢？此種說法也不無道理。但業(yè)內(nèi)人士也指出，揚(yáng)州等多個地方“救市”的真實(shí)目的，并非指望能收到立竿見影的效果，而是通過釋放政策信號來影響市場各方的心態(tài)。譬如，這會使開發(fā)商強(qiáng)化“政府在關(guān)鍵時刻站出來扶自己一把”的預(yù)期，而民眾則會對政府調(diào)控失去信心，從而加入到購房大軍中。一旦此舉得到中央默許，或有更多加碼的后續(xù)“救市”措施出臺，其他地方政府也會加以效仿。

對于揚(yáng)州而言，選擇在此時出手“解救”陷入困境的房地產(chǎn)業(yè)，還有一個大背景是，對于正掀起新一輪城市建設(shè)高潮的揚(yáng)州而言，眼下正是它迫切需要“花錢”的時候，因?yàn)榇藭r需要公共財政投入的項(xiàng)目太多了。

“精致?lián)P州”的擴(kuò)張夢

近幾年，到過揚(yáng)州的游客多會對這個城市產(chǎn)生如下的直觀印象：小而精致。事實(shí)上，“精致?lián)P州”也是最近兩屆揚(yáng)州主政者致力打造的城市戰(zhàn)略。但是，這個小小的城市，現(xiàn)在又萌發(fā)了一個很大的擴(kuò)張夢。

最突出的例證是，去年11月，揚(yáng)州下轄的江都市被撤銷，江都被正式納入揚(yáng)州市區(qū)。這使揚(yáng)州的市區(qū)面積一下子就“長大”了一倍多（從980平方公里擴(kuò)大到2310平方公里）。僅此一招，便迅速化解了揚(yáng)州城區(qū)發(fā)展空間狹小、后備土地不足等難題。此后，“一體兩翼”大格局、建設(shè)現(xiàn)代化“大揚(yáng)州”等口號被屢屢提起。

城市建設(shè)也進(jìn)入了加速車道。近兩年，揚(yáng)州上馬了過去幾十年都未有過的“大手筆”工程：總投資20.82億元的揚(yáng)州泰州機(jī)場已通航，號稱“揚(yáng)州歷史上建設(shè)工程量最大、施工時間最長的城建項(xiàng)目”、總投資14億多的瘦西湖隧道也正在緊張施工。

這僅僅是揚(yáng)州上馬重大項(xiàng)目和城建熱潮的一個縮影。據(jù)揚(yáng)州市發(fā)改委提供的信息，目前揚(yáng)州有200多項(xiàng)重點(diǎn)項(xiàng)目同時開工，總投資高達(dá)2698億元。其中，僅今年的投資計劃就達(dá)1001億，相當(dāng)于去年揚(yáng)州財政總收入的兩倍之多。這意味著，此時，揚(yáng)州正面臨著對財政的空前巨大需求。

因此，在現(xiàn)有官員考核體系不發(fā)生根本變革，中央與地方的財權(quán)事權(quán)不匹配的現(xiàn)狀仍維持不變的情況下，“土地財政”體制就會持續(xù)下去。任何地方政府在“危難時刻”出手相救陷入僵局的房地產(chǎn)市場，均是符合官場邏輯的理性決策。可以預(yù)料，在房地產(chǎn)“救市”上，揚(yáng)州絕不會是最后一個城市。