薛安

摘要：我國出臺(tái)了許多宏觀調(diào)控政策，以良性發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。當(dāng)然，宏觀調(diào)控也會(huì)使房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生變化，主要是由“開發(fā)商”與“購房者”的變化。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開國家的宏觀調(diào)控，宏觀調(diào)控規(guī)范和調(diào)適房地產(chǎn)市場(chǎng)。

關(guān)鍵詞：宏觀調(diào)控；中國；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；變化

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2012）03-0-01

2011年2月末國家出臺(tái)限購政策(以家庭為單位，每個(gè)家庭只能購買一套住房)。同期，住建部與各省、自治區(qū)、直轄市以及計(jì)劃單列市簽訂《保障性住房目標(biāo)責(zé)任書》，完成1000萬套保障性住房的任務(wù)。其目的在于調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加供應(yīng)種類，滿足不同層次的需求，使房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)較健康的發(fā)展道路。

2011年5月，發(fā)改委下達(dá)指令，發(fā)布《商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定》的通知，從此商品房項(xiàng)目實(shí)行一房一價(jià)制度。兩個(gè)月后限購政策升級(jí)，部分二三線城市被納入其中，并采取限購、限價(jià)雙行線，與此同時(shí)國務(wù)院要求個(gè)地方政府?dāng)M定房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，并對(duì)全國70個(gè)大中城市進(jìn)行房?jī)r(jià)監(jiān)管。

2012年4月3日，博鰲亞洲論壇“債務(wù)危機(jī)：衰退的導(dǎo)火索”分論壇討論，經(jīng)濟(jì)學(xué)家、成都大學(xué)副校長(zhǎng)張其佐在分論壇上發(fā)言：調(diào)控短期化的問題在于：需求調(diào)控往往壓抑下一階段供給，反而會(huì)給以后房?jī)r(jià)帶來上漲壓力；而調(diào)控政策頻繁多變，也會(huì)帶來市場(chǎng)劇烈波動(dòng)，從而影響正常的投資和消費(fèi)。因此，今后房地產(chǎn)調(diào)控的方向在于堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，同時(shí)盡快跳出‘短期化怪圈，構(gòu)建一個(gè)有利于房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制

國家一系列的宏觀調(diào)控政策，如“一房?jī)勺C”、“購房綠卡”、“限價(jià)令”等，給我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來什么樣的變化呢？

一、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)保持穩(wěn)定

首先，國家宏觀調(diào)控促進(jìn)二線城市房地產(chǎn)發(fā)展。中商情報(bào)網(wǎng)發(fā)表了一則數(shù)據(jù)，關(guān)于“2012年1-13周中國部分城市樓市成交量同比變化”，其中主要包括深圳、杭州、天津、南京、成都、廣州、背北京、蘇州、上海、重慶等房地產(chǎn)高集中區(qū)城市。各城市與2011年1-13周相比，深圳同比下降25.73%，杭州下降41.23%，天津下降54.34%，成都下降41.18%，北京下降27.52%，而蘇州與重慶分別上升84.62%和20.05%。從上述數(shù)據(jù)中可以看出，國家的宏觀調(diào)控的促使一線城市的成交量有所下降，加強(qiáng)二線城市的市場(chǎng)發(fā)展。

其次，宏觀調(diào)控平衡購房?jī)r(jià)格。一線城市購房?jī)r(jià)格較高，使得人們的購房力較弱，大多人們都成為“房奴”，所以國家必須出臺(tái)政策來遏制一線城市的價(jià)格。促進(jìn)二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定，又可降低人們的購房壓力。從上述成交量上可以看出，一線城市由于價(jià)格普遍偏高，導(dǎo)致樓市成交量的下降。

第三，宏觀調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)投資。由于國家出臺(tái)相關(guān)政策，鼓勵(lì)房地產(chǎn)商在二線城市投資開發(fā)房地產(chǎn)，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資仍保持著高速發(fā)展的趨勢(shì)。中國房地產(chǎn)投資主要集中在華東、華北等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，其中華東地區(qū)所占份額最大。2009年，華東地區(qū)房地產(chǎn)投資額占中國總投資額的35.7%。華東地區(qū)房地產(chǎn)投資份額最大，主要原因是這一地區(qū)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)，人口眾多，房地產(chǎn)需求旺盛，進(jìn)而拉動(dòng)該地區(qū)房地產(chǎn)投資。

二、房地產(chǎn)開發(fā)商層面的反應(yīng)

首先，早期宏觀調(diào)控下，房地產(chǎn)商的發(fā)展。在我國改革開放政策的影響下，我國房地產(chǎn)呈現(xiàn)了一個(gè)高速發(fā)展的新時(shí)期。早期的房地產(chǎn)開發(fā)商在中國市場(chǎng)中分得很大的一杯羹，很多人因從事房地產(chǎn)開發(fā)而暴富。

人民網(wǎng)“強(qiáng)國論壇”中，在4月2日，發(fā)表了一則帖子“全國開發(fā)商囤地16萬公頃，需要30個(gè)月來消化”，一季度多家大型房企密集融資，體現(xiàn)出房企在2012年對(duì)于資金的需求仍然有較大的規(guī)模。同時(shí)，2011年房企資金回籠的情況與預(yù)期有一定差距，在今年繼續(xù)調(diào)控的大形勢(shì)下，房企也不免對(duì)今年的資金回籠形勢(shì)產(chǎn)生擔(dān)憂。

其次，現(xiàn)今宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)商仍能繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。根據(jù)“2012中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強(qiáng)測(cè)評(píng)成果發(fā)布會(huì)”的結(jié)果，恒大確實(shí)是2011年樓市中的一匹“黑馬”。作為2011年覆蓋城市最多的房地產(chǎn)企業(yè)，恒大累計(jì)開發(fā)城市多達(dá)103個(gè)，成為全國布局最廣的開發(fā)企業(yè)，2011年累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售額803.9億元。銷售面積1219.9萬平方米，同比增長(zhǎng)54.7%，成長(zhǎng)速度驚。國家出臺(tái)的政策在很大程度上，考慮了“管理”與“供給”的需求點(diǎn)，提供小型戶房和保障性建設(shè)，促使我國房地產(chǎn)事業(yè)的供需穩(wěn)定。

第三，宏觀調(diào)控促進(jìn)房地產(chǎn)商改變市場(chǎng)策略。我國房地產(chǎn)開發(fā)從“高房?jī)r(jià)”中獲得了許多的利潤(rùn)，如我國房地產(chǎn)市場(chǎng)一直呈現(xiàn)“高漲幅”的狀態(tài)，則會(huì)使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在不安全、高風(fēng)險(xiǎn)的潛在危機(jī)，一旦爆發(fā)則很難收拾。所以國家必須進(jìn)行宏觀調(diào)控，從根源上使風(fēng)險(xiǎn)降調(diào)最低，規(guī)避泡沫經(jīng)濟(jì)，穩(wěn)定市場(chǎng)的根基。

三、房地產(chǎn)消費(fèi)者層面的反應(yīng)

首先，消費(fèi)者關(guān)注樓市價(jià)格。購房者是有著非常復(fù)雜的心理，會(huì)時(shí)刻關(guān)注樓市價(jià)格和銀行信貸政策的變化，中國的“高房?jī)r(jià)”促使許多人群成為房奴一族。

2011年，CPI 漲幅呈擴(kuò)大趨勢(shì)，存款準(zhǔn)備金利率，利率不斷上調(diào)。自今年3月起，CPI 漲幅均在5%以上的高位，3月、4月分別為5.4%和5.3%，5月更是達(dá)到5.5%，創(chuàng)近兩年新高。為抑制通貨膨脹，今年上半年，央行每月上調(diào)一次存準(zhǔn)率，共計(jì)6次，每次0.5個(gè)百分點(diǎn)，截至目前大型金融機(jī)構(gòu)存準(zhǔn)率達(dá)到歷史高點(diǎn)21.5%；央行還分別在2月和4月加息0.25個(gè)基點(diǎn)，目前，一年期存款利率為3.25%，商業(yè)貸款利率為6.8%，個(gè)人住房公積金貸款利率為4.7%，10月以建行為首各大銀行紛紛再次上調(diào)貸款利率，首套房貸利率最低上浮至基準(zhǔn)利率的1.05倍。申請(qǐng)貸款者如果希望盡快放款，則需要主動(dòng)上浮利率至基準(zhǔn)利率的1.1倍。

其次，宏觀調(diào)控下消費(fèi)者的心理變化。購房者隨著樓市的價(jià)格居高不下，而逐漸的清醒自己的頭腦，跟風(fēng)式購房和刺激性購房的現(xiàn)象也逐漸的降低。

四、結(jié)語

總而言之，我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展離不開國家的宏觀調(diào)控，在國家調(diào)控政策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能保持健康、穩(wěn)定和快速的發(fā)展。

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