隨著南城規(guī)劃利好，萬科等大品牌開發(fā)商集體進(jìn)駐，舊宮這個價值洼地未來發(fā)展空間非常大。

舊宮鎮(zhèn)位于大興區(qū)的北部，是最接近市區(qū)的板塊。2003年和2004年兩年的時間內(nèi)，舊宮曾經(jīng)迎來一個商品房開發(fā)的高峰期，但好景不長，2005年多個商品房項目井噴入市后，舊宮再次陷入沉寂。

如今，隨著品牌開發(fā)商的進(jìn)駐，舊宮再次熱鬧了起來，但是適逢調(diào)控，舊宮即將迎來的商品房黃金供應(yīng)期收到調(diào)控的影響能否真正形成熱銷?在市場蛋糕大而有效需求少的情況下，配套老舊、管理混亂的舊宮，能否在商品房競爭堪稱慘烈的市場中成功突圍?

南城價值洼地

萬科、富力、中亞、葛洲壩…一如此多的房地產(chǎn)企業(yè)云集舊宮熱火朝天的開發(fā)，這種景象在舊宮已經(jīng)多年未見。從2006年到2010年，北京的房地產(chǎn)市場四處開花，價格輪番上漲，從二環(huán)到三環(huán)到四環(huán)，甚至于五環(huán)和六環(huán)，市區(qū)房價節(jié)節(jié)攀升然后蔓延至郊區(qū)。而位于四環(huán)到五環(huán)之間，地理位置不算偏遠(yuǎn)的舊宮，這幾年中卻鮮有商品房項目入市。

記者了解到，早在2003年－2004年兩年的時間里，舊宮曾經(jīng)迎來過一個商品房項目開發(fā)的高峰期，美好家園、德林逸景、德茂佳苑、美麗新世界等多個小區(qū)在舊宮進(jìn)行開發(fā)，2005年，這些項目開盤銷售，當(dāng)時的銷售均價約為3000－4000元／平米。

2005年之后，舊宮就陷入了住宅的“斷供期”，直到2009年之前，整個舊宮只有亦莊北岸等少數(shù)的幾個商品房項目入市，且交易情況并不十分理想。有業(yè)內(nèi)人士向記者分析，2006年－2010年正值北京房地產(chǎn)快速發(fā)展、價格節(jié)節(jié)攀升的一段黃金時間，北京各個區(qū)域板塊需求都十分強勁，不少板塊借助新盤大量入市的東風(fēng)迅速發(fā)展起來，而舊宮由于缺乏新盤項目入市，逐漸被市場遺忘。

因此，在2009年之前，舊宮的房價始終徘徊在六七千元的地位，低于四環(huán)到五環(huán)之間的其他區(qū)域，而由于項目較少，成交情況也一直不活躍，價格甚至一度低于亦莊的商品房售價。

如今，隨著南城規(guī)劃帶來的利好，萬科等大品牌開發(fā)商的集體進(jìn)駐，讓舊宮在2010年之后市場關(guān)注度逐漸提高。有不少開發(fā)商都認(rèn)為，由于市場斷供期很長，舊宮的房價還是一塊價值洼地，而隨著利好不斷推進(jìn)，加上知名開發(fā)商云集帶來的馬太效應(yīng)，舊宮這個價值洼地未來的發(fā)展空間非常大。

調(diào)控之累

2009年底，南城發(fā)展規(guī)劃出臺，地鐵亦莊線在舊宮設(shè)站，明悅灣和潤楓錦尚兩個項目此時入市，曾經(jīng)使得舊宮這個區(qū)域熱鬧過一段時間，據(jù)記者了解，當(dāng)時這兩個項目開盤的售價達(dá)到14000－15000元／平方米。而在此之前，舊宮房價始終處于萬元以下。而舊宮的二手房，也接著這股東風(fēng)，最高點時層一度攀升至大約2萬元／平米。

舊宮房地產(chǎn)市場勢頭剛有良好發(fā)展時，樓市進(jìn)入調(diào)控期，開始只是引發(fā)了市場觀望情緒，在調(diào)控經(jīng)歷了半年多之后，尤其是限購令出臺以后，市場上交易量開始急劇下滑，最終引發(fā)了房價下調(diào)。而這股降價之勢，就是從很多當(dāng)時所謂的價值洼地開始的。

記者走訪了舊宮區(qū)域的幾家二手房中介門店，得到的答復(fù)是比起最高點時，房價下跌了約4000元／平米，而很多業(yè)主都表示，價格還有商量的余地。以舊宮比較新的樓盤亦莊北岸為例，該小區(qū)的二手房價格最高時達(dá)到21000元／平米，而近期報價僅16000元／平米左右，部分大戶型價格還要更低。

中介門店的工作人員告訴記者，市場環(huán)境不好，舊宮的房子陷入滯銷?！斑@里雖然交通方便，但是環(huán)境不好，不招人待見”，一位工作人員稱，雖然有交通等利好的推動，但是舊宮的生活環(huán)境改造緩慢，很多利好因素都還只是“空中樓閣”，現(xiàn)實中配套老舊、環(huán)境混亂的局面沒有得到改善。

可以說，受到調(diào)控的影響，舊宮二手房的價格已經(jīng)嚴(yán)重跳水，很多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這一定會影響到未來新盤入市的售價。舊宮這塊價值洼地，未來能否實現(xiàn)價格上的飛躍確實是件很困難的事情。

新盤如何定價?

2010年，富力以13.6億元的價格投得舊宮地塊，也就是目前富力盛悅居項目所在的地塊，折合樓面價為7126元／平方米。同時，還必須配建一定比例的公共租賃方，因此樓面價格還會更高。而萬科2011年拍得的地塊，價格更是高出富力，折合樓面單價9843元／平方米。

節(jié)節(jié)攀升的地價，使得開發(fā)成本增高，這在一定程度上提升了開發(fā)商定價的心理預(yù)期。據(jù)悉，目前富力盛悅居的在售均價高達(dá)23000元／平方米，雖然富力打造的是精裝房項目，并且每個戶型都有不小的贈送面積，使用率能達(dá)到80％以上，但是23000元／的售價已經(jīng)明顯的高于周邊二手房的價格。

周邊二手房價格一再跳水，與富力盛悅居價格的差距越來越大，對于二手房價格跳水是否對項目售價產(chǎn)生壓力的問題，富力北京公司沒有給予答復(fù)，只強調(diào)了富力盛悅居為舊宮區(qū)域第一個精裝修樓盤。

而不久以后也會入市的萬科琥珀郡園，同樣是打造高端項目，雖然目前項目只是前期規(guī)劃階段，很多細(xì)節(jié)還不得而知，但是9843元／平方米的樓面價，加上項目緊鄰富力盛悅居，因此萬科將來的定價很難低于富力。

在調(diào)控大勢沒有改變的狀況下，舊宮未來新盤的房價走向值得關(guān)注，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新盤定價一定會面臨比較嚴(yán)峻的考驗。