白靈 樊力 潘燈

商界管理沙龍

萬(wàn)通地產(chǎn)董事長(zhǎng) 馮 侖

北京市青年商會(huì)

中國(guó)政法大學(xué)商學(xué)院院長(zhǎng) 孫選中

興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家 魯政委

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心信息中心研究員 朱 敏

三星研究院宏觀組首席研究員 李牧群

房?jī)r(jià)綁架中國(guó)

《商界》記者前不久聽說(shuō)了這樣一個(gè)故事：有人說(shuō)，中國(guó)房?jī)r(jià)漲也不是，跌也不是。漲下去，最多兩年之內(nèi)便會(huì)發(fā)生大的危機(jī)；如果跌了，中國(guó)經(jīng)濟(jì)兩年之內(nèi)也必將崩潰。

在中國(guó)，房?jī)r(jià)問(wèn)題從來(lái)就不是一個(gè)簡(jiǎn)單的市場(chǎng)問(wèn)題。它甚至已經(jīng)綁架了我們的經(jīng)濟(jì)和政府，關(guān)系到整個(gè)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)命運(yùn)和政府的執(zhí)政大局。房?jī)r(jià)的尷尬在于：高房?jī)r(jià)不調(diào)，會(huì)演變成種種事關(guān)穩(wěn)定的問(wèn)題；調(diào)控力度過(guò)大，又會(huì)產(chǎn)生難以預(yù)料的經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。

房?jī)r(jià)漲了，老百姓怨聲載道；房?jī)r(jià)跌了，又有地方政府疾呼地方財(cái)政兩三個(gè)月都撐不下去了。中國(guó)很多事情發(fā)生得之突兀，往往讓人無(wú)從準(zhǔn)備。而房?jī)r(jià)，正在給中國(guó)打招呼，我們應(yīng)當(dāng)做好怎樣的準(zhǔn)備？

房?jī)r(jià)下跌=GDP崩盤？

馮侖講了一個(gè)笑話：“最近一段時(shí)間，有部電影非?；鸨凶觥妒?3天》。當(dāng)下大家談房地產(chǎn)大體都是這樣的預(yù)期，仿佛是在經(jīng)歷一場(chǎng)失戀，每天都在數(shù)，什么時(shí)候到期，一天一天在記錄自己的信息?！?/p>

伴隨著房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)下挫，擔(dān)憂的聲音也越來(lái)越高：假如房?jī)r(jià)下降50%，中國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨崩盤，銀行關(guān)門破產(chǎn)、GDP完蛋，比美國(guó)次貸危機(jī)更嚴(yán)重，其后果是災(zāi)難性的。

也許，我們已經(jīng)習(xí)慣了“一天幾個(gè)地王”、“房?jī)r(jià)屢創(chuàng)天文數(shù)字”這樣的“故事”，我們也順理成章地認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)一直就這么漲下去。我們?cè)缫堰m應(yīng)了高增長(zhǎng)、高房?jī)r(jià)，當(dāng)“房?jī)r(jià)下跌”這樣“踩剎車”的事情發(fā)生在眼前時(shí)，我們反而有些無(wú)所適從。

就像一班高速飛馳的列車，當(dāng)它猛然停下來(lái)，“事故”便會(huì)出現(xiàn)。更何況，它還是支柱產(chǎn)業(yè)，據(jù)粗略估計(jì)，與房地產(chǎn)密切相關(guān)的行業(yè)達(dá)到了60多個(gè)。

從“占領(lǐng)售樓處”到企業(yè)危機(jī)？

不僅僅是馮侖在經(jīng)歷“失戀33天”的痛苦，繼王石早年拋出“拐點(diǎn)論”后，萬(wàn)科總裁郁亮又拋出“過(guò)冬論”：“冬天已經(jīng)全面來(lái)臨，整體來(lái)說(shuō)，目前現(xiàn)金充足度將比利潤(rùn)率更為重要，萬(wàn)科將同時(shí)在發(fā)展策略上也采取‘過(guò)冬術(shù)?！盨OHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在接受媒體采訪時(shí)表示，房?jī)r(jià)下降只有一個(gè)因素，開發(fā)商沒(méi)錢了。同樣的，恒大地產(chǎn)董事局主席許家印也宣布，形勢(shì)比之前更嚴(yán)峻，年前“不買地是原則，住宅地產(chǎn)不買，商業(yè)地產(chǎn)更不會(huì)買”。

而在《商界》近期召開的“商界管理沙龍”上，也有來(lái)自房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)家坦言，“最近企業(yè)正在面臨極大的困難”。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在全國(guó)35個(gè)重點(diǎn)城市中，有30個(gè)城市樓市成交量同比下降，9個(gè)城市成交量降幅在50%以上。

開發(fā)商在過(guò)冬，購(gòu)房者在生氣。剛買的房子還沒(méi)拿到手，房?jī)r(jià)就蒸發(fā)了幾十萬(wàn)元，確實(shí)令人難以接受。

在南京城南的一家樓盤，大量老業(yè)主封堵了售樓處。而在福州，一個(gè)樓盤業(yè)主和開發(fā)商談判，要求給予“適當(dāng)補(bǔ)償”。

在美國(guó)民眾發(fā)起占領(lǐng)華爾街的行動(dòng)之后，中國(guó)的購(gòu)房者似乎也掀起了一股“占領(lǐng)售樓處”的風(fēng)潮。購(gòu)房者怒火中燒，開放商也花樣百出，一邊大舉降價(jià)促銷，一邊又有數(shù)十個(gè)樓盤給業(yè)主開出了“降價(jià)補(bǔ)差價(jià)”的藥方。更有甚者，深圳一家開發(fā)商甚至提出，購(gòu)房滿三年，不論房?jī)r(jià)是漲或跌，只要業(yè)主提出申請(qǐng)，開發(fā)商都可依照合同原價(jià)回購(gòu)。

從房地產(chǎn)危機(jī)到金融危機(jī)？

有網(wǎng)友認(rèn)為，如果我們的房?jī)r(jià)下跌，這么多貸款買房炒或住的人不知道怎么辦，銀行也不知道怎么辦，房?jī)r(jià)下跌對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)還真未必是好事。因?yàn)椋鹑谶@潭水真的太深了。

國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心朱敏指出：在房?jī)r(jià)背后，其實(shí)隱藏了一個(gè)更為讓人不敢言說(shuō)的事實(shí)：中國(guó)的房?jī)r(jià)問(wèn)題，已然成為一個(gè)矛盾顯著的“悖論”。一方面，“搞活”房地產(chǎn)，固然對(duì)短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度和經(jīng)濟(jì)規(guī)模積累有利，卻難保不會(huì)為長(zhǎng)遠(yuǎn)的民生福祉和社會(huì)穩(wěn)定埋下隱患；另一方面，擺脫對(duì)房地產(chǎn)的依賴，對(duì)長(zhǎng)遠(yuǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展和民生福祉當(dāng)然有利，卻又容易傷及當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和金融體系，一旦超出其承受能力的臨界值，就會(huì)造成連鎖反應(yīng)，導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)濟(jì)安全和社會(huì)穩(wěn)定的局面失控……這無(wú)疑是最糟糕的結(jié)局。

中國(guó)房?jī)r(jià)“悖論”產(chǎn)生的邏輯，可以用一個(gè)不斷上演的故事模型來(lái)描述：在GDP考核模式下，各級(jí)政府充分發(fā)揮自身掌握的土地和銀行這兩大資金“變現(xiàn)工具”，開始拍賣土地，開發(fā)商得以從銀行手中貸款向政府買地，然后建造出房子賣給購(gòu)房者，而后者也從銀行貸款，購(gòu)買這些開發(fā)商建造出來(lái)的房子。各級(jí)政府則通過(guò)堂而皇之地大肆賣地，從而獲得地方發(fā)展所需的資金和官員升遷所需的政績(jī)（即“土地財(cái)政”），開發(fā)商再通過(guò)“空手套白狼”的方式獲得暴利。這些成本，一律被轉(zhuǎn)嫁給了購(gòu)房者。最后，購(gòu)房者所收獲的唯有越發(fā)高企的房?jī)r(jià)，導(dǎo)致房奴的進(jìn)一步“奴化”。

盡管在客觀上，上述邏輯的確推動(dòng)了近十年來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)。但與此同時(shí)，也應(yīng)看到其埋下的泡沫禍根。事實(shí)上，如今整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的手里已牢牢捏著銀行一半左右的信貸資產(chǎn)。這個(gè)令人恐慌的比例，意味著什么？泡沫破裂之時(shí)，銀行將何以自處？

甚至可以說(shuō)，相比更大的危機(jī)，銀行自身難?？峙逻€是小事，而隨著為發(fā)展房地產(chǎn)而發(fā)行的貨幣突然沒(méi)了購(gòu)買者，接下來(lái)必將引發(fā)極端嚴(yán)重的通脹問(wèn)題。資產(chǎn)泡沫破裂，通貨膨脹如潮而涌，脆弱的中國(guó)經(jīng)濟(jì)大廈亦將隨之而傾塌。

從金融危機(jī)到經(jīng)濟(jì)危機(jī)？

房?jī)r(jià)跌多少合適？業(yè)內(nèi)的普遍觀點(diǎn)是10%～20%，也有人宣稱，房?jī)r(jià)需要降50%，更有甚者，甚至提出房?jī)r(jià)降70%。如果房?jī)r(jià)下跌70%，我們會(huì)怎樣？關(guān)于這個(gè)問(wèn)題，一種最簡(jiǎn)單的回答就是：“如果降70%，我就買得起房了”。

反駁的觀點(diǎn)隨之而來(lái)：“如果房?jī)r(jià)跌70%，你還敢買房嗎？”有人調(diào)侃道，股市4000點(diǎn)的時(shí)候很多人說(shuō)，到2000點(diǎn)我賣房子全倉(cāng)進(jìn)入。真到1800點(diǎn)了，反倒不敢進(jìn)了，繼續(xù)瘋狂拋出。

房?jī)r(jià)會(huì)下跌70%嗎？我們回想一下，1996年海南房地產(chǎn)的崩盤，1997亞洲金融危機(jī)之后廣州、香港樓市的崩盤，2008年次貸危機(jī)之后美國(guó)的樓市，再早一些1990年代初日本樓市的崩盤，都是以超過(guò)70%的下跌率收尾。因此，房?jī)r(jià)下跌70%并非是聳人聽聞，也并非是天方夜譚。

按照下跌70%計(jì)算，房?jī)r(jià)相當(dāng)于回歸到若干年前的水平。首當(dāng)其沖的，無(wú)疑是房地產(chǎn)市場(chǎng)的玩家會(huì)重新洗牌。隨之而來(lái)的，會(huì)有無(wú)數(shù)的小房地產(chǎn)商關(guān)門倒閉或者被兼并，大房地產(chǎn)商也難逃此命運(yùn)。特別是對(duì)于那些“不務(wù)正業(yè)”投身房地產(chǎn)市場(chǎng)的業(yè)余玩家，估計(jì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投資將血本無(wú)回。在這樣的過(guò)程中，大量建設(shè)到半途的高樓大廈不得不停工，造成大量的爛尾樓，成為城市的傷疤。同樣，建成的大廈和住房也會(huì)因?yàn)檎也坏劫I家而不得不空置，上演“空城計(jì)”。

“從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)景氣與宏觀經(jīng)濟(jì)景氣有非常高的關(guān)聯(lián)性，如果房地產(chǎn)崩盤，中國(guó)經(jīng)濟(jì)肯定崩盤。”有業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示，“從美國(guó)、日本和中國(guó)香港的經(jīng)驗(yàn)看，資產(chǎn)價(jià)格的迅速下跌對(duì)于經(jīng)濟(jì)的拖累不容小覷。房?jī)r(jià)緩慢下跌是好事，但如果是崩盤式下跌，任何經(jīng)濟(jì)體都無(wú)法承受?！?/p>

房?jī)r(jià)下跌=十年盛世？

最近，獨(dú)立評(píng)論家牛刀在其新書《窮人通脹富人通縮》中，為中國(guó)房?jī)r(jià)“算了一卦”：泡沫破滅日是2012年6月5日。盡管這一“算命式”觀點(diǎn)遭受了頗多奚落與嘲諷，但對(duì)于資產(chǎn)泡沫化的嚴(yán)重程度，各界有著普遍共識(shí)。

在另一篇文章中，牛刀認(rèn)為：中國(guó)的房?jī)r(jià)是全球一個(gè)最大的笑柄。我因?yàn)楣ぷ鞯木壒?，常常奔波北京、上海和深圳等城市，夜晚開車，在北京五環(huán)兜一圈，周邊的大量的樓盤亮燈率基本不到3成，上海比北京更甚。資本家的牛奶，寧可倒掉也不降價(jià)賣給需要喝奶的人。中國(guó)現(xiàn)在也一樣，大量的住宅寧可空置，也絕不降價(jià)賣給需要房子的人。

房?jī)r(jià)下跌，眾人一致叫好。至于好在哪里，許多人可能并未細(xì)想。

價(jià)下跌五成可承受？

銀監(jiān)會(huì)前主席劉明康明確表示：“就是房?jī)r(jià)下跌50%、30%，跌掉三成、五成，這種情況，我們的不良貸款都可以承受，銀行業(yè)不存在著被房地產(chǎn)商裹挾這一說(shuō)。”

據(jù)悉，銀監(jiān)會(huì)2008年開始就要求商業(yè)銀行進(jìn)行房地產(chǎn)壓力測(cè)試，當(dāng)房?jī)r(jià)下跌40%時(shí)，銀行的貸款覆蓋率仍能達(dá)到110%。而最壞的情況發(fā)生，即當(dāng)房?jī)r(jià)下跌50%，銀行的貸款覆蓋仍能達(dá)到100%，雖然利息不能回收，但本金沒(méi)有問(wèn)題。

而廣東金穗集團(tuán)營(yíng)銷策劃總監(jiān)洪強(qiáng)華認(rèn)為，現(xiàn)在只不過(guò)是在擠泡沫階段，房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展總體風(fēng)險(xiǎn)是可控的。調(diào)控政策下什么都有可能發(fā)生，很多資金鏈有問(wèn)題的發(fā)展商，降價(jià)賣很正常。

另一方面，關(guān)于房地產(chǎn)對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用，假如房?jī)r(jià)跌五成，保障房能否替代商品房？“十二五”規(guī)劃綱要顯示，未來(lái)五年，我國(guó)將建設(shè)3600萬(wàn)套保障房。其中，2011年1000萬(wàn)套，2012年1000萬(wàn)套，后面三年還有1600萬(wàn)套，使全國(guó)保障性住房覆蓋面達(dá)到20%左右。

而早在2011年1月，住建部就聲稱，廉租房和公租房建設(shè)要以小戶型為主，套均建筑面積控制在40平方米左右。按照這樣的規(guī)模，今明兩年每年按1000萬(wàn)套，每套按40平方米計(jì)算，將建成的保障房約4億平方米。而統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2010年，全國(guó)商品房銷售面積10.43億平方米?？梢怨浪愕贸?，保障房約為商品房面積的4成左右。

基于此，房地產(chǎn)對(duì)相關(guān)行業(yè)的拉動(dòng)并不會(huì)一下消失，不包括已開工的商品房建設(shè)，至少在保障房領(lǐng)域，可以替代4成左右的商品房建設(shè)空缺，也同樣會(huì)拉動(dòng)鋼鐵、水泥、家電等領(lǐng)域的需求。

馮侖則認(rèn)為：從自然增長(zhǎng)來(lái)看，一線城市對(duì)于商品住宅的需求確已基本飽和，如果沒(méi)有調(diào)控政策，這個(gè)市場(chǎng)也會(huì)出現(xiàn)正常的下滑。而我們以往談房地產(chǎn)，更多的是在講住宅地產(chǎn)這一單一業(yè)態(tài)。從房地產(chǎn)的另一分支——商用不動(dòng)產(chǎn)來(lái)看，實(shí)際上2011年的形勢(shì)非常好?？傮w來(lái)說(shuō)，大家有時(shí)候覺得房地產(chǎn)市場(chǎng)不好，就是因?yàn)槲覀円郧斑€處于青春期，沒(méi)有把男人和女人分開，沒(méi)有把房地產(chǎn)商用和住宅分開。

房?jī)r(jià)下降50%可保未來(lái)中國(guó)10年盛世？

作為“激進(jìn)派”代表，牛刀曾言：從我對(duì)中國(guó)社會(huì)的觀察來(lái)看，最近兩個(gè)月要比上半年太平了許多，那種天天轉(zhuǎn)發(fā)的微博中到處是抗議強(qiáng)行拆遷的現(xiàn)象少多啦，何故？因?yàn)榉績(jī)r(jià)開始停止了上漲，老百姓在煩躁之中看見了希望，心態(tài)開始平和。然而，我們離太平盛世還有很長(zhǎng)的距離——

首先，我們來(lái)看看和歐美等國(guó)家的距離。相對(duì)中國(guó)民眾的生活，歐美無(wú)疑是中國(guó)人的天堂。不講人均收入，單從白領(lǐng)階層和婚齡群體來(lái)講，其收入水平就是中國(guó)一線白領(lǐng)階層和婚齡群體的四倍甚至十倍，而房?jī)r(jià)水平低于中國(guó)一線城市將近20%至50%。

其次，我們來(lái)看看貨幣超發(fā)了多少？外匯儲(chǔ)備已經(jīng)高達(dá)3.2萬(wàn)億美元，表明10年多來(lái)僅此一項(xiàng)在國(guó)內(nèi)超發(fā)貨幣21萬(wàn)億元人民幣。再加上2009年超發(fā)貨幣10萬(wàn)億元，總共最少超發(fā)貨幣30萬(wàn)億元以上。超發(fā)的貨幣怎么回收，唯一的辦法就是將房?jī)r(jià)降下來(lái)。在金融學(xué)上，房?jī)r(jià)上漲是在創(chuàng)造貨幣，貨幣越發(fā)越多，矛盾越來(lái)越大，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)完全扭曲無(wú)可繼續(xù)時(shí)，只有回收貨幣。而房?jī)r(jià)下降本質(zhì)上是在回收貨幣，這就是我們現(xiàn)在看見的貨幣緊縮。

其原理是，房?jī)r(jià)上漲，銀行風(fēng)險(xiǎn)是與房?jī)r(jià)上漲一起加大；而回收貨幣，表明銀行風(fēng)險(xiǎn)不斷在降低。這就是為什么銀監(jiān)會(huì)說(shuō)，銀行可以承受房?jī)r(jià)下降50%的壓力的主要金融原理。銀行系統(tǒng)穩(wěn)定，幣值就開始穩(wěn)定，商品價(jià)格就要回歸。邏輯上，房?jī)r(jià)不降通脹不可能得到遏制。

第三，經(jīng)濟(jì)開始回歸常態(tài)。房?jī)r(jià)上漲時(shí)，農(nóng)民不事農(nóng)桑，工人不事生產(chǎn)，大家坐等房產(chǎn)升值，錢一多就移民，直接導(dǎo)致實(shí)業(yè)崩潰，生產(chǎn)空轉(zhuǎn)，田地荒蕪。誰(shuí)還去創(chuàng)造財(cái)富？沒(méi)有生產(chǎn)和消費(fèi)，我們用什么支撐起如此龐大的經(jīng)濟(jì)體？未來(lái)我們又如何投入全球經(jīng)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)

跌一點(diǎn)，是沒(méi)有用的，中國(guó)也就從此錯(cuò)過(guò)發(fā)展經(jīng)濟(jì)的歷史性機(jī)遇。展望未來(lái)，當(dāng)人口結(jié)構(gòu)發(fā)揮作用時(shí)，住宅將會(huì)長(zhǎng)期貶值。未來(lái)十年，中國(guó)能否啟動(dòng)內(nèi)需將考驗(yàn)的是一個(gè)民族智慧，而啟動(dòng)內(nèi)需的第一步是民眾對(duì)衣食住行的無(wú)憂，才敢大膽消費(fèi)，以促進(jìn)生產(chǎn)。盛世與否，取決于房?jī)r(jià)是否下降50%。

讓90%的人站起來(lái)？

還有一種說(shuō)法是，中國(guó)過(guò)去10年的城市人口年均增長(zhǎng)3%，而每年住房供給量年均增長(zhǎng)20%左右，人均住房面積已經(jīng)超過(guò)了日本與韓國(guó)。按說(shuō)，中國(guó)的住房供應(yīng)量完全可以滿足大多數(shù)國(guó)民的住房需要，但市場(chǎng)卻成了少部分富人攫取暴利的工具。他們買房投資，從而不斷抬高房?jī)r(jià)，導(dǎo)致中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)脫離了其正常軌道，房子失去其基本功能，投資功能被無(wú)限量放大，泡沫早已具備雛形。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院發(fā)布2011年《住房綠皮書》指出：通過(guò)對(duì)2010年9月全國(guó)35個(gè)大現(xiàn)，35個(gè)大中城市平均房?jī)r(jià)泡沫為29.5%。

如果說(shuō)10年來(lái)，中國(guó)的房產(chǎn)市場(chǎng)傷害了大部分中國(guó)人，那么這一輪的調(diào)控政策理應(yīng)遵從民意，與“民心”相比，泡沫破裂即使帶來(lái)一些沖擊，也不能動(dòng)搖決心，“樓市拐點(diǎn)不能成為調(diào)控拐點(diǎn)”。國(guó)內(nèi)一家權(quán)威財(cái)經(jīng)雜志曾有這樣一組統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)：在中國(guó)，20%的高收入家庭消費(fèi)了近七成的住房供給，特別是最富的10%的人購(gòu)買了住房市場(chǎng)供給量的50%。10%的投機(jī)者在房產(chǎn)市場(chǎng)興風(fēng)作浪，傷害了90%的民眾。

所以，一種值得期待的結(jié)局會(huì)是：房產(chǎn)泡沫破裂，10%的人倒下去，90%的人站起來(lái)。

房?jī)r(jià)上漲=經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步增長(zhǎng)？

對(duì)于勒緊的調(diào)控政策，馮侖打了個(gè)比方：決定一個(gè)產(chǎn)品市場(chǎng)大小的，在于它的商業(yè)價(jià)值。為什么街上的飯館很多，解決了很多就業(yè)，產(chǎn)生了很多價(jià)值？如果我們規(guī)定，第一，只能在家吃飯，只管吃飽，功能就很簡(jiǎn)單。第二，只能跟老婆吃飯。第三，只能跟活著的老婆吃飯。第四，只能跟注冊(cè)的、活著的老婆吃飯。這種制度一安排，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，街上餐館一多半都倒了。因?yàn)榇蠹抑?，咱們現(xiàn)在的餐館，絕大部分不是為了跟老婆吃飯，而是尋找新鮮的生活體驗(yàn)，還有很大部分是商務(wù)應(yīng)酬。但制度一安排，整個(gè)市場(chǎng)就全都沒(méi)了。

房?jī)r(jià)上漲對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)有多大？我們來(lái)聽聽兩位市長(zhǎng)的說(shuō)法：一是北京市長(zhǎng)講到：北京市經(jīng)過(guò)兩三年的調(diào)整終于解決了一個(gè)問(wèn)題，就是扭轉(zhuǎn)了曾經(jīng)對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度依賴，房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)率從占北京市年增長(zhǎng)的16%，終于調(diào)成了8%。而上海市長(zhǎng)也講道：通過(guò)兩三年土地調(diào)控，把上海的房地產(chǎn)貢獻(xiàn)從17%減到了7%～8%。

雖然我們可以將市長(zhǎng)的聲音解讀為房產(chǎn)調(diào)控不改經(jīng)濟(jì)大勢(shì)，但之前16%和17%兩個(gè)數(shù)字，還是體現(xiàn)出了房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的巨大分量。

老百姓扛不扛得??？

2011年8月，興業(yè)銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家魯政委表示，房?jī)r(jià)下跌將會(huì)引發(fā)失業(yè)等問(wèn)題，老百姓扛不住。11月，北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩在其微博上稱，若房?jī)r(jià)下跌，86%的有房家庭、銀行、地方政府、財(cái)稅部門會(huì)“倒霉”。同月，清華大學(xué)教授李稻葵指出，如果房?jī)r(jià)在北京、上海、廣州出現(xiàn)10%的下降的話，一定會(huì)帶來(lái)比房?jī)r(jià)上漲30%還大的社會(huì)問(wèn)題。

任志強(qiáng)也加入了爭(zhēng)論的行列，他寫道：“看了許多評(píng)論，大多數(shù)人不了解中國(guó)城鎮(zhèn)的住房現(xiàn)狀……全國(guó)現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房約190億平方米，包括非成套住房，約合2.4億套（含非成套折算），約2.4億戶、6.7億多人。私有化率中擁有第二套住房家庭的比例約12.5%，約2400萬(wàn)套。用于出租的約62%，偶爾居住的約30%，其他有用于營(yíng)業(yè)、辦公、倉(cāng)庫(kù)等用途和空置的。城鎮(zhèn)空置住房約占其中的3%左右?！?/p>

時(shí)評(píng)人童大煥認(rèn)為，即使現(xiàn)有房?jī)r(jià)全部跌一半（那時(shí)中國(guó)的金融乃至中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能已崩潰），現(xiàn)有那一半以上希望房?jī)r(jià)下跌、希望自己買得起房的人當(dāng)中，也未必有三分之一買得起，而其中一部分人，甚至因?yàn)橐呀?jīng)失業(yè)而連生計(jì)都無(wú)著。

房?jī)r(jià)的下跌只對(duì)有需求中的一半、三分之一甚至更少的人有好處，他們是下跌到一定程度后擁有實(shí)際購(gòu)買力并且真實(shí)出手的人，這部分人不會(huì)超過(guò)全國(guó)總?cè)丝诘娜种?，而且隨著買房的人越來(lái)越多，這個(gè)比例還會(huì)不斷下降。那么，為了少數(shù)人的利益而讓大多數(shù)人作出犧牲，究竟合理不合理？

根據(jù)這樣的分析，結(jié)論便是，一套價(jià)格穩(wěn)步上漲的房子，不管自住還是不自住，不管它在什么地方，它都可以成為你向人生、健康和事業(yè)沖鋒的堡壘：你可以用它抵押貸款，用于創(chuàng)業(yè)、孩子教育、治療疾病甚至養(yǎng)老。與此同時(shí)，如果糧油、蔬菜等生活用品、醫(yī)療、教育等各項(xiàng)成本都在不斷上升，唯獨(dú)作為老百姓一生最大財(cái)富的房子卻不斷貶值，實(shí)際上使每一個(gè)房屋所有人都失去了對(duì)抗物價(jià)上漲的風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖工具。這就是房地產(chǎn)的資產(chǎn)屬性。

誰(shuí)在著急？

誠(chéng)如童大煥所言，什么都在漲，而房?jī)r(jià)卻停止上漲，我們的資產(chǎn)怎么保值呢？“市場(chǎng)并沒(méi)有想讓房?jī)r(jià)跌。房?jī)r(jià)跌的時(shí)候，地方政府比開發(fā)商還著急，老百姓比開發(fā)商還著急。”2011年11月5日，在上海舉行的新書《任志強(qiáng)的地產(chǎn)人生》媒體見面會(huì)上，任志強(qiáng)如是評(píng)價(jià)當(dāng)下部分樓盤的降價(jià)潮。

支撐其觀點(diǎn)的，卻是備受詬病的開發(fā)商資金鏈。任志強(qiáng)認(rèn)為，現(xiàn)在只是個(gè)別開發(fā)商不行。按投資和到位資金比例來(lái)看，2008年是1:3.8，現(xiàn)在是1:4.2。開發(fā)商手里還有17000億元現(xiàn)金。

此外，任志強(qiáng)還稱，“從數(shù)據(jù)來(lái)看，只是個(gè)別樓盤降價(jià)”，“如果政府稍微一放松，需求是真正存在的”。他還提到，佛山“松綁限購(gòu)”的半日游，說(shuō)明地方政府怕一抬手，房?jī)r(jià)就回來(lái)了。在他看來(lái)，房?jī)r(jià)不應(yīng)該暴漲，“房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)低于居民收入的增長(zhǎng)速度?！?/p>

談及中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一關(guān)鍵詞——保障房時(shí)，任志強(qiáng)則認(rèn)為，“我可以不客氣地說(shuō)，10年前我們就已經(jīng)提議，建立市場(chǎng)化的同時(shí)要建立住房保障制度，但好像有關(guān)部門不太愿意聽。如果那個(gè)時(shí)候就辦的話，也許今天就不會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫、限購(gòu)以及引發(fā)經(jīng)濟(jì)惡化的問(wèn)題。

而對(duì)于5年建設(shè)3600萬(wàn)套保障房的任務(wù)，他解釋說(shuō)，巨大的保障房建設(shè)任務(wù)背后，后遺癥之一是2013年商品房市場(chǎng)供應(yīng)大幅降低。“用保障房限制商品房住房。為了讓一條腿長(zhǎng)大，就把另一條腿砍折?！比沃緩?qiáng)說(shuō)，這種做法導(dǎo)致的后果一定是不平衡。

政府調(diào)控的底線：何謂“合理水平”？

“房?jī)r(jià)總的形勢(shì)還處于僵持階段，但是這一個(gè)月來(lái)也開始松動(dòng)。在這里我特別要強(qiáng)調(diào)，對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動(dòng)搖，我們的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格。”2011年11月7日，鳳凰衛(wèi)視播發(fā)頭天晚上國(guó)務(wù)院總理溫家寶在圣彼得堡看望我國(guó)駐外人員時(shí)，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控的最新表態(tài)。

針對(duì)2012年物價(jià)和房?jī)r(jià)走勢(shì)，三星研究院的李牧群認(rèn)為：首先從政策層面來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)控政策終于打破了僵持，房?jī)r(jià)剛出現(xiàn)松動(dòng)跡象，正處在關(guān)鍵階段。

雖然近期保增長(zhǎng)的呼聲又起，房地產(chǎn)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最有效也是最傳統(tǒng)動(dòng)力，調(diào)控政策則造成GDP增速減緩，地方財(cái)政收入減少，從而面臨來(lái)自地方政府、開發(fā)商以及前期投資者等各方希望放松調(diào)控的壓力。

但如果此時(shí)放松調(diào)控，房?jī)r(jià)反彈力度將遠(yuǎn)超金融危機(jī)時(shí)期為了保增長(zhǎng)而導(dǎo)致的房?jī)r(jià)畸漲一發(fā)不可收拾的局面。因此政府堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策將是確定的。這樣，從開發(fā)商方面來(lái)看，目前的貨幣政策雖然存在著微調(diào)的可能，但定向?qū)捤啥喑龅男刨J流向房地產(chǎn)企業(yè)的概率不大，開發(fā)商資金鏈將日趨緊張。

更為重要的是，無(wú)論開發(fā)商，投機(jī)者，還是普通民眾，對(duì)房?jī)r(jià)只升不降的預(yù)期正在回歸理性。整體來(lái)看，2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)呈現(xiàn)供過(guò)于求的局面，房?jī)r(jià)繼續(xù)下行已經(jīng)不是懸念。具體降幅能達(dá)到多少，更大程度上取決于政府對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幅度下滑的容忍程度，和面對(duì)利益鏈條上各方對(duì)抗力量的堅(jiān)持程度。

房?jī)r(jià)上漲=透支未來(lái)？

在南京，一位業(yè)主將一處原標(biāo)價(jià)103萬(wàn)元的房產(chǎn)直降22萬(wàn)元，在房產(chǎn)中介掛了快半年的房子一小時(shí)內(nèi)就被賣掉了。而在北京，一處樓盤在大幅降價(jià)之后，一周內(nèi)售出了74套。

房?jī)r(jià)是真跌還是假摔？我們究竟正面臨著怎樣的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)？房?jī)r(jià)持續(xù)暴漲之后的下跌，也許正是我們透支了太多未來(lái)之后的一種理性回歸。

當(dāng)前房?jī)r(jià)是真跌還是假摔？

有網(wǎng)友稱，房?jī)r(jià)是下降了10萬(wàn)元，但銀行利息卻漲20萬(wàn)元，對(duì)于是否買房的態(tài)度越來(lái)越不明朗了。房?jī)r(jià)確有松動(dòng)，但另一種聲音也開始出現(xiàn)：中歐國(guó)際工商學(xué)院教授許小年說(shuō)，房?jī)r(jià)短暫下跌后將迎來(lái)報(bào)復(fù)性反彈。

而萬(wàn)科企業(yè)董事長(zhǎng)王石在其微博中表示，現(xiàn)階段樓市調(diào)控成效初顯，如此局面能連續(xù)控制三年，中國(guó)房地產(chǎn)將軟著陸。

在這股降價(jià)潮中，萬(wàn)科則再度成為急先鋒，其在北京、深圳、東莞及惠州的眾多項(xiàng)目中推出遞進(jìn)式的優(yōu)惠措施，北京的金隅萬(wàn)科城更是率先出現(xiàn)了高達(dá)每平方米三千元的價(jià)格直降。

對(duì)此，游學(xué)美國(guó)的王石表示“舉雙手贊成”。他稱：“房地產(chǎn)價(jià)格上升，我是憂心忡忡。雖然我是利益相關(guān)者，但是一旦泡沫破裂，大房地產(chǎn)商是首當(dāng)其沖。”

另外，王石談到，現(xiàn)在大眾表面看到的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象和通貨膨脹，其實(shí)反映了中國(guó)社會(huì)以往那種高能低效經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，確實(shí)不具備可持續(xù)性。而近兩年，政府陸續(xù)推出的“國(guó)五條”、“國(guó)八條”、“新國(guó)八條”以及“京十五條”則正是致力于讓房地產(chǎn)從最高位逐漸回歸到理性價(jià)位。

土地財(cái)政是一劑鴉片？

“開發(fā)商要不遇到客戶砸售樓處攤子，要不自己在打價(jià)格戰(zhàn)，沒(méi)有機(jī)會(huì)大家再聚到一起了。想到大家能夠聚到一起對(duì)付開發(fā)商的時(shí)候，我覺得很高興。”2011年11月19日，潘石屹出席一次現(xiàn)場(chǎng)演講的時(shí)候，仍保持著一貫的“潘氏幽默”，甚至其后的提問(wèn)環(huán)節(jié)，他都為每位現(xiàn)場(chǎng)發(fā)言者親授起“潘幣”。

而針對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)現(xiàn)狀，潘石屹則一如既往地“一針見血”。他表示，衡量一個(gè)市場(chǎng)有沒(méi)有泡沫，可能從各個(gè)角度衡量，但主要的指標(biāo)是這個(gè)市場(chǎng)的租金回報(bào)率，“只有這一個(gè)指標(biāo)，大市場(chǎng)、小市場(chǎng)、住宅市場(chǎng)、別墅市場(chǎng)、寫字樓市場(chǎng)都可以用這一個(gè)指標(biāo)來(lái)衡量?！?/p>

他向媒體透露稱，中國(guó)的住宅市場(chǎng)的租金回報(bào)率現(xiàn)在不足2%，而一些特大型城市租金回報(bào)率只有1%。“1%的話，意味著一百年才能夠收回來(lái)投資，政府給你的使用年限才是70年，你說(shuō)這個(gè)生意怎么做，這肯定是不合理的生意。”潘石屹表示。

潘石屹還認(rèn)為，要把中國(guó)的房?jī)r(jià)這么高、地價(jià)這么高的局面徹底地扭轉(zhuǎn)過(guò)來(lái)，不是限購(gòu)、限價(jià)這樣的政策也不是出臺(tái)稅收或者一些貨幣政策，“最根本的政策，我認(rèn)為是土地政策，農(nóng)民可以自己出讓地，不要把農(nóng)民的地必須經(jīng)過(guò)國(guó)家征上一次，再給開發(fā)商出讓?！?/p>

房地產(chǎn)企業(yè)必須要轉(zhuǎn)型？

作為地產(chǎn)界的另一位大佬，馮侖將王石稱為“淡定哥”。據(jù)他透露，盡管萬(wàn)科已經(jīng)做到了全球銷售額最大的房企，但王石的游學(xué)還是顯得超級(jí)“淡定”：“他告訴我們，一年可能不夠，在哈佛還要等一年。第三年去哪里呢？去倫敦，如果還不夠，可能再去以色列……你看，他為什么能淡定呢？他今天淡定的原因就是八年前作過(guò)一個(gè)正確的決定，而這個(gè)決定讓他今天能夠穿越，能夠渡過(guò)大家看到的冬天，而且能夠順利完成換季，進(jìn)入到下一個(gè)春天?！?/p>

按照經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，馮侖將房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展劃分為幾個(gè)不同階段：第一個(gè)階段，就是在人均GDP在2000、3000美元到8000美元之間這段時(shí)間，住宅是屬于任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)體在起飛城市化發(fā)展時(shí)期最缺的產(chǎn)品，被稱為房荒時(shí)期。他認(rèn)為，中國(guó)的人均GDP已達(dá)到4000美元以上，而北京上海等一線城市甚至早已超過(guò)了10000美元。住宅地產(chǎn)的飽和也符合這個(gè)規(guī)律。

在這一階段，我們采用了“美國(guó)模式”，即完全放開房地產(chǎn)市場(chǎng)，而在這之后，我們應(yīng)該采用“新加坡模式”，靠政府解決的歸政府，靠市場(chǎng)解決的歸市場(chǎng)。而目前采用的“德國(guó)模式”，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)力限制，只是階段性政策，最終還是會(huì)回歸到“新加坡模式”。

下一個(gè)階段，在人均8000美元到15000美元之間，是商業(yè)地產(chǎn)的活躍期。在中國(guó)，目前已經(jīng)出現(xiàn)了這個(gè)趨勢(shì)。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)近年來(lái)的大紅大紫，也是因?yàn)橥踅×旨霸绲夭季至巳f(wàn)達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)模式。

在此階段，中小房企就不再適合以往那種粗放式的經(jīng)營(yíng)了，而是應(yīng)該專注于專業(yè)市場(chǎng)和細(xì)分市場(chǎng)。他舉例說(shuō)：“三年前我和王石去臺(tái)灣，到臺(tái)中參加一個(gè)項(xiàng)目，有一個(gè)老板跟我們講，叫單身女性公寓，他說(shuō)做40套。我們從來(lái)就沒(méi)有做過(guò)這么少的房子，而這個(gè)公司是當(dāng)?shù)匾恢抡J(rèn)為好的公司，才讓我們參觀。后來(lái)別人告訴我們，細(xì)分市場(chǎng)不能做得太大?！痹谒磥?lái)，中小房企的另一條出路是關(guān)注中低收入階層，甚至可以與政府合作一些項(xiàng)目。

至于他所說(shuō)的萬(wàn)科在八年前的決定：是指萬(wàn)科向“制造型房企”的過(guò)渡。作為巨型企業(yè)，競(jìng)爭(zhēng)的支點(diǎn)就是成本、速度、規(guī)模：“現(xiàn)在萬(wàn)科的住宅產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品已經(jīng)接近于三分之一。幾百個(gè)建筑師，有研究車庫(kù)的，有研究門窗的，有研究圍墻的，什么都研究。住宅產(chǎn)業(yè)化這件事情，使萬(wàn)科得到多大的競(jìng)爭(zhēng)力呢？首先速度快了，每一個(gè)房子，我們用12個(gè)月做完，他用9個(gè)月就做完了，他會(huì)節(jié)省三個(gè)月的時(shí)間。速度都比大家快，當(dāng)然就是競(jìng)爭(zhēng)力。交房快，上市公司結(jié)算利潤(rùn)就快，然后現(xiàn)金情況就好?！?/p>

在馮侖看來(lái)，在人均GDP達(dá)到15000美元之后，將是“投資性房產(chǎn)”的時(shí)代。到那個(gè)時(shí)候，房子已經(jīng)不再為個(gè)人所有，而是由金融機(jī)構(gòu)來(lái)操盤。而房企必須要不斷地轉(zhuǎn)型，才能成功地完成一次又一次的“穿越”。

房?jī)r(jià)漲跌背后的二元中國(guó)

買房難問(wèn)題也許是中國(guó)人獨(dú)有的問(wèn)題。然而，鋼材、水泥、建材、家居……上下游關(guān)乎近百個(gè)行業(yè)的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，從某種角度上看，也是世界的房地產(chǎn)行業(yè)。

于是，在這場(chǎng)關(guān)于總理與總經(jīng)理之間的糾結(jié)、宏觀調(diào)控與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之間的博弈中，我們應(yīng)該嘗試把復(fù)雜的問(wèn)題“拆”開了看。

所謂的“拆”開來(lái)看，也即是要解決“何處用心，何處用腦”的問(wèn)題。

何處用心？居者有其屋，是千百年來(lái)中國(guó)人的文化心理。很多人一生的夢(mèng)想即是有一間屬于自己的房子。那么，若是有人夢(mèng)想一生依舊買不起房怎么辦？那么政府的廉租房必然要承擔(dān)解決這部分人需求的功能。

何處用腦？房?jī)r(jià)問(wèn)題畢竟還是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題。經(jīng)濟(jì)問(wèn)題如要加諸社會(huì)、人情等各種變量分析，那它最終依舊還會(huì)是個(gè)問(wèn)題。有人說(shuō)，房地產(chǎn)是剛需，剛需是降不下來(lái)的。那么何謂剛需？剛需是指即便你支付全部財(cái)富甚至生命也要去滿足的需求。房地產(chǎn)行業(yè)真到了剛需了？說(shuō)到底，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)并沒(méi)有到供需關(guān)系完全扭曲的那一步。

回到房?jī)r(jià)。即便很多人已經(jīng)對(duì)房?jī)r(jià)下跌形成共識(shí)，但我們認(rèn)為即便中國(guó)樓市有泡沫，這個(gè)泡沫也不是全局性的，也應(yīng)該一分為二辯證看待。在我們的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，呈現(xiàn)出獨(dú)特的二元性：一線和沿海城市的中高收入群體，早已全面“與西方接軌”；而對(duì)于廣大低收入人群而言，玩笑話叫做，還在“與西部接軌”。

比如，北上廣深的樓市是不是都有泡沫？換個(gè)角度，如果這些城市的房?jī)r(jià)和中西部地區(qū)一樣，而各種城市資源又都優(yōu)于中西部，那你更愿意去哪里？要都愿意去北上廣深，那么這些城市會(huì)不會(huì)人口爆炸進(jìn)而透支各類公共資源？比如，鄂爾多斯樓市有沒(méi)有泡沫？那肯定是有的。一個(gè)嚴(yán)重缺水的城市因?yàn)槊禾拷?jīng)濟(jì)而傳遞出房地產(chǎn)虛火，這是不是泡沫？

這是一個(gè)觀點(diǎn)泛濫的時(shí)代，也是一個(gè)復(fù)雜多元的時(shí)代。教育、醫(yī)療、房地產(chǎn)等各類社會(huì)問(wèn)題，都被紛紛擾擾的聲音包裹成為一個(gè)線團(tuán)?；蛟S，我們需要將線團(tuán)拆開，研究每一根線的約束條件，而非這根線本身。

希望我們的這篇策劃，給了你一把用自己的眼光判斷中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的標(biāo)尺。

編 輯 白 靈

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世界各地房?jī)r(jià)收入比

總體來(lái)看，國(guó)外房?jī)r(jià)要高于國(guó)內(nèi)，但許多國(guó)家或地區(qū)的人均收入也遠(yuǎn)高于國(guó)內(nèi)。一般房?jī)r(jià)沖到戶均年收入6倍左右的區(qū)域被經(jīng)濟(jì)學(xué)家稱之為泡沫區(qū)。東京的人均年收入與房?jī)r(jià)比是1：4.8，而在中國(guó)，10至20倍于戶均年收入的高增長(zhǎng)房?jī)r(jià)仍在和房?jī)r(jià)是否合理、是否會(huì)繼續(xù)走高的爭(zhēng)論一起繼續(xù)相持著。

公務(wù)員15年買一套房

韓國(guó)首爾的房?jī)r(jià)和地價(jià)在世界上名列前茅。一套90多平方米的住宅，價(jià)格在1.5億至2.5億韓元之間（相當(dāng)于人民幣100萬(wàn)元至165萬(wàn)元）。一名國(guó)家公務(wù)員要購(gòu)置這樣一套住宅，需要工作15年至18年。

面積計(jì)算不同于中國(guó)

美國(guó)都以每單元住宅來(lái)統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)，折算成和中國(guó)一致的每平方米單價(jià)不足1100美元，和大漲后的中國(guó)一線城市市區(qū)裝修房?jī)r(jià)位基本相當(dāng)。

房?jī)r(jià)雖高，裝修豪華

在東京市中心，買一套新造的公寓單元，建筑面積100平方米左右，折合人民幣225萬(wàn)元。不過(guò)，日本的房子是全裝修的，包括衛(wèi)生間和廚房，還有中央空調(diào)和地暖，所有材料都是無(wú)毒標(biāo)準(zhǔn)。

售貨員6年能買百平米

瑞士是全世界房?jī)r(jià)最高的國(guó)家之一。一套100平方米的住宅售價(jià)為15萬(wàn)～20萬(wàn)瑞士法郎，約合90萬(wàn)～120萬(wàn)元人民幣。而瑞士人均收入相差不大，超市售貨員的月薪為3000瑞士法郎，年薪合人民幣20萬(wàn)元。

普通住宅房?jī)r(jià)不貴

英國(guó)的房?jī)r(jià)，普通地區(qū)為200英鎊/平方米，而倫敦地區(qū)的房?jī)r(jià)要貴一些，約合300～600英鎊/平方米，一處480平方米的房產(chǎn)售價(jià)為17萬(wàn)英鎊。按照人民幣計(jì)算，英國(guó)一般地區(qū)普通住宅售價(jià)約合3000～4000元/平方米；倫敦地區(qū)約合5000～1萬(wàn)元/平方米。

微博觀點(diǎn)：

唱空派：

@韓志國(guó)：房?jī)r(jià)漲了將近10倍，沒(méi)房的人都在默默忍受；房?jī)r(jià)剛跌了一點(diǎn)點(diǎn),有房的人就開始砸盤。

@金融界黃建濤：調(diào)查顯示，有76.3%的人認(rèn)為，關(guān)于房?jī)r(jià)下降會(huì)引發(fā)社會(huì)問(wèn)題的言論是受利益集團(tuán)驅(qū)使，35.5%的人認(rèn)為是信口開河。

@童彬原：看來(lái)，這些令全球咋舌的地王要留作大亨們的墓地了。刺破房市泡沫，中國(guó)經(jīng)濟(jì)安全無(wú)憂也。

唱多派：

@胡景暉：雖然中國(guó)樓市正處于變革的十字路口，但是房?jī)r(jià)不會(huì)暴跌，更不會(huì)迎來(lái)熊市，如果蛻變（改革）能夠順利展開，中國(guó)樓市還將迎來(lái)更輝煌的10~20年。

@周忻：中國(guó)城鎮(zhèn)居民80%都住“馬路上”嗎？房?jī)r(jià)泡沫破裂,無(wú)房的人能站起來(lái)嗎？

@任志強(qiáng)：享受北京地鐵優(yōu)惠的所謂“窮人”用的就是開發(fā)商的錢。每年都需要給相關(guān)部門196億元的補(bǔ)貼，這么多補(bǔ)貼，幾乎全部都是從土地收益中來(lái)的。換種說(shuō)法，富人正在用高房?jī)r(jià)、地產(chǎn)商正在用高地價(jià)為城市的基礎(chǔ)設(shè)施提供服務(wù)?！案F人”們還不知足嗎？

中間派

@郎咸平：中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在好比是一座火山，政府的打壓即是試圖把這個(gè)火山壓住。如果強(qiáng)制壓住了，熔巖不會(huì)自動(dòng)消失，一定會(huì)從巖層中更為薄弱的環(huán)節(jié)漏出來(lái)，其后果是：惡性通貨膨脹、經(jīng)濟(jì)再次探底，甚至引發(fā)火山爆發(fā)，最后房?jī)r(jià)降下來(lái)了，中國(guó)完了！

@EMAP企業(yè)培訓(xùn)：房?jī)r(jià)最后還是降了！看來(lái)還是總理說(shuō)了算，總經(jīng)理說(shuō)了不算。

@余藎：不管房?jī)r(jià)漲跌，都是百姓埋單。

房企稅費(fèi)及流向

房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)環(huán)節(jié)，涉及4種稅收：房產(chǎn)稅、土地使用稅、契稅和印花稅；在銷售環(huán)節(jié)，涉及4種稅收：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)稅和其他地方附加稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅。

全部開發(fā)環(huán)節(jié)和銷售環(huán)節(jié)的總稅收相當(dāng)于總成本的比例為26.07%，其中開發(fā)環(huán)節(jié)稅收占總成本比例的2.64%，銷售環(huán)節(jié)稅收占總成本比例的23.43%。

在項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中，流向政府的部分(土地成本+總稅收)所占比例為49.42%；除土地之外的其他成本所占總費(fèi)用支出的比例為50.58%。也就是說(shuō)，在開發(fā)項(xiàng)目的總費(fèi)用支出中，大約一半流向了政府。