萬雪

摘要：隨著近年來西安房地產(chǎn)價格的快速上漲，西安市房地產(chǎn)市場是否存在泡沫成為大家關(guān)注的焦點。本文運用指標分析法和實證研究法對西安市房地產(chǎn)市場投機泡沫進行測度，結(jié)果表明，西安市房地產(chǎn)市場投機水平較低，房地產(chǎn)泡沫剛剛顯現(xiàn)，但程度不高。

中圖分類號：F830文獻標識碼：A文章編號：1672-3791(2012)04(a)-0000-00

房地產(chǎn)行業(yè)是一個基礎性和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性很強的行業(yè)，其持續(xù)健康發(fā)展對改善居民生活水平，增加勞動就業(yè)，拉動消費等方面貢獻顯著，同時帶動了包括建材、建筑、家電、運輸、化工等眾多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是一把雙刃劍，適度的房產(chǎn)泡沫一定程度上可以活躍經(jīng)濟，促進競爭以及推動房地產(chǎn)市場的發(fā)展，但房地產(chǎn)價格如果增長過快、脫離實際經(jīng)濟基礎支撐，則可能引發(fā)嚴重的房地產(chǎn)泡沫。本文通過房價收入比和房地產(chǎn)投機泡沫檢驗模型對西安市房地產(chǎn)價格投機泡沫進行測度，進而以此判斷西安市房地產(chǎn)泡沫存在的可能性。

1 基于房價收入比的房地產(chǎn)泡沫測度分析

房價收入比是房地產(chǎn)價格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。當該指標持續(xù)增大時，表明房地產(chǎn)價格的上漲超過了居民實際支付能力的上漲。說明房地產(chǎn)市場投機需求較多，房地產(chǎn)泡沫生成可能較大。

早在1998年，聯(lián)合國對96個國家和地區(qū)進行調(diào)查統(tǒng)計指出，大多數(shù)國家的房價收入比是3-7。世界銀行曾提出發(fā)達國家正常的房價收入比一般在1.8-5.5倍之間，而發(fā)展中國家房價收入比在3-6倍之間比較理想。

通過對西安市2000-2010年房價收入比與合理區(qū)間最小值3和最大值6進行對比，2000-2005年間，西安市房價收入比均處于合理區(qū)間3-6之間，房地產(chǎn)市場并無泡沫存在。2006-2010年西安市房價收入比值均大于合理區(qū)間最大值，由此可以推斷，該階段西安市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。

2 基于投機模型的房地產(chǎn)泡沫測度分析

2.1參數(shù)選取

在參數(shù)選取方面，選擇居民可支配收入，銀行信貸利率與房地產(chǎn)價格實際增長率為回歸參數(shù)，居民可支配收入在一定程度上代表了居民對房產(chǎn)的支付能力，銀行信貸利率可以反映金融機構(gòu)對房地產(chǎn)行業(yè)的支持程度以及我國經(jīng)濟發(fā)展冷熱程度，房地產(chǎn)價格的實際增長率則代表房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展速度。

2.2 模型建立

根據(jù)房地產(chǎn)價格基本影響因素建立回歸方程

其中 為本期居民可支配收入， 為本期一年期貸款利率， 為本期房地產(chǎn)價格實際增長率。根據(jù)正反饋機制，房地產(chǎn)預期資本收益與前一期收益有關(guān)，它受到前一期價格增長率Gt-1的影響。因此，房地產(chǎn)價格構(gòu)成可表達為：

上式即為價格預期影響下的房地產(chǎn)投機泡沫檢驗模型。根據(jù)國際上計算投機度一般公式，本文利用SPSS軟件計算得出本期房地產(chǎn)的實際增長率與本期房地產(chǎn)價格的偏相關(guān)系數(shù)R，本期房地產(chǎn)價格預期增長率和本期房地產(chǎn)價格的偏相關(guān)系數(shù)r，房地產(chǎn)投機度 可表示為二者的比值，即 =r/R。當投機度 大于0.4時，即表示存在房地產(chǎn)價格投機泡沫，比值越大，泡沫程度越高。

2.3 實證檢驗

利用房地產(chǎn)投機泡沫檢驗模型對2000-2010年度西安市房地產(chǎn)市場價格投機泡沫進行實證測度，模型中房地產(chǎn)價格選取歷年西安市商品住宅平均價格，銀行貸款利率采用五年期以上中長期貸款利率，如年度利率進行調(diào)整，以第一次調(diào)整數(shù)據(jù)為該年度利率數(shù)據(jù)。

本文選用SPSS軟件對數(shù)據(jù)進行回歸分析，將房屋價格作為因變量，居民人均可支配收入、貸款利率以及房地產(chǎn)實際增長率當作自變量，得出回歸方程：

Pt= -67.26108+0.239429Yt+72.10017It+6.181492Gt F=39.66035

(1241.394)(0.023394) (206.8879) (8.160274)

將自變量房地產(chǎn)實際增長率作為一期滯后變量進行回歸，得回歸方程：

Pt= -1060.014+0.224327Yt+249.0788It+10.87369Gt-1 F=54.90255

(1170.889) (0.020234) (188.7300) (5.965154)

利用SPSS軟件對數(shù)據(jù)進行分析可知，本期房地產(chǎn)的實際增長率與本期房地產(chǎn)價格的偏相關(guān)系數(shù)R=0.275。本期房地產(chǎn)價格預期增長率和本期房地產(chǎn)價格的偏相關(guān)系數(shù)r=0.567，房地產(chǎn)投機度 =0.485，大于0.4，由此可推斷，近年來西安房地產(chǎn)市場存在投機泡沫，但泡沫度不高。

3 結(jié)論及建議

為避免房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，首先，應該嚴格規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)營行為，正確引導消費者的購房行為，抑制投資、投機性需求。其次，應嚴格控制房地產(chǎn)金融風險，防范房地產(chǎn)泡沫破裂帶來金融危機。最后，應優(yōu)化住房供應結(jié)構(gòu)，加大廉租房建設力度，完善住房保障體系。

參考文獻

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[2] 蔣春海.中國房地產(chǎn)市場投機泡沫實證分析[J].管理世界.2005（12）.