朱雪塵

從萬達廣場如雨后春筍般冒出來開始，外界對于萬達集團（以下簡稱萬達）資金鏈的質疑就從沒停止過。而今年遭遇房地產(chǎn)嚴酷的調控，整體經(jīng)濟形勢嚴峻的背景下，萬達的日子像大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)一樣，注定不能平靜。

全年計劃開業(yè)18家萬達廣場，12家酒店，上半年卻只開業(yè)1家萬達廣場，2家酒店，以執(zhí)行力著稱的萬達，全年計劃是否落空？

連續(xù)5年，萬達的收入及資產(chǎn)規(guī)模增速都在40%以上，而今年上半年集團收入?yún)s同比減少9%，被業(yè)界稱道的萬達速度是否會從高不可攀的位置上跌落？

面對外界的重重拷問，萬達集團董事長王健林告訴《英才》記者：萬達并沒有刻意控制速度，年底前30個項目會全部開業(yè)，而全年萬達集團營業(yè)收入將達到1500億元，仍能維持40%的增長。

盡管輿論的噪音似乎越來越大，甚至還有莫須有的謠言，但這些都不會影響已過天命之年的王健林的心境。8月底參加完長白山論壇之后，王健林還以《民企力量》為題賦詩一首：

“民營企業(yè)求發(fā)展，長白山下辦論壇。高官名士話商道，富商巨賈論賺錢。經(jīng)濟必須穩(wěn)增長，就業(yè)一定要優(yōu)先。中國前途何須愁，放眼動力在民間?！?/p>

58歲的王健林，掌控著資產(chǎn)數(shù)千億的商業(yè)帝國，涉足地產(chǎn)、文化、旅游。到年底，萬達集團擁有已開業(yè)的萬達廣場66家、五星級或超五星級酒店38家、影城453家、百貨商場57家，而正在建設中的萬達廣場仍有50多座，此外還有長白山、西雙版納、大連金石等巨型旅游地產(chǎn)，以及總投資500億元的武漢中央文化區(qū)。

然而，當人們的目光聚焦于萬達商業(yè)地產(chǎn)的急速崛起，聚焦于新近巨資打造的文化、旅游航母的時候，卻對萬達背后的整個資本脈絡知之甚少。

萬達的產(chǎn)業(yè)鏈條與資金鏈條緊密相連，有統(tǒng)計，萬達在建項目以及并購AMC，總投資將達2000多億元。面對如此龐大的投資規(guī)模，萬達將如何支撐？王健林又如何運作萬達的現(xiàn)金流和融資渠道？

萬達以26億美元并購美國第二大院線，出人意料的成為中國文化產(chǎn)業(yè)最大的跨國公司后，一家征戰(zhàn)海外多年的世界500強企業(yè)的老總對《英才》記者表示了對萬達并購AMC的擔憂：“美國人都無法掙錢的公司，我們買過來就能掙錢嗎？”

其實，持有如此懷疑態(tài)度的人并不在少數(shù)，王健林卻告訴《英才》記者，AMC今年就可能扭虧為盈。但是，他心中也很清楚，在院線競爭激烈的美國市場，“想圖AMC賺大錢也不太可能”，那么，萬達為何要冒著巨大的債務風險，參與大洋彼岸的這次收購呢？

當《英才》記者以資本的視角對話王健林，對于萬達正在經(jīng)歷的戰(zhàn)略轉型才有了更深的認識，也對萬達并購AMC背后的意圖，有了全新的解讀。

高負債謎團

萬達的高速擴張，究竟會不會有資金問題？

根據(jù)媒體報道，2011年上半年，萬達共發(fā)行10次信托融資，募資逾78億元（在萬達的信托產(chǎn)品中，大部分為股權信托，其中部分產(chǎn)品披露的信托規(guī)模在5億-15億元）。

從時間點上來看，萬達連續(xù)發(fā)行信托融資，顯然是受國家宏觀調控政策制約，銀行對房地產(chǎn)貸款緊縮所致。此前，依靠銀行貸款滾動開發(fā)的模式受到抑制，而信托融資顯然成為包括萬達在內(nèi)的眾多房地產(chǎn)商資金的重要來源。

其實，在王健林看來，REITs （房地產(chǎn)信托投資基金）是一種非常好的融資渠道，其好處有四條：第一，相當于直接融資，不從銀行貸款，規(guī)避了金融風險；第二，開辟投資渠道，買股票被宰，存款又負利率，REITS平均回報6%-7%，而且單份投資較小，增值又穩(wěn)當；第三，支持商業(yè)終端建設，利于擴大內(nèi)需；第四，解決就業(yè)，大型商業(yè)中心就業(yè)5000-10000人。

可惜，至今中國還未放行REITs，也正因此，逼萬達走出了“住宅+商業(yè)”，依靠住宅平衡現(xiàn)金流的“萬達模式”。

但是，高負債問題依然是媒體詬病最多的。

據(jù)媒體算賬，2009年，萬達總資產(chǎn)約741億元，負債約688億元；2010年，總資產(chǎn)增至1414億元，負債1280億元；2011年，總資產(chǎn)增至2030億元，負債1825億元，由此有人推斷萬達的資產(chǎn)負債率長期維持在90%左右，其高速擴張依賴于高負債率。

其實，房地產(chǎn)業(yè)從某種程度上說就是金融業(yè)，采訪中甚至有專家認為：如果說地產(chǎn)商對資金不渴求，從某種程度上可以理解為，這家公司已經(jīng)沒有了擴張的銳氣，已經(jīng)過了青春期。顯然，對于萬達來說，青春期剛過一半。

王健林對所謂的高負債率并不認同，他掰著手指對《英才》記者說“首先，萬達根本就沒有90%的資產(chǎn)負債率，其次，萬達的凈負債率恐怕是全中國房地產(chǎn)商中最低的。”

所謂凈負債率，是指金融負債減去金融資產(chǎn)。按照中國的會計準則，房地產(chǎn)企業(yè)的預收賬款計入負債，而且占有很大的比例，行業(yè)平均水平為負債的50%左右。以萬科為例，2012年三季度，資產(chǎn)負債率為79.4%，剔除預收賬款后，凈負債率為37.7%。而王健林稱，萬達的凈負債水平也僅為總負債的一半左右。

萬達與萬科相比，又有不同。萬達是以持有商業(yè)物業(yè)為主的房地產(chǎn)企業(yè)，資產(chǎn)大都是不動產(chǎn)，以入賬的成本來作為負債基數(shù)（也就是分母，總資產(chǎn)），其受資產(chǎn)估值的影響就更大。

以北京萬達廣場為例，三棟大樓共22萬平米的建筑面積，當年的總成本是21.4億元，平均每平米成本9700多元。按照中國的會計準則，不動產(chǎn)需要進行折舊，如按照30年折舊來計算，平均每年折舊7100多萬元，而從2006年建成至今已過6年，共折舊4.26億元，其萬達廣場的賬面價值共計17.14億元。但是目前，與萬達廣場同區(qū)位的寫字樓每平米售價至少5萬元，如果按照此價位計算，萬達廣場的資產(chǎn)估值將達到110億元，是其賬面價值的5倍多。

萬達旗下持有的商業(yè)地產(chǎn)中，有如此大差距的，并不止北京萬達廣場一家。據(jù)王健林透露，目前持有的1300萬平米物業(yè)絕大部分有此類現(xiàn)象，“這1300萬平米物業(yè)如果用來評估或者市場銷售，翻一倍一點問題都沒有，因此凈負債率還會更低?！彼?，王健林認為如此報道萬達的資金危機顯得有些不負責任。

采訪中也有專家指出：雖然會計準則對不動產(chǎn)估值的規(guī)定有待商榷，但目前不僅是萬達這種房地產(chǎn)企業(yè)，就算一般企業(yè)對于名下不動產(chǎn)的評估入賬，如無特殊需求都不會操作，其原因便在于評估入賬后的所得稅問題還懸而未決，在不進行資產(chǎn)出售的情況下，一般不會對舊有不動產(chǎn)進行重新評估，相反還會折舊處理。

“如果有一天我不想玩了，或者我想清閑一點兒，我賣10個購物中心，也許就可以套現(xiàn)幾百億”，王健林對于萬達的資金狀況很有自信。

對于王健林的說法，《英才》記者采訪了國元證券首席策略分析師劉勘，他認為：“無論是凈資產(chǎn)還是凈負債都不足以評價一家房地產(chǎn)企業(yè)，關鍵還要看經(jīng)營性現(xiàn)金流。因為通脹的存在，商業(yè)地產(chǎn)一般都會升值，但是升值不一定就有市場。商業(yè)地產(chǎn)的出租率，取決于地段、交通、周圍居民的消費欲望等諸多因素，其資產(chǎn)價值的高低，關鍵看現(xiàn)金流?！?/p>

一位萬達高層告訴《英才》記者，王健林視現(xiàn)金流和財務預算為萬達的生命線。萬達對于現(xiàn)金流的把控可謂嚴之又嚴。在萬達的投資、建設、開業(yè)、現(xiàn)金流四個層面的計劃中，前三個層面是工作計劃，由各個分公司來申報，集團審核，而最后一個現(xiàn)金流計劃，則由集團信息中心、財務部和計劃部一起起草制訂，每年11月底由王健林親自簽署下發(fā)。

萬達模式的挑戰(zhàn)

無論是外界對萬達資金的質疑，還是王健林對萬達資金的自信，都有一個不容回避的問題，面對越來越密集的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，萬達模式是否可持續(xù)？

雖然，王健林對2012年上半年，萬達僅有一家廣場和兩家酒店開業(yè)的解釋是：“很多人不清楚，商業(yè)項目不適合在上半年開業(yè)，以前也是集中在三、四季度，全年30個項目開業(yè)計劃不變?！钡珜嶋H上，王健林對經(jīng)濟形勢的改變已有預估。

萬達高層透露，在一次內(nèi)部會議上，王健林就預警：從2012年開始，中國經(jīng)濟徹底進入中速增長期，每年增長6%—8%，今后二三十年還會繼續(xù)增長，但會逐年降低速度。而萬達上半年出現(xiàn)的20年來首次增速放緩，已經(jīng)說明經(jīng)濟困難局面反映到了“抗周期”的消費行業(yè)。主要表現(xiàn)為：一是以前每年每個商場的人流同比增長都是兩位數(shù)，但今年跌至個位數(shù)；二是客單價（每位顧客購買的商品金額）在下降；三是商家減少開店，從以前的來者不拒，到今年開店計劃大幅度減少。

專家們認為在目前狀況下，房地產(chǎn)投資還有所增加，相當于原來十個人吃飯，現(xiàn)在十二三個人吃飯，可以想象房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的困難。未來狼多肉少已成定局。

商業(yè)地產(chǎn)的困局，其實早在2010年就埋下了伏筆。

地產(chǎn)界人士算了一筆賬，2010開始宏觀調控，下半年開始搞限購，資金開始集中投入商業(yè)地產(chǎn)。但是一般的企業(yè)不會有萬達的速度，兩年就能開業(yè)，一般企業(yè)操盤項目都是3—4年，也就是說在2013—2014年商業(yè)地產(chǎn)將進入開業(yè)高峰，隨之而來的則是招商競爭，也可能建完之后招不到商，或者招商之后，開業(yè)3—6個月經(jīng)營不好關店。

在戰(zhàn)術層面，王健林認為商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相比有很多不同。

“我這十幾年就講一句話：招商在前、建設在后。說白了核心一點就是為了規(guī)避很多毛?。ㄐ袠I(yè)潛規(guī)則）。比方說你要先建成再來招商，正常市場應該給你100塊錢一個月，有品牌的商家一看你已經(jīng)建成再招，我就給你50塊錢一個月，你不讓它進去這50都沒了，這就造成你原來的預期、盈利模型全部被打破，你可能連還本付息的能力都沒有了。所以我的經(jīng)驗是先把商業(yè)資源搞好再來做商業(yè)地產(chǎn)，但很多企業(yè)不是這樣的。這些年，我給幾個大銀行做顧問，處置了好幾個這種購物中心項目，最后的結果都是很慘?！?/p>

在整體經(jīng)濟減速的情況下，為了躲避住宅的限購而被迫轉戰(zhàn)商業(yè)地產(chǎn)的諸多房地產(chǎn)企業(yè)，或許又會落入另一個尷尬境地。

“轉型最好是主動的，有意識的，而非被迫的，從戰(zhàn)略層面來講，一般被迫轉型獲得成功機會就小的多?！蓖踅×终f。

豪賭旅游

在王健林的指揮下，萬達開始有意識地調整其戰(zhàn)略方向，旅游地產(chǎn)則是萬達轉型的重要方向之一。

無論外界怎么看，王健林對于長白山萬達城的定義就兩個字——“顛覆”。

為了打造長白山，王健林去考察過加拿大的著名滑雪勝地威斯勒，他的印象中，那里只是有上百家酒店的小鎮(zhèn)。

而在王健林的構想中，萬達的長白山項目不去占用長白山原有的景觀資源，而是通過總共200億巨資的投入，打造一種復合型的“大旅游”模式，把商業(yè)、旅游、消費、文化進行多要素組合，文化中心、電影院、卡拉OK、電玩城、博物館、滑雪、購物廣場等產(chǎn)品全部納入進來。同時規(guī)劃十幾個不同品牌，不同檔次，不同風格的酒店，以滿足不同需求。在21平方公里的范圍內(nèi)進行整體規(guī)劃，然后分期實施。

“建出來的東西是一股腦想好的?！蓖踅×终J為投資規(guī)模和內(nèi)容的復雜性是聯(lián)系在一起的，投資越多、樣式組合越復雜，意味著吸引力會更大。

王健林的龐大構想意味著顛覆的同時，或許也意味著風險。

雖然據(jù)媒體報道，萬達長白山項目的拿地成本幾乎可以忽略不計，但投入200億元巨資打造一個旅游地產(chǎn)項目，萬達的現(xiàn)金流是否還依然健康？而這也正是王健林最為關心的問題。

對于商業(yè)地產(chǎn)項目，萬達可以依靠銷售住宅，甚至可以依靠出售寫字樓來平衡現(xiàn)金流，但是對于“一生可能只去一次”的長白山，萬達又靠什么來平衡現(xiàn)金流呢？

在王健林的模型中，以長白山為例的旅游地產(chǎn)項目，一半現(xiàn)金流來自于住宅的銷售，另一半則來自旅游本身的盈利能力。

對于長白山旅游地產(chǎn)這種新鮮事物，王健林也承認萬達是在摸索階段。“這是一種創(chuàng)新，也在試驗當中，我不敢百分之百打保票說我每一個行業(yè)都能做到最好。但是，你不做全，多要素不組合，僅僅搞幾個雪道，配幾個酒店，這能做到一流嗎？你覺得會有吸引力嗎？人家憑什么到你那去投資呢？”

在長白山旅游度假區(qū)，萬達規(guī)劃了400多萬平米的住宅，但目前售價只賣到3000多元/平米，400多萬平米的住宅僅能回收100億元的投資，那么其余的部分也只能依靠旅游、文化等項目來進行回收。

“長白山200億投資怎么會賣出稅后利潤200億呢？神仙也做不到。如果住宅能夠把整個投資稀釋掉50%，甚至40%，我就有勇氣投更多的資金在文化和綜合性內(nèi)容上。否則，你就沒有勇氣投200個億，可能就變成50個億了”，王健林依然謹慎。

從今年7-9月的第一個銷售季來看，銷售情況超出此前的預計。如果未來能夠增加航班，解決交通問題，王健林相信銷售情況會更好。

而與長白山南北遙相呼應的萬達西雙版納項目，出自大旅游概念的同一構想，與長白山項目不同的是，西雙版納項目增加了一個以水為主題的水秀演出，同時為了配合養(yǎng)老地產(chǎn)的需求，規(guī)劃建設了一所5萬平米的三甲醫(yī)院，同時有中、小學的配套。據(jù)王健林透露，西雙版納住宅的銷售情況要好于長白山。

雖然旅游地產(chǎn)未來存在不確定性，但令人關注的是，在地方政府的支持下，融資渠道卻較商業(yè)地產(chǎn)暢通得多。

據(jù)媒體報道：“長白山國際旅游度假區(qū)開發(fā)有限公司”的被抵押土地共37塊，共獲得貸款6.2億元。而作為撫松縣政府融資平臺的恒信投資管理有限責任公司，曾經(jīng)承辦了6億元的《長白山國際旅游度假區(qū)投資擔保函》。地方融資平臺為商業(yè)項目作擔保，顯示出地方政府對此項目的支持力度。

南開大學旅游與文化發(fā)展研究中心研究員裴鈺在接受《英才》記者采訪時表示：“現(xiàn)在宏觀調控的情況下，旅游地產(chǎn)是一個很好的融資手段。在今年6月的一次機構交流會上，華僑城高層透露，準備將歡樂谷的門票作為收益憑證，在深交所掛牌。短期內(nèi)，旅游地產(chǎn)無法回籠投資，但是通過資本運作，可以獲取發(fā)展所需的資金?！?/p>

而參與長白山開發(fā)的泛海集團，也在2011年曾為長白山國際旅游度假區(qū)南區(qū)項目公開發(fā)行總額為28億元的公司債券。

萬達目前雖然并未以長白山收入進行公司債融資，但是其聯(lián)合泛海集團、聯(lián)想控股等有實力的企業(yè)共同開發(fā)，也緩解了萬達自身開發(fā)的資金壓力。

順勢而為

對于并購AMC，外界普遍不看好，認為這是一個不賺錢或者難以賺到錢的生意。因為美國的院線競爭頗為激烈，已經(jīng)步入夕陽產(chǎn)業(yè)，這與萬達院線在中國的快速發(fā)展有所不同，因為院線在中國還屬于朝陽產(chǎn)業(yè)。

那么王健林為何還要出手并購AMC呢？精通財務和善于把控現(xiàn)金流的王健林其實是不會輕率下決定的。

并購之前，萬達團隊已經(jīng)跟蹤AMC有兩年之久，對于美國前五大院線都做了調研，而得出的結論是AMC是最適合的目標。首先因為AMC規(guī)模較大，排名第二；其次，不是上市公司，利于并購操作；再次，AMC院線位于大中城市核心地段，與萬達院線的定位類似。此后萬達就開始與AMC進行接觸。

2010財年，AMC實現(xiàn)了6979萬美元的盈利，當時萬達提出以12億-13億美元的價格收購AMC的全部股權，但被AMC股東拒絕，因為其股東認為AMC在2011年時候情況會更好，可以再次沖擊IPO。結果2011年的情況不僅沒有好轉，反而虧損1.23億美元。股價掉了一半。最后收購的時候，股權只值7億美元。

雖然外界披露萬達26億美元并購了AMC，但是據(jù)王健林透露：“其中賬面有3億多美元現(xiàn)金，同時還持有美國最大的上市電影廣告公司的股票，大概價值2億多美元，實際購買股權和債券總計20億美元左右。而對應其擁有的5034塊屏幕，其單塊屏幕價格僅為250萬元，對應國內(nèi)每塊屏幕400萬的成本，相當劃算。何況你怎么可能同時占有386個這種地段和資源呢？”

而在萬達并購的過程中，有一個很關鍵的步驟，就是在征得了股東同意之后，先與AMC的42個管理核心人員洽談管理合同，這在后來被證明是非常明智的。

首先萬達要求管理層接受萬達的財務模型。因為美國的財務指標主要是看EBITDA（息稅前利潤），但是在萬達的財務模型中，是以凈利潤為目標。同時，將財務周期調整為中國的財務報表時間。這兩條實際上是為未來在國內(nèi)或香港打包上市做前提準備。

其次，是要求管理層樹立目標責任制，對未來幾年的盈利目標進行反復測算。“你得給我分析清楚人員成本，每個月，每個影城的盈利狀況，最后讓我看到盈利是切實可行的。最后終于把前面四年的目標責任制全都簽完了?！?/p>

王健林在要求外籍管理層接受萬達文化的同時，也做出了一定讓步：萬達對管理層承諾不再賣出AMC，同時跟管理層簽訂4—5年的長期合同，同時只派一個董事長和一個副財務總監(jiān)加入管理層，并且把稅后利潤的10%留給管理人員作為獎金。

在今年10月，萬達為AMC專門研發(fā)的管理軟件上線了，遠在萬里之外，王健林就可以看到每個影城，每周的財務情況，其管控精細程度可見一斑。

“本來今年我們允許虧損3000萬美元左右，但是不但這3000萬抹平，說不定要盈利一兩千萬美元?！蓖踅×终f到此處，對老外管理層的工作業(yè)績很是滿意。

而對于AMC的大量負債，萬達采取了還一部分高息債，低息債繼續(xù)持有的方式來降低財務成本。

在萬達宣布并購AMC之后，債券價格全部上升，評級上調，這極大地刺激了債權人繼續(xù)持有合約的愿望，所有債權人均放棄提前贖回的要求。

在與美國債權人談判的過程中，由于手握國內(nèi)諸多大銀行50億美元的授信額度，萬達強勢盡顯，“談也行，不談也行，但就一條，附加條件不會有，同意簽個字，不同意也趕快簽個字。”在美國債權人面前，王健林底氣十足。

那么AMC會在萬達手中爆發(fā)嗎？王健林并沒抱有太大幻想。

“我看中的是規(guī)模，就算每年5000萬美元的利潤去美國上市，可能也就把我的投資拿回來，掙不了多少錢。但是如果我把它裝在中國或香港的資本市場，可能就完全不一樣了。假如有3億元人民幣的利潤，中國市場股權價值就過百億了，香港也能有七八十億元，相對我投資的40多億元，就有錢賺了。況且我不是圈完錢就跑，我拿融資的錢再去改造影院，盈利能力還能提升。我們承諾未來三年還會再借給他三億美元用于院線改造，目前，首批5000萬美元已經(jīng)到位?！蓖踅×诸A計100家影城改造完成后，在2016年會有利潤大提升。

除了萬達影院之外，王健林還準備在中國做足幾場大“秀”。為了能讓萬達的演藝水平達到世界一流水準，王健林挖來了一支國際團隊。

作為北京奧運會、廣州亞運會、倫敦奧運會開、閉幕式藝術總監(jiān)，馬克·費舍爾現(xiàn)在已經(jīng)與萬達簽訂了15年的“賣身契”，簽約期內(nèi)只能為萬達服務。而萬達巨資打造的楚河漢街將是他的第一個項目。

不僅僅是馬克·費舍爾，導演了著名的拉斯維加斯的“O”秀、夢秀和澳門的《水舞間》的弗蘭克·德貢及其團隊全部挖來，

為此，萬達成立了演藝公司，分給弗蘭克·德貢等人30%的干股，同時保證收入不低于原先水平。為此，弗蘭克·德貢需要保證十年之內(nèi)確保產(chǎn)出不低于五臺節(jié)目。

此外，世界最頂級的主題公園設計公司、加拿大福瑞克公司，與萬達簽訂了排他性的服務協(xié)議。

如果說王健林26億美元買下AMC是蓄謀已久，他的好友聯(lián)想控股董事長柳傳志當年并購IBM或許也對他的并購形成了某種潛移默化的影響。

國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所研究員張政軍在接受《英才》記者采訪時認為：“聯(lián)想并購IBM和萬達并購AMC有相似性。他們都是在被并購企業(yè)虧損、高負債、股東希望出售股份時候尋找到機會，同時實現(xiàn)品牌的國際化，迅速提升了企業(yè)的知名度?！?/p>

除了商業(yè)上的共性之外，也有專家認為，聯(lián)想和萬達的國際并購在提升了國際知名度的同時，也提升了對于國內(nèi)市場和政府的影響力，同時跟國家的政策導向相吻合。聯(lián)想走出去之時，正值中國政府倡導提升制造業(yè)水平，發(fā)展高科技企業(yè)的契機，而萬達并購AMC則正好順應了國家鼓勵開拓國際文化市場，創(chuàng)新文化“走出去”，提升國家軟實力的大勢。

今年9月，成立了萬達文化產(chǎn)業(yè)集團，北京市政府給予了非常優(yōu)厚的政策，比如融資、土地和進京指標等。該集團目前旗下包括10家企業(yè)：萬達院線、

AMC、影視傳媒、演藝、大歌星、電影樂園、主題公園、《華夏時報》、商業(yè)經(jīng)典、文化旅游城，涵蓋7個行業(yè)，2012年預計收入將突破200億元。

而在這200億元的收入中，美國第二大院線AMC2011年的收入就有約25億美元，今年或將達到140億元，可見并購AMC對萬達文化產(chǎn)業(yè)集團的分量。

“這公司一注冊，年產(chǎn)值就是200多億。那就意味著中國最大的文化航母現(xiàn)在已經(jīng)在北京了”王健林對媒體談及商道時說，做企業(yè)一定要順勢而為，看準國家的經(jīng)濟大勢。

終極模式

隨著王健林把產(chǎn)業(yè)從商業(yè)地產(chǎn)，逐漸延伸至文化產(chǎn)業(yè)、旅游投資、零售消費，以高速擴張聞名的萬達模式或許又要被賦予新的含義。

在《英才》記者日前對蘇寧集團董事長張近東的采訪中發(fā)現(xiàn)，曾經(jīng)以家電連鎖為主要業(yè)態(tài)的蘇寧，也在向商業(yè)地產(chǎn)、百貨零售、電子商務等領域進軍。

據(jù)媒體報道蘇寧在全國的土地儲備超過3000萬平方米，而截至2012年上半年，萬達的土地儲備達到3900萬平方米，其中新增土地儲備550萬平方米。

同時，兩家公司集中拿地的時期也都是在2008年以后。

蘇寧置地在2008年經(jīng)過增資之后，土地儲備擴張迅速。目前，在商業(yè)地產(chǎn)方面，蘇寧置業(yè)已涉足北京、上海、南京、天津等全國眾多一二線城市，儲備了80余座蘇寧廣場、蘇寧電器廣場。

顯然，2008年的金融危機給萬達和蘇寧等企業(yè)以千載難逢的良機。據(jù)王健林介紹：萬達僅僅在2008年底就搶了十幾個項目，2009年初又是十幾個，土地的價格低得驚人。在上海和南京這樣的城市，萬達拿到的土地價格也就每平米1000多，2009年開盤價格是地價的十幾倍。

而今年上半年萬達新增的土地儲備，雖然樓面價仍能維持1500元/平方米的低價上，但地段位置已經(jīng)

沃爾瑪家族傳承的啟示究竟誰占便宜了？

雖然王健林并非零售業(yè)出身，但在采訪中，卻對沃爾瑪家族的歷史如數(shù)家珍。其中，特別佩服沃爾瑪創(chuàng)始人山姆·沃爾頓的用人之道。

“給我教育最大的一個人就是沃爾頓”，面對《英才》記者，王健林不由得感慨起來。如今已經(jīng)58歲的王健林，雖然身體無礙，但也已考慮萬達的傳承。

1992年，山姆·沃爾頓去世的時候，沃爾瑪?shù)匿N售業(yè)績只有100億美元，利潤也不過三四億美元。他有三個兒子，一個女兒，一個老婆，但是這五個人，他沒有選中其中任何一個人，而是交給了職業(yè)經(jīng)理人團隊。其中更是有意提拔了1979年加入公司的李·斯科特進入管理層。而當李·斯科特2008年從CEO的位置上退休的時候，沃爾瑪當年的營業(yè)收入達到4000億美元。與此同時，沃爾瑪家族也收獲頗豐。在美國富豪排行榜上，沃爾瑪家族占據(jù)了五個位置，從第三到第七位，其財富數(shù)量大于比爾·蓋茨和巴菲特的總和。

對于沃爾瑪?shù)倪@段經(jīng)歷，王健林如數(shù)家珍：“你說究竟是誰占便宜了？如果把公司給他三個兒子，說不準就把公司干沒了，像凱瑪特（美國日用品連鎖零售商巨頭），當年多大的公司不是破產(chǎn)重組了嗎？”

面對《英才》記者，王健林自稱不是很傳統(tǒng)的人，未來萬達并不一定會交給他的兒子。“我家里沒有一個人在公司，現(xiàn)在萬達再走國際化，三四十歲的副總裁好幾個，也許未來看誰行就交給誰了?！边h不如前。

蘇寧從連鎖零售進軍商業(yè)地產(chǎn)，而萬達發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)同時伴生連鎖零售、文化旅游，兩家大民營企業(yè)的殊途同歸難道僅是一個巧合嗎？

張政軍認為：“零售和地產(chǎn)處于價值鏈利潤率高、低不同，差異很大的兩個區(qū)間，零售企業(yè)雖然市場規(guī)模很大，但是利潤很薄，如果有實力就希望進入高利潤的商業(yè)地產(chǎn)領域。同時，做商業(yè)地產(chǎn)的公司雖然利潤很高，但是希望通過零售連鎖來烘托商業(yè)地產(chǎn)的人氣，對商業(yè)地產(chǎn)形成反哺。具體到萬達來說，有的項目處于比較偏遠的地區(qū)，但是如果有好的零售連鎖、旅游文化品牌，就能提升商業(yè)地產(chǎn)的價值，對招租等有利。而蘇寧為了發(fā)展零售連鎖，同時控制租金成本，就希望能夠在好位置拿地，提升單店利潤的同時，又能夠獲得商業(yè)地產(chǎn)出租收益。”

其實，萬達、蘇寧的模式演進，還可以參照沃爾瑪進行類比。

作為世界上最大的連鎖零售商，沃爾瑪一直是業(yè)界孜孜追求的標桿企業(yè)。

當外界更多的看到沃爾瑪?shù)墓湽芾砗拖冗M的信息系統(tǒng)的時候，卻少有人知道沃爾瑪有60%的收益是來自地產(chǎn)增值。沃爾瑪早在發(fā)家之初，就在全美土地價格低廉，未來人口增長可能性高的地方購買了諸多地塊。早期儲備的商業(yè)地產(chǎn)為沃爾瑪帶來了巨額的固定資產(chǎn)這個抵押資本，成為了沃爾瑪貸款快速擴張的基石。

實際上，沃爾瑪在產(chǎn)業(yè)資本關聯(lián)的大網(wǎng)里，處于優(yōu)質地段的商業(yè)地產(chǎn)控制大量的顧客資源，而后顧客資源轉移增加零售店利潤，最后零售店部分收入以租金的方式補貼給地產(chǎn)業(yè)務。這就是典型的“零售+地產(chǎn)”價值鏈。商業(yè)價值在沃爾瑪內(nèi)部流轉、交換，卻并不容易為外人所知。

“很多人覺得萬達是不是全產(chǎn)業(yè)鏈，其實你仔細想想都是有相關的多元化，購物中心、百貨、酒店、電影院線、旅游度假，無非旅游度假稍微跳出來一點兒，沒在萬達廣場里面，但基本上也都在相關多元化。說來說去還是圍繞消費者轉，沒有跳出消費。”

王健林對沃爾瑪家族的經(jīng)營之道了解頗多，他認為，未來萬達打造的文化、旅游、零售等品牌也是為了能夠與商業(yè)地產(chǎn)板塊形成遙相呼應的掎角之勢，從而形成價值鏈的整體提升，或許這又會演繹成萬達的新終極模式。（本刊記者孟德陽對本文亦有貢獻）

據(jù)網(wǎng)絡資料顯示，王健林的獨子王思聰目前擔任北京普思投資董事長、萬達集團董事。與王健林相比，王思聰行事更為高調，2011年因在微博上炮轟張?zhí)m而成為網(wǎng)絡紅人，而最近王思聰贊助的星際戰(zhàn)隊iG在第二屆DOTA2國際邀請賽中斬獲冠軍，王思聰又追加100萬美元獎金，將戰(zhàn)隊獎金總額提升為200萬美元。王思聰?shù)哪晟佥p狂和王健林的老成持重形成鮮明的對比，未來能否繼任，的確很難確定。

“我的孩子還小，才24歲，能否接班要看他的本事，我至少再看5—8年，他有能力能夠被大家接受，他就接班，沒有能力不能被大家接受，他就不能接班，我就用職業(yè)經(jīng)理人團隊操作這個公司，他只是其中一個股東，享有他的資本分配就行了。萬達員工現(xiàn)在以每年2萬人的速度遞增，到十年后我交班的時候，估計會超過30萬人了，那就是30萬個家庭，你就不能隨心所欲了，就不能一定交給兒子，萬一他不行呢？那不就麻煩了嗎？”王健林在接班問題上，考慮的顯然不僅是他自己的意愿。對于外界對他強勢的評價，王健林無所掩飾：“企業(yè)家強勢有利于決策，如果足夠聰明也不犯錯誤，那企業(yè)走的快，但是如果固執(zhí)就容易犯錯誤。我就努力在這兩個方面找平衡吧。其實你想，企業(yè)最主要還是靠企業(yè)家，我不同意集體智慧決策。集體決策，那都是扯淡。隨便舉個例子吧，沒有柳傳志可能就不一定有聯(lián)想，沒有我就不一定有萬達，作為企業(yè)家來講，他是企業(yè)的核心，對企業(yè)文化形成是有很大作用的，但是確實要努力避免將來獨斷專行和聽不進不同的意見，這就要看自己怎么掌握好平衡。”

王健林給自己定下的退休年齡是68歲?！霸龠^十年我就退休了，希望退休以后做做慈善。”據(jù)悉，明年王健林就開始招募慈善基金的管理團隊。

“我的慈善基金每年能分到很多錢，怎么花掉也是很專業(yè)的一件事”，王健林對于任何事情都有著一絲不茍的態(tài)度。

提及與比爾·蓋茨的選擇一致，王健林風趣地說：“美國人是全世界飛來飛去，想管的事太多，這就是美國人的毛病，而我只在中國做慈善。”