張振

摘要:本文通過(guò)闡述土地儲(chǔ)備規(guī)劃的概念及編制規(guī)劃的目的,結(jié)合淮北市的土地儲(chǔ)備現(xiàn)狀情況,分析土地儲(chǔ)備過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題,確定規(guī)劃的編制原則,提出規(guī)劃思路、技術(shù)路線、規(guī)劃編制內(nèi)容和成果深度要求。為今后城市土地儲(chǔ)備規(guī)劃的編制探詢蹊徑,科學(xué)引導(dǎo)城市土地儲(chǔ)備工作,促進(jìn)土地市場(chǎng)可持續(xù)發(fā)展。

關(guān)鍵詞:土地儲(chǔ)備規(guī)劃城市規(guī)劃經(jīng)營(yíng)性用地

中圖分類(lèi)號(hào):F293.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1672-3791(2012)04(c)-0247-01

土地儲(chǔ)備規(guī)劃的編制與實(shí)施是土地儲(chǔ)備工作發(fā)展的必然趨勢(shì)和實(shí)踐創(chuàng)新。我市為促進(jìn)土地市場(chǎng)持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展,科學(xué)利用城區(qū)存量土地,保障城市各項(xiàng)建設(shè)項(xiàng)目的順利實(shí)施,實(shí)現(xiàn)土地收益最大化的總體目標(biāo)。按照城市發(fā)展的要求,及我市土地儲(chǔ)備工作的總體目標(biāo),啟動(dòng)《淮北市土地儲(chǔ)備規(guī)劃(2012-2016年)》的編制工作。

1土地儲(chǔ)備規(guī)劃的概念

土地儲(chǔ)備規(guī)劃是指各級(jí)人民政府依照法定程序在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi),對(duì)通過(guò)收回、收購(gòu)、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地,進(jìn)行儲(chǔ)存或前期開(kāi)發(fā)整理,并向社會(huì)提供各類(lèi)建設(shè)用地的行為。

編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃是城市人民政府及國(guó)土資源管理部門(mén)為實(shí)現(xiàn)調(diào)控土地市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源合理科學(xué)利用,實(shí)現(xiàn)依法取得土地權(quán)屬進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)存以備供應(yīng)土地的行為。土地儲(chǔ)備的最終目的是政府通過(guò)掌控土地資源,實(shí)現(xiàn)土地的有序合理供應(yīng),從而實(shí)現(xiàn)對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控。

2土地儲(chǔ)備實(shí)施過(guò)程中存在的問(wèn)題

長(zhǎng)期以來(lái),我市土地儲(chǔ)備工作提出了“應(yīng)收盡收、道路修到那,土地收儲(chǔ)到那”,但是在實(shí)際實(shí)施工作中發(fā)現(xiàn),由于土地收儲(chǔ)指導(dǎo)思想不明確,土地儲(chǔ)備工作仍缺乏科學(xué)性、長(zhǎng)遠(yuǎn)性;各區(qū)申請(qǐng)收儲(chǔ)土地零散性、隨機(jī)性較大,造成收儲(chǔ)地塊缺少相對(duì)完整性,無(wú)法完全體現(xiàn)土地收益最大化;城市配套設(shè)施布局不均衡,單一地塊配套過(guò)密,造成土地?zé)o法順利出讓;申請(qǐng)收儲(chǔ)單位較為分散,申請(qǐng)收儲(chǔ)土地與城市規(guī)劃銜接不緊密;單一地塊規(guī)劃與區(qū)域規(guī)劃銜接不緊密,出讓前未能合理評(píng)測(cè)地塊各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo),造成規(guī)劃容積率調(diào)整的隨意性等問(wèn)題。因此,急需編制全市性的土地儲(chǔ)備規(guī)劃并與城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃相銜接,指導(dǎo)規(guī)范土地儲(chǔ)備工作穩(wěn)步發(fā)展。

3編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃的目的

通過(guò)土地儲(chǔ)備規(guī)劃可以實(shí)現(xiàn)以下目的:一是實(shí)施和協(xié)調(diào)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及其他相關(guān)規(guī)劃,有效引導(dǎo)城市建設(shè)開(kāi)發(fā),促進(jìn)城市發(fā)展;二是摸清土地信息,平衡經(jīng)營(yíng)性用地和公共設(shè)施用地,促進(jìn)土地經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會(huì)效益最大化,實(shí)現(xiàn)土地可持續(xù)利用;三是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展,積極發(fā)揮土地政策的宏觀調(diào)控作用;四是促進(jìn)城市土地集約利用,逐步理順政府供應(yīng)土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系;增強(qiáng)政府調(diào)控土地市場(chǎng)的能力;五是推動(dòng)舊區(qū)改造和盤(pán)活國(guó)企改革中的土地存量資產(chǎn),支持有國(guó)有企業(yè)改革,破解國(guó)有企業(yè)改革難題的重要手段;六是協(xié)調(diào)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃實(shí)施的有力保證;是進(jìn)一步深化控制性詳細(xì)規(guī)劃,指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的實(shí)施;七是政府推行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌、出讓等市場(chǎng)方式配置土地的現(xiàn)實(shí)需求,是有效增加政府土地收益的措施;八是政府科學(xué)引領(lǐng)土地市場(chǎng),規(guī)范零星收儲(chǔ)的土地,保障配套設(shè)施建設(shè)的必然需要;目前在市場(chǎng)交易趨于穩(wěn)定的情況下,應(yīng)著力加強(qiáng)土地收儲(chǔ)工作,且我市正處在大建設(shè)、大發(fā)展的快速發(fā)展階段,土地資源稀缺的局面依然窘迫。因此,急需編制全市性的土地儲(chǔ)備規(guī)劃并與城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃相銜接,指導(dǎo)規(guī)范土地儲(chǔ)備工作穩(wěn)步發(fā)展。

4規(guī)劃編制的原則

土地儲(chǔ)備和規(guī)劃編制以是政府主導(dǎo)型為主,應(yīng)著眼城市長(zhǎng)遠(yuǎn),力求服務(wù)于區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展,在實(shí)施上兼顧效率與公平,實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展觀。結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋貎?chǔ)備實(shí)際情況,選擇科學(xué)合理的規(guī)劃編制方法是決定土地儲(chǔ)備規(guī)劃成敗的重要條件。在規(guī)劃編制過(guò)程中采用投入收益模型法、統(tǒng)計(jì)分析法、比較擇優(yōu)法和綜合分析法等,以保證規(guī)劃的科學(xué)性。在具體編制實(shí)施過(guò)程中應(yīng)遵循以下幾個(gè)方面的原則。

(1)依據(jù)淮北市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃,編制《淮北市土地儲(chǔ)備規(guī)劃(2012-2016年)》,將該規(guī)劃作為我市土地拆遷、儲(chǔ)備、出讓工作的指導(dǎo)性規(guī)劃。(2)本次規(guī)劃深度介于控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃之間,科學(xué)合理的提出規(guī)劃設(shè)計(jì)所需的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo),規(guī)范我市土地市場(chǎng)收儲(chǔ)工作,指導(dǎo)地塊的合理出讓。(3)充分銜接各種專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃,將土地儲(chǔ)備規(guī)劃作為各類(lèi)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃的指導(dǎo)規(guī)劃、上位規(guī)劃,指導(dǎo)土地報(bào)批轉(zhuǎn)用、合理配置各類(lèi)公共配套設(shè)施,解決部分地塊配套設(shè)施規(guī)模過(guò)小、過(guò)散、過(guò)密問(wèn)題,以有效利用土地資源。

5規(guī)劃思路和技術(shù)路線

結(jié)合我市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、淮北市城市總體規(guī)劃和淮北市近期建設(shè)規(guī)劃指導(dǎo)下,分層次、分階段與眾多相關(guān)專(zhuān)項(xiàng)規(guī)劃相互協(xié)調(diào);確定近期重點(diǎn)儲(chǔ)備區(qū)域,綜合分析規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地利用現(xiàn)狀情況,土地利用規(guī)劃情況,土地權(quán)屬問(wèn)題等,劃定近期可以儲(chǔ)備的經(jīng)營(yíng)性用地,完成可儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)性土地規(guī)劃圖則。

規(guī)劃技術(shù)路線總體分為四個(gè)階段:(1)前期研究階段:土地現(xiàn)狀分析、城市自然發(fā)展規(guī)劃、城市規(guī)劃發(fā)展導(dǎo)向、用地規(guī)劃許可核查、用地權(quán)屬核查。(2)儲(chǔ)備分析階段:依據(jù)前期研究,確定土地利用現(xiàn)狀情況,摸清土地利用規(guī)劃情況,落實(shí)用地權(quán)屬問(wèn)題。(3)儲(chǔ)備規(guī)劃階段:根據(jù)以上分析,落實(shí)經(jīng)營(yíng)性土地儲(chǔ)備近期規(guī)劃及圖紙內(nèi)容。(4)規(guī)劃實(shí)施階段:按照規(guī)劃要求,劃分儲(chǔ)備時(shí)序,落實(shí)可儲(chǔ)備經(jīng)營(yíng)性用地規(guī)劃圖則,確定土地儲(chǔ)備規(guī)劃實(shí)施策略和措施。

6編制內(nèi)容及設(shè)計(jì)深度

本規(guī)劃在與《淮北市近期建設(shè)規(guī)劃(2011-2015年)》相互銜接的基礎(chǔ)上,主要編制以下內(nèi)容:(1)明確土地儲(chǔ)備的基本概念和內(nèi)涵;摸清現(xiàn)有存量土地的情況;整理近兩年來(lái)土地出讓、土地儲(chǔ)備情況,并分析其與城市規(guī)劃的關(guān)系。(2)在已編制完成的上位規(guī)劃的基礎(chǔ)上,運(yùn)用多種分析方法,對(duì)遠(yuǎn)期土地儲(chǔ)備總量及空間分布進(jìn)行規(guī)劃,提出遠(yuǎn)期全市儲(chǔ)備用地的規(guī)模及構(gòu)成。(3)合理安排2016年以前年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃及空間分布。(4)明確近期儲(chǔ)備用地的需求、規(guī)模、構(gòu)成、分布;在分析近兩年我市土地投放市場(chǎng)情況,測(cè)算近期土地市場(chǎng)需求的基礎(chǔ)上,明確近兩年(2012-2013年)儲(chǔ)備用地的投放規(guī)模、分布、構(gòu)成、時(shí)序。(5)開(kāi)展土地儲(chǔ)備專(zhuān)項(xiàng)研究,即結(jié)合上位規(guī)劃,綜合確定地塊范圍、用地界線、土地性質(zhì)、容積率、建筑退讓、四線控制、基礎(chǔ)設(shè)施配套等控規(guī)內(nèi)容。(6)研究規(guī)劃實(shí)施策略和保障措施。

7結(jié)語(yǔ)

通過(guò)對(duì)土地儲(chǔ)備規(guī)劃編制體現(xiàn)的探討,分析閑置土地的分布與總量,結(jié)合用地需求,制定建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃,進(jìn)一步優(yōu)化用地結(jié)構(gòu),提高土地利用效益,加大盤(pán)活力度、清理閑置建設(shè)用地力度,促進(jìn)我市土地資源科學(xué)合理利用,實(shí)現(xiàn)城市土地資源的有序供應(yīng)和可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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［3］ 孟蒲偉,李宏,王連生.土地儲(chǔ)備規(guī)劃的科學(xué)統(tǒng)籌、實(shí)施與系統(tǒng)編制.2010.