孫維晨

5月下旬，標(biāo)普和穆迪又對(duì)中資房企提出“警告”。標(biāo)普?qǐng)?bào)告顯示，2012年初，中資開發(fā)商面臨的局面是今年到期的債務(wù)規(guī)模處于高位且流動(dòng)性遭到削弱。

穆迪稱，該公司最新進(jìn)行的壓力測(cè)試顯示，該公司予以評(píng)級(jí)的29家中國房地產(chǎn)公司中11家現(xiàn)金流狀況疲軟，而2011年12月這類公司只有4家。

頻頻唱空所為何？

這不是第一次了。自從中國開始房地產(chǎn)調(diào)控，境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的“達(dá)人”就從未停止過對(duì)中資房企評(píng)級(jí)的唱空。

2011年初，穆迪就曾發(fā)布報(bào)告，將中國房地產(chǎn)業(yè)的信用評(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”，認(rèn)為中國房地產(chǎn)開發(fā)商未來將面臨艱難的營運(yùn)環(huán)境。

2011年6月15日，標(biāo)普在一份亞洲房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告中預(yù)計(jì)，未來6至12個(gè)月內(nèi)，中國新房銷售價(jià)格可能會(huì)有10%左右的下降。

同在去年6月，摩根士丹利也發(fā)布中國房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告，認(rèn)為三季度中國內(nèi)地開發(fā)商將推出更多新樓盤，且會(huì)提供進(jìn)一步折扣，從而導(dǎo)致中國主要城市的銷售均價(jià)進(jìn)一步下降。

“再融資風(fēng)險(xiǎn)”，“償債壓力”，“調(diào)控不放松”，境外評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)總是揪住這些“小辮子”不放。

穆迪認(rèn)為，其評(píng)級(jí)的29家中國房地產(chǎn)開發(fā)商，今年年底前到期的短期債務(wù)總額為人民幣1590億元，較其于2011年12月進(jìn)行壓力測(cè)試時(shí)增加23%。這一局面將給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流及流動(dòng)資金造成進(jìn)一步壓力。

標(biāo)普評(píng)級(jí)的30家內(nèi)地開發(fā)商中，截至去年底時(shí)，于一年內(nèi)到期的債務(wù)按年增加57%，至1560億元；同時(shí)現(xiàn)金卻減少12%，至1760億元。標(biāo)普認(rèn)為“今年將會(huì)是考驗(yàn)逾8萬家中國開發(fā)商生存能力的一年?！?/p>

給外資進(jìn)入鋪路

來來回回，“錢的壓力”是境外機(jī)構(gòu)老生常談的話題。而唱空背后，又夾雜著外資進(jìn)門的腳步聲。2011年前5個(gè)月，商務(wù)部統(tǒng)計(jì)，外商投資中國房地產(chǎn)金額達(dá)266億元，同比增長57.3%。今年1—4月，外商投資房地產(chǎn)金額為222億元，同比增長62.3%。

陽光100集團(tuán)高級(jí)副總裁范小沖對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說：“再融資風(fēng)險(xiǎn)和償債風(fēng)險(xiǎn)都存在。”他說，但房地產(chǎn)企業(yè)只要降價(jià)就能迅速得到回款?！爱吘怪袊康禺a(chǎn)市場(chǎng)目前是人為調(diào)控，只要項(xiàng)目降價(jià)，持幣待購者就會(huì)迅速跟進(jìn)。房企完成資金回籠并不是問題。房地產(chǎn)信托等融資渠道也依然有效。”

根據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年5月21日—5月27日，全國54個(gè)典型城市成交量為4.9萬套，5月累計(jì)成交量已近20萬套。

中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉對(duì)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》說：“從1月—3月看，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)確實(shí)較為悲觀。但現(xiàn)在的情況不同了?！彼硎荆瑥?月下旬開始，“存款準(zhǔn)備金率等金融數(shù)據(jù)的改變，以及對(duì)首套房貸款利率的優(yōu)惠使得大量剛性需求成為交易主力?！?/p>

范小沖認(rèn)為，“以價(jià)換量”的做法是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的理性選擇。而一位剛剛從某外資房地產(chǎn)投資基金離職的港籍投資負(fù)責(zé)人告訴《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者：“評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)唱空背后，不排除為外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)造勢(shì)。一些境外投資機(jī)構(gòu)一直在尋找合適的項(xiàng)目和企業(yè)收購，而且大型企業(yè)一直都十分看好中國房地產(chǎn)市場(chǎng)?！?