陳斌

周四受經濟數據好轉、宏觀經濟企穩(wěn)預期增強的刺激，滬深股市開盤后一路震蕩上揚，地產股更是掀起一波狂瀾。其中，華遠地產（600743）、中航地產（000043）、光華控股（000546）、銀潤投資（000526）、中房股份（600890）、榮盛發(fā)展（002146）、三湘股份（000863）等7只地產股悉數漲停。四大地產龍頭保利地產（600048）、招商地產（000024）大漲逾6%，金地集團（600383）漲幅4.52%，萬科A（000002）也有3.8%。從地產股的過往走勢來看，每當市場處于底部區(qū)間時，一旦觸底反彈，地產股是當仁不讓的反彈先鋒。這一次，地產股會是真的是王者歸來嗎？

從萬得數據統(tǒng)計的數據來看，節(jié)后房地產板塊資金處于持續(xù)流入的狀態(tài)，節(jié)后第一周，房地產板塊資金流入位居行業(yè)資金流入的第一位，凈流入6.32億。本周資金凈流入5.66億。但從新公布的宏觀數據來看，似乎行業(yè)回暖的跡象并不明顯。投資、新開工增速略有放緩，9月銷售同比下滑，旺季不旺，行業(yè)處于谷底徘徊的狀態(tài)。

1—9 月房地產開發(fā)投資額名義同比增速15.4%，較前8 個月下降0.2 個百分點；單月同比增速14.2%，較上月回落2.8 個百分點，意味著季末調整是向下修正，投資觸底回升的趨勢還需要進一步確認。1—9 月累計新開工面積同比下跌8.6%，單月新開工面積同比大幅下滑24.0%，說明8 月新開工轉正屬于月度間波動，季末修正后的新開工仍在負增長區(qū)間；累計土地購置面積同比下降16.5%，單月同比下滑20%。綜合來看，行業(yè)庫存仍在高位情況下，開發(fā)商加大新開工意愿和力度有限?！敖鹁拧鳖A期落空，9 月商品房累計銷售面積同比下降4.0%，單月同比下滑3.6%，且低于6 月份水平，對比7、8 月份12%左右的同比增長，3 季度確實處于“淡季不淡、旺季不旺”的狀態(tài)。

不過，最牽動老百姓和政府神經的房價自7月份見頂以來，成交均價單月環(huán)比連續(xù)兩個月出現(xiàn)下降，9 月單月售價為5，753 元/平米，同比增長8.8%，環(huán)比下降4.5%；房價快速上漲壓力得到緩解，政策壓力已經得到一定程度的釋放。這對房地產行業(yè)來說應該是值得慶幸的。

由于當前樓市的主要購買力——剛性需求依然旺盛，隨著十月被推遲的新盤集中入市，節(jié)后樓市大幅反彈。10月16日，中國指數研究院數據研發(fā)中心發(fā)布的一份監(jiān)測報告顯示，節(jié)后首周（10月8日—10月14日），該機構監(jiān)測的40個城市中，僅廈門的樓市成交量環(huán)比（較上周）略有下降，其余城市的成交量均有大幅增長。即便是與去年同期相比，也有20個城市上周的成交量出現(xiàn)增長。中原地產最新監(jiān)測數據顯示，全國主要54城市節(jié)后一周的成交量合計為59929套，較國慶一周的成交量上漲210%。

從估值上看，A股市場里的地產股經過2010年、2011年和今年大部分時間的下跌，很多地產股市盈率（PE）已低至15倍以下。地產股在A股市場的權重大，很多公募基金出于資產配置的需要，都會重倉地產股。當地產股跌到合理區(qū)間時，不排除部分資金補倉自救或突擊加倉地產股搶反彈，情形類似銀行股。

降息預期無疑也是一大主因。降息對地產是利好，而年內降息的可能性也在逐漸加大。今年，央行在“穩(wěn)增長”的背景下兩次降息，兩次下調準備金率。9月CPI（全國居民消費價格總水平）重返“1”時代，同比僅上漲1.9%。這無疑為降息帶來了空間。今年前三季度國內生產總值GDP 為7.4%，為了達到原先設定的全年7.5%的目標，四季度仍須攻堅。貨幣政策存在繼續(xù)寬松的要求，降息是其中重要備選項之一。

總的來說，地產股經過長期下跌之后，受短期房地產成交量反彈、基金配置的需要、降息預期加強等觸發(fā)因素刺激，展開凌厲的反彈實屬自然。但目前房地產市場仍處在一個較為平穩(wěn)的狀態(tài)中，銷售趨勢不溫不火，政策不松不緊，行業(yè)拐點來臨尚言過早。

投資建議：關注高周轉、中低端產品的房地產上市。項目布局全國的招商地產、萬科A、保利地產、金地集團，具備區(qū)域優(yōu)勢的首開股份（600376）、冠城大通（600067）以及主要在三四線城市開發(fā)的中南建設和榮盛發(fā)展等更有市場機會。