胡小渝

[摘 要]近年來(lái)，關(guān)于重慶房地產(chǎn)業(yè)存在泡沫的呼聲愈來(lái)愈高。究竟重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，成為當(dāng)下研究的重點(diǎn)。本文基于重慶市2005年～2010年房地產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)，測(cè)度重慶房地產(chǎn)業(yè)是否存在泡沫，并就分析結(jié)果提出相應(yīng)對(duì)策建議。

[關(guān)鍵詞]重慶房地產(chǎn)業(yè)泡沫度

一、引言

1998年之后，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常繁榮，房?jī)r(jià)一路攀升。2003左右，國(guó)內(nèi)“房地產(chǎn)泡沫”的呼聲日高，“中國(guó)房地產(chǎn)泡沫是否存在”之爭(zhēng)成為一時(shí)焦點(diǎn)。多數(shù)人認(rèn)為，中國(guó)存在房地產(chǎn)泡沫，政府應(yīng)采取調(diào)控措施，避免走上日本經(jīng)濟(jì)衰退的老路。

2011年7月，在國(guó)家嚴(yán)厲的調(diào)控措施下，全國(guó)房?jī)r(jià)終于停止了快速增長(zhǎng)，公眾對(duì)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期終于結(jié)束了。但這一輪調(diào)控會(huì)不會(huì)引起房地產(chǎn)泡沫的破裂？重慶市這樣相對(duì)低價(jià)位的市場(chǎng)是否存在泡沫？這些問(wèn)題值得進(jìn)一步研究。

國(guó)內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的研究非常多，大多集中于泡沫成因與測(cè)度研究，研究方法集中于定性說(shuō)明和定量測(cè)度。但分析重慶市房地產(chǎn)泡沫度的文獻(xiàn)相對(duì)較少。蒲勇健等（2006）、閆妍（2006）等在分析全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫時(shí)，將重慶市作為研究對(duì)象之一，均研究2005年以前的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。近幾年房?jī)r(jià)快速攀升后，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫，泡沫是否嚴(yán)重等均未有學(xué)者進(jìn)行研究。因此，本文選擇重慶市2005年～2010年的數(shù)據(jù)作為分析模板，測(cè)度重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫度，并就測(cè)度結(jié)果提出對(duì)策建議，具有一定的理論和現(xiàn)實(shí)意義。

二、研究方法

目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫測(cè)度主要集中統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)法、指標(biāo)指示法、理論價(jià)格法。

基于數(shù)據(jù)可得性的限制條件，國(guó)內(nèi)研究大多選取指標(biāo)指示法進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫度的計(jì)算和分析。指標(biāo)指示法分為：“單一指標(biāo)法”、“綜合指標(biāo)法”。

單一指標(biāo)法是“指運(yùn)用房地產(chǎn)泡沫測(cè)度的單個(gè)指標(biāo)的實(shí)際值與測(cè)定的標(biāo)準(zhǔn)值之間的對(duì)比來(lái)判斷房地產(chǎn)是否存在或者泡沫大小程度的一種測(cè)度方法”。

綜合指數(shù)法是一種常用的指數(shù)合成方法，第一步是確定各單項(xiàng)評(píng)價(jià)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值；第二步是對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行無(wú)量綱化處理，消除單位量上的不同，即用各項(xiàng)指標(biāo)的實(shí)際值與其標(biāo)準(zhǔn)值相比得到同度量指標(biāo)；第三步賦予權(quán)重值；第四步進(jìn)行加權(quán)求和，計(jì)算出綜合指數(shù)值。當(dāng)房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)<100%時(shí)，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)中不存在泡沫成分；當(dāng)房地產(chǎn)泡沫測(cè)度系數(shù)>100%時(shí)，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)中開(kāi)始出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，系數(shù)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度越嚴(yán)重。

在上式中，B表示應(yīng)用指數(shù)合成方法計(jì)算得出的綜合指數(shù)值，F(xiàn)i表示某單項(xiàng)指數(shù)的實(shí)際值，Ci表示某單項(xiàng)指數(shù)的臨界值，ωi表示各單項(xiàng)指數(shù)權(quán)重，n表示指數(shù)合成中所涉及的指數(shù)個(gè)數(shù)。

本文基于重慶市的現(xiàn)狀，參照李維哲，曲波的指標(biāo)分類，選取消費(fèi)狀況類指標(biāo)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比值和房?jī)r(jià)收入比，以及金融類指標(biāo)房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率與貸款總額增長(zhǎng)率比值三個(gè)指標(biāo)來(lái)分別測(cè)度重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，并運(yùn)用綜合指數(shù)法測(cè)度綜合泡沫度。

三、實(shí)證分析

1.單項(xiàng)指標(biāo)分析

(1)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率

房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率/實(shí)際GDP增長(zhǎng)率能反映房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)張程度，是測(cè)量虛擬經(jīng)濟(jì)相對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的動(dòng)態(tài)指標(biāo)，用來(lái)監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫化趨勢(shì)，指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫的程度就越大。大部分學(xué)者認(rèn)為當(dāng)房?jī)r(jià)上漲幅度是GDP增幅的2倍以上時(shí)，房?jī)r(jià)很不正常，孕育著泡沫。

由表2分析結(jié)果可知，2005年到2010年重慶市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率與GDP增長(zhǎng)率的比值都小于臨界值2，即重慶市房?jī)r(jià)正常，未孕育泡沫。

(2)房?jī)r(jià)收入比

房?jī)r(jià)收入比是房地產(chǎn)價(jià)格與居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭對(duì)住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。根據(jù)美國(guó)和部分西方發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)收入比在3~6倍之間比較合理?？紤]到我國(guó)居民收入中隱性收入比較高的情況，本文認(rèn)為我國(guó)的房?jī)r(jià)收入比的臨界點(diǎn)定為6.0比較合適。

由表2分析結(jié)果可知，重慶市的房?jī)r(jià)收入比整體表現(xiàn)為上升趨勢(shì)，2005年~2009年的數(shù)據(jù)顯示，重慶市的房?jī)r(jià)收入比小于國(guó)際臨界值6，即房?jī)r(jià)在居民收入能承受的范圍內(nèi)，不存在泡沫。2010年房?jī)r(jià)收入比第一次超過(guò)了臨界值6，在重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)升溫，而人均收入水平?jīng)]有大幅提升的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)孕育著泡沫。

(3)房地產(chǎn)企業(yè)貸款增長(zhǎng)率/金融機(jī)構(gòu)貸款總額增長(zhǎng)率

房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)率如果明顯高于金融機(jī)構(gòu)貸款總額增長(zhǎng)率，則說(shuō)明銀行信貸資金高度集中于房地產(chǎn)行業(yè)，在缺乏必要的風(fēng)險(xiǎn)控制的基礎(chǔ)上，開(kāi)發(fā)商的投機(jī)活動(dòng)便有了可乘之機(jī)。同時(shí)，個(gè)人住房信貸的大幅增加，也會(huì)放大購(gòu)買者的投機(jī)需求。其比率愈接近于1，則泡沫程度愈低；愈偏離1，則說(shuō)明泡沫程度愈大。

表3 重慶市2005年～2010年房地產(chǎn)企業(yè)貸款增長(zhǎng)率與金融機(jī)構(gòu)貸款總額增長(zhǎng)率的比值

數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶市統(tǒng)計(jì)年鑒

通過(guò)表3分析可知，除2008年為-0.123外，其他年份該比率均大于1。2008年數(shù)據(jù)出現(xiàn)異常，與當(dāng)時(shí)金融危機(jī)有一定關(guān)系。整體經(jīng)濟(jì)下滑蕭條，房地產(chǎn)行業(yè)整體發(fā)展勢(shì)頭減弱，表現(xiàn)為貸款量有所下降。其他年份均大于1，尤其是2007年和2010年該比率已明顯超過(guò)2，大大高于1，存在嚴(yán)重泡沫。2007年重慶市被批準(zhǔn)為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景看好，開(kāi)發(fā)企業(yè)獲取貸款容易度提高。且2007年重慶市房?jī)r(jià)已呈現(xiàn)為快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，居民選擇在房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲前買房，也從一定比例上增加了房企的貸款。2010年重慶市兩江新區(qū)掛牌成立，良好的市場(chǎng)氛圍為房企發(fā)展提供了外部支持，房企貸款額高漲。銀行貸款過(guò)度集中于房地產(chǎn)市場(chǎng)，為從事投機(jī)活動(dòng)提供方便，從而導(dǎo)致重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫。

2.綜合指數(shù)分析

通過(guò)計(jì)算上文三種指數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)值，并根據(jù)指數(shù)合成法的公式（*）計(jì)算，得到綜合泡沫度指數(shù)。本文將各個(gè)指數(shù)的權(quán)重賦為三分之一,得出重慶市房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)如右表4所示。

由表4分析可知，重慶市2006年、2007年、2010年房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)大于1，存在一定的泡沫。2008年、2009年由于金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣，房地產(chǎn)泡沫綜合指數(shù)小于1，基本不存在泡沫。

四、對(duì)策建議

重慶市2007年被批準(zhǔn)為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革實(shí)驗(yàn)區(qū)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也隨著高速發(fā)展，房?jī)r(jià)飛升，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的泡沫。2008年金融危機(jī)從虛擬經(jīng)濟(jì)到實(shí)體經(jīng)濟(jì)都受到了重創(chuàng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也受到影響，房?jī)r(jià)上漲速度下降，泡沫也隨之基本消除。2009年開(kāi)始，經(jīng)濟(jì)開(kāi)始復(fù)蘇，房地產(chǎn)市場(chǎng)也恢復(fù)其快速發(fā)展勢(shì)頭，尤其是2010年發(fā)展更是如火如荼，房地產(chǎn)泡沫再次明顯。

本文基于重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前發(fā)展勢(shì)頭迅猛，泡沫日益明顯的背景，對(duì)降低房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫提出如下對(duì)策建議：

1.加強(qiáng)公租房等住房保障制度的實(shí)施

公租房，是解決新就業(yè)職工等夾心層群體住房困難的一個(gè)產(chǎn)品。重慶市公租房建設(shè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，大量的公租房建設(shè)有利于解決市民的住房問(wèn)題，減少了部分對(duì)商品房的剛性需求，可在一定程度上緩解由于需求過(guò)快增長(zhǎng)而導(dǎo)致的房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)。

2.進(jìn)一步完善房產(chǎn)稅等調(diào)控措施

重慶市是房產(chǎn)稅征收的試點(diǎn)城市，通過(guò)對(duì)別墅等高檔住房征收房產(chǎn)稅，一定程度上使房屋失去作為投資品的屬性，有效抑制大量投機(jī)資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而緩解大量資本涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，削弱因大量投機(jī)資本涌入而產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫。

3.加強(qiáng)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，控制房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)抵押貸款不僅包括房屋購(gòu)買者的按揭貸款，還包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的貸款，加強(qiáng)監(jiān)管和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警，可以有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)資產(chǎn)流向，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)資本市場(chǎng)正常運(yùn)轉(zhuǎn)。加強(qiáng)銀行等的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警管理，控制貸款大規(guī)模集聚于房地產(chǎn)市場(chǎng)，也可達(dá)到消除泡沫產(chǎn)生的作用。

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