張宇良

因工作原因，筆者最近幾年，實地調(diào)研北京、天津、上海等一線標桿城市，云南昆明、鄭州等二線城市，新疆烏魯木齊這樣的邊境城市，以及四川幾乎幾十個縣市。其4萬億刺激計劃投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，比如道路、河道整治；而大多數(shù)投入以舊城改造為名義的地產(chǎn)領(lǐng)域，導致商業(yè)地產(chǎn)泡沫橫飛。

中購聯(lián)的《中國購物中心發(fā)展報告2012—2013》報告顯示，2011年底，北京擁有245家購物中心，但有216家是2004年至2011年開業(yè)的，645%的增速居全國城市首位。從數(shù)據(jù)分布上看，天津和重慶這兩個城市購物中心數(shù)量高于其他二三線城市，增速僅低于北京。

四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的最新數(shù)據(jù)顯示，目前，成都已開工建設(shè)的商業(yè)綜合體數(shù)量高達104個，未來5年還將入市1000萬平方米左右。近幾年來，以商業(yè)、辦公為主的城市綜合體項目在全國發(fā)展迅速。數(shù)據(jù)顯示，至2015年，20個重點城市新增入市體量將達到1.64億平方米，而3至5年內(nèi)城市綜合體增量將以中西部城市為主。

其實不然，據(jù)筆者掌握的情況看，未來3至5年入市的綜合體將達200個。當然，這是加上正在規(guī)劃未開工的項目。僅以成都市“退二進三”戰(zhàn)略為例，三環(huán)以內(nèi)的專業(yè)市場系數(shù)外遷，西南食品城、家具廠、512建材市場、荷花池市場等等市場還未完全外搬，就市場上未來N個綜合體的定位和初步規(guī)劃早已出爐。而這些原址上的規(guī)劃商業(yè)，多以綜合體為主。

而綜合體，必有集中商業(yè)，言集中商業(yè)，必言百貨。即便無百貨之名，也有其中規(guī)劃的百貨之實。

但如火如荼的商業(yè)地產(chǎn)泡沫橫飛背景下，百貨卻已顯頹勢。

2012年6月，武漢中商百貨轉(zhuǎn)型，3月，上海第一百貨淮海店停業(yè)，2011年年底北京太平洋百貨撤店。

在成都，人民商場清江店宣布關(guān)門的同一天，地處同一商圈的成都摩爾百貨羊西店也宣布停業(yè)。5月29日，在成都最繁華的春熙商圈，在僅僅開業(yè)半年之后，優(yōu)客商城由于經(jīng)營不善宣布“暫時歇業(yè)”。

2012年2月份，成都遠東太平洋百貨換帥、春熙路核心商圈的日資百貨商場伊勢丹在4月初進行了一場最大規(guī)模的人事調(diào)整。

據(jù)悉伊勢丹最近兩三年的銷售一直處在下降通道：2009年伊勢丹的營業(yè)額增長率為37%，2010年增長率降到22%，而2011年的增長率只有8%。同時，伊勢丹早已規(guī)劃的成都2號店也遲遲未有進展。

經(jīng)濟不景氣、電商咄咄逼人、經(jīng)營成本大幅上揚……等等不勝枚舉的原因，但百貨市場飽和，商業(yè)地產(chǎn)遍地開花，布點越來越密，同質(zhì)化越來越嚴重是最主要原因。

一言以蔽之，過熱的商業(yè)地產(chǎn)，已經(jīng)在跟它聯(lián)系緊密的百貨一角顯出頹勢。那些正在密謀以主力店（超市+百貨）為噱頭，帶租約銷售為輔助，妄想在商業(yè)地產(chǎn)撈金的項目，多關(guān)注一下整體市場，畢竟，商業(yè)地產(chǎn)是要決勝未來，而不是成敗在開盤。