工欲善其事必先利其器，要想蓋好房子，首先要選優(yōu)質(zhì)的材料，而如何選擇就需要市場(chǎng)調(diào)研、供方競標(biāo)、產(chǎn)品評(píng)估、品質(zhì)檢測(cè)以及確認(rèn)訂單等諸多環(huán)節(jié)。初次接觸房地產(chǎn)開發(fā)商的建筑采購，我覺得采購真是一個(gè)既繁瑣又專業(yè)的工作，天泰房地產(chǎn)的傅愛兵卻多次強(qiáng)調(diào)“其實(shí)很簡單”。那我們現(xiàn)在就來看一下這位開發(fā)商采購總經(jīng)理的工作清單。

2010年初，制定項(xiàng)目采購計(jì)劃

把工作當(dāng)成一件立體藝術(shù)品

在靠近海邊的天泰·金融廣場(chǎng)A座寫字樓26層窗戶旁，是天泰房地產(chǎn)開發(fā)股份有限公司采購中心總經(jīng)理傅愛兵的辦公區(qū)。辦公桌上物品簡單卻又帶著一點(diǎn)凌亂，筆記本電腦、手機(jī)、記錄本、水杯、日歷，桌角放著一大摞看過或是正在等待翻閱的資料。在辦公桌旁擺放著一張兩米多長的項(xiàng)目板，上面清晰地列著本次采購的項(xiàng)目名稱、采購產(chǎn)品明細(xì)?！耙粋€(gè)項(xiàng)目采購?fù)戤?，馬上就會(huì)換成下一項(xiàng)目的采購板。采購環(huán)節(jié)是相類似，循環(huán)進(jìn)行的?！备祼郾Ｕf一句話，“我習(xí)慣將一切事情做到最前面”。所以早在立項(xiàng)之前，有關(guān)采購的計(jì)劃早已制定完畢。以便為一切可能出現(xiàn)的問題預(yù)留緩沖和解決的時(shí)間。接到項(xiàng)目之初，立刻從宏觀上把握好整體預(yù)算，做到胸有成竹。身上擔(dān)負(fù)著“點(diǎn)石成金”的使命，要用上百種建材將圖紙上的輪廓搭建成“有血有肉”的建筑，傅愛兵必須時(shí)刻以飽滿的熱情在繁密的工作日程表上跳躍。每日九點(diǎn)上班，瀏覽業(yè)內(nèi)最新資訊，查收郵件，翻閱各類報(bào)價(jià)單，對(duì)所關(guān)注的企業(yè)和產(chǎn)品進(jìn)行持續(xù)跟蹤與調(diào)研。傅愛兵將巨大的建筑當(dāng)成一件立體工藝品，從每個(gè)細(xì)節(jié)上臻于完善。一周的重復(fù)性調(diào)研工作結(jié)束后，在預(yù)算金額和意外支出的適度范圍內(nèi)，明確甲供材、乙供材，對(duì)于所需采購的甲供產(chǎn)品清單就開始按照項(xiàng)目完工節(jié)點(diǎn)進(jìn)行計(jì)劃倒排。

2010年3月，項(xiàng)目立項(xiàng)

勇敢地走別人沒走過的路

項(xiàng)目審批過后，各項(xiàng)采購工作緊鑼密鼓地開展起來。在其他人眼中，采購員的工作怎一個(gè)“忙”字了得。僅僅是將采購產(chǎn)品分門別類（一類為土建部分，一類為精裝部分，一類為設(shè)備部分）再進(jìn)行二次核對(duì)，這大概就花費(fèi)一整天的時(shí)間。但是憑借多年的采購經(jīng)驗(yàn)和集團(tuán)強(qiáng)大的數(shù)據(jù)庫資源支持，傅愛兵在忙碌的工作中卻是如魚得水，將各項(xiàng)工作安排得井井有條。提到衡量各項(xiàng)采購產(chǎn)品的核心指標(biāo)，傅愛兵再三強(qiáng)調(diào)“以國家的標(biāo)準(zhǔn)為標(biāo)準(zhǔn)。這是進(jìn)行采購產(chǎn)品初選的最低及格線，建材企業(yè)必須做到以數(shù)據(jù)說話，借此來證明其產(chǎn)品的客觀性能優(yōu)劣和等級(jí)”，進(jìn)行初步篩選之后可以入圍的產(chǎn)品才有可能收到合作的橄欖枝。在傅愛兵的一席話中 “品質(zhì)”一詞出現(xiàn)多次?！捌焚|(zhì)是我們的最終追求，我們一定要在保證品質(zhì)的前提下去控制成本，而非一味地用成本壓低品質(zhì)?！痹诓少彯a(chǎn)品的三大類別中，精裝部分為“臉面工程”，我們?cè)谶x擇方向上，“低碳環(huán)保”是一個(gè)必要充分條件。而設(shè)備類產(chǎn)品的采購則是整個(gè)建筑最重要的點(diǎn)，在初期采購時(shí)須借各項(xiàng)指標(biāo)來衡量和限定產(chǎn)品的準(zhǔn)入門檻，在后期還會(huì)有一系列的檢驗(yàn)措施?！霸O(shè)備是至為關(guān)鍵的一環(huán)，我們也是費(fèi)盡周折，飛到北京、南京、上海去親自考察”，經(jīng)常一個(gè)月有二十天是在外地，經(jīng)常為研究一個(gè)課題全員挑燈夜戰(zhàn)。哪怕是一次小小的突破也能引得他們歡呼雀躍。一直在路上，一直在出差的路上，一直在研究與實(shí)踐的路上，傅愛兵一向是個(gè)持續(xù)精進(jìn)，精神飽滿的人，但是眼底的一絲疲憊卻向我們展示了一個(gè)地產(chǎn)采購員的辛苦與付出。

2010年3月，供方入圍評(píng)估

合理有序的實(shí)戰(zhàn)競爭

任何事情每時(shí)每刻都存在著競爭。傅愛兵和他的團(tuán)隊(duì)要對(duì)進(jìn)入初選的企業(yè)進(jìn)行更為嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑u(píng)估和考核。這一個(gè)步驟看似簡單，實(shí)則最耗精力，他們作為評(píng)估方，手握“生殺大權(quán)”，而手中準(zhǔn)繩不容許有一絲一毫的偏差。傅愛兵在考核入圍的供方時(shí)也是頗費(fèi)功夫。品質(zhì)是企業(yè)賴以生存的根本，為保住品質(zhì)的好口碑，在采購商品之前都要對(duì)市場(chǎng)上相關(guān)企業(yè)進(jìn)行一次綜合調(diào)研，考查內(nèi)容為：產(chǎn)品質(zhì)量是否符合國家規(guī)范，產(chǎn)品品質(zhì)是否達(dá)到所要求的標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品工藝是否滿足施工規(guī)范要求，產(chǎn)品性能是否以目標(biāo)客戶需求為導(dǎo)向。這就像是開車前一定要先啟動(dòng)引擎，而引擎的發(fā)動(dòng)則需要眾多的力量來支撐。供方入圍評(píng)估就是一種牽引著向最終目標(biāo)奮進(jìn)的力量。傅愛兵就是這樣一直在漩渦中心工作，時(shí)刻保有激情和銳利的審察眼光，任何一個(gè)細(xì)節(jié)都不放過，將每家入圍企業(yè)的各項(xiàng)信息做成一個(gè)綜合的考察評(píng)估報(bào)告。隨后進(jìn)行數(shù)據(jù)考核和真實(shí)樣品的考察，只有準(zhǔn)合格方才能拿到標(biāo)書。競標(biāo)企業(yè)通過公司的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行合理有序的實(shí)戰(zhàn)競爭，最終選取價(jià)格和品質(zhì)上最為合適的供貨商。很多人說“采購不是人干的，是人才干的”，如何在評(píng)估上不偏不倚，又能夠在最大限度上保證自己公司的利益，這是極其耗費(fèi)腦力的一項(xiàng)工作，傅愛兵卻說：“那是你們把采購工作看得太復(fù)雜”。多年在市場(chǎng)上摸爬滾打積累的經(jīng)驗(yàn)讓傅愛兵輕松應(yīng)對(duì)這一系列繁雜的決策。

2010年4月初，確定合作供方

三種供方確定方式

無規(guī)矩不成方圓，講的是一種界限和限定，很多時(shí)候規(guī)矩會(huì)成為提升效率的良方。有著多年采購經(jīng)驗(yàn)的傅愛兵做起本職工作來，順風(fēng)順?biāo)谡劶安少徚鞒毯筒襟E時(shí)，他多次提到資源庫的支持作用。采購名單確定之后，對(duì)于傳統(tǒng)建材和較為常用的產(chǎn)品，會(huì)優(yōu)先從資源庫中進(jìn)行篩選。這個(gè)強(qiáng)大的后備資源庫使得傅愛兵在采購上既省心又省力，有了這么多戰(zhàn)略合作伙伴的支持，采購產(chǎn)品在品質(zhì)上和價(jià)格上都會(huì)有較高的保障。而針對(duì)那些資源庫中尚選不到合適供貨商的項(xiàng)目，傅愛兵的采購團(tuán)隊(duì)自有一套方式來選定高質(zhì)量的供方。

首先是聯(lián)盟聯(lián)合采購方式，通常是與中城聯(lián)盟、華遠(yuǎn)、萬通、朗詩等17家全國一流的房地產(chǎn)開發(fā)商合作，從其全國一流的建材供應(yīng)商中篩選優(yōu)質(zhì)供方，進(jìn)行聯(lián)合采購，在結(jié)果上做到以量取勝，在品質(zhì)上做到更優(yōu)質(zhì)、更有保證。其次可進(jìn)行區(qū)域聯(lián)合采購。針對(duì)一些不能放在聯(lián)盟采購平臺(tái)上的產(chǎn)品，聯(lián)合本地地區(qū)的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)商聯(lián)合采購，降低成本、提升服務(wù)質(zhì)量，對(duì)供貨商進(jìn)行共同選擇。若是與其他房地產(chǎn)公司施工節(jié)奏不合拍就采用集團(tuán)集中采購，集團(tuán)內(nèi)十幾個(gè)項(xiàng)目集體招標(biāo)，由集團(tuán)采購中心統(tǒng)一采購。傅愛兵說，采購并非是一件很繁瑣很難做的工作，化整為零，將采購經(jīng)營理念內(nèi)化于心，復(fù)雜的采購工作也可以變得條理化、簡單化。

2010年4月，封樣，簽供貨合同

施工之前的未雨綢繆

傅愛兵總是說要將所有事情都提前做，簽署合同是個(gè)白紙黑字、板上釘釘?shù)沫h(huán)節(jié)，更是不容被忽視。雖然有采購之前一番辛苦細(xì)致的調(diào)查，但是誰都不能100%保證在施工過程中不會(huì)出現(xiàn)一點(diǎn)差錯(cuò)。所以在確定采購產(chǎn)品和供貨商之后，要立即對(duì)其提供的樣品封樣，以此作為日后驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，在每一步做到防患于未然。未雨綢繆在生意場(chǎng)上也許會(huì)比之各種臨時(shí)策略都要有用。封樣是規(guī)范供方提供高質(zhì)量產(chǎn)品的一種手段，一個(gè)小小的動(dòng)作就能使得大工程有所保障，所以在封樣之前一定要再次檢查一遍，不要出現(xiàn)任何紕漏。成功沒有什么秘訣就是能夠持續(xù)地把一件事情做好，做到底，這就夠了。進(jìn)行過“過五關(guān)，斬六將”般的重重審核之后，傅愛兵才會(huì)放心地與各家供貨商簽訂最終采購合同。其實(shí)采購環(huán)節(jié)到這里看似就要結(jié)束了，只要產(chǎn)品入庫就沒有后顧之憂了嗎？傅愛兵極為肯定地回答：不是的。

2010年5月，建樣板間

以小見大的樣板間

何以預(yù)見一幢建筑物的各項(xiàng)性能，何以檢驗(yàn)采購的產(chǎn)品均在應(yīng)用中切實(shí)符合標(biāo)準(zhǔn)，傅愛兵強(qiáng)調(diào)“樣板領(lǐng)路，以小見大”。從樣板間的指標(biāo)來估算確定一個(gè)整個(gè)建筑的總體達(dá)成標(biāo)準(zhǔn)。而在之前提到的產(chǎn)品品質(zhì)后續(xù)驗(yàn)收以及成本控制，建造樣板間也是一個(gè)舉足輕重的監(jiān)督和檢測(cè)的過程，一個(gè)鑒定設(shè)備產(chǎn)品各項(xiàng)指標(biāo)是否合格的過程。因?yàn)樵缭谥白鲞^合理的成本估算，在此環(huán)節(jié)中出現(xiàn)的意外支出也可進(jìn)行合理的解決。而對(duì)于設(shè)備類產(chǎn)品所要達(dá)到的指標(biāo)要請(qǐng)相關(guān)專家來審核，做到術(shù)業(yè)有專攻，傅愛兵作為采購中心總經(jīng)理會(huì)將采購工作做到位，而采購之外的也只能請(qǐng)教行內(nèi)專家來協(xié)助完成。在建造的每一步上都有專門的人來負(fù)責(zé)，做到了專業(yè)就相當(dāng)于做到了提高效率，保證了品質(zhì)。建好樣板間之后，傅愛兵要對(duì)各項(xiàng)產(chǎn)品的應(yīng)用情況進(jìn)行實(shí)地的考察，在小小的樣板間里進(jìn)行產(chǎn)品和設(shè)備的微調(diào)。哪怕這種情況并不是時(shí)有發(fā)生，可是這個(gè)環(huán)節(jié)的工作卻是不能省去的。若出現(xiàn)任何品質(zhì)問題，將會(huì)與之前的封樣進(jìn)行對(duì)比，做出合理的解決方案。2010年7月～9月，將建筑所需要的施工圖、室內(nèi)圖紙以及技術(shù)設(shè)備的指標(biāo)要求確定下來。而此期間，與先前商議好的供貨方再次聯(lián)系貨源、驗(yàn)貨等一系列的工作，確認(rèn)無誤后，給土建類的供貨商們下訂單，定于9月份動(dòng)土施工。萬丈高樓平地起，從這里就真正開始了。

2011年9月，裝修類、設(shè)備類下訂單

鋼筋混凝土的華麗轉(zhuǎn)身

時(shí)隔一年，動(dòng)土施工結(jié)束，但是尚顯簡陋的毛坯房還需精裝這一環(huán)節(jié)才能真正實(shí)現(xiàn)華麗的轉(zhuǎn)身，室內(nèi)裝修的各個(gè)環(huán)節(jié)立刻提上日程。傅愛兵說，要實(shí)現(xiàn)建筑達(dá)到預(yù)期的效果和指標(biāo)，就要從采購上嚴(yán)把關(guān)。首先，85%以上選用與公司有過5年以上合作經(jīng)驗(yàn)的優(yōu)質(zhì)供方資源，極大地減少了質(zhì)量隱患，降低了采購成本。整個(gè)項(xiàng)目交叉施工控制，各工序技術(shù)交底，相互協(xié)調(diào)。其次，適度引入新的優(yōu)質(zhì)供方，通過合作比較，和帥康、科勒等品牌強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合。好的品牌不僅質(zhì)量優(yōu)良，同時(shí)也能帶來良好的現(xiàn)場(chǎng)管理理念。歷經(jīng)一年的土建工程建設(shè)之后，裝修類、設(shè)備類要緊隨其后確定訂單數(shù)量。由于要打造不需空調(diào)暖氣的高科技住宅，力爭以六大綠色科技手段打造恒溫、恒濕、恒氧、低噪、適光、低能耗的社區(qū)，在引進(jìn)新技術(shù)和新設(shè)備時(shí)也必須相應(yīng)地在采購中偏向可以滿足這些要求的產(chǎn)品，如天棚輻射控溫技術(shù)，女兒墻、屋頂及地下“閉合式”隔熱式保溫體系，24小時(shí)持續(xù)置換新風(fēng)系統(tǒng)，地源熱泵技術(shù)系統(tǒng)，厚度高達(dá)10公分的冬暖夏涼外墻保溫層，金屬鍍膜的LOW-E中空玻璃等等。對(duì)于這些尚且年輕的新型產(chǎn)品，傅愛兵早就開始關(guān)注它們的發(fā)展勢(shì)頭和產(chǎn)品演變過程，直到技術(shù)和品質(zhì)保證真正成熟，才放心大膽地予以應(yīng)用。而整個(gè)房間要達(dá)到預(yù)期的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，這些設(shè)備類產(chǎn)品的指標(biāo)更是要嚴(yán)格把控，對(duì)于這樣的設(shè)備檢測(cè)，傅愛兵搖頭說“我的采購經(jīng)驗(yàn)就派不上用場(chǎng)了”，那如何解決呢，“請(qǐng)專業(yè)的公司和專家來監(jiān)測(cè)評(píng)估，做到術(shù)業(yè)有專攻，精益求精”。

2011年12月，獲市級(jí)財(cái)政補(bǔ)貼

市級(jí)“可再生能源建筑應(yīng)用示范項(xiàng)目”、 375.9萬元的補(bǔ)貼獎(jiǎng)金，這并非只是針對(duì)項(xiàng)目提出的獎(jiǎng)勵(lì)，同時(shí)也是對(duì)于傅愛兵總經(jīng)理的肯定，從產(chǎn)品源頭上把好關(guān)，切實(shí)監(jiān)督至施工完畢。他是個(gè)時(shí)刻工作在漩渦中心的人，帶動(dòng)身邊的每個(gè)人將這條采購之路走好走穩(wěn)。對(duì)于現(xiàn)在國家實(shí)施的節(jié)能建筑補(bǔ)貼措施，傅愛兵也提到低碳節(jié)能一直以來是個(gè)大趨勢(shì)，在采購產(chǎn)品時(shí)也會(huì)偏向去采購相對(duì)環(huán)保的綠色產(chǎn)品。而對(duì)于建材產(chǎn)品良莠不齊、新產(chǎn)品質(zhì)量是否過關(guān)等問題企業(yè)仍存在擔(dān)憂，在與資源庫之外的企業(yè)合作時(shí)，除了考察產(chǎn)品本身質(zhì)量，還要分析其做過的成功的案例，經(jīng)過多方考核，才會(huì)將其納為合作伙伴。之前大家口中喊的節(jié)能口號(hào)很響亮，但是在實(shí)施過程中卻遇到很多困難，比如資金和技術(shù)。“如今，國家政府還有地方政策都大力發(fā)展節(jié)能產(chǎn)業(yè)，也給出了很多的優(yōu)惠政策，我們也應(yīng)該順著這個(gè)方向，與國家發(fā)展方向和未來需求保持一致”，傅愛兵如是說。

遙寄七年奮斗史

不積跬步，無以至千里。一只新生蝴蝶撕裂眼前黑暗，破繭而生，身體第一次完全裸露在耀眼的陽光下，其中的欣喜是無法用言語來描繪的。在這一瞬間的光明之下，許久前的困境與迷惘早就隨著眼角激動(dòng)的淚水，消散到空氣中，無影無蹤。在心中留下的不過是大風(fēng)大浪過后的平靜。傅愛兵所在的團(tuán)隊(duì)于2003年起就開發(fā)研究低碳項(xiàng)目。低碳，這個(gè)新生代的名詞，這個(gè)新生活的潮流，在九年前不過是一粒種子，需要日夜?jié)补唷㈦S時(shí)看護(hù)。節(jié)能建筑的愿景就在這里開始扎根，在傅愛兵的眼睛里一點(diǎn)一點(diǎn)茁壯地成長。誰也無法想象這其中七年的時(shí)間里，做過多少次失敗的實(shí)驗(yàn)才有一次激動(dòng)人心的歡呼，勘察過多少次項(xiàng)目才會(huì)在筆記本上寫下一條成熟的總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。都說要用格斗的氣魄面對(duì)工作，既然已經(jīng)鋪好賽道，那就只等號(hào)令聲響起，以全部的力量向終點(diǎn)沖刺。節(jié)能建筑已逐步被提到日程安排上，長遠(yuǎn)的夢(mèng)想就要實(shí)現(xiàn)，這眼前的幾圈賽道看似短暫地不能與之前的“七年奮斗”相比?？墒沁@才是最終考驗(yàn)一個(gè)人一個(gè)集團(tuán)真正爆發(fā)力、真正核心戰(zhàn)斗力的時(shí)候。

離山頂越近的路，越是崎嶇和陡峭。接下來的兩年，730天的時(shí)間，有超過一半的時(shí)間，傅愛兵的團(tuán)隊(duì)不是在項(xiàng)目勘察的基地，就是在去往勘察基地的路上。幾千里路云和月的奔波，整整兩年的學(xué)習(xí)交流過程，多次前往北京牧馬城、南京朗詩等等幾個(gè)較為成熟的項(xiàng)目基地進(jìn)行參觀和實(shí)地勘察，并前往德國設(shè)備中心進(jìn)行學(xué)習(xí)和研究。越想逃避困難，越是招致災(zāi)禍。困難是避免不了的，我們能夠做的是勇敢地迎接它并且瀟灑地把它打敗。針對(duì)施工項(xiàng)目自身的切實(shí)需求，傅愛兵在觀摩的過程中“查缺補(bǔ)漏”，把困難當(dāng)做是中途的“加油站”，引進(jìn)前人成熟的經(jīng)驗(yàn)，分析前人失敗的案例，將一切失敗的可能性全部想到，逐個(gè)擊破，最終為自己的項(xiàng)目量身打造出一套完全符合預(yù)想標(biāo)準(zhǔn)和需求的成熟的應(yīng)用程序。是金子總會(huì)發(fā)光的，當(dāng)你覺得失敗時(shí)，成功之路才剛剛開始?，F(xiàn)在從傅愛兵的臉上已經(jīng)看不到當(dāng)時(shí)那種的為之瘋狂的強(qiáng)勁拼搏的力量，更多的是歷經(jīng)時(shí)間磨礪后的淡定和把控一切的自信。而長達(dá)七年的奮斗也在今天得到肯定和贊美，傅愛兵清楚地知道這個(gè)項(xiàng)目完全是用汗水澆灌出的一朵驚艷奇葩。

記者后記：

在接受完采訪的第二天，傅愛兵總經(jīng)理馬上就要前往日本和韓國進(jìn)行實(shí)地考察，為下個(gè)項(xiàng)目的研究學(xué)習(xí)做好提前的準(zhǔn)備工作。工作是磨礪心智的修道坊，傅總的笑容顯示出的是歷經(jīng)重重坎坷積淀下來的凝練的從容與穩(wěn)重，有著一切了然于心的自信與氣度。有些細(xì)節(jié)更是讓記者感動(dòng)不已，此次采訪與施工項(xiàng)目已時(shí)隔一年之久，在被問到某個(gè)時(shí)間而恰恰他又拿不準(zhǔn)的時(shí)候，記者認(rèn)為有個(gè)大概時(shí)間就可以了，而傅愛兵拿起手機(jī)接連撥打幾次電話，終于將這個(gè)時(shí)間確定，然后很欣慰地告知記者。以小見大，這都是傅總在工作中逐年積累下來認(rèn)真習(xí)慣。稻盛和夫說：專心致志于一事、努力工作的人，通過日常的精進(jìn)，精神自然得到磨練，進(jìn)而形成厚德載物的人格。傅愛兵就是這樣以100%的努力，為采購而忙碌著而快樂著。