毛麗冰

盡管在今年5月還言之鑿鑿“國際化是萬科需要思考的長期發(fā)展方向之一”，并宣布于年內(nèi)在香港成立海外事業(yè)部，但是，時隔三個月再接受《經(jīng)濟(jì)》記者采訪時，萬科相關(guān)發(fā)言人卻一再強(qiáng)調(diào)“我們沒有任何海外投資計劃”。此景在萬通同樣上演，當(dāng)傳出“有意投資舊金山19號碼頭項目”的消息后，萬通控股相關(guān)負(fù)責(zé)人立馬表示“公司人員跟高管專門溝通過此事，但是他們都稱不知情”。萬通地產(chǎn)董秘程曉曦也稱，“這是萬通控股的事情，跟萬通地產(chǎn)沒有關(guān)系”。

近兩年，在國內(nèi)加緊對地產(chǎn)市場的調(diào)控和海外市場對于資本強(qiáng)烈需求的背景下，越來越多的國內(nèi)房企已將掘金目光轉(zhuǎn)向海外。再加上國家多部委密集出臺鼓勵國內(nèi)企業(yè)海外投資的文件，尤其是鼓勵民營企業(yè)到海外發(fā)展，也表示出國家對于企業(yè)海外投資戰(zhàn)略的支持。但是，不少企業(yè)卻對自己的海外投資意向諱莫如深，直到投資成功或者媒體曝光才公諸于世。如此隱藏，暗潮涌動之間，中國企業(yè)的海外淘金路勝算幾何？企業(yè)海外投資競爭難道已進(jìn)入白熱化階段？

加快步伐“走出去”

毋庸置疑，中國已成為世界最大的外國投資者之一。8月初，安永在華公布的《沖出亞洲》調(diào)查報告顯示，中國對外直接投資連年增長，今年上半年達(dá)到289.2億美元，房地產(chǎn)行業(yè)成為中國對外投資的第三大行業(yè)，資源和金融緊隨其后。

中坤集團(tuán)董事長黃怒波“冰島購地事件”一石激起千層浪。去年計劃投資880萬美元購置冰島一塊300平方公里的土地遭冰島內(nèi)政部拒絕后，中坤集團(tuán)將投資計劃從購買改為租借，目前已取得實質(zhì)性進(jìn)展。2011年，中國房企海外投資地產(chǎn)由此引發(fā)公眾關(guān)注。

其實，這并不是海外投資地產(chǎn)的開端。早在五年前，中國樓市處于上升階段時，便已有房企悄然出海。萬通就曾試圖投資紐約世貿(mào)中心一號塔項目，幾經(jīng)輾轉(zhuǎn)后，終于在2010年3月份簽訂合約，租下1號樓的64層到69層，建筑面積約2萬平方米，租期20年，定名為“中國中心”，涉及金額約7000萬美元。此外，大多企業(yè)的投資計劃鎩羽而歸，中國房企全球布局的第一次萌芽就這樣悄無聲息地結(jié)束了。

近年來，多家知名房企再度出擊。三年前，在國內(nèi)房地產(chǎn)最火熱的時候，頤和地產(chǎn)就開始奔赴各國尋找適合的項目，最終將處女地選擇落戶在澳大利亞。據(jù)了解，很多年前，當(dāng)頤和地產(chǎn)董事長何建梁還是一名海員時，他就已考察過全球100多個國家的旅游地產(chǎn)項目，積累經(jīng)驗?！斑x擇澳洲，因為它是全球政治經(jīng)濟(jì)比較穩(wěn)定的國家，也是全球唯一一個房地產(chǎn)供不應(yīng)求的國家，而且房價低、匯率低、利率低?！鳖U和地產(chǎn)海外項目部總監(jiān)劉偉指出。今年年初，頤合澳洲項目已在國內(nèi)發(fā)售。

到2011年，企業(yè)更加緊“走出去”的步伐。當(dāng)中引人注目的當(dāng)屬碧桂園最近頻繁在馬來西亞的投資。2011年年初，碧桂園剛剛與大馬置地接洽上，到了年底，兩家已聯(lián)手組成合營公司，宣布共同開拓馬來西亞的住宅及商業(yè)物業(yè)。2011年底，碧桂園在馬來西亞雪蘭莪州的雙文丹和士毛月打造兩個大型綜合性別墅項目的消息剛剛披露，一年后，其首個馬來西亞項目即將正式對外出售。有消息透露，碧桂園在馬來西亞的第二個項目近日已經(jīng)簽約確定，據(jù)悉，與首個項目一樣，碧桂園還是從大馬置地手中獲得了55%的股權(quán)，并與該公司進(jìn)行合作開發(fā)，項目定位是大型綜合性別墅項目。碧桂園在雪蘭莪州士毛月的第三個項目也在談判中。

此外，萬達(dá)與中國泛海控股集團(tuán)斥資30億美元投資俄羅斯大型綜合項目，光耀集團(tuán)也已啟動在韓國的中國城項目，綠地集團(tuán)投資韓國濟(jì)州國際自由城市建設(shè)的項目已經(jīng)簽約……

“如果說本世紀(jì)初那波算是萌芽、嘗試，現(xiàn)在算是開始大膽行動了?！敝袊康禺a(chǎn)及住宅研究會副會長、秘書長顧云昌為本輪房企出海定調(diào)。

中國海外投資研究院張耀寰博士指出，尤其從2010年開始，政府加緊房地產(chǎn)調(diào)控，國內(nèi)企業(yè)逐漸多元化，以及人民幣走強(qiáng)，很多企業(yè)到海外去投資，海外市場很大，至少是國內(nèi)目前市場的兩三倍，“大部分地產(chǎn)商都認(rèn)為，以后在國內(nèi)投資地產(chǎn)的機(jī)會不大，地產(chǎn)商不可能再過以前的好日子了，要想繼續(xù)發(fā)展，必須‘走出去”。

萬科董事長王石甚至在2010年初的一個公開場合上就預(yù)測，未來五年，全球前十位的開發(fā)商都將來自中國。

海外優(yōu)良投資環(huán)境和利潤驅(qū)動

除了國內(nèi)調(diào)控政策不放松間接驅(qū)使房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)向海外的因素之外，張耀寰指出，海外市場很大、投資環(huán)境總體比較好，目前也是地產(chǎn)商出海的最好時機(jī)。中國目前有超過3.3億美元的外匯儲備，歐美國家正面臨經(jīng)濟(jì)危機(jī)，亟須國外資金的注入。

投資海外地產(chǎn)主要有兩種情況，張耀寰介紹，一種是高風(fēng)險高收益的地區(qū)，一般在法制不太健全的國家，比如非洲國家，容易出風(fēng)險，如果政局變化，投資就化為烏有了，但這些國家同樣是機(jī)會最多的地方。中信集團(tuán)在安哥拉投資一個大概35億美元的住宅項目，占地8.8平方公里，建成500多棟20層以上的住宅樓，包括道路、商店、學(xué)校、郵局、教堂，各種供水系統(tǒng)等設(shè)施。其在非洲的戰(zhàn)略意義和長遠(yuǎn)影響不言而喻。第二種是發(fā)達(dá)的歐美國家，首先要進(jìn)入的難度就比較大，但一旦進(jìn)入這些民主法治比較健全的成熟市場，資產(chǎn)就非常安全、穩(wěn)定。張耀寰指出，投資環(huán)境比較好的包括韓國濟(jì)州島、迪拜、澳大利亞、美國等發(fā)達(dá)國家。投資效果比較好的，主要在澳大利亞、韓國、馬來西亞、菲律賓、美國、非洲以及東南亞國家。比如迪拜，當(dāng)?shù)匾呀?jīng)有一個投資10億美元的“中國龍城”，現(xiàn)在在建投資4億美元的“中國鳳城”。因為很多有錢人去迪拜消費，迪拜也鼓勵全世界的商人去開發(fā)，中國商人看中這一點紛紛去投資，“中國城”里主要銷售中國商品。

好的投資環(huán)境帶來的巨大利潤是中國商人“走出去”的更大動力。“主要原因還是利潤驅(qū)動。房地產(chǎn)投資在境外的資源配置效率很高，利潤空間也相對較高?！备呔暛h(huán)球董事董韶川指出。

據(jù)透露，光耀集團(tuán)在韓國濟(jì)州島項目中就節(jié)省了一筆不菲的開發(fā)成本——土地款。而這自然降低了產(chǎn)品成本，轉(zhuǎn)化為更高的利潤。此外，知情人士指出，“這塊地是永久土地所有權(quán)，也沒有開發(fā)期限”。

除此之外，中國海外投資公司董事長鄭帥告訴《經(jīng)濟(jì)》記者，房企去海外投資還面臨比較好的融資環(huán)境。其中，一方面是融資成本，國內(nèi)的開發(fā)貸受到限制，而且從銀行貸款的利息通常在7%以上，而在海外市場貸款利息多為4%～5%。另一方面是資本金，房地產(chǎn)企業(yè)在中國投資至少需要30%的資本金，而在境外只需15%左右。

投資有風(fēng)險 進(jìn)入需謹(jǐn)慎

投資海外房地產(chǎn)并非都一帆風(fēng)順，張耀寰指出，中國企業(yè)出去投資的成功率目前只有三分之一左右。他指出，曾經(jīng)有企業(yè)不了解新加坡國情，在那里投資，就慘敗而歸?！昂芏嗥髽I(yè)在海外投資，都是很無知的”。

在中國人民大學(xué)為企業(yè)家講解海外投資課程的張耀寰認(rèn)為，中國企業(yè)家海外投資的知識欠缺表現(xiàn)在對當(dāng)?shù)卣?、法律、社會、風(fēng)俗等國情不了解，“他們還沒準(zhǔn)備好就盲目投資，導(dǎo)致失敗率比較高”。部分企業(yè)家去到海外，還依然用中國模式進(jìn)行經(jīng)營，還有一部分只是想著掙錢，沒有做企業(yè)該盡的社會責(zé)任。張耀寰指出，歐美發(fā)達(dá)國家的商人做企業(yè)，他們的企業(yè)文化中就很強(qiáng)調(diào)對社會負(fù)責(zé)，回報社會，“而我們國內(nèi)民營企業(yè)家比較缺乏這個意識，出去就是為了賺錢”。

另外，盡管歐洲國家非常需要國外資金的注入，但是他們對于中國經(jīng)濟(jì)的擴(kuò)張，以及大量中國人的到來又感覺到恐慌。張耀寰說，“他們在情感上不能接受，也不理解”，所以中國投資方和這些國家的民眾目前處于一個膠著的博弈狀態(tài)。這也是中國海外投資遇到的最大困難之一，“只有等時間長了，那些民眾就逐漸接受了”。黃怒波投資冰島，幾經(jīng)周折，從買地變成租地，就很好地說明了這一點。

看到風(fēng)險和困難，有專家認(rèn)為投資海外房地產(chǎn)前景并沒有那么樂觀。全國政協(xié)委員、國務(wù)院發(fā)展研究中心對外經(jīng)濟(jì)研究部原部長張小濟(jì)指出，沒有一個國家的房地產(chǎn)企業(yè)在海外能夠大規(guī)模發(fā)展。過去10年，我國非制造業(yè)外資增加的比重，很大一塊就是進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的外資。張小濟(jì)認(rèn)為，按照以往經(jīng)驗，中國的房地產(chǎn)企業(yè)想進(jìn)入其他國家，并以在國內(nèi)這種地產(chǎn)開發(fā)模式賺錢，根本是不可能的。因為它們的市場環(huán)境根本不一樣，土地供給也不一樣，不存在暴利的機(jī)會?！胺康禺a(chǎn)企業(yè)走出去沒有太大的發(fā)展空間，大量像中國式的住宅開發(fā)獲利不太可能”。

從新聞界走向房地產(chǎn)策劃界的上海荒島房產(chǎn)工作室董事長許仰東跟大多數(shù)房地產(chǎn)商一樣，看好未來的海外投資方向。他指出，隨著世界經(jīng)濟(jì)一體化的進(jìn)程，上海房企走出國門的各種條件會逐步成熟，投資決策體系、投資信息通路、運行人才等應(yīng)該相對優(yōu)先于其他地區(qū)。但是，他強(qiáng)調(diào)，著力關(guān)注有機(jī)會的海外房地產(chǎn)市場，利用中國散落投資商日益高漲的海外房地產(chǎn)投資熱情和能量，謹(jǐn)慎介入海外房地產(chǎn)市場，是未來十年新的命題及挑戰(zhàn)。