黃琛

摘 要：資產(chǎn)評(píng)估方法體系由市場(chǎng)法、收益法和成本法三種基本方法構(gòu)成。這三種評(píng)估方法在評(píng)估思路、前提條件、適用范圍及影響因素上存在區(qū)別，同時(shí)又存在內(nèi)在的聯(lián)系。正確認(rèn)識(shí)資產(chǎn)評(píng)估方法之間的區(qū)別和聯(lián)系，為合理選擇資產(chǎn)評(píng)估方法、提高資產(chǎn)評(píng)估效率提供依據(jù)。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評(píng)估；市場(chǎng)法；收益法；成本法

中圖分類號(hào)：F23文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1672-3198（2012）01-0185-01

資產(chǎn)評(píng)估方法是實(shí)現(xiàn)評(píng)定估算資產(chǎn)價(jià)值的技術(shù)手段，是將會(huì)計(jì)、統(tǒng)計(jì)、工程技術(shù)等學(xué)科的技術(shù)方法按照資產(chǎn)評(píng)估運(yùn)作的內(nèi)在要求，用資產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)思路加以重組從而形成的一整套方法體系。市場(chǎng)法、收益法和成本法是資產(chǎn)評(píng)估體系中三種基本方法，這些方法各有特色但相互之間又存在著內(nèi)在聯(lián)系。

1 資產(chǎn)評(píng)估方法的區(qū)別

1.1 評(píng)估思路不同

市場(chǎng)法的評(píng)估思路是市場(chǎng)同類資產(chǎn)類比，即在比較被評(píng)估資產(chǎn)與近期已發(fā)生產(chǎn)權(quán)交易的參照物資產(chǎn)的差異的基礎(chǔ)上，將參照物資產(chǎn)的成交價(jià)格進(jìn)行差異調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。市場(chǎng)法側(cè)重于“現(xiàn)在”時(shí)點(diǎn)——近期參照物資產(chǎn)的成交價(jià)格。

收益法的評(píng)估思路是收益還原和以利求本，即估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)未來(lái)預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。收益法側(cè)重于“將來(lái)”時(shí)點(diǎn)——未來(lái)收益的獲得。

成本法的評(píng)估思路是成本耗費(fèi)及貶值，即在估算被評(píng)估資產(chǎn)的重置價(jià)值后，再扣除從資產(chǎn)的形成并開始投入使用至評(píng)估基準(zhǔn)日這段時(shí)間內(nèi)所產(chǎn)生的實(shí)體貶值和功能貶值以及未來(lái)的經(jīng)濟(jì)貶值，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。成本法側(cè)重于“過(guò)去”時(shí)點(diǎn)——?dú)v史成本的構(gòu)成。

運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行資產(chǎn)評(píng)估需要滿足兩個(gè)基本的前提條件：其一是存在一個(gè)充分發(fā)育活躍的公開市場(chǎng)，其二是公開市場(chǎng)上要有可比的資產(chǎn)及其交易活動(dòng)。

應(yīng)用收益法必須具備三個(gè)前提條件：第一，被評(píng)估資產(chǎn)的未來(lái)預(yù)期收益能夠預(yù)測(cè)并能以貨幣形式進(jìn)行量化；第二，獲得未來(lái)預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)可以測(cè)算并能以貨幣形式進(jìn)行量化；第三，被評(píng)估資產(chǎn)獲取未來(lái)預(yù)期收益的期限能夠預(yù)測(cè)。

采用成本法評(píng)估資產(chǎn)的前提條件包括以下三個(gè)方面：第一，被評(píng)估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)；第二，應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料；第三，形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必須的且能體現(xiàn)社會(huì)或行業(yè)平均水平。

1.3 適用范圍不同

市場(chǎng)法適用廣泛，主要適用于公開交易的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，不適用于專用設(shè)備及無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估。

收益法的應(yīng)用范圍較小，主要適用于有收益或有潛在收益的無(wú)形資產(chǎn)、企業(yè)整體資產(chǎn)、資源等資產(chǎn)的評(píng)估，不適用于無(wú)收益或風(fēng)險(xiǎn)不明的資產(chǎn)評(píng)估。

成本法主要適用于以資產(chǎn)保值為目的的固定資產(chǎn)類房地產(chǎn)、設(shè)備評(píng)估，不適用于歷史資料不全、價(jià)值不取決于成本以及隨著時(shí)間的推移不具有貶值因素的資產(chǎn)評(píng)估。

1.4 影響因素不同

市場(chǎng)法主要受被評(píng)估資產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度、供求關(guān)系及質(zhì)量因素影響，收益法主要受未來(lái)預(yù)期收益和折現(xiàn)率的影響，成本法主要受重置成本、各種貶值因素及成新率的影響。

2 資產(chǎn)評(píng)估方法的聯(lián)系

2.1 評(píng)估目的的一致性

資產(chǎn)評(píng)估活動(dòng)的一般目的是提供被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日的客觀公允價(jià)值。評(píng)估目的的一致性決定了評(píng)估方法之間的內(nèi)在聯(lián)系，為評(píng)估人員運(yùn)用多種評(píng)估方法評(píng)估同一條件下的同一資產(chǎn)，并作相互驗(yàn)證提供了理論依據(jù)。

2.2 具體方法的互通性

三種基本方法雖然在整體評(píng)估思路上有區(qū)別，但在許多具體方法的運(yùn)用上具有互通性。如市場(chǎng)法需要在市場(chǎng)上尋找參照物，成本法中功能貶值的計(jì)算需要比較評(píng)估資產(chǎn)與性能技術(shù)更為先進(jìn)的新型資產(chǎn)在運(yùn)營(yíng)成本上的差異；又如收益法需要對(duì)收益折現(xiàn)，在成本法中對(duì)功能貶值和經(jīng)濟(jì)貶值的計(jì)算也用到了折現(xiàn)的方法。

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