文/本刊記者 李靜宇

在中國物流地產(chǎn)令人眼花繚亂的網(wǎng)絡(luò)布局征途上，外資品牌占據(jù)了主力軍的位置，民營物流地產(chǎn)商一直較為沉默?，F(xiàn)在，宇培集團(tuán)（以下簡稱宇培）作為物流地產(chǎn)領(lǐng)域一顆冉冉升起的新星令人驚艷。這家2003年才進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域的民營企業(yè)近年來發(fā)展迅速，在中國10多個(gè)城市的物流資產(chǎn)組合已超過85萬平方米，并且和多家跨國企業(yè)有著密切合作，已經(jīng)成為國內(nèi)最大的民營物流地產(chǎn)商。

根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，物流倉儲(chǔ)設(shè)施投資回報(bào)期長，基本要等上10年才會(huì)有收獲，與此同時(shí)，物流倉儲(chǔ)設(shè)施必須在5%的空置率下才能保持10%的回報(bào)，如果空置率達(dá)到15%，利潤就會(huì)完全被淹沒掉。這也意味著物流地產(chǎn)開發(fā)商還必須擁有強(qiáng)大的招商能力、充沛的客戶資源以及專業(yè)的服務(wù)品質(zhì)。

無論是對于回報(bào)的漫長等待抑或是專業(yè)領(lǐng)域的局限，民營資本進(jìn)入物流地產(chǎn)很是謹(jǐn)慎。而宇培的快速崛起有著怎樣的背景？又是在哪些力量的助推之下有了今天在物流地產(chǎn)界濃墨重彩的一筆？企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者又是基于何樣的情愫進(jìn)入這樣一個(gè)需要有足夠的耐力和恒久之心來等待回報(bào)周期如此之長的一個(gè)產(chǎn)業(yè)？

帶著這些疑問，本刊記者 采訪了上海宇培集團(tuán)董事長李士發(fā)先生。

脫穎而出

宇培是上海宇碩控股投資和普洛斯（G L P）投資的合資公司，是一家在中國專注于物流倉儲(chǔ)設(shè)施投資、開發(fā)、經(jīng)營和管理的現(xiàn)代物流資產(chǎn)運(yùn)營商和服務(wù)商。公司成立于2000年，總部位于中國上海。公司主營與運(yùn)輸業(yè)務(wù)相關(guān)的倉儲(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)營，即為客戶提供交通便利、配套設(shè)施齊全、高品質(zhì)的物流倉儲(chǔ)設(shè)施。目前，宇培在上海、北京、廣州、武漢、蘇州、滁州、蕪湖、沈陽、哈爾濱等地的物流倉儲(chǔ)資產(chǎn)組合已超過85萬平方米，固定資產(chǎn)規(guī)模達(dá)35億元。

宇培2003年涉足物流地產(chǎn)，第一個(gè)物流園區(qū)——上海西北物流園開工建設(shè)。八年的時(shí)間里歷經(jīng)調(diào)整與飛躍獲得了物流地產(chǎn)市場話語權(quán)，談及此，李士發(fā)董事長深有感觸：“與其他物流倉儲(chǔ)設(shè)施建設(shè)者相比，我們的優(yōu)勢在于產(chǎn)業(yè)鏈的一體化模式?！?/p>

據(jù)介紹，宇培是國內(nèi)唯一擁有自己建筑施工團(tuán)隊(duì)的物流地產(chǎn)商，實(shí)際上，宇培的兄弟公司宇培實(shí)業(yè)就是一家集建筑工程、地產(chǎn)開發(fā)、建材銷售、園林綠化、金融租賃等完整產(chǎn)業(yè)鏈業(yè)務(wù)于一身的多元化公司。這種優(yōu)勢讓宇培的物流地產(chǎn)產(chǎn)品在成本、質(zhì)量和后續(xù)服務(wù)上都有了相當(dāng)?shù)谋Ｕ稀?/p>

就像一切完美的表現(xiàn)是由一個(gè)又一個(gè)完美的細(xì)節(jié)累積而成一樣，宇培一體化模式所托舉出的是對建筑質(zhì)量、實(shí)施進(jìn)度的良好保障，以及客戶對施工要求的快速回應(yīng)與解決。在李士發(fā)董事長看來，這種施工成本所產(chǎn)生的優(yōu)勢與其它物流地產(chǎn)商相比在占足優(yōu)勢的同時(shí)，對于招商來講也形成了強(qiáng)有利的保障。“更多的情況是土地剛拿到手承租的客戶就已經(jīng)定下來了?！崩钍堪l(fā)如是說。

從物流企業(yè)入駐的角度看，租金是最為關(guān)鍵的考量因素，由于產(chǎn)業(yè)鏈一體化帶來的成本優(yōu)勢，宇培的競爭優(yōu)勢令其在多次角逐中勝出。

不僅如此，宇培一體化模式鏈條上另一個(gè)至關(guān)重要的亮點(diǎn)是出身于物業(yè)的宇培自己。李士發(fā)介紹說：“由于物業(yè)也是宇培自己的，所以我們的物流管理費(fèi)永遠(yuǎn)比同行低15%到20%，這不僅滿足了低物業(yè)費(fèi)的一種需求，同時(shí)對于業(yè)主反映的相關(guān)問題也有利于快速地得到回應(yīng)和解決。

也正因?yàn)槿绱?，宇培獲得了工業(yè)地產(chǎn)巨鱷普洛斯的垂青。去年8月，通過收購美國知名房地產(chǎn)投資基金Equity International持有的誠泰企業(yè)（香港）有限公司100%股權(quán)，普洛斯間接持有了宇培49%的股權(quán)。

與普洛斯優(yōu)勢互補(bǔ)的戰(zhàn)略聯(lián)姻，加上強(qiáng)大的資金支持和潛在的上市助益，讓宇培的發(fā)展駛?cè)肓饲八从械目燔嚨?，不僅將原本計(jì)劃的“5年100億目標(biāo)”修改為“3～5年240億”，同時(shí)，宇培在哈爾濱、昆山、廈門、廣州、成都、重慶、武漢等多個(gè)城市都達(dá)成了投資意向。

智慧型成長

伴隨著物流產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及電子商務(wù)的突飛猛進(jìn)，物流倉儲(chǔ)設(shè)施一度供不應(yīng)求，加之符合國際標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)代化設(shè)施還不到總量的50%，因此近年來租金迅速上升。即便如此，區(qū)域優(yōu)質(zhì)的物流倉儲(chǔ)仍然是“一庫難求”，物流地產(chǎn)呈現(xiàn)出空前的良好前景。

對此，宇培堅(jiān)持以北京、上海、廣州為中心，對全國25個(gè)中心城市進(jìn)行戰(zhàn)略規(guī)劃、網(wǎng)絡(luò)化布局。李士發(fā)透露：“今年在北京、上海和廣州宇培開工建設(shè)倉庫35萬平方米，在昆山、武漢、沈陽等二線城市開工建設(shè)35萬平方米，宇培今、明兩年的開發(fā)目標(biāo)是70萬平方米。”按照五年規(guī)劃，到2014年宇培倉儲(chǔ)地產(chǎn)面積將達(dá)到180萬到220萬平米之間的規(guī)模，基本能覆蓋我國一、二線城市的20到25個(gè)城市。

這樣一種網(wǎng)絡(luò)規(guī)劃和擴(kuò)張速度背后又是基于何樣一種判斷，使得宇培如此雄心勃勃地加快了行進(jìn)的速度與步伐。李士發(fā)告訴記者，“這是基于中國電子商務(wù)的興起以及物流企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化水平的提升，同時(shí)這種規(guī)劃也是基于客戶的一種需求?！痹谒磥?，隨著我國第三方物流企業(yè)的不斷洗牌，物流企業(yè)朝著品牌化、標(biāo)準(zhǔn)化和規(guī)范化方向發(fā)展的同時(shí)，對于物流地產(chǎn)的倉儲(chǔ)需求有了新的要求，在承受良好服務(wù)品質(zhì)的同時(shí)也能接受這樣的定價(jià)。

李士發(fā)說：“物流企業(yè)的需求為物流地產(chǎn)帶來了新的發(fā)展空間，做現(xiàn)代化的物流地產(chǎn)必須具有網(wǎng)絡(luò)化布局?！币晕錋級物流企業(yè)安得物流為例，在蘇州租用的宇培6萬5千米的倉庫，是其為美的提供倉儲(chǔ)需求示范園中的佼佼者，對于宇培和安得雙方來講無疑是共贏的結(jié)果。

不可否認(rèn)，宇培提供的倉庫在價(jià)格、物業(yè)以及所提供的服務(wù)品質(zhì)在市場上得到了一定的認(rèn)可，但是也必須承認(rèn)，對于模式大體相同的物流地產(chǎn)商們來講，做到在同行中脫穎而出是一件知易而行難之事。這一點(diǎn)，李士發(fā)深有體會(huì)，在他看來，“物流地產(chǎn)商們拼服務(wù)、品質(zhì)的同時(shí)也拼創(chuàng)新，看誰能走在前面。”

真正實(shí)現(xiàn)宇培創(chuàng)新型突破的節(jié)點(diǎn)是針對于倉庫設(shè)計(jì)開始的，李士發(fā)舉例說：“北京、上海和廣州建造的是三層樓的倉庫，地下一層是紅酒等保鮮產(chǎn)品的恒溫庫，二、三兩層做大眾型的產(chǎn)品。”在他看來，土地的資源越來越緊缺，物流地產(chǎn)也必須堅(jiān)持走中、高端路線以及節(jié)約用地、并給當(dāng)?shù)卣畮砜捎^的稅收等相結(jié)合的發(fā)展策略。

在強(qiáng)調(diào)速度的同時(shí)，宇培堅(jiān)持創(chuàng)新與提升客戶服務(wù)水平相結(jié)合的發(fā)展策略，從而實(shí)現(xiàn)宇培從傳統(tǒng)的粗放型發(fā)展向精細(xì)型發(fā)展過渡，為此，宇培集團(tuán)在市場營銷部下專設(shè)了客戶服務(wù)部，從而使得客戶的要求得到快速的響應(yīng)與解決。

新的攀登

值得關(guān)注的是，作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的重要分支，物流地產(chǎn)正迎來空前的飛躍式發(fā)展。由于對“十二五”政策層面的大力支持和鼓勵(lì)、產(chǎn)業(yè)重心的轉(zhuǎn)移以及電子商務(wù)的快速崛起，物流業(yè)獲得了黃金發(fā)展機(jī)遇，然而同時(shí)國內(nèi)現(xiàn)代物流倉儲(chǔ)嚴(yán)重短缺，這無疑使得物流地產(chǎn)呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的巨大增長空間。

“電子商務(wù)的爆發(fā)式增長使得物流倉儲(chǔ)的微弱供給相形見絀，尤其是電商企業(yè)的產(chǎn)品需要現(xiàn)代化高端物流倉儲(chǔ)設(shè)施配套，這也使得宇培在發(fā)展客戶的過程中有了新的調(diào)整?！崩钍堪l(fā)表示。

隨著電商的發(fā)展，宇培也在朝著這個(gè)方向努力，力爭電子商務(wù)領(lǐng)域的承租人比例達(dá)到三分之一。據(jù)了解，目前宇培力爭使客戶比例調(diào)整為：快速消費(fèi)品和家電占40%，汽車零部件占20%到30%，另外30%的比例留給電子商務(wù)。

據(jù)了解，宇培在2011年已與京東商城達(dá)成合作協(xié)議，協(xié)議規(guī)定宇培的倉庫會(huì)優(yōu)先出租給京東商城使用，京東商城有倉庫需求優(yōu)先考慮使用宇培的倉庫，在這樣一個(gè)框架協(xié)議之下，雙方在沈陽的沈北5萬平方米的物流園進(jìn)行了試點(diǎn)。李士發(fā)董事長說：“此舉對于京東商城而言，用低于市場的租賃價(jià)格，租用了高品質(zhì)的倉庫，對于宇培來講，建完就租給了京東使用，減少了招商周期，快速地回籠了資金，雙方都受益，是份雙贏的合作。”

對于各種客戶類型在宇培發(fā)展中的微妙調(diào)整變化，李士發(fā)有著自己的看法，在他看來，快速消費(fèi)品受經(jīng)濟(jì)因素波動(dòng)的影響相對較小，屬于老百姓日常消費(fèi)的那部分，電子商務(wù)雖然發(fā)展勢頭比較好，但為了防止大的波動(dòng)，保持三分之一的承租人比例才是沒有風(fēng)險(xiǎn)的。

記者從旁觀者的角度來看，宇培在成本、質(zhì)量上的優(yōu)勢并沒有使其失去創(chuàng)新的動(dòng)力，同時(shí)，電子商務(wù)等新興領(lǐng)域的快速發(fā)展也并沒有模糊宇培自身的發(fā)展方向，這一系列宇培頗為得意之舉都是作為一個(gè)企業(yè)在經(jīng)濟(jì)波動(dòng)今天的必須課。

背景鏈接

宇培集團(tuán)

宇培是上海宇碩控股投資和普洛斯（GLP）投資的合資公司，是一家在中國專注于物流倉儲(chǔ)設(shè)施投資、開發(fā)、經(jīng)營和管理的現(xiàn)代物流資產(chǎn)運(yùn)營商和服務(wù)商。公司成立于2000年，總部位于中國上海。公司主營與運(yùn)輸業(yè)務(wù)相關(guān)的倉儲(chǔ)設(shè)施建設(shè)、經(jīng)營，即為客戶提供交通便利、配套設(shè)施齊全、高品質(zhì)的物流倉儲(chǔ)設(shè)施。

在公司創(chuàng)始人、董事長兼總裁李士發(fā)先生的帶領(lǐng)下，公司經(jīng)過十多年發(fā)展，通過與國際資本的戰(zhàn)略合作，引進(jìn)了先進(jìn)的企業(yè)經(jīng)營管理方法和產(chǎn)品開發(fā)理念。形成了科學(xué)的內(nèi)部管理機(jī)制及和諧、高效的企業(yè)文化。同時(shí)，打造了一支優(yōu)秀的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、開發(fā)和運(yùn)營團(tuán)隊(duì)。宇培充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，利用雄厚的資金實(shí)力，不僅為客戶提供高品質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)化倉儲(chǔ)設(shè)施，更可根據(jù)客戶的特殊要求提供定制化的產(chǎn)品，在國內(nèi)物流倉儲(chǔ)設(shè)施行業(yè)中樹立了良好的口碑。

在中國，宇培以滿足每個(gè)客戶的不同需求為目標(biāo)，通過持有、開發(fā)和管理物流設(shè)施及配送中心為客戶提供最佳倉儲(chǔ)解決方案。目前，宇培在上海、北京、廣州、武漢、蘇州、滁州、蕪湖、沈陽、哈爾濱等地的物流倉儲(chǔ)資產(chǎn)組合已超過85萬平方米，固定資產(chǎn)規(guī)模達(dá)35億元。未來3～5年，公司將推行規(guī)?；瘮U(kuò)張戰(zhàn)略，精選全國經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市進(jìn)行戰(zhàn)略布局，將在上海、北京、廣州、天津、青島、沈陽、西安、成都、重慶、武漢、濟(jì)南、杭州、無錫、福州、廈門等22個(gè)城市，完成資產(chǎn)總規(guī)模300萬平方米的物流倉儲(chǔ)基地及電子商務(wù)中央倉儲(chǔ)分撥中心的開發(fā)建設(shè)，資產(chǎn)規(guī)模預(yù)計(jì)達(dá)到100億元。屆時(shí)，公司產(chǎn)品的網(wǎng)絡(luò)化布局將基本形成，并將成為國內(nèi)最大的現(xiàn)代物流倉儲(chǔ)設(shè)施運(yùn)營商和服務(wù)商。同時(shí)，力爭推動(dòng)公司資產(chǎn)的整體上市。

宇培以戰(zhàn)略性合作、網(wǎng)絡(luò)化布局、專業(yè)化和定制化為公司發(fā)展策略；以滿足客戶需求，替客戶創(chuàng)造價(jià)值為經(jīng)營理念；以打造國際一流、國內(nèi)領(lǐng)先的物流倉儲(chǔ)設(shè)施品牌，成為國內(nèi)最大的現(xiàn)代物流設(shè)施提供商與服務(wù)商作為公司戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)。并利用其在物流房地產(chǎn)領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)、資源和技術(shù)力量為其客戶提供以下最佳物流倉儲(chǔ)服務(wù)和解決方案：提供現(xiàn)有倉庫設(shè)施，為客戶量身定制物流倉儲(chǔ)設(shè)施，開發(fā)保稅和非保稅物流園區(qū)，運(yùn)營、管理物流倉儲(chǔ)物業(yè)設(shè)施。